Utskrift från gbg.yimby.se
....

Vår stad

Det här är sista delen av Yimbys studiecirkel om Vykort från Utopia, men diskussionen fortsätter säkert, på ett eller annat sätt...



Frågan den här boken leder fram till är förstås hur vår stad ska byggas. Den gigantiska anläggning efterkrigstiden byggt kan inte hantera den befolkningstillväxt Stockholm haft sedan ett kvarts sekel tillbaka och som inte visar några tecken på att mattas. Morgondagens Stockholm måste helt enkelt se annorlunda ut.


» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Bilstaden Göteborg

Bilismen har onekligen varit på tapeten i Göteborg under senare tid. Olika infrastrukturprojekt och hur dessa skall finansieras, till exempel genom trängselskatter, har rört upp känslor och engagerat. Gott så, engagerade medborgare är oftast ett gott tecken i en demokrati.

För att engagemanget skall vara konstruktiv krävs dock att en viss distans, både till sig själv och den nuvarande situationen. I fredagens GP gavs en sådan öppning, då lokaltidningen - med den närmaste krigsrubriker på framsidan - redogjorde för att kollektivtrafikåkandet knappt ökat sedan 1960-talet medan bilåkandet ökat med 350 procent.



Att bilismen har ökat i sådan takt har givetvis delvis att göra med en ökat välfärd. Fler människor har råd att äga en bil och har därför bilresan som ett alternativ för sina persontransporter utöver gång, cykel och kollektivtrafik.

Det finns dock annan statistik som ger en annan förklaring till varför bilismen har ökat. Sedan krigets slut har befolkningen i Göteborg ökat med lite mer än 50 procent samtidigt som stadens yta mer än sexfaldigats. Denna ökning har givetvis även den till en stor del att göra med ett ökat välstånd. Men det handlar också i stor uträckning om hur vi planerar våra städer.



Fram till 1960-talet skedde mycket av denna förtunning i alla fall längst med spårvagnslinjerna till Biskopsgården, Västra Frölunda och Tynnered, Kortedala och Bergsjön samt Angered. Efter 1960-talet har nybyggen dock allt som oftast skett på platser och på sätt som gör andra transporter än massbilism svårt och i det närmaste omöjligt.

Livet handlar inte bara om att ta sig till och från arbetet utan även om att ta sig till och från dagligvaruaffärer, dagis och förskolor samt fritidsaktiviteter och nöjen. När allt detta ligger långt ifrån varandra och separerat så blir allt annat än bilen omöjligt för många människor för att de skall hinna med sin vardag.

Med en utpräglad separering och utspidning finns det inte resurser nog för en kollektivtrafik som kan tillgodose människans behov och konkurrera med bilens fördelar. Därför är debatten om biltullar, -köer och -projekt mer än en trafikplaneringsfråga. Det är också en stadsplaneringsfråga.



En viktig fråga, som onekligen aktualiserats i samband med debatten kring vad vägtullen faktiskt kommer att kosta, är vad bilismen kostar oss som individer och samhället i stort. Massbilism innebär många kostnader för vägar, buller och avgaser som skall ställas mot de avgifter och skatter som bilägaren betalar. Många bilister anser att de med råge betalar för sina vägar, andra är inte lika övertygade.

Jag tänker inte argumentera för kostnader kontra vinster i detalj här. Mestadels för att jag inte tror att det finns något objektivt och heltäckande sätt att beräkna detta (men jag uppmanar läsare att försöka!). Däremot vill jag hävda att det finns många kostnader som är direkt onödiga, mestadels för att bilismen för många är en nödvändighet.



Som boende centralt kan det vara enkelt att bemöta bilistens klagan med att de får skylla sig själva om de väljer att bo ute i obygden. I vissa fall är detta berättigat men i många fall har individen begränsat med möjligheter att välja ett boende som inte kräver bil. Även många av de områden som byggdes upp innan villaförorternas storhetstid lider av glesbygdsproblematik som innebär att flera transporter utanför grannskapsenheten är nödvändiga i vardagen.

Vad vi behöver är mer blandstad även utanför centrum. Stadsmiljöer där fler av dagens ärenden kan utföras med korta transporter som enklast och snabbast utförs med hjälp av apostlahästarna. Det långsiktigt bästa sättet att lösa Göteborgs transportbehov är nämligen inte att bygga mer vägar utan att minska behovet av transporter.

Linné: en personlig betraktelse inför stadsvandringen.

Idag torsdag kommer Jan Jörnmark att leda en stadsvandring genom Linnéstaden med start vid Järntorget klockan 1830. För att göra lite reklam för vandringen och även ge ett smakprov på vad vi kan förvänta oss så kommer här ett smakprov.

Det var hösten 78 som jag hamnade i Göteborg och Linné, som på den tiden var ett ovanligt spännande stadslandskap. Befolkningen hade mer än halverats mellan 1950 och 1975, där den bottnade på drygt 23 000 personer.  Områdets kärna var rejält förfallen och beboddes i hög grad av pensionärer, studenter och människor som pysslade med olika sinnesförhöjande droger. Av barnfamiljer såg man inte många spår.

Helheten bestod av flera intressanta delar och i Haga hade förfallet skapat ett kaotiskt intryck. Det revs några hus varje månad och tog man en promenad dröjde det sällan många minuter innan man erbjöds en hundrabit. Linnégatan hade en canyon-liknande karaktär där det alltför ofta brann i de vackra men svårt förfallna sekelskifteskåkarna. Det hade utvecklats ett porr- och möbelkluster i området, och även om Gyllene Prag var Kommendantsängens givna centralpunkt fanns det egentligen inga spår av dagens livliga café- och restaurangliv. Många av ens kompisar fick tag på tredjehandslägenheter i de gamla ståtliga husen. En etta på 30 kvadrat kunde betinga ett pris runt hundralappen, vilket motsvarar 300 kronor i dagens penningvärde. I den facila hyran ingick då till och med toalett i källaren.


Ombildat kvarter. Fastigheter som under 2000-talet sålts till brf av Wallenstam (2 st), AP fonden samt Castellum. Plantagegatan 5 skymtar i bakgrunden.

Sekelskiftesförfallet omgavs av järtecken som pekade mot att en hårdhänt förändring stod för dörren. I Annedal och Nilssons Berg hade ett par stadsdelar just sanerats bort med kirurgisk noggrannhet och på andra sidan Linnégatan hade Nordostpassagen och Masthugget genomgått liknande kraftfulla omvandlingsprocesser. Gult tegel, superfunktionalism och plåt föreföll vara omistliga delar av framtiden. Trettio år senare kan man konstatera att mycket verkligen skulle försvinna, men att utvecklingen ändå blev helt annorlunda mot den man föreställde sig 1980.

Linnégatan nybyggdes på 1980-talet av HSB, Riksbyggen och ett litet antal privata fastighetsägare. Allmännyttan exploaterade i Hagaområdet. Nyproduktionen skapade en marknad för bostadsrätter i Linné, samtidigt som befolkningen började öka och föryngras. Här startade den omvandling som idag har förändrat stadsdelens utseende och karaktär.


JMs jätteprojekt. Plantagegatan 13 och 15 syns till höger. Här låg förut en second hand butik, en serietidningsaffär och en fiskhandlare. Nu härskar Linnés berömda caféatmosfär på platsen.

Befolkningen har sedan dess ökat med cirka 30%. Andelen pensionärer har minskat kraftigt samtidigt som de socialt stabila medelålderssegmenten ökat kraftigt. Linné har genomgått en av Göteborgs kraftfullaste gentrifieringsprocesser, vilket framförallt reflekteras i den ständigt växande bostadsrättsandelen. Andelen kommer i år att passera 50% i flerfamiljshusen, vilket kan jämföras med mindre än 20% år 1980. Så sent som 2001 passerades 30%-strecket. Värdeutvecklingen är uppseendeväckande och i slutet av 1990-talet låg fortfarande lägenhetspriserna runt 7-8 000 kronor per kvadratmeter. Prisexplosionen har eldat på intresset för bostadsrättsombildningar men också skapat ett starkt intresse för nyexploatering i området.


Här fanns möbel- och lampaffärer som blev bostadsrätter och restauranger. På hörnet härskade länge den legendariska baren C von. Utan den hade artikelns författare kanske aldrig blivit gift.

Mekanismerna bakom ”gentrifieringen” är ganska enkla. När attraktiviteten i ett område väl börjat öka stiger efterfrågan. Hyresregleringen (bruksvärdet) gör att hyrorna inte kan stiga, men det kan däremot priset på bostadsrätter. När lägenhetspriset stiger ökar värdet på områdets fastigheter, vilket gör det allt mer intressant att sälja för de privata ägarna. Att förvalta bostadsfastigheter och att höja hyror är besvärliga och lågavkastande sysselsättningar, att sälja samma kåkar med stora reavinster till nybildade bostadsrättsfastigheter är desto enklare. I Linné har Castellum (Eklandia), Wallenstam, FastPartner (Landeriet) och Akelius sålt tusentals lägenheter det sista decenniet. Andra fastigheter säljs ofta i samband med arvsskiften, när det visar sig att gamla ärvda familjefastigheter är svårförvaltade men lättsålda guldklimpar.

När sedan bostadsrätterna kommer ut på marknaden krävs det i allmänhet 1-1 ½ normalinkomster för att klara månadsavgifter och låneräntor. Det betyder att pensionärer efterhand försvinner från det gentrifierande området, vilket skapat en uttalad föryngringsprocess i både Stockholm och Göteborgs innerstäder de senaste decennierna.  Dessutom är sådana här områden attraktiva för människor som flyttar in till de större städerna när de fått nya arbeten. Bostadsrättsmarknaden utmärks av en stark rörlighet och genomskinlighet, medan väntandet på attraktiva hyreslägenheter kan leda i stort sett vart som helst.


Här fanns garage som också blev restauranger. Castellum såg dessutom till så att större delen av kvarteret blev bostadsrätter.

Tittar man på kvarteret som avgränsas av Värmlandsgatan, Fjärde Långgatan, Nordhemsgatan och Plantagegatan kan man se hur omvandlingsprocessen ser ut i detalj. Uppe vid Värmlandsgatan låg det ända fram till 1993 två större sekelskiftesfastigheter med ytterst låga hyror och motsvarande svåra underhållsproblem.  Efter rivningen blev Wallenstam ägare till tomten, men 1999 sålde man vidare till JM eftersom bruksvärdessystemet gjorde hyreshusexploateringen olönsam. JM byggde sedan drygt hundra bostadsrätter i den nya fastigheten, som fungerade som en katalysator i grannskapet. I andra änden av kvarteret pågick redan omvandlingen. När Castellum/Eklandia sålde hörnfastigheten Plantagegatan 5/Nordhemsgatan 27 till en nybildad brf hösten 1999 låg försäljningspriset runt 10 000 kronor kvadraten. När Wallenstam sålde Plantagegatan 13 och 15 sex år senare hade priset mer än fördubblats. Under tiden hade halva grannskapet ombildats, inte minst märks FastPartners försäljning av hela området mellan Masthuggstorget och Värmlandsgatan till tre olika bostadsrättsföreningar med nästan 600 lägenheter åren 2001-02.


Sveaplan, bild bort mot Franska Bageriet. Nordenskiöldsgatan 1-5 var en tidig ombildning från 1986. Här köpte JJ sin första bostadsrätt i februari 1994. På den tiden fick man 135 kvadratmeter på fjärde våningen med balkong för 250 000 kronor.

Det är knappast förvånande att den växande och köpstarka befolkning som kom in i området ökade underlaget för restauranger. Den kontinentalt inspirerade C von skapade sensation och åratal av jätteköer när den öppnade vintern 1983/84. Under resten av decenniet fick Linnégatans garage och lampaffärer ge plats för restauranger och barer med olika kontinentala koncept. När den begagnade serietidningsaffären på Övre Husargatan 22 ersattes med Franska Bageriet vintern 1997/98 var det ett säkert tecken på att till och med gultegelshusen höll på att bli en del av Linnéområdet. Här startade omvandlingen till bostadsrätter när Akelius sålde ut flera fastigheter i båda ändar av Annedal åren 2006-07.


Nordenskiöldsgatan vid före detta Kals hörde till de tidiga rivningarna nära Linnégatan. Den nya fastigheten blev brf 2002, och flera hundra kvadratmeter kontorsytor i första planet byggdes omedelbart om till lägenheter.

Självklart har befolkningsökningen och prisstegringen ökat nyexploateringstrycket i området, men här är det lätt att se tydliga begränsningar för utvecklingen. De stora rivningarnas tid är sedan länge förbi, och förtätning har visat sig besvärlig. Att göra något av rivningstomterna på Skansberget visade sig under åren 2000-08 omöjligt, när det nedgraffade området hastigt och lustigt utnämndes till ”grön lunga” och ”hängande trädgård”. I Annedal mötte PEAB liknande reaktioner när man ville exploatera en förfallen grusplan. Diskussionerna om att bygga på parkeringsplatsen vid Hagabion har inte heller rört sig särskilt långt framåt genom åren. Under 2000-talet har det hittills byggts mer än 3 000 lägenheter i SDN Centrum. Tillskottet i Linné är däremot mindre än 500, och de senaste åren har nyproduktionen rört sig om några tiotal lägenheter per år. I takt med prisstegringen byggs vindar, daghem och kontor om till bostadsrätter, men nettotillskottet till lägenhetsstocken blir i allmänhet litet.


Grusplan i Annedal som fått förbli andningshål. På det sättet slapp drygt hundra människor att få nya bostäder.

I värsta fall kan man se ett hot i den här utvecklingen, där stadsdelens framgångar riskerar att göra den till ett allt mer attraktivt område för inflyttning av välbeställda hushåll i övre medelåldern. Hela den diversitet som alltid gjort Linné intressant skulle med det riskera att undermineras. Det allra värsta i ekvationen är dessutom att det är svårt att se hur situationen skulle förändras.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5352 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter