Utskrift från gbg.yimby.se
....

Myten om byggbranschens maskande

 
I slutet av juni gick DN ut och berättade att när detaljplanen väl är färdig så avvaktar byggbranschens aktörer i snitt 5,5 år med att börja bygga. De hävdade att detta beror på att byggbolagen vill trissa upp priserna ytterligare genom att begränsa antalet nyproducerade lägenheter på marknaden. Artikeln gav dock ingen hänvisning till vilken typ av planer och i vilka lägen som detta gäller. Det skulle kunna vara så att DN i analysen inkluderat 100 planer med enskilda småhus i Töreboda som ingen velat bygga på 25 år vilket inte är representativt för de planer som har störst efterfrågan, dvs. på central attraktiv mark i storstäderna. Inte heller gavs någon information specifikt för situationen i Göteborg. Yimby Göteborg har därför gått igenom aktuella detaljplaner i Göteborg och undersökt hur mycket tid som läggs i olika faser efter att en plan har antagits. Det visar sig föga förvånande att bilden blir betydligt mer nyanserad och att det kan finnas helt andra orsaker till fördröjningar än byggbolagens maskande.



Nyproduktion vid Viktor Rydbergsgatan - Eklandagatan i Johanneberg.

 

Från Stadsbyggnadskontorets databas har vi tagit fram de planer som ligger i stadiet mellan antagen och färdigställd i augusti 2016. Vi har plockat bort planer och bygglov för byggnader avsedda för boende med särskild service (BmSS) och enskilda småhus. Kommunen driver BmSS-projekten och de omfattar typiskt enheter om sex till åtta lägenheter, vilka planläggs men byggs först när behov uppstår. De enskilda småhusen är få men är bortsorterade eftersom det i de flesta fall rör sig om enskilda privatpersoner och inte "branschen". Inte heller planer med enkelt förfarande är behandlade (t.ex. småjusteringar av befintliga planer). Kvar blir 75 planer.

Uppskattade tidpunkter för påbörjad och färdigställd byggnation har uppdaterats med information från företagens hemsidor om den varit mer aktuell. För flertalet av de planer som nyligen antagits finns inte denna information tillgänglig.

Mellan antagen plan och färdigställt byggprojekt så finns ett antal saker som händer.

1. Planen antas av byggnadsnämnden (eller kommunfullmäktige).
2. Ev. överklagan av planen beslut om avslag/justering/omtag.
3. Planen vinner laga kraft (dvs. blir gällande).
4. Bygglovsansökan (måste ibland även föregås av ett rivningslov).
5. Beviljat bygglov.
6. Ev. överklagan av bygglovet beslut om avslag/justering/omtag.
7. Bygglov träder i kraft.
8. Byggprojektet påbörjas.
9. Byggprojektet färdigställs.

Det är steget mellan 3 och 4 som enligt DN tar 5.5 år i genomsnitt.

Vi börjar med den osorterade övergripande bilden för alla 75 planerna för att därefter gå ner i de olika faserna av processen.

Tidsinformation om planer som just nu ligger i stadiet mellan lagakraftvunnen plan och färdigställt byggprojekt. Tiden i månader. (Klicka för större).

Tidsstaplarna i figuren nedan ger följande information:

Blå: Tiden mellan planens antagande till den vunnit laga kraft, eller till dess den överklagas i de fall det sker. Normalt vinner planen laga kraft 3 veckor från den dag då beslutet eller justeringen av protokollet över beslutet har tillkännagetts på kommunens anslagstavla.
Röd: Tiden från överlagande via beslut i sista inblandade instansen till lagakraftvunnen plan.
Grön: Tiden som löpt sedan laga kraft för planer där byggprojektet inte påbörjats.
Lila: Tiden mellan lagakraftvunnen plan och påbörjat byggprojekt för påbörjade byggprojekt. Denna tid kan även innefatta tiden för ett överklagat bygglov som fördröjer byggstarten.
Turkost: Tiden mellan påbörjat och färdigställt byggprojekt ("byggtiden") i de fall den informationen funnits till gänglig.

 

De två extremfallen

Som synes spänner sig tiden i extremfallet upp till 14 år för planen "Askim – bostäder söder om Brottkärrvägen" där allt som kan tänkas gå fel också har gått fel. GP rapporterar om en detaljrik plan som antogs i 2001 och efter en nästan fyra år lång överklagandeprocess vann den laga kraft 2005. När det var dags för bygglov tyckte fastighetsbolagen att planen var förlegad och ville höja våningsantalet från planens 1,5 våningar till 3 våningar för att få fler bostäder och bättre ekonomi i projektet. Stadsbyggnadskontoret kom fram till att en planändring inte behövdes för den justeringen av höjden i bygglovet.

Detta triggade förstås överklaganden av bygglovet och processen gick från instans till instans hela vägen upp till Mark- och miljööverdomstolen vilka gav Stadsbyggnadskontoret en ordentlig bakläxa. Bygglovet gällde inte. Som pricken över i:et hade HSB börjat sälja lägenheter i de då virtuella 3-våningshusen redan innan beslutet hoppfulla om att överklagandet skulle avslås – så där stod lurade kunder som tackat nej till andra erbjudanden utan den bostad de börjat delbetala. Det här projektet bräcker än så länge Skeppsbron i kategorin haveri och är en av anledningarna till att Nya Hovås-projektet i närheten framställs som ett helt fantastiskt välskött projekt.

Den plan med näst längst tidsåtgång tar 13 år på sig från laga kraft till färdigställt varav byggtiden står för hela 12 år. Här kan vi alltså befara att vi har att göra med listiga byggföretag som bygger långsamt för att hålla uppe priser. Vad är det för plan? Jo, det är planen för Västra Eriksberg.
Regi: Det kommunala bolaget Älvstranden Utveckling.
Medverkande: HSB, NCC, Riksbyggen, JM, Peab och inte minst det kommunala Bostadsbolaget.

I Västra Eriksberg tar det 12 år att komma i mål.

 

Överklaganden

Av planerna har 60 % överklagats och av dess överklagade har drygt 70 % behandlats och gått till laga kraft inom ett år. Normalfallet är att planen överklagas och att det fördröjer processen med ett år. Den redan nämnda planen för Brottkärrsvägen sticker ut med en överklagandeprocess på nästan fyra år innan detaljplanen antogs.

Antal månader som planerna varit överklagade. (Klicka för större).

 

Laga kraft till påbörjat

Tiden mellan laga kraft och bygglov uppskattade DN till 5,5 år i genomsnitt. Den information som funnits (lätt) tillgänglig är tiden mellan laga kraft och påbörjat byggprojekt (dvs. från steg 3 till steg 8 istället för till steg 5 i listan ovan). För en plan med en byggetapp utan överklagande av bygglovet är dessa två tider ungefär samma, men för en större plan med flera etapper ger påbörjat byggprojekt bara information om när den första byggföretaget startar i den första etappen. Ett annat företag kan söka bygglov senare i samband med att de ska bygga i en senare etapp.

För de undersökta planerna i Göteborg ligger snittiden mellan laga kraft och påbörjat byggprojekt på mindre än 1 år och 10 månader. Så oavsett om det är små eller stora projekt så kommer första spaden snabbt i marken.

Det måste ju nästan ses som ett under att de kan komma igång så snabbt med tanke på att de flesta planeringsprocesser kantas av oklara tidplaner, inte minst då majoriteten av planerna överklagas. Tillviss del kan fluktuationerna i planoutput hanteras med underentreprenörer, men man ska även betänka att företagen inte fullt ut kan anställa och friställa i takt med att planerna blir klara.

Tiden i månader från laga kraft till påbörjat. (Klicka för större).

 

Men kanske handlar tiden om planer som ligger utan att någonsin ha påbörjats? Nja, medelvärdet här ligger på under 1 år och 8 månader och tar vi bort de två extremerna så är det snarare under 1 år och 3 månader. Således, inte heller här finns i normalfallet några planer som drar ut några 5,5 år innan byggprojektet påbörjas.

Tiden i månader sedan laga kraft för ej ännu påbörjade byggprojekt. (Klicka för större).

 

Det går att hitta information för några av planerna om varför de drar ut en aning på tiden. Anledningar kan vara avtalsförandlningar (t.ex. mark- och genomförandeavtal med kommunen), att det är villkorat att förvaltningarna först ska bygga ut trafikinfrastruktur, bullerskrämar, VA-nätet, mm, att tid går åt till försäljning av fastigheten eller del av den (bl.a. de kommunala Egnahemsbolaget har sålt fastigheter efter antagen plan). Planen vid nya Hisingsbrons sydfäste väntar på den nya bron. Wallenstam har över en längre tid kontinuerligt byggt (om) byggnad efter byggnad vid Avenyn och därför har det nu tagit fyra år utan att bostäderna i den sista fastigheten har påbörjats (även om en viss ombyggnad för verksamheter har genomförts enligt planen). En enskild fastighetsägare – även om det är en hyresvärd med fastigheter i attraktivt läge – kan förstås inte låna till hur mycket byggande som helst på samma gång.

Extremfallet på 8 år handlar om en ett mindre byggbolag, Källfelts byggnads AB, och fastighetskontorets tjänsteman sa följande till Direktpress:

Det tar alltid en tid från laga kraft till att man börjar bygga. Men det ska inte ta mer än ett år. Nere vid Nya varvet finns en plan för Örnfelts väg på 77 bostäder som vann laga kraft 2008 och vi vet inte varför de inte bygger, det borde vara en intressant plats. Vi har legat på dem men eftersom det är privat mark kan vi inte göra något åt det.

Det projekt som har väntat näst längst handlar om en befintlig fastighetsägare som fått möjlighet att bygga på och ut i Bergsjön. Här kan man mycket väl tänka sig att det ännu inte finns ett tillräckligt högt prisläge för att motivera en start av byggprojektet. Det är förstås svårare att få banklån till nyproduktion i områden med lägre efterfrågan. Har vi här hittat det slugt avvakande fastighetsbolag som var spiken i DNs soppa?

 

Byggtiden

Sista fasen är byggtiden och följande figur visar på den tid som grovt uppskattas mellan påbörjat och färdigställt projekt i de fall den informationen har funnits tillgänglig.

Uppskattade byggtid i månader. (Klicka för större).

 

Över 60 % av byggprojekten färdigställs inom två år och bara 15 % av dem pågår längre än 5 år. Dessa planer med lång byggtid är:

  • Västra Eriksberg (12 år) som beskrevs inledningsvis är Älvstrandens projekt med 2200 bostäder.
  • Lilla Arödsgatan (10 år) där det kommunala Egnahemsbolaget i snigelfart pytsar ut 76 småhus i etapper.
  • Krydhyllan i Gårdsten (9 år) där Egnahemsbolaget, HSB och Riksbyggen bygger 100 småhus i många etapper.
  • Bostäder norr om Frölunda kulturhus (8 år) där F O Pettersson / White och Riksbyggen bygger 200 lägenheter i flerbostadshus och småhus.
  • Sannegårdshamnen (6 år) som är Älvstrandens projekt.
  • Skeppsbron (6 år) som återigen är Älvstrandens projekt.
  • Fastighet vid Avenyn (6 år) som är delar av Wallenstams byggande och renoveringar vid Avenyn där de tar sig an ett hus i taget inom flera lagakraftvunna detaljplaner. 

Det finns ingen tydlig korrelation mellan byggtid och antal lägenheter i projekten. Projekt med 800 lägenheter färdigställs på två år samtidigt som ett projekt på 120 lägenheter i småhus kan tal 10 år. Västra Eriksberg som tagit längs tid har också flest bostäder. Men om andra kan bygga 800 bostäder på två år så borde Västra Eriksberg ha byggts på 6 och inte 12 år.

Antal lägenheter i projektet som funktion av byggtiden i månader.

 

Generellt är byggtiden kort men om den är mycket lång så är det högst sannolikt att de kommunala Älvstranden Utvecklig eller Egnahemsbolaget är inblandade. Intressant att notera är att småhusprojekten tar inte bara mycket planresurser för litet antal bostäder, de tar dessutom generellt lång tid att bygga.

 

Älvstraden Utsträckning AB

Sammanfattningsvis finns det få planer som tar riktigt lång tid mellan lagakraftvunnen plan och påbörjad byggnation i Göteborg. Noterbart är att i normalfallet är tiden för ett överklagande i samma storleksordnings som tiden mellan laga kraft och byggstart. För en plan som överklagats fördubblas generellt tiden innan byggstart.

Man måste också förstå att byggföretagen behöver en stock av pågående och antagen detaljplanering för att kunna hålla arbetsstyrkan kontinuerligt sysselsatt. Därför är det troligt att de siktar på att få fram lite fler planer än de klarar av och räknar med att några faller bort, drar ut på tiden eller får kraftigt sänkt exploatering.

Däremot är byggtiden i de större projekten som organiseras av älvstrandsbolaget ofta mycket lång. Här kan det förstås gömma sig att enskilda aktörer inom dessa projekt väntar med bygglovet. Etapputbyggnaden kan vara kopplat till tid för utbyggnad av infrastruktur, logistisk optimering byggtransporter, minering av störningar för de som flyttar in tidigt, plats för byggbyschor, mm, mm. Det är också försåtligt att för bostadsrätterna kan det ta tid då byggprojektet inte kan startas förrän tillräckligt många har kunder (70% av lägenheterna sålda?) har fått sina banklån klara. Tar man för stora etapper på en gång blir det stora lån, svårare och längre tid att få ihop tillräckligt med kunder samt en större risk.

Men i dessa projekt försöker älvstrandenkonsortiet också hålla uppe en gemensam prisnivå genom att inte bygga för mycket på samma gång. Det är själva definitionen av Älvstransmodellen och det är de är inget de hymlar om.

Älvstrandsmodellen enligt Älvstranden för några år sedan.

Älvstrandsmodellen förtydligad.

 

Hela Älvstandsmodellen måste vara högst tveksam ur ett konkurrensperspektiv.

Det är svårt att leda i bevis att byggföretagen på ett systematiskt sätt skulle skjuta byggprojekten på framtiden så länge inte det handlar om de stora etappindelade projekten i kommunal regi. Det betyder att en ökad planoutput högst troligt kommer leda till ett motsvarande ökat byggande. Mindre än ett år och åtta månader efter att planen är antagen startar byggprojektet - i snitt.

Om vi vill ha snabba byggprojekt så ska vi undivka att stoppa in den kommunala marken i stora etappindelade projekt riggade av Älvstranden. Det är bätre att sälja marken i mindre fastigheter till en uppsjö av små, mellanstora och stora byggföretag, enskilda personer, byggemenskaper och inte minst en och annan arkitekt som får hålla i taktpinnen.

Allt tyder på att en ökat planoutput och fler aktörer ger en ökad byggproduktion, en ökad konkurrens och inte minst ett mer diversierat byggande.

Avslutande kuriosa. I samband med insamlandet av underlaget framkom att Mehmet Kaplan som bostadsminister startade ett svartbygge vid Kryddhyllan i Gårdsten. Den 22 oktober 2015 rapporterar Bygg-Fast att han tagit det första spadtaget, men först drygt en månad senare vann planen laga kraft.

Dementi: Miljöpartiet låter meddela att det fanns ett startbesked för mark- och schaktarbeten så spadtaget som Kaplan tog var vitt.

Länk till diskussionen i Facebook-gruppen Yimby Göteborg.

Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
+1
Kurt Elstad (29 September 2016 09:33):
Mycket intressant. Detta borde presenteras på Bostadsforum den 30 mars i Stockholm.
Göteborgs stad kommer att medverka och denna utredning borde hållas i samband med deras anförande. www.bostadsforum.nu
+1
Matthias H. (29 September 2016 13:59):
Patrik och Pär, helt fantastiskt arbete.
+1
Thomas (29 September 2016 15:43):
Mycket intressant läsning
+1
Anders (30 September 2016 09:38):
Med den erfarenhet och kunskap jag har fått efter många många år i det privata affärslivet undrar jag om inte Älvstrandsmodellen strider mot Svensk lagstiftning.

Som Älvstranden själva beskriver sin arbetsmodell kan den vid första anblick verka helt rimlig. Men bryter man ner de olika delarna, som gjorts ovan, och fördjupar sig i vad varje enskild del får för konsekvenser uppstår det snabbt många tvivel.

För att enkelt förstå problematiken i denna arbetsmodell kan ni prova att ersätta bolagsnamnen med t.ex ICA, Coop och Axfood. Reaktionen från konsumenter, jurister och myndigheter hade varit omgående.
 0
Daniel K (1 Oktober 2016 11:29):
Wow, mycket bra sammanställning.

Utan att vara insförstådd med byggandets komplexitet så tycker jag att 1år och 3/8 månader ändå låter som lång tid till start. Dock inte i närheten av de 5,5 åren.

Hur Älvstranden Utveckling fått fortsatt förtroende för sitt arbete och sina processer är svårt att förstå.
 0
Lennart (3 Oktober 2016 21:42):
Klargörande! Tack för artikeln
 0
krister (10 Oktober 2016 07:22):
 0
krister (10 Oktober 2016 07:34):
Skeppsbron etapp 2: budget Trafikkontoret har fått löfte om 41,6 mkr för planeringen, 2,0 mkr använda.
De skyller på politikerna som inte vet var de skall sätta ner foten.
 0
Matthias H. (10 Oktober 2016 15:49):
Krister, Yimby diskuterar jättemycket på Facebook om detta och massa andra saker också. Kolla där om du vill ha respons det vill säga.
 0
Mats O. (10 Oktober 2016 17:39):
Det går inte att läsa kommentarer på Yimby Gbg facebook om man inte är medlem på facebook, Matthias. Detta har påtalats flera gånger tidigare av andra.

Detta till skillnad från exempelvis olika tidningars facebookkonton där man som icke facebookmedlem kan läsa kommentarerna.
 0
Matthias H. (11 Oktober 2016 10:57):
Hmmm ok, jag hade inte själv haft Facebook om det inte varit för mitt stadsbyggnadsintresse. Man kan ju därinne välja vad man vill vara delaktig i, i princip kan man ju köra igång ett Facebook-konto och bara involvera sig i de grupper som rör ens intressen. Men jag förstår såklart om man inte vill, jag drog själv på det ett tag.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 4734 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!



YIMBY Göteborg på Twitter