Utskrift från gbg.yimby.se
....

Skanstorget: Fastighetskontoret vill se fler bostäder

Skiss på stadsbyggnadskontorets förslag.

I mitten på december lämnade vi in vårt yttrande över Programplanen för Skanstorget. Vi lyfte då fram att för bland annat bostadsbristen och stadslivet behövdes fler bostäder och lokaler snarare än den stora vindpinade ödeyta som planerats. Vi höjde också ett varningens finger för den dåliga ekonomin i projektet med ett gigantiskt underjordiskt parkeringsgarage i två våningar med endast 40 bostäder ovanpå. Nu kommer ett fint tjänsteutlåtande från fastighetskontoret som i princip ger oss stöd på varenda punkt.

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Yttrande över Program för Skanstorget

Efter över 230 år som äng och odlingsmark, 50 år som salutorg med en Saluhall som till slut inte bar sig och över 50 år som parkeringsplats är det hög tid att igen fundera på hur den yta som idag benämns Skanstorget bäst kan tillgodose våra behov. Yimby Göteborg har skickat in ett yttrande över programplanen för Skanstorget. Du kan stödja vårt yttrande genom att använda formuläret på Stadsbyggnadskontorets hemsida eller genom att maila sbk@sbk.goteborg.se. Synpunkter behöver vara inne senast på tisdag, den 16:e december.

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Linné: en personlig betraktelse inför stadsvandringen.

Idag torsdag kommer Jan Jörnmark att leda en stadsvandring genom Linnéstaden med start vid Järntorget klockan 1830. För att göra lite reklam för vandringen och även ge ett smakprov på vad vi kan förvänta oss så kommer här ett smakprov.

Det var hösten 78 som jag hamnade i Göteborg och Linné, som på den tiden var ett ovanligt spännande stadslandskap. Befolkningen hade mer än halverats mellan 1950 och 1975, där den bottnade på drygt 23 000 personer.  Områdets kärna var rejält förfallen och beboddes i hög grad av pensionärer, studenter och människor som pysslade med olika sinnesförhöjande droger. Av barnfamiljer såg man inte många spår.

Helheten bestod av flera intressanta delar och i Haga hade förfallet skapat ett kaotiskt intryck. Det revs några hus varje månad och tog man en promenad dröjde det sällan många minuter innan man erbjöds en hundrabit. Linnégatan hade en canyon-liknande karaktär där det alltför ofta brann i de vackra men svårt förfallna sekelskifteskåkarna. Det hade utvecklats ett porr- och möbelkluster i området, och även om Gyllene Prag var Kommendantsängens givna centralpunkt fanns det egentligen inga spår av dagens livliga café- och restaurangliv. Många av ens kompisar fick tag på tredjehandslägenheter i de gamla ståtliga husen. En etta på 30 kvadrat kunde betinga ett pris runt hundralappen, vilket motsvarar 300 kronor i dagens penningvärde. I den facila hyran ingick då till och med toalett i källaren.


Ombildat kvarter. Fastigheter som under 2000-talet sålts till brf av Wallenstam (2 st), AP fonden samt Castellum. Plantagegatan 5 skymtar i bakgrunden.

Sekelskiftesförfallet omgavs av järtecken som pekade mot att en hårdhänt förändring stod för dörren. I Annedal och Nilssons Berg hade ett par stadsdelar just sanerats bort med kirurgisk noggrannhet och på andra sidan Linnégatan hade Nordostpassagen och Masthugget genomgått liknande kraftfulla omvandlingsprocesser. Gult tegel, superfunktionalism och plåt föreföll vara omistliga delar av framtiden. Trettio år senare kan man konstatera att mycket verkligen skulle försvinna, men att utvecklingen ändå blev helt annorlunda mot den man föreställde sig 1980.

Linnégatan nybyggdes på 1980-talet av HSB, Riksbyggen och ett litet antal privata fastighetsägare. Allmännyttan exploaterade i Hagaområdet. Nyproduktionen skapade en marknad för bostadsrätter i Linné, samtidigt som befolkningen började öka och föryngras. Här startade den omvandling som idag har förändrat stadsdelens utseende och karaktär.


JMs jätteprojekt. Plantagegatan 13 och 15 syns till höger. Här låg förut en second hand butik, en serietidningsaffär och en fiskhandlare. Nu härskar Linnés berömda caféatmosfär på platsen.

Befolkningen har sedan dess ökat med cirka 30%. Andelen pensionärer har minskat kraftigt samtidigt som de socialt stabila medelålderssegmenten ökat kraftigt. Linné har genomgått en av Göteborgs kraftfullaste gentrifieringsprocesser, vilket framförallt reflekteras i den ständigt växande bostadsrättsandelen. Andelen kommer i år att passera 50% i flerfamiljshusen, vilket kan jämföras med mindre än 20% år 1980. Så sent som 2001 passerades 30%-strecket. Värdeutvecklingen är uppseendeväckande och i slutet av 1990-talet låg fortfarande lägenhetspriserna runt 7-8 000 kronor per kvadratmeter. Prisexplosionen har eldat på intresset för bostadsrättsombildningar men också skapat ett starkt intresse för nyexploatering i området.


Här fanns möbel- och lampaffärer som blev bostadsrätter och restauranger. På hörnet härskade länge den legendariska baren C von. Utan den hade artikelns författare kanske aldrig blivit gift.

Mekanismerna bakom ”gentrifieringen” är ganska enkla. När attraktiviteten i ett område väl börjat öka stiger efterfrågan. Hyresregleringen (bruksvärdet) gör att hyrorna inte kan stiga, men det kan däremot priset på bostadsrätter. När lägenhetspriset stiger ökar värdet på områdets fastigheter, vilket gör det allt mer intressant att sälja för de privata ägarna. Att förvalta bostadsfastigheter och att höja hyror är besvärliga och lågavkastande sysselsättningar, att sälja samma kåkar med stora reavinster till nybildade bostadsrättsfastigheter är desto enklare. I Linné har Castellum (Eklandia), Wallenstam, FastPartner (Landeriet) och Akelius sålt tusentals lägenheter det sista decenniet. Andra fastigheter säljs ofta i samband med arvsskiften, när det visar sig att gamla ärvda familjefastigheter är svårförvaltade men lättsålda guldklimpar.

När sedan bostadsrätterna kommer ut på marknaden krävs det i allmänhet 1-1 ½ normalinkomster för att klara månadsavgifter och låneräntor. Det betyder att pensionärer efterhand försvinner från det gentrifierande området, vilket skapat en uttalad föryngringsprocess i både Stockholm och Göteborgs innerstäder de senaste decennierna.  Dessutom är sådana här områden attraktiva för människor som flyttar in till de större städerna när de fått nya arbeten. Bostadsrättsmarknaden utmärks av en stark rörlighet och genomskinlighet, medan väntandet på attraktiva hyreslägenheter kan leda i stort sett vart som helst.


Här fanns garage som också blev restauranger. Castellum såg dessutom till så att större delen av kvarteret blev bostadsrätter.

Tittar man på kvarteret som avgränsas av Värmlandsgatan, Fjärde Långgatan, Nordhemsgatan och Plantagegatan kan man se hur omvandlingsprocessen ser ut i detalj. Uppe vid Värmlandsgatan låg det ända fram till 1993 två större sekelskiftesfastigheter med ytterst låga hyror och motsvarande svåra underhållsproblem.  Efter rivningen blev Wallenstam ägare till tomten, men 1999 sålde man vidare till JM eftersom bruksvärdessystemet gjorde hyreshusexploateringen olönsam. JM byggde sedan drygt hundra bostadsrätter i den nya fastigheten, som fungerade som en katalysator i grannskapet. I andra änden av kvarteret pågick redan omvandlingen. När Castellum/Eklandia sålde hörnfastigheten Plantagegatan 5/Nordhemsgatan 27 till en nybildad brf hösten 1999 låg försäljningspriset runt 10 000 kronor kvadraten. När Wallenstam sålde Plantagegatan 13 och 15 sex år senare hade priset mer än fördubblats. Under tiden hade halva grannskapet ombildats, inte minst märks FastPartners försäljning av hela området mellan Masthuggstorget och Värmlandsgatan till tre olika bostadsrättsföreningar med nästan 600 lägenheter åren 2001-02.


Sveaplan, bild bort mot Franska Bageriet. Nordenskiöldsgatan 1-5 var en tidig ombildning från 1986. Här köpte JJ sin första bostadsrätt i februari 1994. På den tiden fick man 135 kvadratmeter på fjärde våningen med balkong för 250 000 kronor.

Det är knappast förvånande att den växande och köpstarka befolkning som kom in i området ökade underlaget för restauranger. Den kontinentalt inspirerade C von skapade sensation och åratal av jätteköer när den öppnade vintern 1983/84. Under resten av decenniet fick Linnégatans garage och lampaffärer ge plats för restauranger och barer med olika kontinentala koncept. När den begagnade serietidningsaffären på Övre Husargatan 22 ersattes med Franska Bageriet vintern 1997/98 var det ett säkert tecken på att till och med gultegelshusen höll på att bli en del av Linnéområdet. Här startade omvandlingen till bostadsrätter när Akelius sålde ut flera fastigheter i båda ändar av Annedal åren 2006-07.


Nordenskiöldsgatan vid före detta Kals hörde till de tidiga rivningarna nära Linnégatan. Den nya fastigheten blev brf 2002, och flera hundra kvadratmeter kontorsytor i första planet byggdes omedelbart om till lägenheter.

Självklart har befolkningsökningen och prisstegringen ökat nyexploateringstrycket i området, men här är det lätt att se tydliga begränsningar för utvecklingen. De stora rivningarnas tid är sedan länge förbi, och förtätning har visat sig besvärlig. Att göra något av rivningstomterna på Skansberget visade sig under åren 2000-08 omöjligt, när det nedgraffade området hastigt och lustigt utnämndes till ”grön lunga” och ”hängande trädgård”. I Annedal mötte PEAB liknande reaktioner när man ville exploatera en förfallen grusplan. Diskussionerna om att bygga på parkeringsplatsen vid Hagabion har inte heller rört sig särskilt långt framåt genom åren. Under 2000-talet har det hittills byggts mer än 3 000 lägenheter i SDN Centrum. Tillskottet i Linné är däremot mindre än 500, och de senaste åren har nyproduktionen rört sig om några tiotal lägenheter per år. I takt med prisstegringen byggs vindar, daghem och kontor om till bostadsrätter, men nettotillskottet till lägenhetsstocken blir i allmänhet litet.


Grusplan i Annedal som fått förbli andningshål. På det sättet slapp drygt hundra människor att få nya bostäder.

I värsta fall kan man se ett hot i den här utvecklingen, där stadsdelens framgångar riskerar att göra den till ett allt mer attraktivt område för inflyttning av välbeställda hushåll i övre medelåldern. Hela den diversitet som alltid gjort Linné intressant skulle med det riskera att undermineras. Det allra värsta i ekvationen är dessutom att det är svårt att se hur situationen skulle förändras.

Masthuggsstaden



Masthuggskajen idag - klicka för större bild

Masthuggskajen är en stor resurs i Göteborgs framtida stadsplanering. Ett enormt område mitt i centrala staden som dessutom ligger i direkt anslutning till det livaktiga Andra Långgatan och resten av Linnéstaden.

Det har ett gäng studenter vid BTH tagit fasta på i ett stadsplaneringsprojekt som de kallat Masthuggsstaden - mina drömmars kaj. Detta utmärkta planförslag hämtar inspiration från urbanteoretiker som Jane Jacobs och Jan Gehl. Målet är att skapa en socialt, ekonomiskt och ekologiskt hållbar bebyggelse med levande stadskvarter.

Läs mer om projektet här...



Korta kvarter enligt Jane Jacobs recept som anknyter till befintlig bebyggelse och nergrävd Oscarsled - klicka för större bild



Tät blandstadsbebyggelse, färjetrafiken kvar men endast persontrafik - klicka för större bild



Levande stadskvarter - klicka för större bild



  Kanal in till Masthuggstorget - klicka för större bild

Kvarteret Plantaget i Linné



Med anledning av det kommunala bostadsbolaget Poseidons förslag till bebyggelse på nuvarande parkeringsyta bredvid Hagabion, går det att läsa följande på Poseidons hemsida:

Under 2009 ska Poseidon inleda ett planarbete för att skapa nya bostäder vid Linnégatan. Tomten, som Poseidon äger byggrätten till, ligger på den befintliga parkeringsytan framför Hagabion. Här planerar vi för cirka 50–80 lägenheter, fördelade på tre huskroppar.

Jag reagerar starkt på Poseidons kalla och urvattnade sätt att beskriva projektet. Det som lyfts fram är antalet lägenheter och huskroppar!!??

Linnégatan är mer än bara ett bostadsområde – det är en upplevelse. Folk väljer att flytta till Linné för att kunna leva en viss livsstil, andra besöker området pga. dess karaktär och atmosfär. Vi är många ”urgöteborgare” som föredrar Linnégatans mindre kommersiella uppenbarelse. Gatan har idag blivit som en andra, inofficiell Avenyn där jag som göteborgare kan klä mig i vanliga kläder och vandra omkring som en vanlig man... (läste mycket Fantomen som liten).

Skämt å sido, det här är vad jag kallar fel byggnad på fel plats. Jag har inget till övers för låga punkthus, speciellt inte då de bryter starkt mot omgivande bebyggelse. Man har lyckats bebygga Linné med kvarter i modern tid med bra resultat (mot Linnéplatsen samt nu senast för några år sedan mot Oskar Fredriks kyrka).

Enligt uppgift från Poseidon är denna skiss ca 15 år gammal och därför inaktuell. Jag har då ett förslag till Poseidon:

Det låter ju positivt att det 15 år gamla förslaget inte verkar speciellt aktuellt längre. Kan ju inte se någon annan mening med förslaget än att det skapar centrala bostäder. Nej, jag är ingen expert själv men jag tror att området kring Hagabion är något speciellt och eventuell nybyggnation bör utformas för att harmoniera med just Hagabion och samtidigt lyfta Göteborgs andra paradgata. Det behövs kanske inte ett slutet kvarter men det borde vara ett mer genomtänkt bygge som kombinerar bra boende med ett komplement till restaurang/pub/café och övrig livlig verksamhet på Linnégatan.

Kanske en L-formad byggnad som skapar ett nytt stadstorg mellan det nya bostadshuset, Hagabion och Linnégatan? Här skulle kunna finnas uteserveringar, torghandel, gatuteater på en permanent utomhusscen (passar ju in med Hagabion), och på vintern kanske en isrink med glöggkiosk i glimrande julpynt? Jag lämnar till proffsen att komma med konkreta förslag på exakt utformning men bara vi slipper tråkiga huskonstruktioner som skulle dra ned upplevelseintrycket av hela området. Det sägs att ett stadsrum påverkar de som bor och vistas där, krav borde ställas på exploatören att argumentera för "Linnékänslan" i kommande byggnadsförslag.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5376 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter

Göteborgsregionens folkmängd
12 November 11:45 av Matthias H.
VÄSTLÄNKEN OCH ALTERNATIVEN
6 November 22:25 av Hans Jörgensen
Västlänken
16 Mars 08:59 av Erik Funck