Utskrift från gbg.yimby.se
....

Härdsmälta i byggsektorn



GP
har de senaste dagarna avslöjat omfattande fusk och slarv i olika nybyggen i Göteborg, särskilt har man uppmärksammat en lång rad fel och oegentligheter i högprofilbygget på Friggagatan. Det är mycket bra att denna fråga kommer upp i ljuset, även om det är synd att ett så bra projekt rent stadsbyggnadsmässigt nu får dåligt rykte på grund av brister i den tekniska konstruktionen.

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Klaga över överklagande - eller göra något?



GP
tar återigen upp problemet med den orimligt segdragna överklagandeprocessen, som vi har skrivit om många gånger tidigare. Just nu ligger 2400 lägenheter och väntar på rättslig prövning. Många gånger lyckas enskilda rättshaverister fördröja byggen extra länge genom att helt enkelt inte ta emot delgivning. Resultatet är ökad bostadsbrist, dyrare bostäder och minskad konkurrens inom byggsektorn.

Att medborgare har rätt att överklaga är en oerhört viktig och nödvändig grundsten i rättstaten. Med tanke på hur majoriteten av nybyggnationen ser ut är det inte heller särskilt överraskande att många får lust att överklaga. Men ska staden och vårt samhälle ha en rimlig chans att utvecklas på ett hållbart sätt måste det gå att förtäta i redan befolkade områden. Som bl.a. Jan Jörnmark tagit upp tidigare här på YimbyGBG är vår nuvarande Plan- och bygglag (PBL) inte anpassad för dagens utmaningar.

Det räcker inte att gnälla över att medborgare utnyttjar sin fullständigt legala rätt. Om politikerna verkligen tycker att den utdragna processen är ett problem (vilket det ju bevisligen är) så måste man faktiskt också komma med konkreta förslag på förbättringar. Lyckligtvis pågår just nu en revision av PBL. På förslag är att byta ut instansordningen för bygglov (Länsstyrelse - Länsrätt - Kammarrätt - Regeringsrätt) och detaljplaner (Länsstyrelse - Regering - Regeringsrätt). I framtiden ska både bygglov och detaljplaner prövas i Länsstyrelsen, därefter Miljödomstolarna med överprövning i Miljööverdomstolen och enligt särskilda regler till Högsta domstolen för att skapa prejudikat.

Problemet är naturligtvis att antalet instanser blir detsamma för planärenden. Göteborgs stadsbyggnadskontor avvisade därför förslaget i sin remiss. Så vad ska man göra istället? Som kontoret påpekar går det inte att "kapa" processen ovanifrån, dvs. man kan inte ta bort högre instanser med bibehållna krav på rättsäkerhet. Vad man kan göra är att kapa processen underifrån, genom att helt enkelt stryka Länsstyrelsen som första instans och låta målen gå direkt till Miljödomstolen.

Av okänd anledning har dock våra politiker valt att inte gå på SBK:s linje. Ingen driver idag frågan om att stryka Länsstyrelsen som instans och den nya PBL kommer därför förmodligen inte heller att lösa problemet med de utdragna processerna. Nästa gång ett bygge dras i långbänk av en enskild rättshaverist och GP intervjuar bekymrade politiker så hoppas jag de ställer lite motfrågor. Här är några förslag:

- Så vad tycker du att vi ska göra för att effektivisera processen?

- Varför inte stryka Länsstyrelsen som instans, som SBK föreslår?

- Hur tänker du påverka dina kollegor i riksdagen?

Haveriplats Göteborg

GP uppmärksammar idag bostadshaveriet i Göteborg. Här finns en mängd intressanta fakta:

På torsdagen fanns 165 lediga lägenheter och 86 inflyttningsklara bostadsrätter i Göteborg. Samtidigt hade Boplats 96 546 aktiva sökande.
– Trycket har aldrig varit så högt under en lågkonjunktur. Vi har inte några vakanser. Folk står på kö också för dyra, nybyggda hyreslägenheter och ungdomar köper bostadsrätt för att det inte finns något annat, säger Carl-Johan Korsås, vd på AB Framtiden, som driver allmännyttan i Göteborg. /.../ Samtidigt visar GP:s rundringning en stor byggvilja både hos allmännyttan och privata byggbolag. Finanserna är mycket goda och alla svenska banker är villiga att ställa upp med lån till allmännyttan. Byggkostnaderna har minskat cirka 20 procent, vilket bidrar till billigare lägenheter.


Med ett sådant utgångsläge får man anta att byggandet exploderar. Vad bra! Göteborg blir större och roligare med fler människor, fler arbetsplatser och fler möjligheter, nya kvarter med bostäder, parker, restauranger etc växer fram. Eller?

Men i fastighetsnämndens budget nästa år minskar målet till 1 500 nya lägenheter.
– Vi måste vara realistiska. Förseningar, överklaganden och tveksamheter att gå igång med nya byggen gör att vi inte klarar det gamla målet på 2 000 nya bostäder, säger Owe Nilsson (S), kommunalråd med ansvar för bostadspolitiken i Göteborg.
Han beklagar till exempel att miljöpartiet gick samman med de borgerliga och stoppade alla byggplaner vid Svaleboskogen. Det kunde ha blivit flera hundra nya lägenheter.
Kia Andréasson (MP) beklagar å sin sida att kommunen dragit igång planarbeten för Skanstorget, Svalebo, Norra Guldheden och andra områden som väcker stark opinion.
– Vi vill bygga där det redan finns kollektivtrafik. Men inte förtäta i fina grönområden, säger Kia Andréasson.


Jahaja. Nåja, vi kan ju i alla fall trösta oss med att det är lika illa överallt. Eller?

Privata byggbolag kan också uppleva starkt motlut:
– Göteborg hade fått många fler hyresrätter om man inte valt att satsa på stora bolag som bygger dyra bostadsrätter på Norra älvstranden. Andra planer hejdas av att de inte får sålt nu, säger Joachim Arcari, vd på Botrygg Bygg.
Bolaget hade 17 000 sökande till 96 nya lägenheter vid Örebrogatan på Hisingen. År 2005 vann Botrygg en markanvisning vid Kyrkbyn, men planprocessen drog ut på tiden och överklagades. Först i förra veckan fick de klartecken från regeringen.
Bygg Vesta är nykomling i Göteborg och har haft liknande problem att komma fram i ”plankön”. Det tog fem år innan bolaget fick sin första detaljplan, denna vecka gav byggnadsnämnden klartecken till 77 hyresrätter på Guldheden.
Under samma fem år hann de bygga 850 lägenheter i Stockholm och Malmö.
– Men snart räknar vi också med att bygga 138 hyresrätter vid Lindholmsallén. Ikano Bostaden hoppade av det projektet för att satsa mer i Stockholm, säger Gunnar Nordfeldt, vd på ByggVesta.


OK. Nu vet vi hur illa det är ställt. Det är illa. Men att bara konstatera detta leder ju ingenstans. Så vad ska vi göra åt saken? Vad är de konkreta strategierna? Det är dags att rikta en kraftfull uppmaning till alla politiker i alla olika partier:

Vad har ni för konkreta strategier för att komma ur denna fullständigt bisarra situation?

Vilka lagar behöver ändras så att enskilda rättshaverister inte kan lamslå byggandet?

Hur ska kommunen använda sitt planmonopol så att vi befrämjar många, små och flexibla byggare istället för få, stora och tröga?

Det kanske är dags att utvärdera Älvstrandsmodellen - skapar den verkligen det stadsbyggande vi vill ha?

Det finns många frågor som kräver svar. När skeppet sjunker räcker det inte att konstatera att det sjunker - det gäller också att faktiskt göra något åt det.

Krönika: Små byggbolag effektivare än elefanterna



NCC, JM, Skanska och Peab med några mindre aktörer


Igår fick jag mitt främsta intryck från Ekot, precis som i förrgår. På morgonen ingick i Ekots sändning ett referat till en forskare på KTH som menar att små byggherrar bygger billigare än de stora aktörerna på den svenska byggmarknaden. Måhända symptomatiskt och en smula ironiskt att denna nyhet senare under dagen försvann för ett varsel på tusentals anställda från Skånska Cementgjuteriet (en del kallar det Skanska nuförtiden), tillsammans med JM, PEAB och NCC en av de fyra elefanterna på den svenska marknaden.

Nåväl, tillbaka till poängen. Själva undersökningen som Docent Kurt Psilander genomfört är inget stort sådant:

Kurt Psilander har detaljstuderat byggkostnaderna för två bostadsbyggen. Den ena utfört av ett av landets största byggföretag, det andra av en liten byggherre, ett enmansföretag.

Med ett så minimalt urval som en fallstudie de facto är finns det en överhängande risk för slumpens inflytande på resultatet. Den visade dock att den lilla företaget var hela tjugo procent billigare. Det tycks alltså inte som att de stora bolagen lyckas vinna några ekonomiska fördelar i skalekonomin. Fast det blir la inte de som betalar, vem som gör det vet vi alla - det är vi boende.

Att det lilla byggbolaget med kontoret på fickan kan slå de stora byggjättarna i effektivitet, vet de stora om tror Kurt Psilander.

– Jag tror det, kunskapen finns där. Det stora företag som deltog i studien var inte överraskad av att den lilla byggherren kunde vara mer effektiv, säger han. Det är byggjättarna som dominerar i Sverige. De små byggherrarna har inte ens en procents markandsandel.

Men de kan alltså bygga flerbostadshus 20 procent billigare, och siffrorna talar för att de borde vara fler, säger Kurt Psilander.

– Ja, absolut. Politiker och experter tror inte att små byggherrar kan bygga sådana här typer av projekt, till exempel flerfamiljshus. Men det visar sig att de kan göra det, och därför har de en given plats på marknaden, säger Kurt Psilander.

Att de fyras gäng inte agerar på en väl fungerande marknad torde inte vara någon överraskning. Inte heller är det något nytt att det finns möjligheter att minska kostnaderna genom effektivitetshöjande insatser, till exempel i logistiken och Psilanders resultat spär på den bilden.

Vad de stora byggbolagen försökt framhäva är att det är ekonomiskt ohållbart att bygga hyresrätter, i dessa dåliga tider. Även på denna punkt har Psilander en divergerande uppfattning:

De stora byggbolagen brukar säga att det är omöjligt att bygga hyresrätter, för då hindrar bruksvärdeshyrorna att de får igen sina byggkostnader. Men när Kurt Psilander granskade 16 små byggherrar fick de lönsamhet här.

– De byggde samtliga hyresrätter, och ingen av dem hade några som helst bekymmer att uppnå vinst under första åren inom ramen för bruksvärdeshyran, säger han.


- - -

Skanskas och byggsektorns problem tog som sagt över i nyhetsflödet. Under eftermiddagen påminner en del personers argumentation en del om tidigare argument; staten måste gå in och rädda ännu en olönsam bransch, om än inte mer lika radikala grepp som ett uppköp utan genom subventioner och stödåtgärder; lite merkantilism har tydligen ingen dött av!
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5376 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter

Göteborgsregionens folkmängd
12 November 11:45 av Matthias H.
VÄSTLÄNKEN OCH ALTERNATIVEN
6 November 22:25 av Hans Jörgensen
Västlänken
16 Mars 08:59 av Erik Funck