Utskrift från gbg.yimby.se
....

Krönika: Västlänkens effekt på restaurang och handel i byggskedet

 
"Identifiering av problemområden för lokalhyresgäster under arbetet med Västlänken och rätten till ersättning" är titeln på ett examensarbete som Ebba Edlund och Amanda Eklund skrivit vid kandidatprogrammet Affärsutveckling och entreprenörskap inom samhällsbyggnadsteknik på Chalmers. Arbetet är intressant för att det visar på att dels är det generellt mycket svårt att får ersättning för byggprojekts påverkan på verksamheter och dels saknas en konsekvensanalys av Västlänkens påverkan på berörda verksamheter.



Avbrutet mellan Kvarnberget och Operan och hänvisat till en omväg via Lilla Bommen.

 

Under rubriken Krönika publicerar vi texter som uttrycker författarens personliga ståndpunkter, vilka inte nödvändigtvis är Yimby Göteborgs officiella hållning i frågan. Patrik Höstmad går igenom ett examensarbete om konsekvenserna av Västlänken i byggskedet för näringsidkare nära byggarbetsplatserna. Vi vill på minna om att vi efter en lång debatt avslutat diskussionen för och emot Västlänken. Fortsatta diskussioner utgår ifrån att beslutet är taget och att Västlänken kommer att genomföras, och därför ska diskussionerna hållas kring hur vi hanterar det. Kommentarer som återigen tar upp diskussionen för eller emot projektet Västlänken kommer att raderas. Det finns många andra diskussionsforum om du vill diskutera för och emot Västlänken. De största är Stoppa Västlänken NU och JA till trängselskatt i Göteborg.

Frågan och byggprojekts påverkan på restaurang och handel har aktualliserats inte minst efter signaler från tre krogar som påverkats av Vasabrons avstängning och förlängda byggtid. De säger att kundflödena på framförallt kvällarna har minskat och nu dras verksamheterna med skatteskulder. Ägarna är belånade efter att ha investerat i verksamheterna och 50 personer kan komma att förlora sina arbeten om krogarna begärs i konkurs.

Byggprojektet vid Vasabron startade i juni 2017 skulle ha varit klart i april 2018 men tidsplanen sprack. Senast i september flyttades prognosen fram fem månader från februari till juli 2019. Då har stråket över bron varit avbrutet i drygt två år.


Det följande är en kortare sammanfattning av det intressantaste i examensarbetet och avslutsningvis lyfts blicken även utanför arbetet med en uppmaning till våra styrande.


 

Lagar och rättspraxis

I arbetet görs en genomgång av relevanta domar där verksamhetsutövare tagit kommuner och fastighetsägare inför skranket med anledning av upplevd påverkan från byggprojekt i närområdet.

Rätten till skadestånd vid en förmögenhetsskada förutsätter enligt Miljöbalken (32 kap 3 §) att någon av nedanstående åtta punkter är uppfylld:

  1. förorening av vattenområden,
  2. förorening av grundvatten,
  3. ändring av grundvattennivån,
  4. luftförorening,
  5. markförorening,
  6. buller,
  7. skakning, eller
  8. annan liknande störning.

Speciellt punkt 6–8 är relevant för verksamhetsutövare i staden i samband med byggprojekt. När det är frågan om avspärrningar som påverkar tillgängligheten till verksamheten har "annan liknande störning" åberopats. Även om det inte blivit fällande domar så har Högsta Domstolen slagit fast att "annan liknande störning" även omfattar avspärrningar (NJA 1996 s 634).

Verksamheten måste bevisa omsättningsminskningen och att den med stor sannolikhet är en skada som är en följd av byggarbetet. Tidigare domar ger att detta verkar vara mycket svårt att bevisa givet domstolarnas hårda krav – både på grund av att omvärldsfaktorerna är många och att det är svårt att bevisa vad en normal omsättning hade varit. Årsredovisningar har ofta ansetts vara för trubbiga och examensarbetarna uppmanar därför näringsidkarna att börja anteckna dag för dag på vad som sker utanför, notera kassaflödet och inströmningen av kunder. Bevismaterialet blir ännu bättre om dagboken förs lång tid innan byggnationen har påbörjats så att jämförelser kan göras. Men trots bevisad påverkan så har en dom i Högsta Domstolen fastslagit att skadestånd vid gatuarbeten och liknande kan nekas med argument om att de är samhällsnyttiga och därmed bör man också tåla mer än i andra fall av påverkan från byggnation (NJA 1996 s 634).

Förutom Miljöbalken kan Hyreslagen i Jordabalken åberopas med krav på nedsättning av hyra vid störningar under t.ex. byggnadsarbeten. Som boende i tätbebyggt område får man dock tåla störningar i viss utsträckning och därmed kan inte alla störningar från exempelvis en byggarbetsplats anses utgöra brist eller hinder i nyttjanderätten. Lagen inte är tvingande vid hyresavtal mellan företag. Idag i Göteborg är det fastighetsägarnas marknad på grund av den stora bristen på kontors- och verksamhetslokaler i bra lägen. Fastighetsägarna har därför ofta lyckats förhandla bort kravmöjligheten i hyresavtalen.

I en intervju med Trafikverkets fastighetsansvarig och en av dess markförhandlare är de noga med att säga att

...det är mycket man får tåla när man bor i en stad som Göteborg. Det byggs överallt i staden och faktumet att Västlänken dessutom är ett infrastrukturprojekt som skapar samhällsnytta gör att man får tåla det ännu mer.

Skadan måste ha skett för att den ska vara ersättningsgiltig, dvs. det är först efter att skadan har skett som rätten till ersättning kan prövas. Det gör att innan dom fallit så är det näringsidkaren som står för alla risker och kostnader.

 

Entreprenad Centralen

Vid entreprenad Centralen finns ett femtiotal verksamheter som bedöms ligga i direkt anslutning till byggarbetsplatsen. Bedömningen är att problemet framförallt är buller och med hjälp av ett skärmande plank och kontrollmätningar ska det hanteras. Trafikverket menar att störningarna som redan finns idag är mycket högre än de som tillåts under byggnationen och gissar att "... om de inte upplever att de störs idag kommer de inte att störas av det som bygget kommer att tillföra." Byggarbetsplatsen kommer att finnas under tre år. NCC har identifierat t.ex. Frist Hotel, Operan, Skansen Lejonet och Regionens Hus som kritiska.

 

Entreprenad Haga

Representanter för entreprenörkonsortiet AGN Haga AB tror att logistiken kommer att utgöra det största problemet under byggtiden. De menar att det är den trafiken som kommer att påverka tredje man mest, speciellt i närheten av de öppna schakten. Rosenlundsbron kommer att ersättas av en tillfällig bro längre öster ut, men det flöde av människor som idag kan ta sig till Rosenlundsgatan kommer troligtvis inte att upprätthållas på samma sätt med den nya bron. Dessutom kommer endast cyklister och fotgängare kunna passera över. Soldäcket, en lekplats och bänkar att sitta på vid kanalen vid Rosenlund kommer att försvinna under byggtiden. Därmed finns ytterligare en större risk att flödet kommer att minska till detta område.

Rosenlundsgatan är ett område som Trafikverket har under hög uppsikt. Det finns redan verksamheter i området som har sagt upp sina kontrakt och skall flytta därifrån. Här har Trafikverket kontakt med fastighetsägare som är oroliga för att de inte ska få in någon ny hyresgäst. Frågor kring ersättning i detta ärende har kommit på tal men Trafikverket kan, som tidigare nämnts, inte ersätta något förrän skadan går att påvisa.

 

Entreprenad Kvarnberget

Trafikverkets fastighetsansvarig tror att Kvarnberget kommer att bli ett utsatt område. Runt omkring arbetsplatsen finns det flera verksamheter som kommer att bli påverkade, både restauranger, butiker och kontor. Arbetet vid Kvarnberget kommer att ske i öppna schakt och entreprenören kommer att bli tvungen att skärma av byggarbetsplatsen nära fastigheterna.

Trafikverkets markförhandlare har träffat några restaurangägare vid Kvarnberget i frågan om uteserveringar. För 2018 kommer alla restauranger att kunna ha sina uteserveringar öppna men mellan 2019 till 2021 kommer det att finnas risk för att få avslag för att öppna uteservering vid vissa områden. Denna information har nått ut till de verksamheter som kan tänkas bli drabbade. Trafikverket tror att det är restauranger löper störst risk att tappa kunder under byggnationen av deletapp Kvarnberget och därför försöker man också att jobba med en aktiv kommunikation med de verksamheter som befinner sig i området.

 

Entreprenad Korsvägen

Vid entreprenad Korsvägen kommer trafiken att strypas då rondellen försvinner. Framkomligheten kommer att bli svårare för personbil och därmed förväntar man sig att bilisterna kommer att välja andra vägar framför Korsvägen under byggtiden. Från och med 2018 kommer det endast att finnas ett körfält på Södra Vägen i riktning norrut mot Universeum och detta kommer att kvarstå till andra kvartalet 2020.

Examensarbetarna valde att inte fördjupa sig mer detaljerat i entreprenad Korsvägens effekter på handeln.

 

 

Röster från näringsidkare

Intervjuer har gjorts med ett 10-tal näringsidkare. Först, de som har kontor är generellt positiva till Västlänken och inte så oroliga för byggskedet då deras arbetare kommer till arbetsplatsen även om det blir lite krångligare. Besöken är relativt få och då nästan alltid planerade. De är inte beroende av spontana besökare. Flera talar om vikten att kunna ha möten utan bullerstörningar men de tror generellt att de kommer att bli ringa och att där det blir problem går det att lösa genom dialog med entreprenör och Trafikverket. Flera företag har haft uppe frågan om en flytt på grund av byggprojektet men det har inte varit möjligt då finns en stor brist på kontorslokaler i bra lägen i Göteborg. Kontorsutbudet i bra lägen beskrivs som obefintligt.

När det gäller restauranger så är en intervju med restaurangchefen på Space 62 belysande för restaurangers villkor. Space 62 drivs av Swedish Taste och ligger vid Sankt Eriksgatan i Hasselblads-kvarteret mitt emot Operan. Hon berättade (i våras) att de just fick reda på att de inte får ha uteservering under sommaren. Detta har gjort att man tvingas stänga helt under juli månad i år trots att man efter en genomförd renovering hade planerat att hålla öppet. Swedish Taste har inte fått någon kompensation men driver ärendet.

Space 62 har många kunder som kommer i från Operan vilket gör att förbindelsen däremellan måste fungera. Restaurangchefen ser positivt på Västlänken då hon tror att restaurangen kommer dra nytta av detta i framtiden. Mycket trafik kommer att flyttas ner i jorden och i området kommer det bland annat att byggas ett nytt hotell vilket restaurangen kan dra nytta av.

Men det tre meter höga plank som ska sättas upp sju meter utanför fasaden upplevs som jobbigt. Restaurangen är beroende av utsikten, tillgängligheten och spontanbesök och detta kan direkt påverkas av bygget utanför. Speciellt lunchrestaurangen befarar man påverkas av bygget utanför.

Space 62 / Swedish Taste har fått en byggarbetsplats sju meter framför fasaden och flödet till och från Operan är brutet.

 

När det gäller handel kan det vara intressant att lyssna till handlaren som driver ICA Supermarket Rosenlund. Han tror inte att Västlänken kommer att orsaka större problem. Det kommer att bli förändrade flöden i området men det är främst biltrafiken som berörs vilket inte påverkar butiken något särskilt. Han tror snarare att butiken kommer att gynnas eftersom det kommer att vara väldigt många fler som arbetar här under tiden som Västlänken byggs. De tänker också utnyttja läget med Västlänken där man exempelvis jobbar för att få tillfälliga skylttillstånd.

Idag driver butiken skadeståndsanspråk mot Trafikverket vad gäller tillgängligheten, synligheten, städning i området och säkerhetsåtgärder. Handlaren menar att dessa faktorer är viktiga för verksamheten och med detta kan det uppstå kostnader som är till följd av Västlänken och detta ska Trafikverket betala för.

För tillfället pågår småarbeten vid Rosenlund och gatan är avstängd.

 

Svensk Handel

Branschorganisationen Svensk Handels näringspolitiska expert i Göteborg har också intervjuats. Svensk Handel är för Västlänken och tror att resultatet kommer att bli bra, men handeln måste också överleva under byggtiden. Svensk Handel menar att Göteborgs stad och beställaren, Trafikverket, bör göra en konsekvensanalys som de sedan kan jobba med för att minimera påverkan för näringslivet. Då kan det gå rätt bra. Det andra alternativet är att man agerar som i tidigare fall och då finns det risk att många företag far illa.

Den näringspolitiska experten menar att

I projektet är handeln med i visionens slut, men det är ingen större omtanke för handeln under själva omvandlingen. I fallet med Västlänken är Svensk Handel oroliga över just detta - att man inte ser över konsekvenserna ordentligt innan bygget är igång.

Svensk Handel uppmanar politiker och andra inblandade aktörer att ta ansvar för att en konsekvensanalys kommer till stånd. De förväntar sig att Trafikverket och staden genomför denna analys för att negativa konsekvenser ska kunna identifieras i förväg och minimeras. Samtidigt, historiska exempel ger att staden inte tänker på konsekvenserna för handeln och företag och deras verksamheter har fått lida. Detta vill man inte se upprepas.

 

Examensarbetarnas analys

I diskussionen menar examensarbetarna att handelns villkor under omvandlingen är oklar. Aktörerna i projektet talar framförallt om vad för åtgärder som kommer att ske efter att någon störs och Trafikverket är tydliga med sina hårda kriterier när skadan väl är skedd. Examensarbetarna landar i att...

Västlänken har planerats och projekterats länge och snart drar de omfattande markarbetena igång där man ska spränga och gräva, men innan dess är projektet bara en vision. Denna vision är noggrant planerad men den ger oss ändå inget svar på hur utfallet faktiskt kommer att bli och den kan heller inte förklara hur mycket drabbade lokalhyresgästerna kommer att bli. Det man kan göra i dagsläget är att försöka förutse och förebygga så gott det går med hänsyn till näringslivets villkor istället för att vänta in tiden. Precis som Svensk Handel förespråkar tycker vi att en konsekvensanalys är nödvändigt i fallet med Västlänken. För att minimera konsekvenser som kan dyka upp för näringslivet ska staden och beställaren vara lyhörda och ta sitt ansvar, och i flera fall (ex. ICA-handlaren) gör man också det. Dock verkar det som att detta inte är någon utvecklad strategi som de använder sig utav, Trafikverket verkar hjälpa de som hörs och syns mest. Vi tror att en utarbetad konsekvensanalys skulle underlätta det förebyggande arbetet men framförallt skulle fler lokalhyresgäster få bättre förutsättningar under omvandlingsprocessen som Västlänken orsakar.

 

En konsekvensanalys, tack

Det går inte annat än att instämma i slutsatsen och rekommendationen att Trafikverket och Göteborgs Stad borde göra en seriös konsekvensanalys för att med god framförhållning kunna hantera och minimera påverkan på restaurang och handel. Göteborgs Stad har förvisso arbetat med projektet "Staden under byggtiden" men det verkar framförallt vara fokuserat på globala trafikflöden då de uppmanar medborgarna att resa annan tid, annan väg och med annat färdmedel (än bil). Dessa uppmningar kan mycket väl kan innebära färre kunder i centrala Göteborg.

Det som de intervjuade på byggsidan diskuterar i rapporten är de närmast sörjande verksamhetsutövarna som ligger i direkt anslutning till byggarbetsplatserna. Någon tanke om effekten på staden som helhet och näringslivet i stort tycks inte vara framträdande. Detta trots att biltrafiken kommer att strypas under lång tid vid Korsvägen och Haga och kollektivtrafiken kommer att ledas om (t.ex. längs Engelbrecktsgatan) och kommer att vara avstäng i perioder under turistsäsongerna.

Det har numera blivit ett hål värt namnet mellan Kvarnberget och Operan.

 

Ibland hör man invändningen att när Götatunneln byggdes så blev det inga effekter på handlen så vi behöver inte vara så oroliga. För de första så hade projektet mindre påverkan i markplan och området hade inte samma attraktivitet som idag – på grund av att Götaledens trafik gick i markplan. Jag har dock hittat en gammal artikel från 2006 med rubriken "Fiskhandlare i Körkan kräver hyressäkning". Handlarna berättar att de upplever att omsättningen gått ner kraftigt på grund av omdamningen och krävde att Higab skulle sänka hyran med 50%. Hurvida handlarna blev bönhörda eller inte har jag inte kunna hitta via Google. (Det kanske finns något i tidningsarkivet för den som är vetgirig.)

Vi vet av tidigare stadsplaneringserfarenhet hur känsliga stråk är för påverkan. Ett glapp på så lite som några 10-tal meter utan urbanitet kan ge en ordentlig försvagning ett stråks potential. Gator som blir avskurna och återvändsgränder tappar omedelbart sitt flöde. Stängsel, buller, dam och godtransporter kan göra trivsamma platser oattraktiva. Flytt av flöden kan drastiskt ändra ett läge från en dag till en annan. A-lägen blir B- och C-lägen och vise versa. Förutsättningarna kan ritas om fullständigt. De aktuella problemen för krögarna vid Vasabron indikerar att effekterna kan bli betydande.

Om nu länken ska byggas och utsikterna att få skadestånd är små så är det väl inte för mycket begärt att Trafikverket och Göteborgs Stad gör en omfattande konsekvensanalys för påverkan i byggskedet både lokalt vid byggarbetsplatserna och inte minst globalt för centrala Göteborg som helhet. Det skulle göra att Trafikverket och Göteborgs Stad kan ta beslut utifrån ett bättre underlag. Åtgärderna för minimera effekterna på näringslivet skulle kunna gå från reaktiva till proaktiva. Det skulle också ge näringsidkarna ökad förståelse och framförhållning så att de får en ärlig chans att försöka parrera effekterna – speciellt viktigt är detta eftersom det är så svårt att få skadestånd i efterhand.

För att få till stånd denna omfattande konsekvensananyls behövs ett ansvarstagande från stadens politiker.

Inlägget diskuteras i facebookgruppen Yimby Göteborg: Länk.
Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5376 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter

Göteborgsregionens folkmängd
12 November 11:45 av Matthias H.
VÄSTLÄNKEN OCH ALTERNATIVEN
6 November 22:25 av Hans Jörgensen
Västlänken
16 Mars 08:59 av Erik Funck