Utskrift från gbg.yimby.se
....

Skanstorget: Fastighetskontoret vill se fler bostäder

 
Skiss på stadsbyggnadskontorets förslag.

I mitten på december lämnade vi in vårt yttrande över Programplanen för Skanstorget. Vi lyfte då fram att för bland annat bostadsbristen och stadslivet behövdes fler bostäder och lokaler snarare än den stora vindpinade ödeyta som planerats. Vi höjde också ett varningens finger för den dåliga ekonomin i projektet med ett gigantiskt underjordiskt parkeringsgarage i två våningar med endast 40 bostäder ovanpå. Nu kommer ett fint tjänsteutlåtande från fastighetskontoret som i princip ger oss stöd på varenda punkt.

Stadsbyggnadskontoret planerar för parkeringsgarage i två våningar under en stor torgyta med en liten byggnad på.


Tjänsteutlåtandet ger inte bara vatten på vår kvarn, det innehåller även en del intressant detaljinformation om uppskattade kostnader för bilgaraget och den ökning av antal bostäder som behövs för att göra projektet genomförbart utan ett stort tillskott av skattemedel. Utdrag ur Fastighetskontorets tjänsteutlåtande dnr 1235/08 följer:

Genomförandefrågor
En förutsättning för genomförandet av programförslaget är att befintlig mark- parkering ersätts med annan parkeringslösning. Idag finns ca 180 parkerings- platser på torgytan och angränsande gator och utnyttjandegraden av dessa är hög. I programmet föreslås ett parkeringsgarage under torget i två plan. Att bedöma kostnader för att anlägga ett parkeringsgarage är svårt men ett antagande är att det handlar om i storleksordningen 400 000 kr per plats om man bygger i två plan, att bygga i fler plan än så har Parkeringsbolaget bedömt innebära orimliga kostnader för anläggande. Befintlig torgyta rymmer ca 120 parkeringsplatser per plan, garage i två plan ger ca 240 platser totalt. Det skulle täcka parkeringsbehovet för ny bebyggelse, ersätta befintlig markparkering och ge ett tillskott på kanske 30-50 platser i området beroende på vilket p-tal tillkommande bebyggelse får. Det skulle kosta i storleksordningen 80-90 miljoner kronor att anlägga ett sådant garage. Ett garage skulle dock, beroende på utformning, kunna fungera som grundläggning för ny bebyggelse och därmed inte ses som en ren kostnad.

Garagets utformning måste utredas noga även avseende de geotekniska förutsättningarna. Det är sannolikt nödvändigt med såväl sprängning av berg som pålning för att anlägga ett garage. Grundvattenförhållandena är sådana att ett garage måste byggas vattentätt och det är känt att det finns problem med sättningar i omgivningen. För att inte påverka omliggande bebyggelse kan det därför krävas särskilda åtgärder för inte påverka grundvattenförhållandena.

Det är sannolikt att det krävs såväl sanering av förorenad mark som flytt av ledningar för att genomföra programmet. Omfattning och lämpliga åtgärder är dock inte kända och med tanke på att det kan innebära kostsamma åtgärder är det frågor som måste studeras noggrant i ett planarbete.

 

Överväganden
Skanstorget kommer i framtiden att få en central placering i stråket mellan den nya västlänkstationen i Hagaområdet och Linnéstaden. Det finns anledning att förvänta sig att här kan bli en attraktiv mötesplats med restauranger och butiker. Torget behöver tas om hand och utvecklas också för att bli en allmän plats som stärker stadsdelen Haga och bygger ihop den med kvarteren söder om Skansberget. Idag är platsen ett hål i stadsväven.

Förslaget har styrts av det gemensamma yrkande som lämnades av FP. M, S; MP, V och Vägvalet i byggnadsnämnden 2012 och som detaljstyrde mot en mycket modest byggnation. I det fortsatta planarbetet bör man studera möjligheterna att rymma fler lägenheter och/eller förskola och lokaler för butiker och restauranger. I detta arbete ska hänsyn naturligtvis tas till kulturvärden som siktlinjer och den befintliga bebyggelsens alla kvaliteter men också till att torget är utsatt för buller.

Förslaget att lägga en byggnad längs Övre Husargatan är bra. Då skärmas torget från trafikens rörelser och ljud och gatan blir sitt eget rum. Torget begränsas på ett positivt sätt. Den föreslagna bebyggelsen lämnar kvar ett mycket stort torgrum utan egentlig funktion. Det handlar om ca 2 000 kvm hårdgjord yta och nästan lika mycket öppen yta i form av parkmark avskild med en gata. Om denna gata får karaktären av gårdsgata eller torgyta får vidare arbete utvisa. Upplevelsen kan bli ödslighet och otrygghet, speciellt under vinterhalvåret. Närmast den föreslagna byggnaden kommer säkert att finnas restauranger som sommartid har uteserveringar med fullt folkliv. Någon del av ytan upplåts för korttidsparkering som ger rörelser liksom lekplats och parkbänkar i randområdet till Skansberget. Ändå bör man överväga att rama in torget med låg, välgestaltad bebyggelse i norr och/eller söder. Den föreslagna lilla torgbildningen mot Övre Husargatan i nordöstra hörnet av programområdet behöver studeras noga i planarbetet. Kanske den bör integreras i bebyggelsen om den inte behövs t ex som angöring till ett parkeringsgarage. Sammantaget kan sägas att förslagets placering av byggnad är mycket bra men att mer bebyggelse ryms och kan innebära fördelar med avseende på trivsel och trygghet.

Ska torget upplevas som trivsamt behöver antalet parkeringsplatser begränsas radikalt. Även placeringarna av infarterna till ett eventuellt parkeringsgarage behöver studeras vidare eftersom de leder in relativt stora trafikmängder i direkt anslutning till torget. Hur man hanterar ett parkeringsgarage är förmodligen den största utmaningen i planarbetet.

Med den exploateringsgrad som anges i programmet har en preliminär bedömning gjorts att den föreslagna exploateringen av torgytan bedöms kunna bära kostnaderna för att iordningsställa torgytan, anpassa lokalgator, anlägga parkområde/lekplats vid foten av Skansberget samt kostnader för ledningsflytt, geoteknik och förorenad mark. De sistnämnda kostnaderna är dock svåra att uppskatta och måste utredas noggrant i fortsatt planarbete.

Det är dock utan tvekan så att föreslagen exploatering inte kan ge ett tillräckligt överskott för att ersätta befintlig markparkering med underjordiskt parkeringsgarage. Det skulle kräva en exploatering om i storleksordningen 10 000 kvm BTA bostäder eller ca 100 lägenheter (äganderätt/bostadsrätt), dvs ungefär tre gånger så mycket bostäder som i aktuellt programförslag. Om ambitionen är att upplåta nya bostäder med hyresrätt blir det nödvändigt att ytterligare öka exploateringsgraden då bostadsrätt/äganderätt bedöms ge åtminstone tre gånger så hög intäkt som hyresrätt.

En slutsats bör därmed bli att det är orimligt att förvänta sig att en exploatering av Skanstorget som tar hänsyn till platsens kulturhistoriska värde och samtidigt kan finansiera anläggandet av ett underjordiskt parkeringsgarage som ersätter befintlig markparkering. Ett sådant parkeringsgarage måste finansieras åtminstone i huvudsak på annat sätt. Om man skall tillföra ytterligare parkeringsplatser för boende i området i ett parkeringsgarage är det nödvändigt att diskutera hur och i vilken omfattning intäkter från boendeparkering skall finansiera parkeringsgaraget.

Även driften av ett underjordiskt parkeringsgarage måste utredas ordentligt i planarbetet. En månadskostnad för att parkera i garage bedöms vara tre-fyra gånger så hög som kostnaden för boendeparkering i området. Det innebär en risk att ett garage får en låg nyttjandegrad. Om ambitionen är att avlasta omkringliggande gator från boendeparkering genom ett parkeringsgarage blir det därför förmodligen nödvändigt att se över både systemet och kostnaderna för boendeparkering och andra parkeringstaxor.

Med hänsyn till att finansiering av såväl anläggande som drift av ett parkeringsgarage är osäker bör man i fortsatt planarbete undersöka möjligheterna att bygga ut befintliga parkeringsanläggningar, t.ex. parkeringshus, i närheten för att minska behovet av underjordisk parkering vid Skanstorget. Man bör även undersöka möjligheten till en högre exploatering av torgytan.

Om jag förstår fastighetskontoret rätt är målbilden inte så långt från förslaget Kvarteret Skansbron.

Kvarteret Skansbron.

 

Det är utmärkt att fastighetskontoret med god omdömesförmåga har förstått läget och med klarspråk förklarar förutsättningarna. Nu är det bara att hoppas att de lyckas få med sig stadsbyggnadskontoret och politikerna. Lägg till fler bostäder, fler lokaler, fler människor! ...och behåll dessutom en torgyta med bättre anpassad storlek och en grönyta. Varför inte även sluta kvarteret och lägga till förskolorna så är vi helt hemma? Det finns bara vinnare i ett sådant förslag.

Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
John Johansson (15 Januari 2015 02:46):
Bra att Fastighetskontoret förordar fler bostäder. Men det är svårt att se poängen med att ha ett torg i det läget som skapas om man helt skärmar av från Övre Husargatan. I så fall är det bättre att bebygga den ytan också eller att låta parken breda ut sig där. Parker mår generellt bra av att vara lite undandragna från vimlet och de stora stråken, men för torg är det tvärtom. Är det någon del som passar som torg så är det den längst åt nordost.
 0
Hans-Olof Hansson (15 Januari 2015 07:46):
För lite och för glest, typiskt. Exakt samma fel som södra älvstranden.

Öka på bostäderna minst de tre gånger som nämndes, men gärna fler. Varför inte fyra gånger? Behåll garaget som det ser ut. Det behövs både för nödvändig parkering och dubblerar även som grundläggning.
 0
Kalle (15 Januari 2015 09:10):
Ska Göteborg få riktigt starka kollektivtrafiksystem så krävs förtätning, annars saknas befolkningsunderlaget.
 0
Mats (15 Januari 2015 10:01):
Eller så bygger man upp den gamla saluhallen på Skanstorget igen, fast mindre än den vid Kville.
 0
Ottosson (15 Januari 2015 11:14):
Alla vet egentligen att liggande förslag inte kommer att funka. Torget kommer vara mer obesökt än idag. Löjligt få bostäder tillkommer. Alla stadsmässiga generalfel görs. Man går emot sina egna mål. Så varför håller man på? Jo, för att det ser bra ut inför de grön-socialistiska ögon staden har. Grönytor och bilfria torg med småskalig bebyggelse, symboliskt precis bredvid det av vänsterprotester en gång "räddade" Haga (i själva verket en stadsmässig fiaskostadsdel, ett lågbebyggt småstadsbostadsområde mitt i centrum som effektivt skär av banden mellan Vasa och Linne). Avskärmat från alla ljud som inte är cykelskrammel, där jämställt föräldralediga pappor och mammor och folk med arbetstidsförkortning kan skissas in när de umgås och kopplar av i solsken - en plan som slår an på politiska ledningens vision om hur de önskar att tillvaron funkade. Fast egentligen förstår de naturligtvis att det inte gör det. Men de grön-socialistiska visionernas symbolpolitik vinner, som alltid.
 0
John Johansson (15 Januari 2015 14:32):
Ottosson: Spännande teorier det där. I Fastighetskontorets tjänsteutlåtande står det: "Förslaget har styrts av det gemensamma yrkande som lämnades av FP. M, S; MP, V och Vägvalet i byggnadsnämnden 2012 och som detaljstyrde mot en mycket modest byggnation." Det verkar med andra ord som att det bara var Kd och Sd i Kommunfullmäktige som inte drabbats av den grön-socialistiska ögoninfektionen som härjade i stan (eller så var det bara att de inte hade några ledamöter i Byggnadsnämnden).
 0
Mats (15 Januari 2015 14:50):
Ottosson: intressant teori, för övrigt får du väl invänta fram till mars månad då Alice Teodorescu blir ny chef för GP:s ledarredaktion + debatt&opinion. Kanske det som debatt&kulturklimatet i den här staden behöver?

Mitt eget förslag om Skanstorget var istället att göra som på Olskokstorget, bort med parkeringsplatsen och upp med bodar, mat och handel istället.
 0
Ottosson (15 Januari 2015 16:47):
John Johansson: Finns det en högeropposition värd namnet i Göteborg? I internationell jämförelse ligger FP och även M närmare ett socialdemokratiskt parti än ett liberalt resp högerparti. Lokalt prioriterar de samsyn över opposition. Jag blir inte det minsta förvånad över att de delar visioner om Skanstorget. VV, tillsammans med destruktiva SD, är enda egentliga oppositionen men svårplacerat på en hö/vä-skala.
Nu är ju inte Skanstorget det enda exemplet på planer som går emot de uttalade målen om bostadsproduktion och blandstad genom att ha orimligt högt fokus på bilfrihet, grönyta, avskärmning, jordnära småskalighet, och total avsaknad av marknadslägesbyggande. Så blir det inga lokaler heller. Detta skulle inte kunna fortgå om inte stadsbyggnaden i slutändan vore styrd av grön-socialistiska drömmar om politiskt byggda (och bekostade) mönstersamhällen utan kapitalistisk verklighet. En önskan att det gick att lösa målen med sådana medel som bevisligen inte gör det.

Mats: Kanske det, man kan ju hoppas att GP en dag blir den liberala tidning de utger sig för att vara. Men inte så troligt i en extremt vänstervriden stad. Bodar på en stor yta mitt i en storstad har jag svårt att köpa. Om nu tiotals miljarder ska plöjas ner för att få en tågstation några kvarter bort så krävs mer, mycket mer, än så i dess närhet.
 0
John Johansson (15 Januari 2015 18:54):
Ottosson: Jag kan hålla med om att en del politiker verkar basera sin stadsbyggnadspolitik på ganska orealistiska visioner. Däremot kan jag inte hålla med om att dessa visioner skulle vara entydigt gröna eller socialistiska, och framförallt inte att de skulle vara självklara visioner för någon med grön eller socialistisk ideologi. Inom miljöpartiet och miljörörelsen upplever jag t.ex. att det pågår en dragkamp mellan ett läger som drömmer om glesa, småskaliga ekobyar och ett som insett att tät blandstad faktiskt är den mest ekologiskt hållbara stadsmodellen. Småskaliga bebyggelsestrukurer skulle jag säga ursprungligen är ett konservativt ideal som sögs upp av den svenska socialdemokratin i den ideologiska plockgodispåsen som kallas Folkhemmet. Eftersom Socialdemokraterna var så dominanta i Sverige under Folkhemsperioden så har de idealen ofta blivit liktydiga med socialistiska ideal samtidigt som de även fått kraftigt inflytande på de borgerliga partierna. Samtidigt kan man konstatera att det finns något inneboende kollektivistiskt med tät stadsbebyggelse. För den enskilda individen skulle det ofta vara mer attraktivt att bo i ett friliggande envåningshus med egen trädgård alldeles intill den täta stadsbebyggelsen (precis så som de tidiga villaförorterna byggdes runt sekelskiftet) men om alla bodde så så skulle det inte finnas nån tät stadsbebyggelse att bo nära. Att tränga ihop oss på liten yta är något som vi alla vinner mycket på kollektivt, men rent individuellt skulle var och en antagligen tjäna på att breda ut sig.
Vad gäller de politiska partierna så tycker jag det verkar finnas potential till både bra och dålig stadsbyggnadspolitik inom alla, men tyvärr verkar det oftast vara den dåliga som vinner. Ofta får jag intrycket att det är tjänstemännen som fäller den avgörande rösten.
 0
Daniel Andersson (15 Januari 2015 19:34):
Parkering kunde kanske fås in ovanpå Hagastationens mezzaninplan? Där är grundläggningen redan fixad.
 0
Hans-Olof Hansson (15 Januari 2015 22:28):
Nej, där kan du helt utesluta parkering. Det får inte plats. Allt mellan tunnel för Västlänken och markplan är fyllt av mezzanineplan för uppgången.
+1
Van Den Berg Stefan (15 Januari 2015 23:09):
Om det nu skulle finnas underlag för torghandel i området så finns Sveaplan att tillgå. Nej, bebygg Skanstorget och det rejält. Ett riktigt kvarter med 14-15 våningar som högst och lokaler i bottenvåningen.
 0
W Wallin (17 Januari 2015 14:17):
Har ögnat igenom ovan inlägg och kan inte finna en enda synpunkt av en byggherre och hans kommentarer.
Det är inte Fastighetskontoret, som skall bygga. Det är inte Byggnadsnämnden, som innan en byggherre anlitas, kan tala om hur ett objekt, som detta skall se ut när det är färdigt.
Endast en byggherre, som skall finansiera projektet, kan och skall redovisa vad han har för underlag för byggnationen och vilken kundgrupp han vill bygga för.
Hur många som helst, kan ha synpunkter på Skanstorgets exploatering, men byggherren är den, som skall gå till banken och söka byggkreditiv på detta.
Har han inte tillräckligt i eget kapital blir det inget.

Har han däremot eget kapital, kan han påbörja och sen ta ut vad han anser vara maximerad tillräcklig vinst.
Här i denna tanke finns inte Fastighetskontoret eller Byggnadsnämnden överhuvudtaget med, endast den byggherre, som bygger så billigt, att han kan maximera vinsten.
Ett projekt av denna karaktär har endast ett par stor byggherrar, som kan åstadkomma exploateringen, vilket gör att kostnaden för boendet blir den högsta, med stor vinst.
WW
 0
Gunnar Einarsson (2 Februari 2015 13:39):
På Skanstorget finns det plats för ett kvarter med minst 6 tomter stenhus av Linnéstadsstandard (fler om Husargatans mynning byggs igen). Bör torget bebyggas vore allt annat slöseri med förtätningspotential. Även illustrationen av "Kv Skansbron" ovan är för mesig. Bevara istället nuvarande gatusträckning som ansluter till Kastellgatan som en förlängning av Skolgatan (motsvarande alltså Skolgatan 40, 42 och 44). Meningslös grönyta behövs inte.

Detta är alltså om torget borde öppnas för byggnation. Det är ur bevarandesynpunkt inte självklart. På Skansberget i torgets omedelbara närhet finns däremot hela 8 obebyggda tomter (om daghemsbarracken eller vad det är räknas in) där landshövdingehusen kunde återskapas, varav en på västra sidan av Lilla Risåsgatan.
 0
Gunnar Einarsson (2 Februari 2015 13:56):
Kan tillägga att vad SD beträffar så tycks deras stadsmässiga inriktning förhållandevis sund och i linje med Yimbys åskådning, alltså utifrån det lilla jag har lyckats snappa upp. Däremot framstår politikområdet även som eftersatt och outvecklat.
 0
Patrik (11 September 20:37):
Jag flyttade till Göteborg och stannade här för att det är en grön stad. Med en förtätad stad försvinner charmen och harmonin som området en gång i tiden byggdes och planerades för. Det är en sak att bygga nya täta statsdelar när det planeringstänket finns med från start. Men att gå in i historiska stadsdelar och förtäta förtvinar områdets identitet.
För att Göteborg ska vara en attraktiv stad idag som imorgon måste vi värna om nutid som dåtid.

Det är inte meningen att Skansen kronan ska vars undangömt bakom bebyggelse och har aldrig varit det. Hela utsikten från övre husaregatan över Göteborgs historia försvinner.

Istället borde politikerna med alla skattepengar utveckla området som det en gång var tänkt att fungera som. Nämligen en mötesplats. Detta inte minst viktigt då området flödar av kreativitet från alla studenterna. Bygg för framtiden men bygg rätt.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5376 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter

Göteborgsregionens folkmängd
12 November 11:45 av Matthias H.
VÄSTLÄNKEN OCH ALTERNATIVEN
6 November 22:25 av Hans Jörgensen
Västlänken
16 Mars 08:59 av Erik Funck