Krönika: Bostadsbubbla?

Det pågår sedan åratal en evig diskussion om vi befinner oss i en bostadsbubbla eller inte. Lägenhetspriserna slår ständiga rekord i Stockholm och Göteborg och frågan är egentligen bara när vi når en smärtgräns.



Gentrifiering i Göteborg: i huset till höger har priserna stigit från 16000 till 70000 kronor per kvadrat det senaste decenniet

Ändå är den svenska situationen ganska speciell. Det som framförallt utmärker den är att vi sedan ett par decennier bygger relativt litet. Spanien och Irland, som just nu befinner sig i ett extremt läge byggde till exempel sex-sju gånger mer lägenheter per invånare jämfört med oss under åren 2005-2007. Deras siffror under de åren närmade sig de vi nådde under ”miljonprogrammet”.

Tittar man på Förenta Staternas och Kinas pågående bostadsbubblor är situationen också annorlunda. I USA var utlåningen till bostadssektorn näst intill okontrollerad under 2003-2006 och prisfallet startade direkt när räntorna började stiga. Idag är det få som vågar gissa när fallet ska sluta och centralbanken har dragit ned räntorna mot noll för att klara banksystemet.

Den kinesiska situationen börjar bli känd på allvar och här talar trovärdiga uppgifter om mer än 60 miljoner tomma lägenheter. Den politiska ledningen har använt byggsektorn som en säkerhetsventil för att hålla nere arbetslösheten och nu närmar sig sannolikt katastrofen.

Något liknande kan vi inte se i Sverige och själv har jag tolkat uppgången helt annorlunda. Men kanske är det dags att tänka om nu.



Förtätning i Stockholm: Gasklockorna i Värtan väntar på tusentals nya grannar

Min bild har byggt på att bostadsrätter fortfarande var relativt billiga långt in på 1990-talet. Så sent som 1996 gick det att få bostadsrätter innanför tullarna som kostade 15 000 kronor kvadraten och räknade man sedan med 6%-ig ränta, 30%-igt skatteavdrag och normala månadsavgifter hamnade man på totalkostnader i nivå med hyresrätter, som det ändå rådde brist på. I centrala Göteborg kostade lägenheterna 6 000-7 000 kronor/kvadrat, men priserna kunde fortfarande variera kraftigt inom samma kvarter. Bostadsrättsmarknaden fungerade slumpmässigt eftersom det inte gick att få någon överblick av den och dessutom var köparna osäkra på vad man egentligen ägde.



Stora delar av centrala Göteborg domineras paradoxalt nog av parkeringsplatser

Internet ändrade på hela marknadsstrukturen för ungefär ett decennium sedan. Helt plötsligt fanns överblicken och jämförbarheten och istället för att titta på tre objekt kunde man se hundratals. Snabbt etablerades det tydliga prisnivåer, mystiska mäklare försvann och bankerna sänkte br-räntorna till villanivåer (fram 2003/04 låg de en halv procent högre, vilket var ett uttryck för osäkerheten runt br-formen).

Under 1990-talet började dessutom innerstädernas befolkningar växa snabbare och frågan blev var alla nya city-medborgare skulle bo. Nyproduktionen var låg, så svaret var självklart: efterfrågeökningen koncentrerades mot de gamla bostäderna. Sedan sker en befolkningsförändring som är tydlig i både Stockholm och Göteborg när yngre välutbildade hög- och medelinkomsttagare flyttar in. Efterfrågan förändras eftersom betalningsförmågan är starkare hos den nya befolkningen. Samtidigt fortsätter räntan trendmässigt nedåt. Allt det här talar för att prisnivån borde stiga samtidigt som ombildningarna ökade.



Cykelhjulen ska snart ersättas av Tors Torn

Stannar vi upp här kan vi se att flera saker som talar för en kraftig prisstegring från och med slutet av 1990-talet: efterfrågan förändras, räntorna faller och marknaden blir mer genomskinlig och pålitlig. Dessutom var den svenska ekonomin stark under 00-talets första decennium och framförallt var det storstadsregionerna som växte.

Nu finns det ändå anledning att ställa sig frågor runt dagens priser. Vid bankkrisen 2007-2008 sänktes räntorna till historiskt unika nivåer och priserna har sedan fortsatt uppåt. En hundrakvadratslägenhet i Stockholms innerstad har nu stigit i pris från 1,5 miljoner till 5,5 miljoner på knappt 15 år. Med en hög belåning, ränta på 4% och en avgift på 5 000 hamnar den på en månadskostnad på 16 000-17 000 kronor. För 15 år sedan befann sig månadskostnaderna på nivån 10 000-11 000 kronor.

I Göteborg har motsvarande lägenhet stigit från 700 000 till cirka 4 miljoner. Med samma antaganden hamnar månadskostnaden mellan 13 000-14 000 kronor. För 15 år sedan låg kostnaderna på 8 000-9 000 kronor.



I Göteborg händer det ofta att rivningstomterna utnämns till ”gröna lungor”

Det här låter som hållbara nivåer, förutsatt att hushållet har två inkomster. Men en allt att en större del av inkomsterna läggs nu på boendet, samtidigt som hushållens belåning ökat kraftigt. Rimligen måste risknivån i bostadsrättssektorn ha stegrats. Skulle Sverige drabbas av en lågkonjunktur med ökad arbetslöshet riskerar många att snabbt drabbas av problem.

Men dagens prisnivå hänger också samman med att stora grupper har vinster att ta med sig från den långa uppgången. Richard Lagerling förklarade mekanismerna i en intervju i SvD häromveckan:



Å andra sidan måste ju även ”de förmögnas” lägenheter säljas till någon och alla har inte varit inne i prisrallyt i 20 år. Hela spelet bygger på att det kommer in nya människor i både Stockholm och Göteborg som förmår betala stigande inträdesavgifter. För de personerna blir marginalerna mindre vid räntestegringar eller lågkonjunkturer. Den som byter upp sig till en av Lagerlings stora lägenheter ökar också sin risknivå.

I vilket fall som helst är det svårt att se hur prisnivån skulle kunna fortsätta uppåt på ett hållbart sätt. Rimligen skulle det också leda till en allt hårdare segregation i stadskärnorna. Scenariot skulle vara att allt större delar av innerstaden domineras av den övre medelklassen, samtidigt som grupper med lägre inkomster skjuts mot periferin. En aktiv mekanism i skiktningen är ombildningsverksamheten, för efterhand som låginkomsttagare säljer sina nybildade brf-er ökar ”gentrifieringen”.



På Kungsholmen rivs just nu 60000 kvadratmeter kontor och garage. I nybygget ryms både kontor och 135 bostadsrätter.

Frågan blir då vad man kan göra åt det här. ”Billiga hyresrätter” är inte ens en möjlighet, för om sådana kunde byggas skulle de omvandlas till brf-er på nolltid. En sak som man i alla fall kan konstatera är att det begränsade utbudet och NIMBY-ismen rimligen bidrar till att prisstegringen snabbas på, samtidigt som prisokänsligheten i nyproduktionen ökar.