Ett blandstadsdilemma

Lerverk på Västra Hamngatan

I lördagens GP finns det två av varandra oberoende historier som båda berör lokalutbudet i Göteborg. Inne i centrum hotas konsthantverkshaket Lerverk på Västra Hamngatan av en chockartad hyreshöjning från sina värdar Wallenstam. Samtidigt kan vi några sidor längre fram i lokaltidningen läsa om att det renoveras bostäder i Kungsladugård, i samband med detta omvandlas några äldre lokaler till bostäder; efterfrågan efter bostäder är större än efter lokaler i stadsdelen.



Kungsladugård

Med hjälp av anekdotisk bevisföring kan vi dra två generaliserande slutsatser om dessa båda artiklar. För det första finns det en stegrande efterfrågan på lokaler i bra lägen innanför Vallgraven. För det andra finns det ett svikande underlag för detsamma i Kungsladugård. Tillsammans ger dessa artiklar en bild av en obalans - vad kan det bero på? Det är förstås en öppen fråga och jag säger mig inte sitta inne med det definitiva svaret men låt mig i alla fall presentera en hypotes:

I samklang med vårt tilltagande välstånd har vår bostadsyta per person ökat, detta innebär att invånarantalet i exempelvis Kungsladugård har minskat. Samtidigt har köpmönster ändrats och allt fler inköp görs bortom det lokala i exempelvis köplador. Därmed minskar den lokala efterfrågan på varor och tjänster och på sikt också efterfrågan på lokaler i närområdet. När det lokala utbudet minskar blir det allt mer naturligt, för att inte säga nödvändigt, för invånarna att söka sig utanför sin egen stadsdel.

Det är måhända inte någon katastrof i Kungsladugård, som även utan dessa lokaler har ett hyfsat utbud, men för så pass centrala områden som Guldheden, vars invånarantal halverats på ett halvsekel och samtidigt åldrats, kan vi i observera vad som i vanliga fall är beteknas som en glesbygdsproblematik. För de invånare som vill ha något utöver det mest basala tvingas i allt högre utsträckning resa in till centrum, och bidrar därigenom till en ökad efterfrågan på lokaler centralt, eller åka ut till köplador.



Dr Fries Torg i Guldheden

Yimby eftersträvar en tät blandstad, en stadsmiljö som kan tillgodose människors behov i deras närhet. En levande blandstad där det finns utrymme för mer än en mataffär, en pizzeria och en frisör i kvarteret. Dels behövs det förstås att centrum kan expandera och ge plats till fler lokaler men det behövs också ett bättre underlag för verksamheter i närområdet utanför centrum, där de flesta göteborgare bor.

Kungsladugård är en äldre stadsdel med i huvudsak landshövdingehus. Under första halvan av förra seklet var dessa typiskt göteborska hus på 1+2 våningar överbelamrade med människor. Om nu invånarantalet är halverat skulle minst den dubbla höjden behövas för att ge samma underlag som då. Det skulle innebära (1+4) femvåningshus. Det är ett våningstal som i runda svängar existerar på Norra Älvstranden, trots detta har detta område inte ens samma utbud som Kungsladugård.



Sannegårdshamnen på Norra Älvstranden

Vad är då problemet? Jo, nya lokaler och bostäder är mycket dyrare än äldre bebyggelse. Det är min höftade gissning att det är mycket möjligt att våningsantalet behöver dubblas ännu en gång för att lokalerna skall kunna överleva. Då hamnar vi på (1+8) niovåningshus. För att tillgodose rådande krav och förväntningar på parkeringsnorm, solvinklar och grönytor kan husen inte stå tätt och det minskar underlaget på en given yta ytterligare och husen skulle behöva vara ännu högre.

Avstånden och de menlösa gräsmattorna växer i minst samma takt som hustaken strävar mot den grådaskiga himmelen. Att dubbla våningshöjden i befintlig bebyggelse vid tillfälle kommer även det att möta på kraftigt motstånd (Kungsladugård och liknande områden är nästan identiskt höga rakt över, något som vissa anser vara ett värde i sig). Som en följd av detta väljer folk istället att åka in till staden, och höja efterfrågan på dessa lokaler, eller åka ut till köplador för sina behov.

Vi står alltså för ett paradoxalt dilemma. Bebyggelsen måste vara högre för att tillföra en tillräcklig lokal efterfrågan som kan underhålla en blandstad, samtidigt är kostnaderna att hyra in sig i dessa nya hus så höga att det ändå inte bär sig - i alla fall inte på kortare sikt. Att kissa i byxorna är ett enkelt, kortsiktigt sätt att värma sig när det är kallt men det är sällan en lysande strategi i längden.

Till synes står vi inför ett marknadsmisslyckande. När exploatören inte kan se något kortsiktigt behov av lokaler i nya hus kommer vi på sikt inte heller att få lokaler i halvgamla och uråldriga hus där dessa lokaler kan bära sig. Det är av anledningar likt dessa som Sverige har ett kommunalt planmonopol; för att se till att andra behov än de kortsiktigt, marknadsmässigt gångbara behoven tillfredställs. Ser vi något sådant långsiktigt planerande i detta avseende?