Utskrift från gbg.yimby.se
....

Krönika: Hyckleri om marknadshyror

 
Under vinjetten "Krönika" så publiceras mer personligt hållna inlägg som inte nödvändigtvis håller sig inom Yimbys tvärpolitiska ramar och som inte heller alltid representerar Yimbys policy. Idag skriver Jan Wiklund, aktiv bl.a. inom Alternativ Stad, om sin syn på regeringens proposition "Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyresättningsregler". Yimby tar inte ställning i frågan om marknadshyror/hyresreglering men det är onekligen en viktig fråga. Vad tycker du?

Den 17-21 juni debatterar och röstar riksdagen om att införa ett marknadshyressystem:

- Hyrestaket tas bort.
 
- Självkostnadsprincipen för kommunala bostadsbolag slopas. Allmännyttan ska ”underkastas marknadsmässiga avkastningskrav”.
 
- Den skyddsregel mot för snabba hyreshöjningar som förelås i praktiken tillåter hyreshöjningar på 8,5 % per år.


Förslaget är ett stort hyckleri. Det legitimeras med marknadsliberala idéer - men den "marknad" förslagsställarna drömmer om snedvrids lik förbannat av två eller tre andra saker som man inte på något sätt vill ta bort.

För det första råder alltid monopolistiska förhållanden i växande storstäder, och monopol leder som bekant alltid till prisuppskörtning. Monopolet består i att det finns mycket få byggbara tomter. När Jagvillhabostad.nu intervjuade byggföretagen om varför de inte bygger hänvisade de till detta - kommunerna har nästan slutat stadsplanera, och det finns inga tomter att bygga på. Alltså kan ökande marknadspriser inte slå igenom i ökande utbud.

För det andra har politiker, planbyråkrater, markspekulanter och byggbolag i åttio års tid konspirerat om att erbjuda oss bostäder som vi inte vill ha. Folk har alltid velat bo centralt och tätt - vad vi har fått är ocentralt och glest. Så följaktligen går marknadspriserna i den täta staden upp, och utan begränsningar blir det bara de rikaste som har råd att bo där. En fullständigt konstlad brist har uppstått, och det görs mycket lite för att få bort den.

För det tredje subventioneras de dyraste områdena - de periferaste och glesaste - kraftigt i form av stora statliga och kommunala subventioner av infrastruktur. Enigt Göteborgs stadsbyggnadskontor kostar det dubbelt så mycket att bygga i periferin som i centrum om infrastrukturen räknas in. Men myndigheterna vet att ingen skulle bo där om de fick betala vad de kostade, alltså betalas överpriset över skatten.

Marknadshyror skulle leda till perversa konsekvenser. För det första skulle de som bor samhällsekonomiskt sparsamt, dvs i centrum, betala mer än de som bor samhällsekonomiskt slösaktigt, dvs i periferin. Detta skulle förstås öka efterfrågan i periferin vilket driver fram ännu mer subventioner av ännu mer infrastruktur som annars inte skulle ha behövts.

För det andra skulle stora förmögenheter föras över från boende till fastighetsägare utan att fastighetsägarna behöver göra ett dugg mer än att höja hyran. Skälet till att marknadshyrorna försvann för snart hundra år sen var att man då visste att det i en växande storstad alltid är lönsammare för fastighetsägare att höja hyran än att bygga nytt.

För det tredje blir det ännu mer segregation, och svenska storstäder hör redan till Europas mest segregerade. Inte minst på grund av utspriddheten. Det är möjligt att i någon sorts perfekt värld marknadshyror är bra. Men i den imperfekta värld vi har är det annat som behövs:

- Sluta subventionera infrastruktur som lockar fram ytterligare utglesning. Stopp för nya flotta vägar, som enligt Anders Hagson på Chalmers är det kraftfullaste stöd för utglesning och oekonomiskt transporterande som finns. Låt exploatörer betala infrastrukturen själva fullt ut. Detta kommer snabbt att sätta stopp för perifera lokaliseringar och istället locka till byggande centralt, där marknadspriserna är som högst - och därmed sänka dessa.

- Bort med lagar och regler som försvårar stadsmässigt byggande.
Bort med krav på avstånd mellan hus och aktiviteter, bort med förbud mot stadsgator utanför 1800-talsstaden. Bygg sådan stad folk vill ha och efterfrågar - och kommer att efterfråga ännu mer när oljepriserna går upp.

- Lägg ut stadsplaner av traditionellt slag, dvs vidsträckta planer av gator, torg, kvarter och parker som tillåter tätt byggande i kvarteren. Lagstifta om att alla växande städer ska ha planer för byggbar mark som täcker femti år av tillväxt. Melins, Kobbs & Prytz' plan för Göteborg 1864 var större än den då bebyggda ytan och räckte i femtio år.

- Subventionera byggande nära centrum, för att i någon mån gottgöra åttio år av motsatsen.

- Ge de kommunala bostadsbolagen tillbaka rollen som aggressiva byggare, som de hade för hundra år sen. Ge dem rollen att hålla nere marknadshyrorna genom att öka utbudet. Idag fungerar de som vilka fastighetsbolag som helst - något som skulle förstärkas med det asociala förslag som nu ligger till riksdagens behandling.

Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Jan Wiklund (17 Juni 2010 16:53):
Varför detta avståndstagande, redaktören? I denna krönika är jag helt neutral beträffande marknadshyror i sig - jag säger bara att marknadshyror med dagens förutsättningar skulle innebära att man gynnar perifert byggande.

Med de fem kraven uppfyllda skulle det vara en helt annan sak.
 0
Olof Antonson (17 Juni 2010 17:00):
Intressant.

Det är oroväckande få aktörer i Göteborg.
 0
Johannes Hulter (17 Juni 2010 17:02):
@ jan: Och jag ger bara en neutral beskrivning av vad vår Krönike-vinjett betyder. :) Det brukar vi göra i samband med att vi publicerar krönikor.

Det ska inte tolkas som ett avståndstagande, utan som ett förtydligande.
 0
Erik Sandblom (17 Juni 2010 17:30):
Jan, värför nämner du inte parkeringsnormer? Det är väl en regel som försvårar stadsmässigt byggande. Det driver upp byggkostnaderna och subventionerar bilism samtidigt som folk bevisligen inte vill betala för det.

"Förbud mot stadsgator utanför 1800-talsstaden." Vad innebär detta?
 0
Niklas S (17 Juni 2010 17:41):
Bra och och nyanserat om marknadshyror.
 0
Hans H (17 Juni 2010 20:45):
Jag håller med Jan fullt ut, avreglerad prissättning på en starkt reglerad marknad med obalans mellan tillgång och efterfrågan ger ett halvdant resultat. Skulle det på ett ganska enkelt sätt gå att bygga fler attraktiva bostäder så ger marknadshyror ett betydligt bättre resultat, iom att det då premieras att bygga rätt ur hyresgästernas perspektiv.

Skulle man ha kvar dagens havererade fastighetspolitik skulle resultatet av avreglerade hyror främst vara rejält ökade intäkter hos fastighetsägarna i storstadsområden eftersom det råder kronisk bostadsbrist på hyresmarknaden.
På plussidan så skulle det antagligen bli ett högre politiskt tryck på att bygga attraktivt, men även att de som verkligen vill bo centralt och är beredda att betala för det skulle ha en bättre möjlighet att bo centralt.
 0
Jonas GB (17 Juni 2010 21:05):
Nog skulle efterfrågan på perifierin öka när den jämförelsevis blir billigare. Men, det viktiga är att utbudet på attraktiv stad för vanliga människor skulle öka, detta av två anledningar.

För det första innebär mer marknadsmässiga hyror en möjlighet för dom allra flesta att kunna påverka var och hur dom vill bo. Idag kan jag inte göra något åt godtyckligheten på BoPlatsGbg, imorgon med ett annat hyressystem kan jag välja att avstå bil och att bo stort för att få råd att bo i en central lägenhet med marknadshyra.

För det andra kommer det bli tydligt att det bara går att ta ut rejäl hyra i attraktiva lägen, dvs i stadsmiljö. Detta bör leda till mer stadslik bebyggelse i framtiden. I dagsläget spelar det ju ingen roll hur dåligt det byggs, allt blir uthyrt till höga nybyggnadshyror ändå. Att det skulle saknas mark att bygga på stämmer inte, iaf inte i Göteborg.

När det gäller övriga 5 punkter finns det inget att invända, mycket bra! Vilket parti står dessa punkter närmast?
 0
Moa Kristiansson (17 Juni 2010 23:39):
Mycket intressant. Det är läskigt att det inte görs illräckligt åt bostadsbristen här i Göteborg, men framförallt att det som görs ofta är helt åt skogen fel...
 0
Olle Jansson (18 Juni 2010 09:16):
Problemet med det resonemanget, Jonas GB, är att det under rådande ordning är svårt att se att utbudet av bra, centralt boende skulle öka bara genom införandet av marknadshyror. Så länge reglering och praxis genom PBL som den fungerar idag kommer det vara fortsatt svårt att få igenom detaljplaner i redan bebyggt område. Priset stiger men inte utbudet, då andra faktorer en priset försvårar eller förhindrar utbud att gå mot efterfrågan.

Jag har vidareutvecklat det resonemanget ytterligare här:
http:​/​/​uppsala.​yimby.​se/​20​10​/​0​2/​kronika-​utbud-​och-​efte.​.​
 0
Olle Jansson (18 Juni 2010 09:36):
Jaha, där ser man. Det är hemskt vad mycket jag tycker om saker och ting ibland.
 0
Jan Jörnmark (18 Juni 2010 10:19):
Bra att någon skriver om det här. Ska bli spännande att se vad som händer med det nya hyressättningssystemet. Själv tror jag att förändringarna i det gamla beståndet kommer att bli små, av flera skäl.

Viktigaste är att den snedaste prissättningen idag finns i de centrala delarna. Här finns mycket låga hyror, men inte sällan i lägenheter som inte underhållits på många decennier. Det bristfälliga underhållet är på sätt och vis en funktion av hyresregleringen, för det har varit möjligt för fastighetsägarna att få ut hyror som trots allt är acceptabla utan underhåll. I nästa skede har man kunnat sälja fastigheterna till brf-marknaden. Då har man naturligtvis inte fått ut br-priser, men man har fått oerhört bra betalt för kåkar som varit färdigavskrivna i decennier. Sedan kan man använda pengarna för att till exempel köpa upp egna aktier eller investera i fritt prissatta kontor.

Vad marknaden vill betala vet egentligen ingen, men tittar man på nyproduktionen i svenska städer hamnar prisnivån ("bruksvärdet") på cirka 1600-1700 kr per kvadrat och år, vilket ger en månadshyra i nivån 11000 kronor månad för en 80 kvadratare. Det förefaller bara finnas marknader för sådana lägenheter i ett begränsat antal svenska städer. Att få tag på sådana hyreslägenheter är mindre svårt än man tror i till exempel Göteborg. Hur begränsad hyresmarknaden verkligen är tycker jag visades rätt bra när Poseidon kapade sitt torn på Gårda.

Mellan nyproduktionen och det gamla beståndet uppstår sedan en skymningslik variation, och egentligen är det där som kön/bristen finns. Att få tag på en central lägenhet som kostar 1000-1200 kronor/kvadrat (vilket innebär 7000-8000 i månaden för en 80 kvadratare) och som sedan sannolikt kommer att omvandlas till fritt prissatt brf är attraktivt för de flesta. Men här är naturligtvis utbudet begränsat, och det kan aldrig bli särskilt stort heller.

Så frågan är egentligen vad vi tror händer med den här begränsade mängden lägenheter i ett mindre antal större städer. Resten av frågorna handlar om planering och de transaktionskostnader som uppstår när man försöker bygga centralt.

Där kan jag tycka att det är mindre meningsfullt att försöka stoppa nya vägar, samtidigt som vi har dagens exceptionellt intransparanta regelsystem. Resultatet skulle verkligen bli en starkt ökad trängsel mot centralare delar, och där skulle prisnivån på nyproduktionen av HR öka, tillsammans med priserna i den fria delen av marknaden (villor och BR). Resultatet skulle bli att tillväxten kvävdes i landets vitalaste delar (de större städerna).

Alltihopa kokar alltså ned till PBL, som också är den viktigaste faktorn för att begränsa konkurrensen i byggsektorn, och därmed hålla upp de höga nyproduktionspriserna.

Hyressättningen i det gamla beståndet blir i det här perspektivet ett mindre problem.
 0
Inte Proletär (19 Juni 2010 14:26):
Varför ska jag som bor i bostadsrätt centralt i stan betala mer för mitt boende än grannen som har lyxen att ha fått en hyresrätt av det kommunala bostadsbolaget?

Det kan ju inte vara riktigt att jag med mina skattepengar ska subventionera min grannes billigare boende bara för att grannen har "tur" och lyckats få ett förstahandskontrakt.

Ska det vara socialism så ska det ju vara rättvist och lika för alla. Dubbelmoralen osar lång väg.
 0
Jan Jörnmark (19 Juni 2010 16:49):
Inte Proletär: Jag har kommit att se på det centrala HR boendet (om man nu har alternativet att köpa en BR, alla har inte det) som ett spelbeteende.

Du kan bo i din HR och betala dina 1200 spänn per kvadrat, och det betyder att Wallenstam (eller Gunnar Lövgren eller vilka det nu är) kommer att få sina 100 000 varje år. Efter ett decennium har du tryckt iväg en miljon, och du har knappast fått något för det.

Men sedan ringer dom från Tipstjänst!!! Kåken ska ombildas, för Wallenstam, Castellum eller Akelius håller på att renodla sin affärsidé. Det finns nu ett marknadspris i trakten för din 80 kvadratare på 30 000 kr/m2. Men -och här kommer det stora men- fastighetföretaget som säljer kan aldrig få ut den nivån, utan prissättningen sker utifrån bruksvärdet. Priset för hela huset hamnar på 20 000-25 000 kronor/m2, och du kan köpa loss din lägenhet för 22 000 (antar vi).

Bingo! Cirka 80 kvadrat x 8000 ger dig en nätt nettovinst på cirka 600 000-650 000 kronor, som du kan kvittera ut som grundplåt för en villa i Kungsbacka eller några jorden runt resor. Här har då bruksvärdesregleringen hjälpt cirka 10 000 göteborgare att ägna sig åt ett märkligt bosparande under de sista decennierna.

Å andra sidan slår det där, precis som rouletten, helt slumpmässigt. Medan du sitter och väntar får grannarna på Linnegatan 54 och 58 sina ombildningsvinster, medan du sitter på 56an och undrar när det ska hända dig...

Å andra sidan hade du kunnat köpa en BR när som helst under perioden mellan 1995-2009 - och då hade sannolikt utfallet varit ännu mycket bättre.

Av alla dessa skäl har jag svårt att se många hyresgäster som vinnare. Man tror att man vinner, men egentligen fungerar de konstlat låga hyrorna som en fastlåsningsmekanism, vilket gör att du blir kvar i ett boende som innebär att du skickar 100 lakan till en fastighetsägare varje år, utan att egentligen få så mycket tillbaks.
 0
svartilljan (19 Juni 2010 22:14):
"För det första råder alltid monopolistiska förhållanden i växande storstäder, och monopol leder som bekant alltid till prisuppskörtning. Monopolet består i att det finns mycket få byggbara tomter. När Jagvillhabostad.nu intervjuade byggföretagen om varför de inte bygger hänvisade de till detta - kommunerna har nästan slutat stadsplanera, och det finns inga tomter att bygga på. Alltså kan ökande marknadspriser inte slå igenom i ökande utbud."

Kommunerna har planmonopol, men inte tomtmonopol. Det finns alldeles för få nya centralt belägna tomter iofs. Fortfarande kan vem som helst t.e.x köpa upp gamla villor/stugor riva dem och ansöka om annat bygglov. Det är inte enbart nya tomter som kan bebyggas.
--
Visst är det samhällsekonomiskt bättre att bo nära jobb och andra aktiviteter. Ett kännbart tecken är att den årliga infrastrukturanvändingen blir mindre då. Bra vore om man tog ut avgifter baserat på hur man utnyttjar infrastrukturen. Trängselskatt är ett försök att komma åt problematiken, men det finns en alltför seg jurik som innebär att man måste ändra i lagen för att lägga till en betalstation.

Men med tanke på att ca hälften utav fastighetsbeståndet i Stockholms innerstad är bostadsrätter så gäller belöningen med låga levnadskostnader inte hälften just där. Vad anser du om att bostadsrätter är mycket billigare längre ut?
--
Frågan är hur du drar slutsatsen marknadshyror skulle leda till mer utglesning än vad som annars sker? Det blir väl snarare mer attraktivt att bygga nya hyreshus i sådant läge som kan generera mycket pengar? Sedermera är det ju kommunernas uppgift att ge bygglov och då har demokratiskt valda representanter makt att påverka bebyggelse utvecklingen åt önskad riktning.

Huruvida marknadshyror är bu eller bä vet jag inte.
 0
Krister Malmqvist (20 Juni 2010 13:55):
Problemet med centrala hyresrätter i äldre hus är att förhandlingsöverenskommelsen ej gör det möjligt att bygga om eller renovera med lönsamhet. Hyresgästerna har ofta på egen bekostnad gjort inre renoveringar, ex.vis nya köksskåp, ny badrumsinredning nytt golv, målat och tapetserat. När då fastighetsägaren går in med bygglovsansökan för renovering, så går hyresgästerna ej med på detta eftersom de ser hyreshöjningen som obefogad. De tycker att lägenheten är bra som den är och uppskattar att hyran är låg. Slutresultatet blir då att fastighetsägaren bestämmer sig för att sälja och oftast är det då hyresgästerna som via bostadrättsförening tar över fastigheten. Hyresrätter i centrum av Gbg kommer att vara sällsynt om 10 år.
 0
Jan Wiklund (21 Juni 2010 18:33):
@ Svartliljan: Det som är planerat är planerat, resonerar man på kommunerna. Det är omöjligt att köpa en villatomt och bygga ett höghus på den, för då bryter man mot stadsplanen som säger att det ska ligga en villa där.

Med andra ord, platsbristen är konstlad. Det råder ingen brist på plats att bygga centralt (=omedelbart utanför stenstaden), men planen förbjuder det.

Alltså kan höga priser inte slå igenom i ökat utbud.

'''

Jag skulle också vilja komplettera Jan Jörnmarks förtjänstfulla bemötande av "Icke proletär" (varför vågar folk inte signera med sina namn???). Det förekommer ingen subvention av hyreslägenheter. Inte ett öre av skattepengar går dit; hyrorna betalar alla fastighetsbolagets kostnader.

Däremot subventionerar vi alla det perifera byggandet och de perifera stadsdelarna, via skattefinansierad infrastruktur. Det är detta som är det stora hyckleriet med marknadshyror: ingen har sagt att de som bor i periferin ska betala vad det kostar att bo där.

I och för sig är detta naturligtvis inget vi önskar heller. De har oftast inte valt att bosätta sig perifert, det har bara inte funnits något annat att få. Men lik förbannat verkar det extremt snedvridande på hyresmarknaden, utan att någon har för avsikt att göra något åt det.

Och att rätta till en marknadsofullkomlighet och strunta i andra leder inte självklart till en förbättring. Det kan mycket väl vara så att den man vill avskaffa pushar marknaden i motsatt riktning mot den man vill ha kvar. Och då har man hamnat längre från optimum än innan.
 0
SvarTillJan (22 Juni 2010 13:24):
Höga priser motverkas även genom konkurrens från annat håll. Alltifrån lägre priser på lägenheter/villor i förorter till priser i exempelvis Oslo och Köpenhamn. Men även långt borta från regionen, t.e.x London, Barcelona och Berlin där man får lägenhet direkt. Folk flyttar alltmer utomlands idag. Är det inte värt att bo i Sverige så finns det ingen anledning att komma tillbaka. Utbud och efterfråga vinner alltid över svensk byråkrati.

Huruvida det enligt översiktsplanen(inte stadsplanen) tillåts stugbebyggelse eller villabebyggelse är av mindre betydelse, särskilt om man har goda kontakter med tjänstemännen på kommunen. Det är mycket vanligt att permanentboenden omvandlas till fritidshus eller tvärtom. När nya tomter tas i bruk för annan verksamhet är det ofta en privatperson/företag som äger en bit skog eller jordbruksmark vilket omvandlas till villatomter eller annan bebyggelse.

Vad är byggbara tomter enligt dig? Är det enbart tomter som kommunen styckar upp då och då?

Nej hyrorna som sätts av de kommunala bolagen enligt självkostnadsprincip subventioneras inte. De privata bolagen gör också redan vinst på hyror. Istället för att subventionera hyror har vi valt att lägga ansvaret på SOC, när folk inte har råd.

Hyrorna kan inte sättas hur högt som helst. Kunden har alltid flera olika alternativ, vi ingår schengenområdet. Finns det mycket pengar att tjäna vill fler bygga. En större del av våran inkomst kommer att användas till att bygga nytt, visst. Ökat utbud av boendemiljöer vi efterfrågar, lägre hyror efter ett tag. Då blir det väldigt impopulärt att bosätta sig i betongförorter. Intäkterna för dessa lägenheter minskar, kanske blir det då dags för rivningar. Vad som är viktigt att komma ihåg är att just höga hyror driver på närbelägna nybyggen av attraktiva lägenheter.

Detta bromsas av planmonopolet inom en viss kommun, men med höga hyror skapas dock ett politiskt intresse för att bygga ut innerstaden vilket inte finns om hyran är detsamma i vilket fall(köare utanför kommunen röstar inte där), därmed bättre fart på planeringen.

Återigen, vad anser du om att bostadsrätter 2 mil utanför är mycket billigare än inne i? Är det inte snarare användandet av infrastruktur som ska kosta??
 0
Jan Wiklund (22 Juni 2010 13:42):
Men det där är väl ändå helt teoretiskt, du anonyme? Vi kan också lägga pengarna på korv eller messmör. Det hindrar inte på något sätt att det råder en monopolitisk marknad där priserna drivs upp. Inte hur högt som helst, naturligtvis. Men ändå upp. Eftersom människor måste bo någonstans där de har jobb. Och jag utgår ifrån att du lägger in den normala betydelsen av "måste", och bortser från att man rent teoretiskt kan sova i tält?

Beträffande vad som är tomt och vad den kan användas till finns det rent teoretiskt möjligheter att muta tjänstemannen eller skita i stadsplanen och hoppas på det bästa. Men det inträffar inte, inte i den normala värld där vi lever, att man tar en villatomt och bygger ett tätt kvarter där. Tillgången till tomter är alltså begränsad av kommunens planmonopol, precis som byggbolagen sa till Jagvillhabostad.nu. Det kanske också ska tilläggas att de som bor i villa nära stadscentrum för det mesta är välbärgat folk med stort inflytande, som gärna vill fortsätta att bo på det sättet. Själva urtypen för nimbies, faktiskt, som har politisk makt att hindra att något byggs på granntomten.

Och slutligen är en lägenhet 2 mil ut inte billigare än en lägenhet mitt i. Marken är det. Men det uppvägs många gånger om av att den infrastruktur de är beroende av är mycket dyrare än den infrastruktur som behövs för en central lägenhet. Det är bara det att marken betalas av exploatören medan infrastrukturen betalas av skattebetalarna. Alltså subventioneras ocentrala lägenheter, medan de centrala inte gör det.
 0
Johannes Hulter (22 Juni 2010 14:16):
@ jan: Som jag förstått det är det kanske inte just byggbar mark som saknas (för det finns ju mycket av) utan planlagd mark. Den som vill bygga måste först hitta en plats och sedan manglas i den förvaltningsbyråkratiska maskinen ett par år, för att sedan, högst eventuellt, kanske få bygga något.

Istället för att göra som du alltid brukar föreslå - planlägg en enorm yta på en gång (stadsplan) och låt sedan hugade exploatörer sätta igång att bygga om de vill (givet förstås att de följer de restriktioner som står i stadsplanen).
 0
Jan Jörnmark (22 Juni 2010 14:43):
Johannes (och Jan W): naturligtvis är det så det ska göras, men jag har alltid tänkt på det självklara som en ouppnålig utopi förr.

Men nu får jag snart börja tänka om. Jag undrar om inte det opinionsarbete som bedrivits på Yimby de sista åren är början till den totala urholkningen av stenen.
 0
Johannes Hulter (22 Juni 2010 15:17):
@ jan j: Jag har pratat med många i branschen men ingen kan förklara vad som vore så fruktansvärt med att rita en stor stadsplan (som innan -47). Vad är det för hemska saker som skulle hända? Jag kan inte för mitt liv tänka mig att resultatet skulle bli sämre jämfört med dagens frimärksplanering, där planeringen antingen är oberäknerlig och tröööög (i centrala lägen) eller oberäknerlig och snabb (i perifera lägen).
 0
svartilljanne (22 Juni 2010 19:15):
"Det hindrar inte på något sätt att det råder en monopolitisk marknad där priserna drivs upp. Inte hur högt som helst, naturligtvis. Men ändå upp. Eftersom människor måste bo någonstans där de har jobb."
Simpel marknadsekonomi alá utbud och efterfrågan även här. Ökar boendekostnaderna så ökar lönekostnaderna. Folk som inte får löneförhöjning kan flytta därifrån medans företag som drabbas av höga lönekostnader och rekryteringsproblem väljer att flytta därifrån. Kommunerna har monopol inom sitt eget område, men det finns alternativ, dels kranskommuner, men framförallt flera regioner både inrikes och utrikes.

På så sätt övervinner människan den kommunala illviljan att planera upp mark. Men det blir inte kul för gamla, sjuka och andra som väljer att stanna i dåliga kommuner/regioner.

De regioner som har problem att locka till sig arbetskraft inom bristyrken drabbas av sociala problem. Därmed torde det vara av intresse för de som vill bo kvar att verka för en bättre stadsplanering.

"Beträffande vad som är tomt och vad den kan användas till finns det rent teoretiskt möjligheter att muta tjänstemannen eller skita i stadsplanen och hoppas på det bästa. Men det inträffar inte, inte i den normala värld där vi lever, att man tar en villatomt och bygger ett tätt kvarter där."
Det är mycket möjligt att bygga en villa och inrätta affärsverksamhet på bottenplan. Vill man bygga täta kvartér i ett redan bebyggt småhusområden som skuggar och skymmer utsikt så blir det svårt. Man får lämna en bygglovsansökan och se vad politikerna tycker. Översiktsplanen behöver inte följas strikt.

"Tillgången till tomter är alltså begränsad av kommunens planmonopol, precis som byggbolagen sa till Jagvillhabostad.nu."
Allt som företagare påstår är ju inte till för att sväljas med hull och hår. Man kan tolka detta som att byggbolagen vill ha fler billiga kommunala tomter inom attraktiva områden. Att bönder(skogsbönder i många fall) aktivt upplåter mark för bebyggelse är dock ett faktum. Bengt Akalla var inte den sista.

"Det kanske också ska tilläggas att de som bor i villa nära stadscentrum för det mesta är välbärgat folk med stort inflytande, som gärna vill fortsätta att bo på det sättet. Själva urtypen för nimbies, faktiskt, som har politisk makt att hindra att något byggs på granntomten."
Jo de är jobbiga, men vid dödsfall eller flytt kan kommunen köpa upp villan. Problemet är väl nimbysarna som protesterar mot omdaning av närområdet som redan bor i kvartér. Här gäller det att visa styrka från kommunens sida.

"Och slutligen är en lägenhet 2 mil ut inte billigare än en lägenhet mitt i."
Visst kostar det att använda infrastruktur, men som jag sa så är jag positiv till trängselskatt. Lägg även till parkeringsavgifter och annat som kan få trafiken att betala mer för sig. Då blir lägenheterna utanför ännu billigare. Jag är helt överens med dig på denna punkt.

Så låt oss därför föreslå till politiska företrädare att
1. Höjda parkeringsavgifter och trängselskatt för att underhålla och bygga ny infrastruktur.
2. Bygg sedan om de onödigt breda kraftigt bilanpassade gatorna. Lite mer ytor för fotgängare, cyklister, gräs, blommor, träd o annat grönt som får plats(men även 2 körfält åt bilister).
3. Stadsplanera mer, snabbare och bättre. Med de metoder som fungerar effektivast.
 0
Daniel Bergqvist (23 Juni 2010 22:34):
På DN-debatt uttrycker Villaägarnas Riksförbund sin vrede över hur småhusägarna tvingas finansiera skattelättnader för bostadsrätter.
http:​/​/​www.​dn.​se/​debatt/​smahus-​beskattas-​mycket-​hogre-​.​.​

WSP, som genomfört analysen, har naturligtvis inte tagit hänsyn till merkostnaden för infrastruktur och resor (i klarspråk subventionerade villamattor).
...skillnaden i skattetryck är således mindre än vad artikeln vill göra gällande.
 0
Sven R (24 Juni 2010 03:18):
Daniel, du glömde bensinskatten.
 0
Hannes Johansson (24 Juni 2010 10:32):
Bensinskatten är väl inte tänkt att kompensera för kostnaderna för infrastruktur, utan för kostnaderna för koldioxidutsläpp och andra avgaser.
 0
Sven R (24 Juni 2010 11:46):
Vad är det för kostnader som uppkommer av koldioxidutsläpp?
 0
Hannes Johansson (24 Juni 2010 12:09):
Nu är jag inte insatt i vart pengarna från bensinskatten faktiskt tar vägen, men kostnader från koldioxidutsläpp finns väl, till exempel i form av klimatsäkring (om man får använda en lite dum term) av hus. Men framförallt, vad gäller just koldioxid, så är det väl en subventionering av globala och långsiktiga kostnader. Det har säkerligen gjorts beräkningar på kostnader till följd av en höjd medeltemperatur och havsnivåhöjning. Fast, som sagt, just med koldioxiden är det väl mer ett politiskt styrmedel för att minimera utsläppen på längre sikt och gå över till andra bränslen och energikällor, vart skattepengarna tar vägen kortsiktigt vet jag inte.

Sedan är det ju andra avgaser som spelar roll också, många dör ju i Göteborg varje år som följd av dåliga luftvärden och många andra är säkert sjuka också, vilket kostar i form av vård. Och så kan man lägga på bullerskador och annat.

Jag är inte säker, men jag skulle inte tippa på att kostnaderna för byggande samt underhåll av infrastruktur täcks in helt av bensinskatten. Har du annan information så omvärderar jag såklart min åsikt :)
 0
Sven R (24 Juni 2010 12:24):
Jag tror att bensinskatt är tänkt som en brukaravgift för de direkta kostnader som bilismen orsakar, dvs byggande och underhåll av infrastrukturen. Man har ju haft denna skatt innan miljön var en politisk fråga. När det gäller kostnader p.g.a av utsläpp så är det svårt att göra några kalkyler. Man kan ju faktiskt hävda att det finns positiva ekonomiska effekter också. Våra skogar växer snabbare av kvävegödningen och ökade koldioxidhalter. Uppvärmningskostnaderna minskar p.g.a växthuseffekten.

Jag vet inte om kostnaden för vägsystemet täcks helt av de skatter som är lagda på bilismen. Men jag skulle tippa det.
 0
Sven R (24 Juni 2010 12:34):
Enligt en uppgift i den här artikeln betalar bilismen sin infrastruktur fyra gånger om:

http:​/​/​www.​e24.​se/​pengar24/​din-​ekonomi/​sverige-​kan-​fa-​.​.​
 0
Daniel Bergqvist (24 Juni 2010 12:40):
Någon bensinskatt existerar inte längre, däremot en koldioxidskatt + energiskatt. Namnbytet förefaller strategiskt; passar i tiden och förvirrar opinionen :) Däröver har vi momsen;
en förbrukningsskatt med egentligt syfte att mäta omsättningsutvecklingen.
Mig veterligen finns inga direktiv om vad den totala skattesatsen skall täcka. Ett sådant resonemang vore egentligen "olagligt" då det inte är en punktskatt, utan en allmän skall direkt till stadskassan, varpå budgetproppen synliggör prioriteringarna.

Sven R har rätt i att jag missade "bensinskatten" i minn inlägg ovan (frågan är till vilken grad just bensinskatten påverkar jämförelsen). Vore intressant att veta...
 0
Hannes Johansson (24 Juni 2010 12:45):
Enligt wikipedia (samt http:​/​/​www.​notisum.​se/​rnp/​sls/​fakta/​a9610​372.​htm) så finns egentligen inte "bensinskatten" ens kvar längre. Den har ersatts av en så kallad "koldioxidskatt" samt "energiskatt". Däremot har moms införts på bensin, som tidigare var momsfri. Det betyder naturligtvis inte att inte pengarna från "koldioxidskatten" och "energiskatten" kan användas till infrastruktur också.

Enligt Sternrapporten skulle det innebära större kostnader (globalt, åtminstone) att inte anta en förebyggande strategi mot klimatförändringarna än att göra det. Så även om det är svårt att kalkylera så görs det likväl, och det bildas ett starkare och starkare konsensus om att klimatförändringarna är negativa för samhällsekonomin.

Det går dessutom mer energi till att kyla ner byggnader (globalt sett, hur det är i Sverige vet jag inte riktigt) än att värma upp dem. Så det skulle bara bli dyrare att ha en behaglig värme i byggnader om det blir varmare.

Nu är det naturligtvis inte bara fordonsbensin som bidrar till klimatförändringarna, men jag antar att "koldioxid/energiskatten" inte heller är så hög att den ensam får ta hela ansvaret, så att säga.

Dessutom så skapar ju utglesning och urban sprawl inte bara engångskostnaden att bygga vägar och sedan även underhållet av dem, utan det skapar ju dessutom kostnaderna att distribuera energi till större områden (utbyggda elnät osv) samt annan infrastruktur (varor och förnödenheter måste fraktas större sträckor än om konsumenterna av dem hade varit mer koncentrerade), som vatten, avlopp, sophantering, osv. Jag tror inte att "koldioxid/energiskatten" täcker in alla dessa kostnader.
 0
Daniel (24 Juni 2010 13:07):
Ang skatterna på drivmedel och moms, så vill jag faktiskt bara inflika att dessa skatter är statliga och tillfaller staten.
Villamattornas gatnät bekostas av kommunerna och därmed av kommunal skatt.
Därigenom är det alltså lätt att se att drivmedelsskatterna inte bekostar infrastrukturen som behövs för att upprätthålla det bilberoende samhället.
Och sedan så har ju vår miljöminister lovat att vi bara kommer att köra omkring i elbilar om 10 år, vilket får mig att undra hur man ska täppa igen det hålet i budgeten i framtiden.
 0
Daniel Bergqvist (24 Juni 2010 13:19):
Javisst är det så Sven R.
Om det är 2,3,4, eller 5 ggr om beror på hur man räknar.
Problemet är att kostnaderna för miljö, hälsa och tid är så oöverskådliga att det inte tjänar någonting till att föra ett resonemang med sådan utgångspunkt.
 0
Hannes Johansson (24 Juni 2010 13:39):
Då har nog inte VD:n för Bil Sweden haft med i beräkningarna de kostnader förutom byggande och underhåll av vägar, som utglesning medför. Som ovan nämnt, till exempel hälsoeffekter, klimatpåverkan, el, vatten/avlopp, spridning av gods och mat och så vidare.
 0
Erik Sandblom (24 Juni 2010 13:46):
Sven, om bilismen betalar sin infrastruktur fyra gånger om* så kanske bilismen kan ersätta fastighetsägarna för kostnader för parkeringsnormen? Fast egentligen tycker jag att de som parkerar ska betala för parkeringen själva.

*) Uppgift från lobbyorganisationen Bil Sweden

Avskaffa parkeringsnormen!
http:​/​/​gbg.​yimby.​se/​20​0​9/​0​7/​kronika-​avskaffa-​parkerin_​.​.​

Förresten vore det intressant om någon har siffror på vad det kostar med sophämtning och ledningar för el, vatten och avlopp.
 0
Sven R (24 Juni 2010 13:54):
Hannes, angående ditt sista stycke. Så vitt jag vet så är principen att fastighetsägarna som orsakar utbyggnader av VA-system osv får betala för sin del. Årliga avgifter brukar vara differentierade.

När det gäller förnödenheter (det handlar ju främst om mat) så betalar ju konsumenterna själva transporten från affär till sitt hem. Transporten mellan produktion och affär blir inte så säkert dyrare i en gles stadsstruktur. En brödbil från Pååls bageri klarar nog av ett glest ytterdistrikt ungefär lika fort och energisnålt som ett inne i stan. Resursförbrukningen är iallafall försumbar per konsument.

Jag tycker också att vi borde bygga täta stadsdelar eftersom jag tror att det finns en stor efterfrågan på sådant boende som inte tillfredsställs idag. Men trots allt så efterfrågar många villaboende också, så då måste vi ju bygga detta också. Vi bygger ju inte staden för att tillfredsställa just någons stadsideal. Vi bygger ju för folk och deras individuella önskningar. Att framhålla just en typ som norm känns för mig fel.
 0
Hannes Johansson (24 Juni 2010 14:26):
Efter lite research så verkar det som att du har rätt och att VA finansieras genom VA-taxan som brukarna betalar enligt kommunens normer. Kvarstår då andra samhällskostnader som klimatpåverkan, sophantering (eller bedrivs det numera enbart av vinstdrivande företag?), hälsoeffekter, utbyggnad av elnät.

Dessutom kan man ju inte bara räkna utgifter som kommer med att bygga perifert, utan man får även undersöka om man kanske förlorar intäkter. Det är ju mycket möjligt (och kanske troligt eller rent av uppenbart) att städer genererar bättre ekonomiska resultat om de är tätare byggda än om de är glest byggda, tack vare ett bättre klimat för verksamheter. Resultatet kan ju bli större än summan av varje enskild del, så att säga. Om man tittar på vilka regioner som genererar tillväxt och stark ekonomi så skulle åtminstone jag gissa på att det visar sig att de som är mer koncentrerade ligger i framkant.

Sedan handlar det väl inte om att man skall bygga städerna efter någons irrationella, personliga preferenser. Däremot kan man försöka bygga städerna så att de blir så ekonomiskt och ekologiskt hållbara som möjligt, något som är betydligt lättare att analysera och resonera kring än vilken typ av stad man personligen föredrar. Sedan tycker jag inte heller att man kan bygga staden enligt vad varje enskild invånare skulle föredra. Om de flesta helst skulle vilja bo i en stor villa mitt i centrum, så betyder det kanske inte att det vore så klokt att börja bygga så. Folk kanske inte alltid är insatta i vilka effekter olika typer av boende har och vad som är hållbart.
 0
Olof Antonson (24 Juni 2010 14:33):
Att det inte skulle byggas tillräckligt med villaområden behöver vi nog inte oroa oss för, snarare då planeringsidealet där solvinklar och enklavbyggande styr.

Tät, levande stad råder det brist på.
 0
Johannes Hulter (24 Juni 2010 15:27):
Kunde inte låta bli, så jag ringde GBG Vatten och Kretsloppskontoret.

Kostnaden för anläggning fram till fastighet/tomt står kommunen normalt för genom GBG Vatten. Nyexploatering där det saknas stomnät är tydligen "fruktansvärt" dyrt, enligt uppgift ca 10.000kr/m.

VA-taxan är bara beroende av mätartyp och förbrukning och inkluderar inte kostnader för anläggning.
 0
Krister Malmqvist (26 Juni 2010 14:01):
Denna diskussion har fjärmat sig från rubruken rätt avsevärt. Orsaken att det går trögt med den täta kvartersstaden är enkel.
Så snart ett förslag kommer om bebyggelse centralt i staden så blir det väldiga remissrundor coh överklaganden i dess följd. Detta vet byggherrarna och de finner det inte lönsamt att försöka få till en förtätning centralt. Om de däremot köper mark långt utanför stadsskärnan, gärna nära en genomfartsled så kan men via förhandsbesked få reda på om marken är stadsplanelagd och ev. föreslå detaljplan för bostäder. Risken för överklaganden är då mindre. Läste igår om Brasilia en stad som planerades för 0,5 miljoner innevånare på 1950-talet. Nu finns det 16 förorter byggda de senaste 40 åren. I förorterna bor 1,5 miljoner. I själva Brasilia bor nästan inga människor.
Enbart ambassader och kontor. I Sattelitstäderna är det liv och rörelse med traditionell Brasiliansk kultur. Slutsats:
Det går inte genom stadsplanering styra ett samhälles utveckling det utvecklas som människorna vill oavsett stadsplaneringen.
 0
Sven R (26 Juni 2010 21:18):
Johannes, då är frågan vad anses vara "normalt". En vän som bor i småhus på Hisingen kommer att få betala upp mot 100.000 för att ansluta till det kommunala VA-nätet.

I Jan W:s resonemang kan man utläsa att centalitet/periferi gör en stor skillnad för kostnaderna. Ett VA-nät har ingen centralitet på det viset. En nyanläggning i Lunden kan bli dyrare är motsvarande i Askim.
 0
Johannes Hulter (26 Juni 2010 21:23):
@ sven: Ja, 100 lakan låter väl ganska rimligt eller hur? Det är 10 meters anläggningskostnad enligt GBG Vatten. Det räcker väl precis ut till din kompis tomtgräns. Och anläggning och underhåll av kommunens nät, hela vägen fram till din kompis tomtgräns, får vi alla betala för.
 0
Daniel (28 Juni 2010 09:34):
@Johannes

Den där kostnaden på 10000kr/meter är egentligen en fruktansvärd kostnad, men å andra sidan så vet alla som har dränerat ett hus att den kostnaden gärna blir sexsiffrig om man inte gör det själv. Görs jobbet billigt så finns det en större chans att rören spricker när jorden rör på sig (vilket den alltid gör).

Och ang den fasta avgiften så baseras kostnaden egentligen på befolkningstätheten i en kommun. Kommuner som Härryda har en högre avgift än Göteborg, men där är ju lägenheter i princip förbjudna och många kör därför med egen brunn. Avgiften för vatten blir som lägst om vi bygger täta kvarter med höga hus, och avgiften blir som högst om vi bara bygger villamattor med stora tomter.
 0
Inte Proletär (5 Juli 2010 05:47):
@Jan Wiklund
Signerar man med sitt riktiga namn så finns det kvar för alltid för vem som helst att googla. Jag värnar min integritet, kan vara värt att tänka på i dessa facebooktider. Men var och en gör som dom vill, detta tillför inte något i debatten.

Min poäng är att min granne betalar mindre än mig, pengar som skulle kunna tas ut i vinst av bostadsbolaget och återföras in i den kommunala budgeten och användas till skolor, dagis och så vidare och därmed kunna sänka skatten för alla.
 0
Olle Jansson (5 Juli 2010 10:02):
Om man med integritet menar att gömma sig bakom suspekta alias istället för att öppet stå för sina åsikter i en öppen debatt så är det säkert så. Om man vill bli tagen på allvar är det måhända mindre framgångsrikt.
 0
Krister Malmqvist (5 Juli 2010 20:51):
Serieproducerade prefabhus är Göteborgs signum. Billigast är bäst. Inget bjäfs.
 0
Harald Åberg (8 Juli 2010 15:05):
Det tycks mig som väldigt vanligt bland marknadshyreanhängarna att man förirrar sig in i den marknadsliberala utopivärld där människor är lika flyttbara som varor.

Problemet är att människor binds geografiskt av fler saker än tillgång på arbete. Emotionella, kulturella och rent praktiska aspekter spelar också in. I ett parförhållande är ni två personer som måste hitta nytt arbete i Köpenhamn eller var du nu tänkte flytta för att få ett bättre betalt jobb och en lägre hyra.

Många med barn väljer att bo kvar i ett område för att barnen inte skall behöva byta skola eller bli av med sina kompisar. En hel del av minifyrorna i populära områden som Aspudden har blivit till för att kompensera tillökning i familjer som av en eller annan anledning inte har råd/vill flytta till billigare områden.
 0
Erik Sandblom (12 Juli 2010 16:28):
Harald Å, marknadshyror betyder väl inte att hyrorna går upp och ner hela tiden. Så man behöver inte flytta runt hela tiden om man inte vill, bara för att det finns marknadshyror. Sen finns det svarta marknaden och bytesaffärer, som visar att folk trots allt vill kunna flytta runt, mer än dagens system medger.
 0
Jan Wiklund (24 Juli 2010 14:33):
Problemet, Erik, är att "marknadshyror" bara betyder hyror på en monopoliserad marknad. Dvs att hyrorna tillåts gå upp, men att ingen för den skull ökar utbudet. Utbud kräver nämligen stadsplanerad mark, vilket bestäms politiskt. Med andra ord stannar hyrorna där uppe.

På en äkta marknad leder ökat pris till ökad produktion. Så inte på en "hyresmarknad". Sådan är i alla fall europeiska erfarenheten från den tid marknaden härjade fritt, senare delen av 1800-talet.
 0
Erik Sandblom (24 Juli 2010 15:23):
Jan W, jag köper ditt resonemang! Det jag invänder mot är Harald Å:s utgångspunkt att marknadshyror skulle fluktuera kraftigt hela tiden. Alla marknader är inte som aktiemarknaden. Till exempel på matmarknaden är priserna ganska stabila, bortsett från säsongsmat som t ex jordgubbar.
 0
Krister Malmqvist (24 Juli 2010 16:53):
Miljonprogrammet på 1960-70-talet var bara möjligt p.g. av statliga subventioner av (räntebidrag) till nybyggda hus. Idag finns inga sådana bidrag. Eftersom byggkostnaden för nybyggda hyreshus gör att hyrorna blir höga så finns ej längre någon lönsmhet att bygga hus med hyresrätter. Därför byggs enbart bostadsrätter och kontorshus. Tomtpriserna är också ett hinder för nybyggen i centrala lägen.
 0
Krister Malmqvist (24 Juli 2010 17:36):
Självklart byggs det inga hyresrätter om man inte kan räkna hem investeringen. I december 2007 hade Boplats Göteborg 76.000 sökande men det fanns under 100 lediga lägenheter.
De lägenheter som fanns låg i nordöstra stadsdelarna där de flesta ej vill bo. För varje ledig lägenhet i centrala stadsdelar var det i genomsnitt 1455 sökande. Under 2008 minskade nettotillskottet av hyresbostader med 65% jämfört med de 3 föregående åren. Slutsatsen blir att med nuvarande hyressättningssystem blir inga hyresrätter byggda i centrala Göteborg.
 0
Jan Wiklund (25 Juli 2010 11:11):
VSB. Därför kommer hyrorna att gå upp och stanna där uppe.

Ett annat sätt att åtgärda detta vore att göra som alla europeiska storstäder gjorde i början av 1900-talet, dvs ha kommunala bostadsbolag som har order att bygga maximalt till självkostnadspris. Det fungerade bra då. Då skulle man t.o.m. kunna ha marknadspriser eftersom det kommunala bostadsbolagets flitiga byggande skulle öka utbudet och driva ner marknadspriset. Samtidigt skulle man kunna använda det som konjunkturregulator, precis som man gjorde på 30-talet. Bra för alla parter, alltså, utom för fastighetsägarna som bara skulle kunna göra normala vinster.

Men nu lär EU ska ha förbjudit detta av något dogmatiskt skäl värdigt en Stalin.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 6712 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter