Utskrift från gbg.yimby.se
....

Alla överklagar alltid överallt

Ett examensarbete gjordes förra året på KTH där nära 700 överklaganden studerades i detalj. Det finns mycket intressanta fakta i rapporten om vilka som överklagar, vad de överklagar och vad de åberopar i överklagandet. Samtidigt kan man kritisera rapportens förenklade slutsats som förmedlar att de är de starka grupperna i samhället som överklagar. Verkligheten är lite mer komplex och det framgår om man studerar siffrorna som finns i rapporten.

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Styr upp SBK

Nyheter P4 Göteborg har gjort ett inslag om Yimbys kritik med kommentarer från byggnadsnämndens Mats Arnsmar och Kjell Björkvist.

Vi har tidigare rapporterat om att bostadsbyggandet i Göteborg inte direkt går på högvarv. Nu går vi vidare och tittar på möjliga orsaker och åtgärder för att lägga i en högre växel. Hur får vi stadsbyggnadskontoret, Älvstranden Utveckling och byggherrarna att börja leverera mer stad och med högre kvalitet?

Frihamnen är fortfarande öde.


» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Bostadsbyggandet i Göteborg

När vi glada i hågen satte oss att sammanfatta år 2013 så visste vi att det gått lite trögt under året, men när siffrorna framträdde svart på vitt slogs vi av häpnad. Både det pågående (bo)stadsbyggandet och antalet bostäder i nya planer på samråd har sjunkit kraftig under 2013. Och bostadsbyggandet faller från nivåer som aldrig varit i närheten att uppfylla målet om 2500 nya bostäder per år. Det här ser illa ut för framtiden så det är på sin plats med en djupare analys.

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Krönika: Vindsvåningar till Göteborg - snabbare förtätning av staden

Det finns idag på pappret en politisk konsensus om visionen att förtäta Göteborg för att bereda fler möjlighet till centralt boende, vara en attraktiv stad för arbete och utbildning samt ge en kostnadseffektiv tillgång till kollektivtrafik som kan hjälpa oss uppnå miljömålen. Den visionen finns sammanfattad i den kommunala Översiktsplanen.

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Göteborg 2035: Var är vi? Hur kom vi hit?

Läs alla delarna i Yimbys serie Göteborg 2035


Yimby är i full färd med att granska de förslag på planeringsinriktningar som ska ligga till grund för stadsplaneringen, trafikplaneringen och planeringen av gröna inslag i Göteborg fram till år 2035. Yimby har hittills granskat Grönplanen. Innan vi går vidare med Utbyggnadsplaneringen och Trafikstrategin kan det vara idé att stanna upp och fråga oss hur vi kom till det läge vi har idag?

"Vårt läge är kanhända inte hopplöst – bara vi."

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Behovet av koncentration

Yimbys studiecirkel om Den amerikanska storstadens liv och förfall fortsätter...
FÖRUTSÄTTNING NUMMER 4: En tillräckligt hög koncentration av människor måste finnas i området, oavsett varför människorna befinner sig där. Detta gäller även de människor som vistas där för att de bor där.



» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Staden och kontoren

Modern stadsplanering har i hög grad präglats av funktionsseparering. Bostäder, arbetsplatser och service i enklaver var för sig och däremellan trafiklösningar. Detta uppfattades som ett mer rationellt sätt att strukturera upp en stads olika funktioner, i motsats till äldre stadskärnors ofta vid första blicken kaotiska blandning. Med lite distans har det dock visat sig att de flesta av oss, som kan gå och tugga tuggummi samtidigt, inte har några problem att hantera flera funktioner på samma plats. I många fall är det även mer rationellt från individens perspektiv, då vi alla har behov av olika funktioner i vårt dagliga liv.

Däremot inte sagt att det finns vissa funktionssepareringar som varit mycket praktiska. Även den mest förlåtande och positiva boende torde bli lite försiktigt nervös om någon planerar en skurpulverfabrik på bakgården, strax bakom gungorna och sandlådan. En annan, allt viktigare funktion i stadens ekonomi, som förvånande nog i fortsatt hög grad separeras från övrig bebyggelse är kontoren. Som boende finns det relativt få problem med kontor i närheten. Trots detta är det inte ovanligt att kontor byggts och byggs avskilt från övriga delar av staden.


Kontorskomplexen vid lilla Bommen försöker verkligen se ut som stad


Det finns även en liten park och exempelvis en blomsteraffär


Men för att ta sig till ett annat monofunktionellt område samt kollektivtrafiken tarvas en tunnel över trafikbarriärer

Det finns många vinster i att återigen och i högre utsträckning än i nuläget blanda kontor med bostäder i Göteborg och andra städer. Jag skall nedan ta upp några exempel på de vinster vi kan uppnå genom detta.

Först och kanske främst finns det stora fördelar för stadens kommunikationer och göra det lättare för människor att ta sig till och från arbetet. Nu kanske det är någon som vill invända och påpeka att det är orealistiskt att tro att vi kommer att kunna bo i samma stadsdel som vi arbetar. Förvisso, men det finns ändå möjligheter att göra våra transporter mer effektiva genom en ökad funktionsblandning.

Jag tror inte att jag är den enda som någon gång så att säga åkt mot strömmen i Göteborgs kollektivtrafiksystem. Där sitter man nästan ensam i en hel spårvagn och passerar fullknökade vagnar på väg åt andra håller medan ens egen vagn stilla skumpar bort mot ändhållplatsen på Hisingen.

De flesta torde förstå att vagnar och vägar är tomma åt ena håller mellan systemet är överutnyttjat åt det andra håller. Detta beror på att människor transporterar sig ungefär samtidigt från område B (bostäder) till område A (arbete) på morgonen. I början av dagen så går stombussarna i ett ut mot Lindholmens kontor exempelvis. Att blanda upp mer så att transporterna sker mellan ett område aB och ett Ab så finns det bara på så sätt möjligheter att göra det enklare och effektivare (både ekonomiskt och för den resande) att komma till och från sitt arbete. Inte att förringa ökar dessutom möjligheterna att upprätthålla god kollektivtrafik dagen lång.

Sedan när vi kommit fram till kontoret finns det än fler vinster med blandstaden. När YimbyGBG förordar mer lokaler i gatuplan får vi ofta höra att det inte finns underlag för fler verksamheter. De flesta bostadsområden utanför den äldre  stadskärnan är planerad utifrån principen om grannskapsenheten. Den utgår från att  den lokala servicen är till för de som bor i enklaven. På samma sätt efterfrågar  ofta kontorsarbetare tillgång till service nära sin arbetsplats (kan ha något att göra med att såväl boende och kontorsarbetare är människor).

På YimbyGBG:s forum har det diskuterats en del kring ett planerat kontorskomplex vid Ullevi kallat Ullevi Park (nej, det finns ingen park!). På dess sida på nätet framhävs just det liv och rörelse som finns i området. Som boende i Göteborg låter dessa påståenden om inte osanna så rätt rejält kryddade (så länge inte U2 är i stan) och uppvisar en väldigt liberal använding av ordet fakta. För att stilla eventuell oro så utlovas dock kafé, restaurang och annan service i huset.

För det är så det ofta är. Om det finns någon service i direkt anslutning till kontoret har den inte allt för sällan ett slags "naturligt monopol" på samma sätt som vi ofta får en pizzeria, en frisör, en kiosk och en blomsterhandel ute i våra förorter. Även om avståndet till staden inte brukar vara så långt i meter räknat innebär en önskan efter ett annat kafé eller någon annan slags service (kanske ett apotek exempelvis) att vår kontorsarbetare trotsar impediment, viadukter och motorleder (från initierade källor har vi förstått att det inte ens finns något vettigt fikabröd att köpa i Lindholmen).

Genom att kombinera kontor och bostäder på samma plats kan kaféer, restauranger och kiosker sälja sina varor och tjänster till kontoarbetare på dagen och till de boende på kvällen. Detta kan innebära ett bättre och mer varierat utbud för såväl kontorsarbetaren som den boende. Dessutom kan de använda samma hållplatser utan att någon grupp måste smyga iväg i mörka, otrygga viadukter eller åka med någon buss som kommer förbi en gång i timmen.

För i många avseenden efterfrågar kontoren samma saker som de boende. Även om det finns ett överskott på kontor så är marknaden bättre balans centralt där utbudet av service och kommunikationer är bättre.


Att bygga stad med mest bostäder är komplicerat. Här en bild från Sannegården med kontorslokaler i ändarna, men för bostäderna emellan verkar ärligt talat fransk balkong i bottenplan mot Sannegårdsgatan inte vidare attraktivt.

För några veckor sedan hade DN en artikel om överskotten på kontor. I en intervju med Åsa Linder, analyschef på fastighetsanalysbolaget Jones Lang Lasalle konstarerade hon vad marknaden efterfrågar:

" – Välbelägna kontor som är effektiva, med plats för många personer på liten yta och nära till kommunikationer och service, klarar sig bäst."

Kontorscheferna kanske inte i första hand tänker på sina anställda, men även när det handlar om att öppna upp representationskontot för tilltänkta kunder är det näppeligen någon nackdel att det är gångavstånd från sammanträdesrummet till ett rikare matutbud än några hundra meters promenad i ingenmansland till motorvägsavfarten och en snabbmatsrestaurang.


Det stora området Lindholmen Science park innehåller mestadels kontor


Även om det nu görs försök att bygga in bostäder, som de här studentbostäderna mot Lindholmsallén med lokaler i bottenplan



Med kontorshus mot hamndockan ser det nästan exakt ut som Sannegården. Om två våningar kontor per hus i kontorsenklaven Lindholmen bytt plats med två våningar bostäder i bostadsområdet Sannegården hade vi istället fått blandstad


När Lindholmens gamla varvsområden med en väldigt fart skulle bli Lindholmen Science Park var företagen inte intresserade av att blanda in några bostäder. Samtidigt fanns det en förhoppning av att en tillströmning av tusentals unga ingenjörer, som representanter för Richard Floridas "kreativa klass" , skulle ge området liv och rörelse dygnet runt; blandstad utan blandning således. Så blev näppeligen fallet. Istället kommer och går det mesta livet på Lindholmen med stombussarna som fyller och tömmer kontoren i samma takt som bilarna åker till och från parkeringsplatserna. Nu är de flesta lunchrestaurangerna stängda för sommaren.

Service och kommunikationer är två saker som kan förbättras med en ökad blandning men det finns även andra aspekter värda att lyfta fram i sammanhanget. Bland stadens alla fördelar finns det även en del saker som är mindre uppskattade. Exempelvis buller, mörker och insyn är företeelser som vi alla i varierande grad vill undvika. Geom att placera kontor i de nedre våningarna av en byggnad kan detta problem delvis övervinnas samtidigt som exploateringstalet kan höjas.


Ni kommer ihåg spårvagnsresan? Om det är vinter sitter man oftast och fryser i sin tomma vagn. I den fulla vagnen står ofta folk och svettas i sina varma vinterjackor. Vi åker alla spårvagn men jag vill ha värme och de lite kallare luft. Det finns även energivinster med att kombinera bostäder och kontor. Medan den största energikostnaden för bostäder är uppvärmning så är nedkylning en stor kostnad för kontoren. Denna konceptbild har jag hämtat från bloggen Betongelit.


Sammanfattningsvis finns det här vinster att göra för att nå social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet i vår stad.

Så vad väntar vi på? Jag tror att vi kan finna i alla fall två sammanlänkade förklaringar till detta. För det första har vi den planeringstradition med funktionsseparering som norm som skapat våra nuvarande plan- och bygglagar samt -normer. För det andra är fastighetsmarknaden, säkerligen delvis på grund av sagda tradition, en tämligen segmenterad sådan. Just att det finns ett överskott på kontorsfastigheter samtidigt som underskottet på bostäder består är i sig en indikation på detta.


Ett relativt lyckat exempel på funktionsblanding och service på Vågmästaregatan. Till höger ligger kontor ut mot Hjalmar Brantingsleden. I bottenplan på huset i mitten ligger flera restauranger som går att nå från både vågmästaregatan och Kvilletorget, där det ligger bostäder.


Det är kommunen, I Göteborgs fall genom SBK, som tar fram detaljplaner. Även om dessa i huvudsak gör sken av att se till vad som objektivt och bäst för det allmänna är det givetvis inte så i realiteten. Kommunen har inte lust eller möjlighet att själva finansiera, bygga och förvalta alla fastigheter. I en process blir därför förhandlingen mellan kommunen och intressenter av avgörande betydelse för slutresultatet. Om ett bostadsbolag vill ha bostäder eller ett kontorsfastighetsbolag vill ha kontor driver de på sin linje mellan processens formella steg och har, till skillnad från nimbyn var utsikt hotas, inget incitament att föra en öppen debatt eller överklaga beslut.

Jag undrar om det i dagsläget inte skulle vara bättre att kommunen var öppnare med vilka parter som är drivande och genom att agera som en samordnare skapa planer som inte bara är till gagn för ett eller en sorts bolag. Med tillkomsten av lagen för 3D-fastigheter, det vill säga att olika bolag kan äga olika våningar i ett hus, kan vi finna synergieffekter som på sikt skulle gynna såväl bolag som boende och kontorsanställda.


---
Post scriptum

Några dagar efter att denna artikel först publicerades presenterade Kristina Alvendal, Stockholms stads moderata stadsbyggnads- och fastighetsborgarråd ett initiativ på DN Debatt för att omvandla kontor till bostäder i centrala Stockholm.

Genom att bygga om sina egna centrala fastigheter, öppna en dialog med övriga fastighetsägare och använda sig av planmonopolet för att i framtiden se till att framtida byggen i centrala Stockholm även innehåller bostäder.

Detta initiativ handlar förstås delvis om att flytta över resurser från en marknad med ett överskott, marknaden för kontorslokaler, till en marknad med en bestående brist, bostadsmarknaden. Men det är också ett initiativ för att komma till rätta med några av efterkrigstidens misstag i efterkrigstidens stadsplaneringen. I mångt och mycket är Alvendals analys snarlik den ovan.

Kan vi vänta oss ett liknande initiativ från politiskt håll även här i Göteborg?

Bostadsbrist - då slutar vi bygga!




GP rapporterar att bostadsbyggandet är på väg att stanna av. Anledningen sägs vara den vikande konjunkturen, som gör att försäljningen av nybyggda bostäder går trögare:

- För ett år sedan sålde vi slut allting väldigt tidigt. Nu tar det längre tid även om vi får sålt alla bostäder. Egentligen är det en mer normal och sundare marknad nu än när marknaden var överhettad, säger Mikael Larsson, försäljningschef på Peab. Detta gör att Peab, i likhet med de flesta andra byggbolag har blivit mer försiktiga. I stället för att utöka antalet byggprojekt håller sig bolaget kvar på samma nivå som i nuläget menar Mikael Larsson.

- Vi är ett börsnoterat företag med krav på oss att sälja 60 procent. Det betyder att vi inte drar igång nya projekt utan att veta att vi har intressenter till minst den andelen. Vi ska inte ligga ute med mer än 40 procents risk. Det gör att vi naturligtvis är oerhört noggranna med nya projekt.

I en mening stämmer det naturligtvis att det är konjunkturens fel att byggandet stannar av. Men det är inte hela sanningen. Byggbolagen skulle naturligtvis kunna bygga mycket, mycket mer och ändå inte stå med tomma lägenheter. Men man skulle vara tvungen att bygga annorlunda. Nu bygger man billigt, slarvigt och fult. Sedan slänger man in ekparkettt och säljer svindyrt som bostadsrätt. Hur kommer det sig att det funkar? De främsta anledningarna är att det råder en fruktansvärd bostadsbrist och att byggjättarna dödat konkurrensen. I en sådan situation kan man inrikta sig på vinstmaximering i det mest lönsamma segmentet, 40-talister som lämnar villan, och helt enkelt strunta i de andra segmenten. Eller strunta i är väl fel ord, det är tvärtom ett aktivt val att inte bygga för dem. Det upprätthåller en stor bostadsbrist vilket bibehåller en fullständigt orimlig prisnivå. Det är viktigt att komma ihåg: byggjättarna har ett starkt intresse av den stora bostadsbristen. Det är egentligen inte så konstigt. Om det råder hungersnöd i ett land betalar folk mer för att få något, vad som helst, att äta.

Visst kan man kalla byggbranschen cynisk, men den är väl egentligen inte mer cynisk än någon annan bransch. Problemet är att den fungerar sämre och är mycket viktigare för samhället än de flesta andra branscher. Människor behöver kanske inte tuggummi, men de behöver tak över huvudet. Så hur ska vi styra upp det här? Och vem ska göra det? En sak är säker, byggbranschen själv kommer inte att göra det. Nej, det är våra folkvalda politiker som måste göra något åt det här. Det är de som sätter spelreglerna. Vad som behövs är alltså politiska svar på det här enorma samhällsproblemet.

Från höger till vänster, vad tänker ni göra åt det här? Vad är det kristdemokratiska, moderata, folkpartistiska, centerpartistiska, miljöpartistiska, socialdemokratiska respektive vänsterpartistiska svaret? Jag uppmanar alla att kontakta de olika partierna för att få konkreta svar:

(kd) - martin.hellstrom@stadshuset.goteborg.se
(m) - susanna.haby@stadshuset.goteborg.se
(fp) - anncatrine.fogelgren@telia.com
(c) - anders.flanking@kommunfullmaktige.goteborg.se
(mp) - martin.joneskar@mp.se
(s) - anneli.hulthen@stadshuset.goteborg.se
(v) - margot.ottosson@bahnhofbredband.se

Mer i GP: här och här
«
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5340 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter