Utskrift från gbg.yimby.se
....

Krönika: Utbud och efterfrågan

 
Diskussioner om bostäder och dess priser tycks alltid vara aktuellt. Bostadsannonser tar upp en stor del av de flesta morgontidningar och det är ett vanligt samtalsämne på kafferaster och fester. Det är kanske inte så konstigt. För de flesta människor är ett bostadsköp den största affären de gör i livet och för de flesta, även för de som inte gör ett sådant köp, är kostnader för bostaden den största enskilda utgiftsposten i slutet på månaden.

En del av denna uppmärksamhet hänger givetvis samman med de stigande kvadratmeterspriserna, inte minst i Göteborg. Jag skall inte kommentera den tillhörande räntekarusellen eller göra några prognoser om prisutvecklingen på kort sikt. Det torde dock inte komma som någon överraskning när jag påstår att priserna hänger samman med utbud och efterfrågan. Uppsala är en växande, expansiv stad och utbudet av bostäder stiger inte i takt med efterfrågan. En diskrepans som på sikt skadar Uppsala som (del av) en tillväxtregion. Att få en bostad i Göteborg tarvar oftast pengar, kontakter eller långt tålamod.


Linné är ett populär stadsdel, det säger priserna.

Ett argument som framförts är att roten till det onda är det nuvarande systemet med bruksvärdeshyror, som begränsar hyresägarens möjlighet att göra vinst på attraktiva bostäder. Fastighetsägarna gjorde nyligen en enkel, visuell jämförelse mellan tiden det tar att få en hyresrätt i ett antal olika europeiska storstäder, inklusive Stockholm.

Hyresregleringar är definitivt en del i det. Den kraftiga expansionen av marknaden för bostadsrätter torde kunna ses som ett väg runt denna begränsning, där skillnaden mellan marknads- och bruksvärdet avspeglar sig i bostadsrättens pris. Marknadsvärdet, ett uttryck för efterfrågan, för centrala bostäder är högst och här torde alltså i princip de största vinsterna finnas i att öka utbudet av centrala bostäder.

Prisregleringen är dock inte den enda faktorn som måste tas i beaktande. Minst lika viktigt är de institutionella hinder och transaktionskostnader som ligger i vägen för att utbud skall kunna möte efterfrågan. Med rådande Plan- och Bygglag (PBL) och den planeringstradition och praxis som föreligger i svensk stadsplanering är det svårt - ja, i det närmaste omöjligt - att tillgodose en efterfrågan på centrala bostäder utan stegrande kostnader.

För att gå med vinst - vilket är ett företags mål, att tillgodose efterfrågan är endast ett medel för detta mål - finns det en i rådande förhållanden inbyggd tendens till förtunning - urban sprawl. Längre ut från stadskärnan sjunker kostnaderna för byggbolagen genom avtagande risker för överklaganden, negativa remisser och därpå följande långdragna planeringsprocesser med serie av kompromisser mot menlöshet. Efterfrågan är ju i stort sett garanterad oavsett.


Parkförstörande hus i park är bostadsbyggandets standardlösning.

När bristen blir tillräckligt stor blir allt attraktivt. Huskroppar sprids ut i landskapet för att maximera det främsta och egentligen enda målet med modern svensk planering - solljus - utan några ambitioner att tillföra ökad service utanför stadskärnan. Det senare är måhända mer attraktiv men kostnaderna är så mycket högre. Alla kostnader som följer av den planering, de överklaganden och begränsningar som sätts för ökad exploatering i stadsmiljöer under rådande institutionella ramverk hindrar skapande och omskapande av stadens mest attraktiva områden.

Så länge det finns en marknad för konserverad gröt finns det heller inget incitament för bygg- och fastighetsbolag att anpassa sitt utbud och gå emot systemet. Dessa är i mångt och mycket formade av sin omgivning och är givetvis duktigast på att bygga bostadsenklaver och till landskapet hörande skokartonger med dagligvarubuktiker vid påfarten.

Problemet med att bygga utåt istället för inåt är tvåfaldigt. För det första: I minst samma takt som kostnaderna sjunker för byggbolag och privatpersoner så stiger kostnaderna för samhället och offentlig sektor i övrigt med sämre samhällsservice, dyrare infrastruktur och ökad miljöbelastning. För det andra: Den utspridda tätorten saknar förutsättningar för det utbud av service, tjänster och kultur som gör innerstaden så attraktiv. Priserna där kan stiga ytterligare då utbudet av denna form av boende är i det närmaste helt oelastiskt i svenska, expanderande storstäder. Om, eller snarare när, trenden vänder och de nybygga lägenheterna inte är lika fräscha får vi se om de fortsätter att vara så attraktiva som de påstås i dagens detaljplaner eller om de blir lika populära som nordöstra Göteborg blev efter oljekrisen.

Det finns även kostnader att låta bygga mer och bygga tätt men vinsterna är desto större socialt, ekonomiskt och för miljön - kanske kan det bli världens bästa stad men för det krävs det att beslutsfattarna vågar tänka om.
Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Daniel (3 Mars 2010 09:28):
Vet inte om hyresregleringen är ett problem. Nya hyror förhandlas med hyresgästföreningen och tycker man inte om deras arbetssätt så kan man bli medlem och påverka organisationen.
Jag tror snarare att den är bra då den utgår i göteborg från läget och standarden på lägenheten. Detta förhindrar slumbildning såsom man kan se i många europeiska städer. I Göteborg så är en lägenhet dyrare om den ligger i vasastan än om den ligger i bergsjön (utgår från en kopia av lägenheten) därför att utbudet runt lägenheten i vasastan är större. Har bott på tre ställen och har haft liknande lägenheter standardmässigt.
Lövgärdet 61kvm, 3300 inkl. el.
kortedala 53kvm 3600 exkl. el.
wieselgrensplatsen 63kvm 5500 exkl. el.

Hyresvärdarna gör rejäla vinster i dagens system. Många har en vinstmarginal på 30% (bl.a. killen i prog. debatt för 2 år sedan).

Egentligen ligger allt hos politikerna. Dom ska begära att det byggs förutsättningar för en tät blandstad. Allt kanske inte behöver vara tomma lokaler i bottenvåningen när huset byggs, men det ska finnas möjlighet att kunna göra om bottenvåningarna till lokaler. Sedan också att man bygger nära gatorna så att spillytan placeras på gårdarna istället för framför husen, så att gårdarna kan vara dom där gröna lungorna som alla uppenbarligen vill ha.
 0
Kristian (3 Mars 2010 13:54):
Jag är övertygad om att anledningen till att det finns för få bostäder är den kraftigt reglerade marknaden framför allt hyresregleringen. Sverige är utmärker sig internationellt både med denna reglering och sin brist på hyresrätter.

Liknande bristsituationer fås ofta på reglerade marknader, se tex apotek (ok avreglerades precis), sjukvård, dagisplatser. Det är helt enkelt en gammal klassisk sovjektisk brödkö til lägenheterna.

Hade man fått bygga helt oreglerat, vad som helst var som helst och ta vilken hyra man ville så hade ingen behövt stå i kö för att få en lägenhet. Sen är detta naturligtvis inget drömscenario heller då det skulle kunna orsaka andra problem.

Underligt att den frågan om regleringar inte röner större intresse på en sida som denna.
 0
Johan (3 Mars 2010 15:53):
De negativa följderna av avreglering överväger de positiva. Visst, det kanske skulle byggas fler hyresrätter, men färre skulle ha råd att bo i dem. Centrala hyresrätter som är mest efterfrågade skulle få kraftigt höjda hyror, vilket skulle innebära en ytterligare skärpning av den redan svåra boendesegregationen i Sverige.

Nej, då tror jag mer på att försöka stimulera hyresrättsbyggande genom subventioner.
En anledning till att denna diskussion inte röner större intresse på yimby kan ju vara att yimby är partipolitiskt obundet, och denna fråga har en mycket tydlig vänster/höger-koppling.
 0
Olle Jansson (3 Mars 2010 15:54):
Kristian: det har att göra med att vi som är mest aktiva, lägger upp inlägg och så vidare, har en överenskommelse om att inte i Yimbys namn ta någon aktiv ställning i frågan om hyresregleringens vara eller icke vara. Just ovanstående inlägg börjar med ordet krönika av bland annat den orsaken.

Sedan tycker jag att det är viktigt att det finns regleringar i två led i samband med byggande i Sverige. Som jag försöker peka på i texten så hjälper det inte att avreglera hyrorna om marknaden inte kan öka utbudet på grund praxis i utövandet av det kommunala planmonopolet. Inte minst Jan Jörnmark har på Yimbys sidor propagerat emot Plan- och Bygglagens regleringar.

Det är min uppfattning att människors preferenser i boendet inte avspeglas i produktionen då den modernistiskt präglade planeringen anser sig stå för en värderingsfri värdering. Resultatet blir mer miljonprogramsbyggen för oss som inte har råd eller efterfrågar villamattor halvvägs ut i ingenstans (läs: Kungsbacka).

Bostadsrättspriserna i Linné (och hyrorna - min far bor i hyreslägenhet på Linnégatan) pekar på att detta är attraktivt och efterfrågat men inga seriösa försök görs för att öka utbudet.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 6715 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter