Utskrift från gbg.yimby.se
....

Värdering av stadskvaliteter för bostäder, kontor och handel i Göteborgsregionen

 

Äntligen har Göteborgs Stad tagit fram en omfattande analys av vilka kvaliteter i omgivningen till bostaden som göteborgarna efterfrågar. Föga förvånande är det klassiska urbana kvaliteter som efterfrågas, men något förvånande är att värderingen av urbana verksamheter visar sig vara betydligt högre än väntat.

Göteborgs Stad har tillsammans med Mölndals Stad, GR, Fastighetsägarna, Sveriges byggindustrier och GU satt konsulterna SpaceScape och Evidens på att undersöka hur Göteborgarna värderar kvaliteter runt sitt boende. Även Mölndal, Mölnlycke, Ytterby och Älvängen är med i studien. Detta är precis samma typ av analys som tidigare gjorts i Stockholm och som vi har refererat flitigt till, men göteborgsstudien är förbättrad på ett antal punkter.

Studien rapporteras i "Värdeskapande Stadsutveckling - Värdering av stadskvaliteter för bostäder, kontor och handel i Göteborgregionen".

 

Undersökningen har inte bara studerat vilka kvaliteter i omgivning som folk vill betala för vid köp av bostadsrätter, den har också studerat efterfrågan på hyresrätter (kötider och priser vid andrahandsuthyrning) och vad folk uppger att de värdesätter genom enkätundersökningar. Det visar sig att bostadspriser speglar kötid för hyresrätter och bostadspriser speglar de boendes värderingar av stadsdelen i en stadsmiljöenkät. Allt hänger ihop och det går inte att försöka trolla bort resultaten genom att hävda att det bara är vad välbeställda i bostadsrätter skulle efterfråga, vilket är en invändning ibland som gjordes mot studien i Stockholm.

Hyresgäster visar sig värdera stadskvaliteter på sammasätt som bostadsrättsägare.

 

Undersökningens resultat visar att urbana kvaliteter och korta avstånd är viktigare än vad som hävdas i traditionella urbanekonomiska teorier. Vi får ännu en spik i regionförstoringsstrategins kista:

Från ett vetenskapligt perspektiv är resultaten värda uppmärksamhet eftersom de både bekräftar och delvis motsäger tidigare forskning om vad som är attraktivt i en stadsregion. Det finns stor konsensus om den regionala tillgänglighetens betydelse för bostadsmarknaden medan urbana kvaliteter och nära avstånd får större genomslag än vad traditionella urbanekonomiska teorier beskrivit.

För flerbostadshus är det som framförallt värdesätts urbana verksamheter, kvartersstad, närhet till stadskärnan, parkmiljöer och vattenytor. Detta kan förklara 87% av bostadsrättspriserna. Det efterfrågas helt enkelt stad. Det går inte låta bli att utbrista: Det är ju precis det Yimby alltid framfört!

Faktorerna viktade som ovan kan tillsammans med socioekonomiskt index avgöra bostadsrättspriserna till 87 procent.

 

Kvartersstadsindex är en sammanslagning av två mått: hur stor andel av kvarterets ytterkant som är bebyggt (står byggnaderna mot gatan) och hur stor andel av entréerna som finns i denna ytterkant. Ett helt kringbyggt kvarter med entréer mot gatan får högsta indexet och ett punkthus mitt på en gräsplätt utan direkt koppling till gatan får indexet noll.

Precis som i Stockholm så ger inte några av de testade biltillgänglighetsparametrarna (inklusive tillgång till parkering) något utslag för värderingen av flerbostadshusen.

För småhus framstår närheten till havet och biltillgängligheten till arbetsplatser som viktigast. Det senare ska jämföras med stockholmsresultaten där tillgängligheten till spårbunden trafik var viktigare än tillgänglighet med bil. Det är troligen Göteborgsregionens gleshet som gör sig påmind. Ett större avstånd till motorvägar och järnvägar är också önskvärt här och kopplar med all sannolikhet till bullersituationen. Den stations- och kollektivtrafiknära exploateringen har här en utmaning även om det kanske är möjligt att delvis kompensera genom att säkerställa andra efterfrågade kvaliteter.

Men även för småhusägarna är centralitet, täthet, gångavstånd till kollektivtrafik och urban service viktiga faktorer. Rapporten lyfter fram paradoxen att småhusområden inte kan uppbära dessa efterfrågade urbana funktioner själva och konstaterar att de stadsdelar med de högsta småhuspriserna i hög grad är stadsdelar med en blandning av flerbostadshus och småhus.

Faktorerna viktade som ovan kan tillsammans med socioekonomiskt index avgöra småhuspriserna till 81 procent.

 

I studien har även kontorshyror samt handels- resp. restaurangomsättning studerats. Resultaten följer kortfattat.

Stadskvaliteter för kontor (kontorshyran förklaras till 88 % av):

  1. Tillgänglighet med bil eller kollektivtrafik
  2. Urbana verksamheter
  3. Kontorskluster
  4. Modernitet

Stadskvaliteter för handel (omsättningen förklaras till ca 80 % av):

  1. Kluster av handel
  2. Kvartersstad
  3. Antal anställda inom 250 m
  4. Antal parkeringsplatser inom 250 m

Stadskvaliteter för restauranger (omsättningen förklaras till ca 80 % av):

  1. Kvartersstadsindex
  2. Klusterindex
  3. Antal kulturverksamheter inom 250 m
  4. Antal anställda inom 250 m

 

Detta var bara ett axplock och inlägget har varken ambitionen eller möjligheten att bli något annat än en ofullständig sammanfattning med målet att väcka intresse. Det finns så många intressanta resultat och perspektiv i rapporten att det finns all anledningen att läsa den från pärm till pärm. Den ger många och goda argument för den typ av urban planering som Yimby förespråkar.

Framförallt ger den planerarare ett tydligt besked om vilka kvaliteter som efterfrågas och som skapar värden för byggföretagen, fastighetsägarna och inte minst invånarna.

Trevlig läsning!

Inlägget diskuteras i facebookgruppen Yimby Göteborg: Länk.

Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Ottosson (20 Februari 11:32):
Visar på de polariserade parallelsamhällen som konstruerats fram, ingenstans mer tydligt än i Göteborg. De centrala delarna där det strävas efter maximalt bilfritt och de mer perifera delarna dit bilägare hänvisas. Människorna delas in i bilister kontra inte bilister, med varsitt samhälle som allt hårdare dras åt sitt håll och polariseringssprialen som satts igång förstärker sig själv. De utan bil värdesätter givetvis inte biltillgänglighet, och de med bil värdesätter den högt - båda grupperna har sin hänvisade plats. Och allt mer sällan mötas de två.

Det blir lätt missvisande när folk frågas om enskilda kvaliteter. Blir det klassiska "en röd stuga vid Stureplan", dvs motsägelser som inte kan förverkligas. Fö samma svaghet som PBL dras med, en mängd faktorer som anses värdefulla med krav på att allt ska uppfyllas. Resultatet därav blir ett hopkok som är allt och inget. Hade varit mer intressant om folk fick exempel på stadsmiljöer från olika delar av världen. Sen får man se på vilka faktorer dessa miljöer uppvisar och som gett ett sådant slutresultat.
 0
Krister (22 Februari 07:03):
Detär lättare att planera på Norra älvstranden än p södra. Efter otaliga workshops, arkitekttävlingar, m.m. står planeringen av södra älvstranden fortfarande kvar i samma läge som för 15 år sedan. Inte ens ytan ovanpå Götatunneln är klar för exploatering. Götatunneln har funnits i över 10 år.
+1
Jan Wiklund (22 Februari 15:12):
"Men även för småhusägarna är centralitet, täthet, gångavstånd till kollektivtrafik och urban service viktiga faktorer. Rapporten lyfter fram paradoxen att småhusområden inte kan uppbära dessa efterfrågade urbana funktioner själva och konstaterar att de stadsdelar med de högsta småhuspriserna i hög grad är stadsdelar med en blandning av flerbostadshus och småhus."

Kommentar: Vad är det i småhustillvaron som folk egentligen efterfrågar? Dvs varför väljer man ett småhus istället för lägenhet? Min tro - mer är det inte - är att det är a. att slippa ta hänsyn till grannar och b. en uteplats.

Och frågan är om det inte skulle gå att tillgodose detta på ett helt annat sätt än med de glesa småhusområden som byggs idag. T.ex. nånting i stil med https:​/​/​farm4.​staticflickr.​com/​3574/​33834590​49_​75b3df2.​.​
 0
John (23 Februari 12:08):
Ottosson Viktig tanke. Därför bör man planera ytterområden med omsorg också. Även där bör man tänka närhet och planera ordentligt med service, cykelvägar och genomtänkt kollektivtrafk och inte bara exploatera billigt. Jag tycker att bilfritt i stan inte skall vara ett självändamål utan målet bör vara bra trafikmiljö och minskad bilism, inte total frånvaro av bilburna.
 0
Krister (1 April 11:50):
Nåthandeln hotar fysiska butiker:
H&M är världens näst största klädkedja, efter spanska Inditex som äger bland annat Zara och Mango. Man har numera insett att näthandeln tar en allt större del av marknaden. Online påverkar antalet besökare i de fysiska butikerna på de mer mogna marknaderna.

Konkurrensen från näthandeln har fått bolaget att ändra sina finansiella mål för första gången på ett decennium. Från att tidigare ha haft målsättningen att öka antalet fysiska butiker med tio till femton procent per år är målet nu att öka försäljningen med tio till femton procent per år.

Sedan 2007 har H&M:s vinstmarginal nästan halverats. Enligt Société Générales analytiker Anne Critchlow kan marginalen minska ännu mer de kommande åren. I fjol var H&M:s vinstmarginal 12,4 procent, vilket kan komma att sjunka med mer fokus på näthandeln.

Även IKEA lägger om strategin och satsar mer pengar på näthandel istället för att utöka antalet butiker

Handelsanställdas förbund räknar med att antalet anställda i handeln kommer att minska drastiskt i framtiden.
 0
Krister (1 April 11:54):
Nåthandeln hotar fysiska butiker:
H&M är världens näst största klädkedja, efter spanska Inditex som äger bland annat Zara och Mango. Man har numera insett att näthandeln tar en allt större del av marknaden. Online påverkar antalet besökare i de fysiska butikerna på de mer mogna marknaderna.

Konkurrensen från näthandeln har fått bolaget att ändra sina finansiella mål för första gången på ett decennium. Från att tidigare ha haft målsättningen att öka antalet fysiska butiker med tio till femton procent per år är målet nu att öka försäljningen med tio till femton procent per år.

Sedan 2007 har H&M:s vinstmarginal nästan halverats. Enligt Société Générales analytiker Anne Critchlow kan marginalen minska ännu mer de kommande åren. I fjol var H&M:s vinstmarginal 12,4 procent, vilket kan komma att sjunka med mer fokus på näthandeln.

Även IKEA lägger om strategin och satsar mer pengar på näthandel istället för att utöka antalet butiker

Handelsanställdas förbund räknar med att antalet anställda i handeln kommer att minska drastiskt i framtiden.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5342 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter