Utskrift från gbg.yimby.se
....

Ett blandstadsdilemma

 


Lerverk på Västra Hamngatan


I lördagens GP finns det två av varandra oberoende historier som båda berör lokalutbudet i Göteborg. Inne i centrum hotas konsthantverkshaket Lerverk på Västra Hamngatan av en chockartad hyreshöjning från sina värdar Wallenstam. Samtidigt kan vi några sidor längre fram i lokaltidningen läsa om att det renoveras bostäder i Kungsladugård, i samband med detta omvandlas några äldre lokaler till bostäder; efterfrågan efter bostäder är större än efter lokaler i stadsdelen.



Kungsladugård

Med hjälp av anekdotisk bevisföring kan vi dra två generaliserande slutsatser om dessa båda artiklar. För det första finns det en stegrande efterfrågan på lokaler i bra lägen innanför Vallgraven. För det andra finns det ett svikande underlag för detsamma i Kungsladugård. Tillsammans ger dessa artiklar en bild av en obalans - vad kan det bero på? Det är förstås en öppen fråga och jag säger mig inte sitta inne med det definitiva svaret men låt mig i alla fall presentera en hypotes:

I samklang med vårt tilltagande välstånd har vår bostadsyta per person ökat, detta innebär att invånarantalet i exempelvis Kungsladugård har minskat. Samtidigt har köpmönster ändrats och allt fler inköp görs bortom det lokala i exempelvis köplador. Därmed minskar den lokala efterfrågan på varor och tjänster och på sikt också efterfrågan på lokaler i närområdet. När det lokala utbudet minskar blir det allt mer naturligt, för att inte säga nödvändigt, för invånarna att söka sig utanför sin egen stadsdel.

Det är måhända inte någon katastrof i Kungsladugård, som även utan dessa lokaler har ett hyfsat utbud, men för så pass centrala områden som Guldheden, vars invånarantal halverats på ett halvsekel och samtidigt åldrats, kan vi i observera vad som i vanliga fall är beteknas som en glesbygdsproblematik. För de invånare som vill ha något utöver det mest basala tvingas i allt högre utsträckning resa in till centrum, och bidrar därigenom till en ökad efterfrågan på lokaler centralt, eller åka ut till köplador.



Dr Fries Torg i Guldheden

Yimby eftersträvar en tät blandstad, en stadsmiljö som kan tillgodose människors behov i deras närhet. En levande blandstad där det finns utrymme för mer än en mataffär, en pizzeria och en frisör i kvarteret. Dels behövs det förstås att centrum kan expandera och ge plats till fler lokaler men det behövs också ett bättre underlag för verksamheter i närområdet utanför centrum, där de flesta göteborgare bor.

Kungsladugård är en äldre stadsdel med i huvudsak landshövdingehus. Under första halvan av förra seklet var dessa typiskt göteborska hus på 1+2 våningar överbelamrade med människor. Om nu invånarantalet är halverat skulle minst den dubbla höjden behövas för att ge samma underlag som då. Det skulle innebära (1+4) femvåningshus. Det är ett våningstal som i runda svängar existerar på Norra Älvstranden, trots detta har detta område inte ens samma utbud som Kungsladugård.



Sannegårdshamnen på Norra Älvstranden

Vad är då problemet? Jo, nya lokaler och bostäder är mycket dyrare än äldre bebyggelse. Det är min höftade gissning att det är mycket möjligt att våningsantalet behöver dubblas ännu en gång för att lokalerna skall kunna överleva. Då hamnar vi på (1+8) niovåningshus. För att tillgodose rådande krav och förväntningar på parkeringsnorm, solvinklar och grönytor kan husen inte stå tätt och det minskar underlaget på en given yta ytterligare och husen skulle behöva vara ännu högre.

Avstånden och de menlösa gräsmattorna växer i minst samma takt som hustaken strävar mot den grådaskiga himmelen. Att dubbla våningshöjden i befintlig bebyggelse vid tillfälle kommer även det att möta på kraftigt motstånd (Kungsladugård och liknande områden är nästan identiskt höga rakt över, något som vissa anser vara ett värde i sig). Som en följd av detta väljer folk istället att åka in till staden, och höja efterfrågan på dessa lokaler, eller åka ut till köplador för sina behov.

Vi står alltså för ett paradoxalt dilemma. Bebyggelsen måste vara högre för att tillföra en tillräcklig lokal efterfrågan som kan underhålla en blandstad, samtidigt är kostnaderna att hyra in sig i dessa nya hus så höga att det ändå inte bär sig - i alla fall inte på kortare sikt. Att kissa i byxorna är ett enkelt, kortsiktigt sätt att värma sig när det är kallt men det är sällan en lysande strategi i längden.

Till synes står vi inför ett marknadsmisslyckande. När exploatören inte kan se något kortsiktigt behov av lokaler i nya hus kommer vi på sikt inte heller att få lokaler i halvgamla och uråldriga hus där dessa lokaler kan bära sig. Det är av anledningar likt dessa som Sverige har ett kommunalt planmonopol; för att se till att andra behov än de kortsiktigt, marknadsmässigt gångbara behoven tillfredställs. Ser vi något sådant långsiktigt planerande i detta avseende?
Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Jan Wiklund (17 Mars 2009 11:06):
Marknadsmisslyckande är väl ordet. Ett skäl till detta är kanske att livslängden på ett hus är flera hundra år men ägaren max tänker ett par år framåt. Men ett annat är att den kommunala planeringen sen åtti år tillbaka inte ens tar hänsyn till marknaden (i betydelsen efterfrågan) och därmed inte kan hantera marknaden som lever sitt eget asociala liv.

Rimligen är enda tänkbara lösningen att alla gamla hus står kvar för att tillgodose behovet av billiga lokaler. Men att nya, betydligt högre hus byggs mellan dem. Jag är ingen expert på Göteborg, men det brukar i de flesta städer finnas massor av överdimensionerad vägmark som kan användas. Och om detta inte räcker brukar hus i mer centrala lägen kunna klara sig med bråkdelen av den tomtmark som hus i 30-talsområden och nyare använder.

Detta är svårt att uppnå med den sortens kvarter-för-kvarter-förtätningar man opererar med idag. Det skulle behövas en planläggning av det slag man använde på 1800-talet för hela det idag bebyggda området, som sa vad man fick göra i varje kvarter och vad man inte fick. Kanske helt nya kvartersindelningar. Åtminstone helt nya gatusträckningar.

Jag tror också att nimbyproblemet skulle bli mindre om man såg det här som ett större projekt där man i slutänden skulle få mer innerstad. När allt kommer omkring är innerstan populär och folk vill bo där, även många som inte gör det. Åtminstone skulle man få två opinioner som fick slåss med varandra - de konservativa som inte vill ha förändringar, och de förändringsvilliga som vill ha nåt bättre än de har nu.

"De flesta av oss i Årsta som är under 40 skulle vilja bo i innerstan men har inte råd", sa en tjej i Årsta, ett halvcentralt område i Stockholm. "Vi skulle gärna se att Årsta blev mer innerstad".

Hon och hennes meningsfränder skulle bli den opinionsbas som ett massivt förtätningsprogram skulle leva av.
 0
Johannes Hulter (17 Mars 2009 11:14):
@ olle: Din anekdotiska bevisföring låter övertygande (åtminstone på en lekman som undertecknad). Men det känns som om detta problem har en ganska uppenbar lösning: Lägg ner p-normen, direkt solljus-normen och menlös gräsmatte-normen och bygg högre hus (runt 10 våningar). Problem solved!

Jag bor själv i en central lägenhet utan p-platser, direkt solljus eller menlösa gräsmattor och jag kan avslöja: it's all good. De flesta av mina grannar är småbarnsfamiljer som trivs strålande, ett par har precis flyttat in från Landvetter. "Ni vet hur det är, man skaffar barn och känner att, nä, nu tar vi och flyttar in till stan". :)
 0
Erik Sandblom (17 Mars 2009 12:00):
Och bygg smalare gator! Som Inom vallgraven och Gamla stan. Nån som vet exploateringstalet där?

Smala gator är trafiksäkra eftersom bilisterna kör långsamt där. Det behövs inga fartgupp och andra tillsatser för att farten naturligt ska komma ner i max 30 km/h.

Det har Jan W redan sagt, men jag kan ju säga det också! :-)
 0
fetg_ (17 Mars 2009 13:10):
Detta är definitivt ett intressant ämne som politikerna inte får ignorera! Bra att YIMBYgbg tar upp det!

Helt rätt att man måste höja tätheten, men man bör nog ta Olles beräkning med en nypa salt. Tätheten av människor är inte den enda förklaringen till att man inte kan få lika bra närservice som förr.

Underlaget påvverkas i stort sett av tre saker. Täthet för all del, men också attraktivitet och flöden av människor.

För 50 år sen fanns det inte samma möjlighet att snabbt ta sig bort från ett område till ett annat. Det är väl den enskilt största faktorn till att vi blir mer beroende att handla mjölk längre bort. Visserligen kan man mycket riktigt förklara kundtappet av den minskade tätheten, men det är inte hela förklaringen. För 50-80 år sen så fanns det gott om handelsbodar i glesa områden, t.o.m villa/herrgårs-områden. På den tiden så var det ett mycket större projekt att förflytta sig för att handla. Speciellt om det krävde bil, vilket de flesta hushåll inte hade.

I Stockholm så har man hållt på ett tag med att förtäta längst förortscentrum som ofta ligger vid tunnelbane/pendeltågs-stationer. Anledningen är att centrumen tappar kunder, Det har gjort så att befolkningen som har gångavstånd till centrumen ökat, man kommer att fortsätta med det (enligt underlaget till förslaget om ny regionsplan) eftersom kundunderlaget till den lokala servicen ändå brukar minska.

När man bygger stad så gäller det att ta vara på naturliga flöden och bygga attraktiva områden som får fler att handla där istället för att åka till det överbelastade city eller köplador längst motorvägen. Det mesta av det nya som byggs är ganska fult i förhållande till det som byggdes kring sekelskiftet(1900) och där ligger en hel del i problemet, vem vill ta sig dit och shoppa för bottenplanslokal-priser när de lika gärna kan ta sig till ett i princip lika fult men billigare köpcentrum anpassat för bilister?

Det lokala utbuden måste bättre kunna locka till sig kunder. Inte bara ha folk inom gångavstånd.
 0
Olle Jansson (17 Mars 2009 17:53):
Klart mina beräkningar skall tas med en nypa salt. Det är meningen som ett diskussionsunderlag och inte en absolut sanning. Det är dessutom så att det inte bara är exploateringstalet som är avgörande; Kungsladugård har överlag bättre upplägg för näringsverksamhet och publika lokaler än Guldheden. Vidare har andra faktorer som fler bilar, bättre vägar och förändrad struktur inom handeln sin betydelse.

Vad som är fult och vackert är i slutändan en ytterst subjektiv fråga. Att de flesta tycker att det som är äldre är vackrare än det som byggs idag är dock rätt tydligt. Vad som påverkar folks uppfattning är förstås svårt att säga, måhända påminner det som byggs idag om miljonprogram vilket får folk att uppfatta det som fult oavsett övriga faktorer. För arkitektkåren är det dock ett misslyckande att många av deras vanliga byggnader (bortom ikonbyggnader) oftast uppfattas som rätt fula, i dessa fall går det inte bara att skylla på falskt medvetande och dålig smak bland pöbeln som inte förstår det moderna sköna - jag kan välja att gå in på ett modernt konstmuseum men kan inte i samma utsträckning välja bort mitt gaturum.
 0
Theodor Adolfsson (17 Mars 2009 19:47):
Olle Jansson:

Jag tror nog att uppfattningen till väldigt stor del påverkas av ett fåtal huvudfaktorer som färg, form, detaljer och liknande. Det finns ganska tydliga skillnader på dessa områden om man jämför nyare hus med äldre. De nyare har ofta färger som vitt, svart och grått; formen är ofta kantig och stolpig; detaljer saknas i princip helt.
 0
fetg_ (17 Mars 2009 20:10):
"Vad som är fult och vackert är i slutändan en ytterst subjektiv fråga."
Givetvis, däremot är folks uppfattningar om vad som är attraktivt något som avgör vad de ägnar sig åt. En stadsdel med levande service får det via exploateringstal * flöde * attraktivitet. I alla fall om man får tro Torbjörn Einarsson från Arken SE Arkitekter som lyckats skapa livliga stadsdelar med låga exploateringstal.

De områden som folk upplever som trendiga lockar förståss till sig många utifrån. Likväl som mindre attraktiva områden vid bra kollektivtrafiksknutpunkter kan utsättas för att lokalhandlarna bommar igen, vilket sker i allra högsta grad i Stockholm. Det borde nog ske i Göteborg också.

Flödet är också viktigt. Många kvartersbutiker anläggs ofta vid områden där få passerar medan man på vissa håll helt struntar att fylla bottenvåningar med bokaler/lokaler mer folk håller till.

Så detta: "Det är min höftade gissning att det är mycket möjligt att våningsantalet behöver dubblas ännu en gång för att lokalerna skall kunna överleva. Då hamnar vi på (1+8) niovåningshus."

Är en bra början. Men jag skulle vilja lägga till att om det är attraktivare och/eller har bättre flöden så skulle man kunna ha lägre med bibehållen lokal aktivitet, Däremot är högre nödvändigt vid områden med dåliga flöden(nu bör man ju inte bygga oattraktiva områden).
 0
Hans Jörgensen (17 Mars 2009 21:44):
@Olle och Fetg: inlägget tar upp flera iakttagelser som borde tas fasta på när det planeras blandstad. Tror också att det är en rad faktorer där flöden och allmän trivsel och tillgänglighet är viktiga. Husen i Hammarkullen till exempel har väl rejält med våningar men jag såg inte mycket verksamheter i bottenplan när jag var där för en tid sen. Beror säkert på att det helt enkelt inte finns lokaler där och även om det fanns så gissar jag att den storskaliga gatustrukturen skulle hindra ett bra flöde. (långa omvägar runt husen). Vistelsemiljön är väl också en förbättringspotential.
Ytterligare en faktor tror jag är arbetsplatser. Om till exempel Kungsladugård (med flera stadsdelar) haft mer arbetsplatser så skulle det ge bättre underlag för t ex lunchrestauranger kanske fler affärer. De skulle alltså få fler besökare på dagtid och inte vara bereonde av bara den egna befolkningen. Annars har ju denna stadsdel många av de andra faktorerna till sin fördel förutom då våningsantalet.

Förresten, någon mer än jag som tycker frisörernas andel av lokalytan är oproportionerligt stor. Samma i varenda stadsdel. Jag klipper mig iallafall inte oftare än jag fikar. Relevansen i sammanhanget ska även detta tas med en nypa salt.
 0
Marre (18 Mars 2009 11:16):
Hans: Frisörer lever ju ofta inte enligt de gängse ekonomiska lagarna...
 0
Theodor Adolfsson (18 Mars 2009 15:21):
Marre:

Det gäller ju fler småföretag än frisörerna. Krogbranschen är väl en annan kändis i sammanhanget. Det kanske är bra med lite skattesmitare ibland så att vi får mer levande gator. Regler och lagar verkar i många sammanhang negativt på den täta blandstaden. Ibland är förvisso reglerna också nödvändiga, ibland inte.
 0
Daniel A (19 Mars 2009 16:23):
En anledning till att vissa hyresvärdar höjer hyrorna är också att dom vill bli av med hyresgästen.

Det är roligt att ibland blir wallenstam ett eget ämne. Både jag och en kompis har personliga erfarenheter av hans wallenstam, och båda våra fäder har personliga erfarenheter av både hans och lennart. Vi har inte vuxit upp tillsammans.
Man kan säga som så att man blir inte rik av att vara snäll.
 0
Jan Wiklund (24 Mars 2009 16:11):
Olle: Exakt vad folk tycker är vackert kan vara svårt att definiera - ungefär som det är notoriskt omöjligt att beskriva teoretiskt vad som är roligt. Men det finns empiri - t.ex. http:​/​/​www.​lu.​se/​o.​o.​i.​s?​id=​1383&visa=​pm&pm_​id=​688.​ Och empirin tycks säga att folk tycker om arkitektur med en detaljskala. Till skillnad från arkitekterna som hatar den och ser som sin plikt att utrota den varhelst dom kommer åt.
 0
Ragnar Lind (25 Mars 2009 20:21):
Åh, Karlshamn! (Länken som Jan W hänvisar till, som är en träff på spiken!) Det måste vara en av Sveriges bäst bevarade och levande småstäder. Här får man sitt lystmäte, den som är svag för småstadsmiljöer! (Undantaget är förstås Ica-Flaggen, som "kolossen vid torget" hette då, i mitten på 80-talet). Här finns allt! Härliga gator med äldre enfamiljshus i sten och trä, uppblandat med hyreshus och även en del nyare hus. Småaffärer längs huvudgatorna. Fina små trädgårdar inne i kvarteren. Skvallerspeglar, bara det! Familjefotografier i fönstren, vända utåt mot gatan, också det ett klassiskt småstadsidiom. Och allt detta kändes inte som ett museum från en gången tid, utan var levande precis som det är, här och nu,
Blandstad, helt enkelt.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5380 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter