Utskrift från gbg.yimby.se
....

Debatt: Allmännyttan bygger för lite och för dåligt

 
Yimby har tidigare granskat allmännyttan under rubrikerna Tillbaka till framtiden (år 2011) och Tillbaka till framtiden 2 (år 2012). Nu har vi tittat i årsredovisningen för år 2013 och det resulterade i en debattartikel i Göteborgs Fria tidning. Om du läst det vi skrivit tidigare i frågan så känner du säkert igen läget, tankegångarna och vissa av formuleringarna. Läget har inte förändrats ett dugg – det har om möjligt blivit sämre. Allmännyttans produktion är ofattbart låg och skapar som regel inte stadskvaliteter. Dessutom fick allmännyttan ingen marktilldelning alls under 2013 så det kommer inte bli mycket bättre på ett tag framöver. Debattartikeln följer i sin helhet.

Kvibergs terrasser. Allmännyttan 2014.

Göteborg har en dominerande allmännytta med Bostadsbolaget, Familjebostäder, Gårdstensbostäder och Poseidon stuvade som dotterbolag under den kommunala bolagskoncernen Förvaltnings AB Framtiden. Den stora allmännyttan borde i teorin ge ett kraftfullt och direkt redskap för politiker som vill ta ansvar för bostadsförsörjningen.

Mycket riktigt har Framtiden under en längre tid haft ett politiskt mål om 600 hyresrätter per år vilket nu har höjts till 1000 hyresrätter per. I teorin. I praktiken har allmännyttan oavsett mål inte producerat mer än drygt 200 hyresrätter i genomsnitt per år under de senaste 10 åren. Det finns inga tendenser till ökning och det senast avslutade året byggdes bara 203 hyresrätter. Måluppfyllelsen är obefintlig.

Så här har det rullat på år efter år utan att allmännyttan lyft sig eller att politiker agerat tillräckligt kraftfullt – trots att bostadsbristen är ett erkänt faktum och socialt problem.

Riksdalersgatan 2012

 

Även Länsstyrelsen framhåller i sina rapporter att allmännyttan i Göteborg utmärker sig genom sin låga nyproduktion. Allmännyttan står för endast 25 procent av de nya hyresrätterna trots att den sitter på halva beståndet. De privata bostadsbolagen som sitter på andra halvan av beståndet levererar 75 procent av de nya hyresrätterna. Det är bara att konstatera att allmännyttan levererar betydligt sämre än de privata bostadsbolagen.

Framtiden pekar på att tilldelningen av mark från Fastighetskontoret är för liten och att antalet planer som Stadsbyggnadskontoret färdigställer är för få. Fastighetskontoret pekar tillbaka och säger att det saknats byggvilja bland fastighetsägarna och Stadsbyggnadskontoret pekar på politikerna och säger att de behöver mer resurser. 

Inte nog med att allmännyttan bygger få bostäder, huvuddelen av det som byggs är fortfarande torftiga punkthus och lameller med enbart bostäder. Samtidigt har Göteborg en politiskt beslutad översiktplan som väl motiverat föreskriver att idag ska inriktningen vara att bygga en attraktiv blandstad, inte bara i de centrala förnyelseområdena utan även vid komplettering i övriga områden. Översiktplanen är också tydlig med att blandstad inte bara innefattar social blandning utan en blandning av bostäder, arbetsplatser och service, så att både de med och de utan bil kan nå det nödvändiga genom en kort promenad i närmiljön.

Nordåsgatan 2013

 

Inte kan vi skylla på några "giriga fastighetsbolag" försöker hålla uppe priser genom att inte bygga. Det är vår kommun som äger marken, det är vår kommun som äger planmonopolet, det är vår kommun som äger och styr allmännyttan. En allmännytta som har ett driftsöverskott på nära 3 miljarder. 

Om vi nu ska ha en allmännytta är det lite märkligt att vi inte använder den tillsammans med Fastighetskontoret och Stadsbyggnadskontoret till att mata ut hyresrätter i fastigheter med de stadskvaliteter som översiktsplanen beskriver. Det finns ju ingen poäng att ha kommunala bostadsbolag om de inte används till att förverkliga aktiv bostadspolitik. Annars kan vi lika gärna sälja till de privata aktörer som bevisligen ger oss fler bostäder.

Av alla strategier som vi kan välja med vår allmännytta så finns det en vi inte har råd att välja, och det är att fortsätta göra som idag.

Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Evert Taubes Stora Badhusgata (23 September 2014 02:23):
Göteborgarna hade chansen till en nystart, en förändring. Men man tog inte chansen att verkligen rösta bort partiet som haft makten i stan under de senaste 20 åren. Det kommer inte att ske några förändringar/förbättringar innan de trötta gamla gubbarna i ledningsgrupperna byts ut.

Well well, vi får väl se om göteborgarna tar sitt sunda förnuft till fånga 2018 istället...
 0
Krister Malmqvist (23 September 2014 06:40):
Det märkliga är att man i varje årsredovisning anger en betydande nybyggnation kommande räkenskapsår men i praktiken blir det samma antal hyresrätter, c:a 200 st som byggs. Planerade byggen skjuts hela tiden på framtiden. Man indelar Gbg i A,B och C-lägen där A-lägen är centrala attraktiva områden och c-lägen här Angered, Biskopsgården m.fl miljonprogramsområden. Man delar även upp resultatet i dessa 3 kategorier och då visar det sig att a-lägen står för merparten av vinsten. C-lägen har mycket lågt resultat. Här kan vi finna anledningen till att det byggs så lite. I a-lägen finns nästan ingen obebyggd mark som ägs av kommunala bolag, medan det i c-lägen finns stora obebyggda markområden. Ingen vill bygga i c-lägen.
 0
Krister Malmqvist (23 September 2014 06:47):
På tal om A-B och C-lägen så åker jag ibland Högsboleden mellan Grimmered och Slottskogen. Här finns central mark som består av skog och bergsknallar med enbart ett område, Flatås som är bebyggt. Borde gå att klämma in fler bostäder där.
Det blir ett utmärkt B-läge.
 0
Hans-Olof Hansson (23 September 2014 21:26):
Det är för bedrövligt hur kommunen agerar, alltså inte agerar! Men, som David Lega så träffande sa, "röstar man som man alltid gjort så får man det som man alltid har". Och det gjorde göteborgarna så nu blir det ingen förändring.
 0
Mats O. (24 September 2014 18:50):
Tja, ökat bostadsbyggande och förtätning av Göteborg är inte prio 1 hos vare sig politiker eller allmänhet.

Dessutom lär det bli fyra års fortsatt ökenvandring. Nyvänstern, eller Popvänstern är mer intresserad av symbolpolitik såsom att bygga nya hen-toaletter för det tredje könet i offentliga miljöer än att bygga nya bostäder och tät stad.
 0
Ottosson (25 September 2014 11:04):
Mats O: Ja, det gäller inte bara popvänstern. Symbolpolitik har varit kärnan i Göteborgs ledning under ganska lång tid. Det leder naturligtvis inte till några resultat, vilket vi ser bla i att stan sjunker i varenda ranking på i stort sett vilket område som helst. Det viktiga för den rödgröna fd majoriteten har varit att lägga på duktighetssminket och i olika sammanhang svinga sig med fina fraser som "barnperspektiv", "hållbar stad", "en grön skön stad", "här vill man äta glass", "den goda staden", osv. Strunt samma hur det går på riktigt.
 0
Gunnar Einarsson (28 September 2014 16:13):
Ottosson, det är väl möjligen en balansgång mellan symbolpolitikens duktighetssmink (underbart uttryck, för övrigt!) och en för verkligheten och kommunbudgeten avpassad bostadspolitik vars grund dock måste förbli outtalad.

3 miljarder i driftsöverskott för allmännyttan är väl inte kaffepengar? Vad händer med sådana slantar? I vilket fall saknar det kanske inte betydelse i en stad som går back och får 15% av sin budget i bidrag från staten (2013)? Denna artikel argumenterar för att de kommunala fastighetsbolagen utgör en vikig kassako för kommunen:
http:​/​/​www.​gp.​se/​nyheter/​debatt/​1.​248110​4-​bostadsbrist.​.​

Beakta alternativet! Låt oss till äventyrs säga att ett stort antal av de som flyttar in till Göteborg för med sig långsiktiga ekonomiska och sociala belastningar, d.v.s att kommunen i slutändan bl.a. inte bara får bekosta byggandet utan dessutom boendekostnader och livsuppehälle. Är det då verkligen en framkomlig väg att börja bygga för att motsvara behovet?

Kan det vara här som skon egentligen klämmer?
 0
Hans-Olof Hansson (28 September 2014 18:25):
Nu är du nog allt ute och fiskar i grumliga vatten. Det är många som behöver en bostad i Göteborg men som flyttar härifrån. Det leder till att det finns ett underskott av arbetare vilket leder till att färre verksamheter vill flytta hit. Det resulterar i en negativ spiral där Göteborg hela tiden kommer allt längre på efterkälken. Med mer bostäder snabbare så skapas istället en positiv spiral.

Insändaren missar poängen med bristen tycker jag. Det är inte i de privata intresse att inte bygga. De vill gärna bygga och bygga mycket. Bara de nu fick möjlighet... men kommunen får inte tummen ur med planerna i tid! Boven i dramat är kommunens saktfärdighet. Väljarna valde samma politiker som är ansvariga för saktfärdigheten, så de kan inte förvänta sig någon förbättring. Kanske finns en liten möjlighet, men bara om rödgrön samarbetar med Alliansen som hade mycketmycket aggressivt byggande i planerna. Hoppet om en bättre och snabbare utveckling lever ännu.
+1
Mats O. (28 September 2014 19:01):
Hansson:

Finns det ett underskott av arbetare i Göteborg?

Intressant iakttagelse.
 0
Hans-Olof Hansson (28 September 2014 20:44):
Med "arbetare" så inkluderas även "tjänstemän" och alla andra som arbetar. Ordet får alltså, rätt eller fel, stå för samtliga som arbetar oavsett facklig tillhörighet eller annan slumpartad indelning.

Ja, det fattas arbetare eftersom färdigutbildade inte får någon bostad här utan tvingas flytta härifrån. Med rätt utbud av bostäder så hade de kunnat stanna kvar. Därav brist.
 0
Mats O. (28 September 2014 21:24):
Högutbildade har oftast goda inkomster (men inte alla) och är därmed attraktiva på bomarknaden. Antingen som hyresgäster eller som bolånetagare. Så det är inte där skon klämmer.

Elefanten i rummet är låginkomsttagarna och bidragsberoende. Låt oss vara ärliga. Med dagens hårda byggregler, reglerade hyror, krav på standard och höga byggkostnader finns det inget kommersiellt intresse att bygga billiga bostäder. Sen att politiker snackar dittan och dattan om hur viktigt det är med billiga hyresrätter i centrum åt alla är en annan sak.
 0
Hans-Olof Hansson (28 September 2014 21:35):
En nyutbildad student, speciellt en med hög utbildning, har ingen stor förmögenhet och heller ingen inkomst utan jobb. Kan man inte få en bostad, så kan man heller inte ta ett jobb. Alltså flyttar man från stan. På så vis dräneras stan på unga och välutbildade människor. Det är verkligen inte bra. God tillgång till bostäder är av central betydelse för stadens utveckling!
 0
Krister Malmqvist (29 September 2014 07:53):
En orsak till att hyresrätter inte är speciellt populära hos fastighetsägarna är att de har ansvar för att fastigheten inte är behäftad med dolda fel. Om man istället bygger bostadsrätter blir detta ett ansvar för bostadsrättsföreningen.

Genom den utökning av garantitiden som skett på senare år i kombination med tvivelaktiga byggmetoder och byggfusk, får snart sag varje nybyggt flerfamiljshus ett antal anmärkningar vilket orsakar processer mellan byggare och fastighetsägare. Hur detta problem skall lösas borde vara en viktig sak att diskutera!
 0
Hans-Olof Hansson (29 September 2014 09:56):
De är säkert en del av problemet.

En annan stor skillnad är kapitalbindningstiden. Ett bygge binder kapital tills det har återbetalas. Den blir lång för ett hyreshus. För ett bostadsrättshus så blir den mycket kortare då kapitalet och vinsten kommer tillbaka till bolaget så snart som huset är sålt. Det är ju rätt enligt en företagsekonomisk modell och ställningstagande men blir fel när man vill nå en god kommunal bostadsförsörjning.
 0
Krister Malmqvist (30 September 2014 08:26):
Problemet för allmännytan i Göteborg är att merparten av kapitalet ligger bundet i miljonprogrammets områden. Det går inte att frigöra detta kapital genom försäljning och lönsamheten i förvaltningen är låg. I Malmö har allmänyttan sålt av delar av Rosengården till fastighetsbolaget Viktoria Park till ett lågt pris. Detta bolag som är börsnoterat har tagit som sin affärsidé att köpa upp miljonprogramsområden. Man har även lyckats få vinst i förvaltningen. Kanske borde Förvaltnings AB Framtiden sälja av några kvarter i Hjällbo till detta bolag och därmed frigöra kapital till nybyggnationer.
 0
Krister Malmqvist (30 September 2014 08:31):
Tillägg: det blev en motsägelse genom att jag skrev fel: "Det går inte att frigöra detta kapital genom försäljning"

Ta bort ordet inte!

Alltså sälja av några områden i miljonprogrammet och använd pengarna till nybyggnationer.
 0
Krister Malmqvist (30 September 2014 09:00):
 0
Krister Malmqvist (30 September 2014 09:10):
Detta förekommer även i Göteborgs förorter:
Hyresvärden Victoria park har hittills sagt upp ca 100 hyresavtal på Herrgården i Malmös invandrarmekka Rosengård. Anledningen är svarthandel med lägenheter där invandrare som utan att meddela myndigheter flyttat tillbaka till sitt land och hyr ut svart och tjänat miljonbelopp. Greg Dingizian, VD för Victoria park, säger att det rör sig om cirka 150 misstänkta fall totalt. Fastighetsbolaget har träffat på fallen med misstänkta svartkontrakt när de knackat dörr i husen och sökt den person som står på hyreskontraktet. I de fall hyresgästen på kontraktet inte återkom inom en månad så avhystes de som bodde i den aktuella lägenheten. I samband med det kopplade Victoria park in socialtjänsten.
 0
Hans-Olof Hansson (30 September 2014 10:25):
Krister, du kan redigera inlägg om det råkat komma med ett ord för mycket eller något blivit felstavat. Under bild, två rutor ner, så finns en knapp med penna. Den är till för att redigera inlägget.
 0
Mats O. (30 September 2014 19:39):
Krister

Lite förtydligande om Victoria Park AB och Greg Dingizian (son till en armenisk affärsman, syster heter Esabelle och är 3:e vice talman). Victoria Park köpte större delen av fastigheterna i Rosengård för 3700 kr/kvm boyta. Det låga priset berodde på nedslitna lägenheter och social oro i området.

Renoveringarna sker enligt rullande ROT. När ett hyreskontrakt sägs upp och lägenheten blir tom så sker totalrenovering av lägenheten med nytt kök och badrum. På så vis kan man exempelvis höja hyran för en 3:a som tidigare legat på 4700 kr till 8000 kr per månad.

Victoria Park räknar med att upp emot 10% av dom gamla hyreskontrakten sägs upp varje år. Bostadsbristen i Malmö gör att det finns en marknad för höga hyror även i Rosengård.

Fastighetsbolaget D. Carnegie&Co som köpt på sig bostadsfastigheter i Stockholmsområdet i Rinkeby, Tensta och Alby är intresserad av att kopiera konceptet med rullande ROT.
 0
Gunnar Einarsson (1 Oktober 2014 15:00):
Mats O, intressant inside. Blir väl för kommunen att betala högre bidrag åt de boende då så att detta entreprenörskap kan fortsätta att blomstra.
 0
Mats O. (5 Oktober 2014 10:17):
Gunnar

Jepp, så är det. Lägg märke till hur viktigt det är med greenwashing/eller social washing (hittar inget bättre ord) för dessa företag. Victoria Park vill inte enbart jobba med bostäder i socialt utsatta områden, man vill även aktivt jobba med trygghet i bostadsområdena och ha ett socialt engagemang.

Jämför med bevakningsföretaget CubSec som döpt om sina väktare till trygghetsvärdar (GP 5/10).

Det ska vara fint i den hållbara och jämlika staden.
 0
W Wallin (12 Oktober 2014 14:04):
Det system, som vi har i landet, är att man skall "Planlägga och sedan skaffa bygglov". Denna långa process och handläggning av ärendet, tar mycket tid och till stora kostnader.
Kostnaderna läggs på projektet och man arbetar med minst två "Planläggningar" i varje byggärende. Dubbla kostnaden i förhållande till övriga byggbolag.
Man har en stor organisation i förhållande till vad som skall göras, vilket också ökar projekt kostnaden avsevärt.
Markanvisningen om man nu får den av kommunen, är kostsam, fodrar planläggning och det medför ytterligare kostnader för projektet.
De som driver projektet i de kommunala förvaltningsbolagen, har inga som helst prestationskrav, som man har i de privata bolagen, vilket också driver upp kostnaden.
Därefter påbörjas själva bygget, vilket då skall ske så billigt som möjligt, för att hålla nere hyreskostnaden. Detta blir svårt, vilket gör att Allmännyttiga förvaltnings bolag är hyresledande i kommunen, vilket ger de privata fastighetsförvaltarna stora fördelar.
Varför blir det på detta sätt, jo Allmännyttan lever kvar från den tiden då man byggde miljonprogram i Göteborg. Då kostade det att bygga 100 lägenheter mindre än en miljon kronor.
Sedan dess har deras förvaltning och projekt kostnader ökat lika mycket, som fastighetspriserna. Man har inte på något sätt varit effektiv, kritiska eller rationella i sitt arbete.
Därför finns inte ekonomiskt försvar för Allmännyttan att bygga hyreslägenheter, de blir för dyra.
WW
 0
Krister (4 December 2016 15:20):
Efterkrigstiden och perioden fram till slutet av 1960-talet blev de allmännyttiga bostadsföretagens egentliga uppbyggnadsperiod. Tillsammans med statens ekonomiska stöd till bostadsbyggandet kom de allmännyttiga bostadsföretagen att bl instrumenten för genomförandet av den statliga
bostadspolitik som lades fast efter krigsslutet.
”Goda bostäder åt alla” blev det övergripande målet för bostadspolitiken och ett viktigt inslag i den sociala välfärdspolitiken. Denna skulle riktas till
alla, inte bara till vissa speciella målgrupper. Förutsättningarna ändrades när vi gick med i EU då riktade räntestöd till vissa typer av fastighetsbolag av EU ansågs som en otillåten åtgärd.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5349 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter