Utskrift från gbg.yimby.se
....

Reglerna som format skraporna

 
I Yimbys julkalender lucka 16 presenterades New York Citys nya super-slanka skyskrapor. När skyskrapor och New York är på tapenten kan det vara intressant att ta en titt på deras zoneringsregler (planregler) och hur de har förändrats och utvecklats över tid ...och hur dessa har påverkat både byggnadernas utformning och innehåll. Avslutningsvis kommer lite tankar om hur NYC kan få inspirera Göteborg.



Den super-slanka skrapan 432 Park Avenue.

432 Park Avenue är betydlig slankare än någon annan skrapa i NYC. (Klicka för större.)

 

1916 års zoneringsregler

Innan 1916 var det i princip fritt att bygga höga hus. Byggnadsteknik och ekonomi satte en så låg praktisk gräns för byggnadshöjden att byggnadens höjd och volym sällan blev en fråga. Men tekniken och ekonomin utvecklades och efter några mindre lyckade byggnader som blev bastanta, t.ex. Woolworth Building (1912), så höjdes röster för att säkerställa att byggnaderna inte tog för mycket solljus från omgivningen.

Woolworth Building ansågs för massiv och för att blockera för mycket soljus.

 

Zoneringsreglerna från 1916 krävde därför att byggnader smalnades av och drog sig från gatan när de gick i höjden. För 25% av markytan i mitten av tomten var det fri höjd. Precis som när de svenska solreglerna infördes så fanns här experter som redovisade "fakta" om hälsa, säkerhet, hygien och moral – många påstående och tankar som visat sig vara helt felaktiga. Chrysler Building (1930), Empire State Building (1931) och Rockefeller Center (1939) är exempel på skrapor med trappstegsdesignen enligt 1916 års regler.

Empire State Building från gatan. De fem första våningarna når mot gatan och våningarna däröver dras tillbaka i steg.

Empire State Building med de klassiska trappstegsdesignen enligt 1916 års zoneringsregler.

 

Sedan dess har stadens byråkrater skapat över 1000 tillägg i reglesystemet som resulterat i över 1000 sidor text. T.ex. infördes incitamentregler eller bonusregler på temat att genom att erbjuda allmänt tillgängliga ytor (park och torg) fick byggherren bygga högre utan avtrappning. Detta var en anpassning och eftergift för modernisternas idéer om rationellt byggande och hus-i-park. Tyvärr ledde detta till många ytor i stadens markplan som inte blev attraktiva. Dels hade modernisterna grundläggande fel om behovet och användadet av öppna ytor och dels skapades dessa snarare för att komma åt höjden än för att det fanns ett genuint intresse i att skapa en god allmän yta. Semgram Building (1958) sägs vara en av huvudanledningarna förändringarna i reglerna 1961. Det var bl.a. ytan framför Seagram Building som William Whyte studerade i sin klassiska film "The Social Life of Small Urban Spaces".

Seagram Building där en allmän yta har tillgängliggjorts för att få bygga högre.

 

Den stora hårdjorda ytan framför Seagram Building som fick kritik.

 

1961 års zoneringsregler

I 1961 års regler togs tappstegskraven bort och istället regleras totala golvytans relation till markytan (FAR=Floor Area Ratio). För bostadsskrapor sattes FAR maximalt till 10 i de områden där högst byggnader tilläts. Dvs har man en tomt på 500 kvadratmeter så kan man bygga 5000 kvandratmeter golvyta fritt disponerat på höjden eller bredden inom tomten. Så länge man håller sig till denna regel behövds ingen offentlig process för att få börja bygga. Jämfört med 1916 års regler så var det en drastisk minskning av den möjliga volymen – vilket generellt ledde till lägre byggnader.

1961 års zoneringsregler införde också "lufträtter" (air rights). Om hela utrymmet som gavs av FAR inte utnyttjats på en tomt kan den outnyttjade delen säljas fritt på marknaden till närliggande tomter och utnyttjas där istället.

Regleringarna, ekonomin och byggtekniken sammantaget har satt en praktisk höjdgräns som varierat över tid och från plats till plats. Bostadshus med FAR 10–12 gav i normalfallet något avsmalnande byggnader och upp till  ca 25 våningar. Kontorsbyggnader som i normalfallet hade FAR upp till 15 blev vanligtvis upp till 50 våningar och genom att köpa "lufträtter" (air rights) från granntomter har man kunna gå högre (t.ex. Trump Tower (1983) med sina 202 meter och 58 våningar).

På senare tid har prisvärda lägenheter (affordable housing) reglerats fram. T.ex. om 20% av lägenheterna är prisvärda så får man bygga mer golvyta (t.ex. från FAR 10 till FAR 12).

Över åren har allt mer kritik kommit mot de offentliga ytor och torg som skapats när byggnaderna dras från gatan för att få lov att gå på höjden. Istället har det fötts tankar om att säkerställa att byggnaderna möter gatan med verksamhetslokaler som ett sätt att aktivera gatan. År 1994 infördes regler som möjliggjorde högre bostadshus om man skapade ett podium med verksamheter som mötte gatan.

 

Exempel på bostadsbyggnad som genom verksamheterspodium, publik yta och 20% lågt prissatta bostäder byggnad tillåts ha total FAR på 18. Från Zoning Handbook 2011 Edition, NYC Planning. (Klicka för större.)

 

Att bostadsskrapor har varit hårdare reglerade (FAR 10) än kontorsskrapor (FAR 15) är en anledning till att eftertraktade områden med höga markpriser blivit monofuktionella med bara kontor. Det har gått att bygga ca 50% mer kontorsyta än bostadsyta. Sedan lufträtter och regeljusteringar (t.ex. verksamhetspodier) har införts har fler höga bostadsskrapor byggts och det har skett ett långsam återbefolkande av kontorsområdena.

 

Super-slanka skrapor

Så hur är de superslanka byggnaderna möliga? För det första spiller de ingen golvyta i ett brett eller djupt podium (se hur 432 Park Avenue-byggnaden möter gatan i Google Maps). De utnyttjar förstås alla omkringliggande byggnaders lufträtter (högjdökning på ca 40% höjd för 432 Park Avenue). Slutligen om byggnaden innehåller minnst 20% lågt prissatta lägenheter finns möjlighet att öka FAR med ytterligare 20%. Detta kombinerat med högpresterande betong, högt markpris och stor efterfrågan på dyra lägenheter har möjliggjort projekten. Att skraporna samtidigt har skapat så mycket lågt prissatta lägenheter har lett till att NYC inte har velat förhindra de nya super-slanka skyskraporna genom att införa nya regler.

Super-slanka skrapor färdigställda, påbörjade, planerade och diskuterade.

 

Men skraporna har förstås lett till höjda röster om att NYCs zoneringsregler måste uppdateras igen. Som vanligt står en kamp mellan de som vill bevara de kvaliteter och bostäder som finns och de som vill möjliggöra de kvaliteter och bostäder som kan skapas.

I praktiken finns det inte många fler än de nu aktuella tomterna att nyttja eftersom så mycket tomter och lufträtter redan är förbrukade av andra byggnader.

Som synes är New York City och Manhattan på inga vägar ett oreglerat område. Snarare har det varit minutiöst reglerat med ett komplicerat reglverk som utvecklats över tid när oönskade effekter har uppstått  ...inte sällan till följd av just reglernas utformning. 

 

Gothamburg, Sweden

Till skillnad från i Göteborg och andra kommuner i Sverige så har NYC satt upp tydliga spelrelger på förhand. Precis samma typ av reglering finns för allt från småhus till skrapa. Varje yta i NYC är klassad enligt en zoneringskod som reglerar vad som är möjligt att bygga genom FAR och andra regler (t.ex. krav på förgård, maxial höjd på ytterväggar och antal pakeringsplatser). På de flesta ställen är inte skyskrapor tillåtna och på många ställen inte ens lite högre byggnader. Tendensen över tid har dock varit att områden klassas upp så att mer och mer byggnadsvolym tillåts. Samtidigt har vissa historiskt viktiga områden frysts i sin zonering.

Det är även givet på förhand hur podier med verksamheter, handel med lufträtter och andel prisvärda bostäder påverkar hur man får bygga.

Allt detta ger en förutsägbarhet som gör att det är lätt att räkna på projektet och en snabbet som ger korta ledtider från identifierat behov till slutfört byggprojekt. Mig veterligen dyker inte heller någon Leanstourelse upp i sista sekund och hotar med att upphäva planen om den inte ändras si eller så.

I Göteborg och Sverige har vi istället ett system där man måste ge sig in i en treårig, inte sällan femårig, upp till tioårig process med oklart utfall. Detta ger förstås en extremt hög risk i projektet och en svårighet att värdera såväl mark, projektet som fastigheterna. Risken måste kompenseras genom att säkerställa en högre vinst för de projekt som väl faller ut som tänkt. Risktagandet i själva arkitekturen blir minsta möjliga, vilket leder till enkla rationella, men också intetsägande, lådor. Den osäkra processen där man måste ligga ute med kapital tränger dessutom effektivt bort mindre aktörer som inte har råd att få planprocesstiden fördubblad och den möjliga byggrätten halverad.

Hur hade Gothamburg sett ut med mer förutsägbara regler där pengar läggs på arkitektur istället för i detaljplaneprocesser?

 

Det som framförallt inspirerar från NYCs regler är inte att de tillåter extrema skrapor i vissa områden, utan att de har ett tydligt reglesystem för vad som får byggas som alla vet om på förhand. Det är också intressant hur de lockar fram verksamheter i bottenplan och prisvärda bostäder genom att nudga den som vill bygga med ännu större byggnadsvolym.

Detta kan vi låta oss inspireras av oavsett om vi för ett område vill reglera fram småhus, stadsradhus, kopior av nödbostäder med en våning i sten och två i trä eller om vi vill upp och kratta i skyn. Har vi väl satt reglerna tydligt så kan många fler vara med och snabbt bygga utifrån behov. Det är dags att utnyttja möjligheterna i PBL till max. Ta fram detaljplaner över stora områden, sätt dit generella planbestämelser och låt sedan de som vill möta behoven få bygglov för att bygga per omgående.

 

Inlägget diskuteras i facebookgruppen Yimby Göteborg: Länk.
Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
+1
Johnjohn (21 December 2017 00:54):
Intressant läsning!
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5363 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter