Krönika: Utbud och efterfrågan

Diskussioner om bostäder och dess priser tycks alltid vara aktuellt. Bostadsannonser tar upp en stor del av de flesta morgontidningar och det är ett vanligt samtalsämne på kafferaster och fester. Det är kanske inte så konstigt. För de flesta människor är ett bostadsköp den största affären de gör i livet och för de flesta, även för de som inte gör ett sådant köp, är kostnader för bostaden den största enskilda utgiftsposten i slutet på månaden.

En del av denna uppmärksamhet hänger givetvis samman med de stigande kvadratmeterspriserna, inte minst i Göteborg. Jag skall inte kommentera den tillhörande räntekarusellen eller göra några prognoser om prisutvecklingen på kort sikt. Det torde dock inte komma som någon överraskning när jag påstår att priserna hänger samman med utbud och efterfrågan. Uppsala är en växande, expansiv stad och utbudet av bostäder stiger inte i takt med efterfrågan. En diskrepans som på sikt skadar Uppsala som (del av) en tillväxtregion. Att få en bostad i Göteborg tarvar oftast pengar, kontakter eller långt tålamod.


Linné är ett populär stadsdel, det säger priserna.

Ett argument som framförts är att roten till det onda är det nuvarande systemet med bruksvärdeshyror, som begränsar hyresägarens möjlighet att göra vinst på attraktiva bostäder. Fastighetsägarna gjorde nyligen en enkel, visuell jämförelse mellan tiden det tar att få en hyresrätt i ett antal olika europeiska storstäder, inklusive Stockholm.

Hyresregleringar är definitivt en del i det. Den kraftiga expansionen av marknaden för bostadsrätter torde kunna ses som ett väg runt denna begränsning, där skillnaden mellan marknads- och bruksvärdet avspeglar sig i bostadsrättens pris. Marknadsvärdet, ett uttryck för efterfrågan, för centrala bostäder är högst och här torde alltså i princip de största vinsterna finnas i att öka utbudet av centrala bostäder.

Prisregleringen är dock inte den enda faktorn som måste tas i beaktande. Minst lika viktigt är de institutionella hinder och transaktionskostnader som ligger i vägen för att utbud skall kunna möte efterfrågan. Med rådande Plan- och Bygglag (PBL) och den planeringstradition och praxis som föreligger i svensk stadsplanering är det svårt - ja, i det närmaste omöjligt - att tillgodose en efterfrågan på centrala bostäder utan stegrande kostnader.

För att gå med vinst - vilket är ett företags mål, att tillgodose efterfrågan är endast ett medel för detta mål - finns det en i rådande förhållanden inbyggd tendens till förtunning - urban sprawl. Längre ut från stadskärnan sjunker kostnaderna för byggbolagen genom avtagande risker för överklaganden, negativa remisser och därpå följande långdragna planeringsprocesser med serie av kompromisser mot menlöshet. Efterfrågan är ju i stort sett garanterad oavsett.


Parkförstörande hus i park är bostadsbyggandets standardlösning.

När bristen blir tillräckligt stor blir allt attraktivt. Huskroppar sprids ut i landskapet för att maximera det främsta och egentligen enda målet med modern svensk planering - solljus - utan några ambitioner att tillföra ökad service utanför stadskärnan. Det senare är måhända mer attraktiv men kostnaderna är så mycket högre. Alla kostnader som följer av den planering, de överklaganden och begränsningar som sätts för ökad exploatering i stadsmiljöer under rådande institutionella ramverk hindrar skapande och omskapande av stadens mest attraktiva områden.

Så länge det finns en marknad för konserverad gröt finns det heller inget incitament för bygg- och fastighetsbolag att anpassa sitt utbud och gå emot systemet. Dessa är i mångt och mycket formade av sin omgivning och är givetvis duktigast på att bygga bostadsenklaver och till landskapet hörande skokartonger med dagligvarubuktiker vid påfarten.

Problemet med att bygga utåt istället för inåt är tvåfaldigt. För det första: I minst samma takt som kostnaderna sjunker för byggbolag och privatpersoner så stiger kostnaderna för samhället och offentlig sektor i övrigt med sämre samhällsservice, dyrare infrastruktur och ökad miljöbelastning. För det andra: Den utspridda tätorten saknar förutsättningar för det utbud av service, tjänster och kultur som gör innerstaden så attraktiv. Priserna där kan stiga ytterligare då utbudet av denna form av boende är i det närmaste helt oelastiskt i svenska, expanderande storstäder. Om, eller snarare när, trenden vänder och de nybygga lägenheterna inte är lika fräscha får vi se om de fortsätter att vara så attraktiva som de påstås i dagens detaljplaner eller om de blir lika populära som nordöstra Göteborg blev efter oljekrisen.

Det finns även kostnader att låta bygga mer och bygga tätt men vinsterna är desto större socialt, ekonomiskt och för miljön - kanske kan det bli världens bästa stad men för det krävs det att beslutsfattarna vågar tänka om.