Utskrift från gbg.yimby.se
....

En kort sammanfattning av den statliga utredningen om ett snabbare bostadsbyggande

Regeringen beslutade i juni 2017 om en utredning att öka kommunernas möjlighet att se till att byggrätter i detaljplan tas i anspråk snabbare. Nu är utredningen klar. Ladda ner den här Utredningen föreslår följande lagändringar:

  • Tillåt kortare genomförandetid och olika genomförandetid för olika områden i samma detaljplan
  • Ta bort begränsning för exploateringsavtal att byggherrar finansierar byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg
  • Förtydliga möjligheten ha med tidplan för genomförandet i exploateringsavtal
  • Återinför explatörsbestämmelserna

Utöver lagförslagen så rekommenderar utredningen fler åtgärder för att snabba på genomförandet:

  • Kommunerna bör köpa mark i större omfattning för att kunna planera och bygga bostäder själva
  • En utredning bör göras av expropriationslagen och andra relaterade lagar för att öka kommuners möjlighet att köpa mark
  • Kommuner bör bli bättre på att kartlägga outnyttjade byggrätter och följa upp genomförande av detaljplaner



» Klicka här för att läsa resten av inlägget

En omöjlig stadsomvandling?

Nedstående debattinlägg har idag publicerats på GP Debatt



Vi tycker inte lika om allt men vi tycker lika om väldigt mycket. Det var grundtesen när vi tillsammans bildade Tankesmedjan Levande Staden i en hotellobby i Almedalen sommaren 2011. Idén var att med enad front arbeta kunskaps- och opinionsbildande för en konstruktiv, nyanserad och faktabaserad stadsbyggnadsdebatt. Vi vill tillsammans visa vad som krävs för att lyckas skapa framtidens kreativa, hållbara och attraktiva stadsmiljöer.

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Krönika: Utbud och efterfrågan

Diskussioner om bostäder och dess priser tycks alltid vara aktuellt. Bostadsannonser tar upp en stor del av de flesta morgontidningar och det är ett vanligt samtalsämne på kafferaster och fester. Det är kanske inte så konstigt. För de flesta människor är ett bostadsköp den största affären de gör i livet och för de flesta, även för de som inte gör ett sådant köp, är kostnader för bostaden den största enskilda utgiftsposten i slutet på månaden.

En del av denna uppmärksamhet hänger givetvis samman med de stigande kvadratmeterspriserna, inte minst i Göteborg. Jag skall inte kommentera den tillhörande räntekarusellen eller göra några prognoser om prisutvecklingen på kort sikt. Det torde dock inte komma som någon överraskning när jag påstår att priserna hänger samman med utbud och efterfrågan. Uppsala är en växande, expansiv stad och utbudet av bostäder stiger inte i takt med efterfrågan. En diskrepans som på sikt skadar Uppsala som (del av) en tillväxtregion. Att få en bostad i Göteborg tarvar oftast pengar, kontakter eller långt tålamod.


Linné är ett populär stadsdel, det säger priserna.

Ett argument som framförts är att roten till det onda är det nuvarande systemet med bruksvärdeshyror, som begränsar hyresägarens möjlighet att göra vinst på attraktiva bostäder. Fastighetsägarna gjorde nyligen en enkel, visuell jämförelse mellan tiden det tar att få en hyresrätt i ett antal olika europeiska storstäder, inklusive Stockholm.

Hyresregleringar är definitivt en del i det. Den kraftiga expansionen av marknaden för bostadsrätter torde kunna ses som ett väg runt denna begränsning, där skillnaden mellan marknads- och bruksvärdet avspeglar sig i bostadsrättens pris. Marknadsvärdet, ett uttryck för efterfrågan, för centrala bostäder är högst och här torde alltså i princip de största vinsterna finnas i att öka utbudet av centrala bostäder.

Prisregleringen är dock inte den enda faktorn som måste tas i beaktande. Minst lika viktigt är de institutionella hinder och transaktionskostnader som ligger i vägen för att utbud skall kunna möte efterfrågan. Med rådande Plan- och Bygglag (PBL) och den planeringstradition och praxis som föreligger i svensk stadsplanering är det svårt - ja, i det närmaste omöjligt - att tillgodose en efterfrågan på centrala bostäder utan stegrande kostnader.

För att gå med vinst - vilket är ett företags mål, att tillgodose efterfrågan är endast ett medel för detta mål - finns det en i rådande förhållanden inbyggd tendens till förtunning - urban sprawl. Längre ut från stadskärnan sjunker kostnaderna för byggbolagen genom avtagande risker för överklaganden, negativa remisser och därpå följande långdragna planeringsprocesser med serie av kompromisser mot menlöshet. Efterfrågan är ju i stort sett garanterad oavsett.


Parkförstörande hus i park är bostadsbyggandets standardlösning.

När bristen blir tillräckligt stor blir allt attraktivt. Huskroppar sprids ut i landskapet för att maximera det främsta och egentligen enda målet med modern svensk planering - solljus - utan några ambitioner att tillföra ökad service utanför stadskärnan. Det senare är måhända mer attraktiv men kostnaderna är så mycket högre. Alla kostnader som följer av den planering, de överklaganden och begränsningar som sätts för ökad exploatering i stadsmiljöer under rådande institutionella ramverk hindrar skapande och omskapande av stadens mest attraktiva områden.

Så länge det finns en marknad för konserverad gröt finns det heller inget incitament för bygg- och fastighetsbolag att anpassa sitt utbud och gå emot systemet. Dessa är i mångt och mycket formade av sin omgivning och är givetvis duktigast på att bygga bostadsenklaver och till landskapet hörande skokartonger med dagligvarubuktiker vid påfarten.

Problemet med att bygga utåt istället för inåt är tvåfaldigt. För det första: I minst samma takt som kostnaderna sjunker för byggbolag och privatpersoner så stiger kostnaderna för samhället och offentlig sektor i övrigt med sämre samhällsservice, dyrare infrastruktur och ökad miljöbelastning. För det andra: Den utspridda tätorten saknar förutsättningar för det utbud av service, tjänster och kultur som gör innerstaden så attraktiv. Priserna där kan stiga ytterligare då utbudet av denna form av boende är i det närmaste helt oelastiskt i svenska, expanderande storstäder. Om, eller snarare när, trenden vänder och de nybygga lägenheterna inte är lika fräscha får vi se om de fortsätter att vara så attraktiva som de påstås i dagens detaljplaner eller om de blir lika populära som nordöstra Göteborg blev efter oljekrisen.

Det finns även kostnader att låta bygga mer och bygga tätt men vinsterna är desto större socialt, ekonomiskt och för miljön - kanske kan det bli världens bästa stad men för det krävs det att beslutsfattarna vågar tänka om.

Förhandlingsplanering i Sannegården

För en tid sedan reflekterade jag en del över den planerade centrumbildningen som planeras i Sannegårdshamnens inre del. Dessa tankar ledde snart fram till ett yttrande från YimbyGBG. Då jag bodde närmast av författarna till detta yttrande var det också naturligt att jag stod som kontaktperson. Som en följd av detta damp de så ner ett tungt grått kuvert på min hallmatta denna fredag. Innehållet bestod av antagandehandlingarna till detaljplanen för Sannegården Centrum.


En framtida spökstad eller kanske bara slätstruket?

Nu fick jag tid att i lungt och ro läsa igenom alla de yttranden som kommit in under samrådet. Egentligen hade den ansvarige Anders Svensson redan kommenterat vår uppfattning sedan tidigare, så kommentarerna på just vårt yttrande var inte direkt någon nyhet. I detta sammanhang tog även Johannes sig tid att bemöta responsen och fortfarande har ingen lyckats förklara för någon av oss varför säkerhetsavståndet på 80 meter från hamnbanan på något magiskt sätt är längre här än på andra platser.

I många och mycket står vår kritik fast och jag skall därför inte uppehålla mig vid alla detaljer. Den del jag fortsätter att fokusera på är frågan om dagligvaruhandeln som skall inrymmas i planen. Jag var i ett tidigt skede kritisk mot att handeln placerades bakom det förmenta centrumet med sin kollektivtrafiksplats och istället planeras att bli en låda med stora parkeringsytor placerade ut mot Lundbyleden. Anledningen till detta låg inte bara i att jag inte är så vidare förtjust i bilburna köplador utan i att det redan finns ett extern köpcentrum för bilister en allsvensk snedspark från detaljplaneområdet. Vid Eriksbergs köpcentrum ligger nämligen ett Coop Extra.

I de första handlingarna kan man läsa att
"[k]öpkraften i området [inte bedöms] tillräcklig för utbyggnad av dagligvaruhandel både i Eriksbergs köpcentrum (Fogsvansen) och i Sannegården Centrum. Den lösning som tidigare slagits fast i program och översiktsplaner kräver att de båda torgen profilerar sig så att de kan komplettera varandra." och även att "största möjliga rumsliga integration mellan handel och bostäder är [...] eftersträvansvärt."


Detaljhandel tydligt separerat i planens norra del

Så utifrån denna bedömning och denna ambition kanske inte ännu ett köpcentrum riktat ut mot Lundbyleden är vad närområdet behöver - om nu inte SBK själva skall välja de framtida innehavarna av dessa lokaler för att garantera att de verkligen kombinerar varandra och profilerar respektive "torg" (med tanke på hur detaljerade detaljplaner är är detta absurt nog nästan rimligt! Det är ofta så större fastighetsägare agerar när de vill skapa en bra mix av affärer i sina köpcentrum). Misstolka mig inte nu, jag har för egen del ingen ambition att förhindra konkurrensen mellan näringsutövare bara för att marknaden bedöms vara för liten för två aktörer att överleva, men då SBK tydligen tar sådant i beaktande så är det inte mer än rimligt att ta med detta i min bedömning av deras handlingar. Några butiker skall integreras ut mot hållplatsen men det är alltså allt, en liten del i jämförelse med storleken på köpladan.

I det yttrande som jag var med och författade påtalade vi detta och menade att det vore mycket bättre att rikta dagligvaruhandeln ut mot parken/torget och hamnbassängen. I deras kommentarer till vårt yttrande säger de nämligen att
"Stadsbyggnadskontoret har bedömt att den bästa placeringen av en sådan butik är utmed leden men samtidigt med nära gångavstånd till kollektivtrafiken".

Jones Lang Lasalle har vissa synpunkter i samrådet då de menar att det vore bättre att utveckla Eriksbergs köpcentrum till ett stadsdelstorg och istället bara ha en mindre, bostadsnära livsmedelsbutik i Sannegården. Nu skall det verkligen poängteras att JLL inte är någon boende, även om namnet låter som det tillhör någon hitflyttat New Orleans-bo, utan ett stort internationellt företag som håller på med fastigheter och är involverade i - just precis - Eriksbergs köpcentrum. JLL talar alltså i egen sak och vill förstås inte få en likvärdig konkurrent till sina kunder på andra sidan Eriksbergsmotet. Vad som istället är lite mer intressant är SBK:s svar:

"[T]vå likvärdiga livsmedelsbutiker är det bästa alternativet då dessa kan understödja varandra[...]. Många lokala torg lider idag av att befintliga livsmedelsbutiker har för liten yta och därigenom för en tynande tillvaro i bilsamhället."
Låt oss för idag strunta i logiken som ligger bakom uppfattningen om att två likvärdiga livsmedelsbutiker understödjer varandra och hur spontant olämpligt Eriksbergs köpcentrum känns som stadsdelstorg för boende söder om Hamnbanan. Låt oss istället fokusera på det där sista ordet som SBK kände var viktigt att poängtera. Vi lever alltså i ett bilsamhälle. På Älvstranden Utvecklings hemsida står det att "Vi utvecklar det nya Göteborg". Trots en massa surr från kommunens håll om att fler skall åka kollektivt, gå eller cykla och att på Norra Älvstranden så planeras för den Goda staden (jag vill dock se de som säger sig planera den Onda staden) med levande och mänskliga miljöer. Ja, inget är tydligen mer mänskligt och levande än Eriksbergsmotet!


Eriksbergsmotet - mänsklig, levande miljö

Det hela skär sig en smula med med kommentarerna till Svensk Handel, som, tycker att handeln i Sannegården skall vara unikt och pratar om en attraktiv miljö som är lockande och spännande dygnet runt (det är ju det parkeringsytor framför köplada formligen skriker - eller hur?), där det påekas att...

"Sannegårdens inre del utgör ett område med handel och bostäder som knyter samman östra och västra Sannegården och skapar en helhet. Handeln i området ligger mycket bra till ur kollektivtrafiksynpunkt och för närhandel för de boende i området. Livsmedelshandeln samt annan handel inom området kan därmed förväntas få en annan funktion än Eriksbergs handelsområde, där huvuddelen av besökarna kommer med bil."

Men vänta lite nu, om det nu är detta som är det kompletterande med Sannegårdens livsmedelsaffär, varför ligger den då ut mot leden medan två futtiga butiksytor planeras ut mot det för i området boende mer naturliga och för syftet planerade mötesplatsen och torget/parken som skall ligga precis vid hamnbassängens kant och vid busshållplatsen?

ICA ex machina! Plötsligt så dyker de upp som gubben i lådan. Detta företag förekommer inte någonstans i de handlingar med detaljplanen som jag och Yimby tog ställning till men nu är de här med sina åsikter om olika detaljer för den framtida livsmedelsaffären och passar även på att berätta för oss om den kommande frälsningen:

"ICA vill informera om att ICA Sverige bedriver ett rikstäckande energioptimeringsprojekt där projekt ICA Kvantum Sannegården är valt som ICA's pilotprojekt!" SBK svarar:
"[SBK] har reviderat plankartan utifrån ICA's önskemål. Planbeskrivningen har kompletterats med en beskrivning av ICA's intentioner om energioptimering."

Så bra att ICA tänker på att energioptimera sin butik i bilsamhället, jag var lite orolig där ett tag. Det är alltså helt klart att ICA skall ha en affär i den nya Sannegårdens centrum. Man undrar ju lite i vilket skede det blev klart och vilket inflytande de kan ha haft på planeringsprocessen trots att de aldrig omnämnts tidigare i offentliga handlingar för denna detaljplan.

"I planbeskrivningen skall redovisas planeringsförutsättningarna, planens syfte och skälen till planens utformning samt de överväganden som legat till grund för omfattningen av kravet på bygglov inom planområdet."
Plan- och bygglagen (1987:10) § 26

En noggrannare läsning av handlingarna visar således på det som vi misstänkt länge - detaljplanen är en produkt av förhandlingsplanering. Med förhandlingsplanering avses att ett fåtal politiker eller tjänstemän med oklara mandat kommer överens med privata intressen utan att detta klargörs tydligt och formellt. Sedan klubbas förslaget igenom enligt PBL som förment objektiva bedömningar utan att det allmänna och andra enskilda intressen har någon riktig möjlighet att påverka eller vinna inflytande över resultatet. Frågan vi ställer oss är givetvis när ICA involverades i detta? Har andra möjliga intressenter - som måhända accepterat andra lösningar - tillfrågats? Dessa frågor är förstås svåra att få svar på - det har ju inte direkt skett öppet.

Från en viss synvinkel är ICA:s önskemål om att ha affären ut mot leden förståerliga. Många större köplador anser att det är viktigt att synas från vägen. Det handlar om att synas tydligt så att bilisten inte missar ett köp. I princip är det inte heller någon skillnad för andra affärer och verksamheter oavsett om kunderna går, åker kollektivt eller cyklar - det är bra att synas. Det är inte direkt ovanligt att stadsdelstorg är direkt olämpligt placerade ur en handelssynpunkt där planeringen haft en dålig förståelse för hur människor rör sig i praktiken eller helt enkelt velat att torget skall vara en samlingsplats för grannskapesenhetens invånare och inga andra. Att ICA förstås både vill ha kakan och äta upp den är i sig inte konstigt - alltså få Sannegårdens boende som kunder och konkurrera med Coop Extra om deras bilåkande kunder. De boende kommer i vilket fall att veta var affären ligger, även om den skulle vara olämpligt placerad.

Det är dock tveksamt om ICA:s önkemål skall vara övervägande när kommunen gör upp planer för kommunal mark. De idioter och stackare i Sannegården som nu måste gå två kvarter längre (ett kvarter upp, ett kvarter ner) för att nå sin lokala mataffär skulle måhända kunna tänkas ha en åsikt. Någon kanske skall informera de människor som väljer att gå eller åka kollektivt - vilket kommunen säger att det är bra att vi gör - att vi faktiskt bor i ett bilsamhälle och det är inget man kan göra något åt ens med ett totalt kommunalt planmonopol. Att garantera ICA en gigantisk reklamskylt vid vägen och en väl synlig infart och parkering skulle till exempel inte kunna vara en acceptabel kompromiss?

Under tiden ägnar sig andra saksägare, de boende alltså, att sida upp och debattera färgsättningen på fasader och balkonger (det står att de skall vara färgglada - hemska tanke!) de nya husen, oroa sig för solvinklar och för sina parkeringsplatser (vi lever ju i ett bilsamhälle!). Ja, färgsättning på fasader tas upp i detaljplanerna redan på ett relativt tidigt skede. Det anses la vara viktigt för att samrådet skall vara demokratiskt och för att alla skall kunna säga var de tycker - demokrati är viktigt!

Är det bara jag eller är det någon som står nere på kajkanten, silar mygg och sväljer kameler?

Plan och Bygglagen och Göteborgs utveckling

Jan Jörnmark, docent i Ekonomisk historia, har idag måndag även som medförfattare publicerat en debattartikel i GP men här kan YimbyGBG erbjuda ett exklusivt inlägg på samma tema. Bilderna som illustrerar inlägget är från den riksintressanta funkismiljön vid Friggagatan, bilder som även kommer att finnas med i Jörnmarks nya bok "Övergivna planer". För er som lockas av förfall rekommenderas även Jans sida om övergivna platser.

I slutet av 1990-talet skrev jag en bok om hur den svenska handelssektorn hade förändrats mellan 1950 och 1980. Det var en tid när varuhusens ytor nästan tiodubblades, men centrumkolosserna hade knappt hunnit byggas klara förrän de var på väg att konkurreras ut av de nya externcentrumen. Det var en ganska fascinerande epok att skriva om och en faktor som omedelbart kom i förgrunden var planlagstiftningens betydelse. Samtidigt är lagstiftningen märkligt lite analyserad och om möjligt ännu sämre förstådd.

Det finns tre tydliga epoker i efterkrigstidens planering. Den första pågick 1945-70 och kulminerade under miljonprogramstiden. Den enorma ”bostadsbristen” gjorde att man tvingades inrikta resurserna mot snabba planeringsprocesser för att kunna bygga nya bostadsområden i tidigare orörd terräng. I ytterkanter som Angered eller Biskopsgården fanns det få hinder för snabb exploatering av tusentals lägenheter per år, och de få som existerade fyllde man snart igen med grus och betong. De största problemen fanns däremot i innerstäderna där hyresregleringen ledde till ett utdraget förfall. Här planerade man istället för en extrem trafiktillgänglighet och inriktning på handel. Resultatet blev att städerna spreds ut, och befolkningen i en normal innerstad halverades under perioden. Göteborgs innerstads befolkning minskade till exempel med 60%.



Period två kulminerade under 1970-talet, för att sedan klinga av under 1980- och 90-talen. Det var också under den tiden som den moderna PBL skapades. Perioden dominerades av långsam ekonomisk tillväxt och stora uthyrningsproblem i de ”miljonprogramsområden” som precis hade byggts. Samtidigt byggdes motorvägslederna runt storstäderna ut, och en mängd kommuner planerade nu småhusområden, som tog över som bostadsområden för den svenska medelklassen. Handeln sökte sig på ett naturligt sätt ut mot de nya lederna, och i Göteborgsregionen ersatte Mölnlycke-Kållered-Kungsbacka nordost som tillväxtområde.

Resultatet av utvecklingen blev att planeringen i allt högre grad inriktades mot bevarande, i många fall för att begränsa konkurrensen från de nya bosättnings- och handelsformerna. Prioritet ett var helt enkelt hur man skulle fylla de tomma hyreshusområdena, och de halvtomma innerstädernas sanering sågs i mångt och mycket som ett hot. Effekterna var inte sällan både märkliga och paradoxala, och i Göteborg funderade politikerna i början av 1970-talet på att låta riva Olskroken, för att planera om hela området till park. Städerna fortsatte att spridas ut, i väntan på att det skulle skapas en konstruktiv planering för att åter förtäta innerstäderna.



PBL är på många sätt en reflektion av de två perioderna. De idag så välkända riksintressena skapades till exempel därför att politikerna i mitten på 1960-talet ansåg att det starka industriella expansionstrycket behövde kanaliseras mot vissa centralt bestämda områden. När tillväxten minskade på 1970-talet inriktades istället riksintressebegreppet mot natur och kultur, och eftersom ”slow growth” ideologin var stark även på ledande politiskt håll var det inte många som ifrågasatte den nya inriktningen. Hela PBL genomsyrades av förenklade bevarandeideal och tankar om att olika intressen skulle kunna vägas samman i ”objektiva” planeringsprocesser. Konkurrens- och förnyelseproblematik fick betydligt mindre utrymme.

Bekymren med den nya konservativa planeringen dök upp tidigt under fas tre, som karaktäriserades av att tillväxten åter tog fart i mitten av 1980-talet. Till att börja med uppstod problem runt den rigida planeringen av handels- och industriområden, vilket ledde till att antalet stormarknader begränsades kraftigt. Missnöjet med det rigida planeringen var en av orsakerna till att Bert Karlsson engagerade sig i politiken och i den stora strömkantring som skedde 1991-94 liberaliserades lagstiftningen.



Men problemen har inte blivit mindre sedan dess, för tillväxten i de större städernas äldre kärnområden tog fart ungefär samtidigt. Stockholm, Göteborg, Malmö och ett tiotal andra städer växer sedan två decennier återigen snabbt, och den som skall planera för förtätning har idag flera utmaningar att handskas med. Lagstiftningen gör det nödvändigt att väga in rader av mer eller mindre mätbara faktorer och opinioner, och det är knappast förvånande att en tjänsteman sade till mig att ”det värsta problemet blir gestaltningen”. Arkitekturen släpar efter och en allt större befolkningstäthet ökar konflikterna och överklagandeprocessernas längd. Sist men inte minst finns länsstyrelsen, som beslutar om riksintressena, vilka täcker stora delar av de gamla kärnornas yta. Göteborg riksintressen är idag Staden inom Vallgraven, Haga, Masthugget, Vasastaden, Övre Johanneberg, Landala Egnahem, Norra Guldheden, Änggården, Slottsskogen, Majorna, Klippan, Carnegie, Kungsladugård, Sandarna, Nya Varvet, Lindholmen, Gårda, Bagaregården och Västra Torpa. Dessutom visade fallet med posthuset att även områden utanför riksintressezonen kunde utsättas för länsstyrelsens intresse. I fallet Skansberget har riksintressdiskussionen och opinioner hjälpt till att skapa det som GT den 24 maj kallade ”Ett slumområde mitt i Göteborg”.



Och slutresultatet blir det vanliga – en ökad utspridning.

/Jan J.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5377 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter

VÄSTLÄNKEN OCH ALTERNATIVEN
11 September 20:20 av Mikael Bigert
Göteborgsregionens folkmängd
17 Augusti 10:48 av Matthias H.
Västlänken
16 Mars 08:59 av Erik Funck
Oskarsleden i Majorna
7 Mars 01:34 av Daniel Andersson