Utskrift från gbg.yimby.se
....

Krönika: Bostadsbubbla?

 
Det pågår sedan åratal en evig diskussion om vi befinner oss i en bostadsbubbla eller inte. Lägenhetspriserna slår ständiga rekord i Stockholm och Göteborg och frågan är egentligen bara när vi når en smärtgräns.



Gentrifiering i Göteborg: i huset till höger har priserna stigit från 16000 till 70000 kronor per kvadrat det senaste decenniet


Ändå är den svenska situationen ganska speciell. Det som framförallt utmärker den är att vi sedan ett par decennier bygger relativt litet. Spanien och Irland, som just nu befinner sig i ett extremt läge byggde till exempel sex-sju gånger mer lägenheter per invånare jämfört med oss under åren 2005-2007. Deras siffror under de åren närmade sig de vi nådde under ”miljonprogrammet”.

Tittar man på Förenta Staternas och Kinas pågående bostadsbubblor är situationen också annorlunda. I USA var utlåningen till bostadssektorn näst intill okontrollerad under 2003-2006 och prisfallet startade direkt när räntorna började stiga. Idag är det få som vågar gissa när fallet ska sluta och centralbanken har dragit ned räntorna mot noll för att klara banksystemet.

Den kinesiska situationen börjar bli känd på allvar och här talar trovärdiga uppgifter om mer än 60 miljoner tomma lägenheter. Den politiska ledningen har använt byggsektorn som en säkerhetsventil för att hålla nere arbetslösheten och nu närmar sig sannolikt katastrofen.

Något liknande kan vi inte se i Sverige och själv har jag tolkat uppgången helt annorlunda. Men kanske är det dags att tänka om nu.



Förtätning i Stockholm: Gasklockorna i Värtan väntar på tusentals nya grannar

Min bild har byggt på att bostadsrätter fortfarande var relativt billiga långt in på 1990-talet. Så sent som 1996 gick det att få bostadsrätter innanför tullarna som kostade 15 000 kronor kvadraten och räknade man sedan med 6%-ig ränta, 30%-igt skatteavdrag och normala månadsavgifter hamnade man på totalkostnader i nivå med hyresrätter, som det ändå rådde brist på. I centrala Göteborg kostade lägenheterna 6 000-7 000 kronor/kvadrat, men priserna kunde fortfarande variera kraftigt inom samma kvarter. Bostadsrättsmarknaden fungerade slumpmässigt eftersom det inte gick att få någon överblick av den och dessutom var köparna osäkra på vad man egentligen ägde.



Stora delar av centrala Göteborg domineras paradoxalt nog av parkeringsplatser

Internet ändrade på hela marknadsstrukturen för ungefär ett decennium sedan. Helt plötsligt fanns överblicken och jämförbarheten och istället för att titta på tre objekt kunde man se hundratals. Snabbt etablerades det tydliga prisnivåer, mystiska mäklare försvann och bankerna sänkte br-räntorna till villanivåer (fram 2003/04 låg de en halv procent högre, vilket var ett uttryck för osäkerheten runt br-formen).

Under 1990-talet började dessutom innerstädernas befolkningar växa snabbare och frågan blev var alla nya city-medborgare skulle bo. Nyproduktionen var låg, så svaret var självklart: efterfrågeökningen koncentrerades mot de gamla bostäderna. Sedan sker en befolkningsförändring som är tydlig i både Stockholm och Göteborg när yngre välutbildade hög- och medelinkomsttagare flyttar in. Efterfrågan förändras eftersom betalningsförmågan är starkare hos den nya befolkningen. Samtidigt fortsätter räntan trendmässigt nedåt. Allt det här talar för att prisnivån borde stiga samtidigt som ombildningarna ökade.



Cykelhjulen ska snart ersättas av Tors Torn


Stannar vi upp här kan vi se att flera saker som talar för en kraftig prisstegring från och med slutet av 1990-talet: efterfrågan förändras, räntorna faller och marknaden blir mer genomskinlig och pålitlig. Dessutom var den svenska ekonomin stark under 00-talets första decennium och framförallt var det storstadsregionerna som växte.

Nu finns det ändå anledning att ställa sig frågor runt dagens priser. Vid bankkrisen 2007-2008 sänktes räntorna till historiskt unika nivåer och priserna har sedan fortsatt uppåt. En hundrakvadratslägenhet i Stockholms innerstad har nu stigit i pris från 1,5 miljoner till 5,5 miljoner på knappt 15 år. Med en hög belåning, ränta på 4% och en avgift på 5 000 hamnar den på en månadskostnad på 16 000-17 000 kronor. För 15 år sedan befann sig månadskostnaderna på nivån 10 000-11 000 kronor.

I Göteborg har motsvarande lägenhet stigit från 700 000 till cirka 4 miljoner. Med samma antaganden hamnar månadskostnaden mellan 13 000-14 000 kronor. För 15 år sedan låg kostnaderna på 8 000-9 000 kronor.



I Göteborg händer det ofta att rivningstomterna utnämns till ”gröna lungor”

Det här låter som hållbara nivåer, förutsatt att hushållet har två inkomster. Men en allt att en större del av inkomsterna läggs nu på boendet, samtidigt som hushållens belåning ökat kraftigt. Rimligen måste risknivån i bostadsrättssektorn ha stegrats. Skulle Sverige drabbas av en lågkonjunktur med ökad arbetslöshet riskerar många att snabbt drabbas av problem.

Men dagens prisnivå hänger också samman med att stora grupper har vinster att ta med sig från den långa uppgången. Richard Lagerling förklarade mekanismerna i en intervju i SvD häromveckan:

Men avgörande för prisutvecklingen på de mest attraktiva delmarknaderna i Stockholms innerstad är det faktum att det finns en större kundkrets än någonsin av personer som är prisokänsliga när det rör sig om objekt upp till 15–20 miljoner kronor. Efter att ha sålt lägenheter på Östermalm i nästan 20 år vågar jag hävda att gruppen av förmögna kunder aldrig har varit större än vad den är nu. Många av dessa har blivit förmögna på sitt boende, de har varit med från början på prisrallyt på bostadsmarknaden. De har därmed skaffat sig ett obelånat kapital i botten som utgör grundfinansieringen för en ny lägenhet.


Å andra sidan måste ju även ”de förmögnas” lägenheter säljas till någon och alla har inte varit inne i prisrallyt i 20 år. Hela spelet bygger på att det kommer in nya människor i både Stockholm och Göteborg som förmår betala stigande inträdesavgifter. För de personerna blir marginalerna mindre vid räntestegringar eller lågkonjunkturer. Den som byter upp sig till en av Lagerlings stora lägenheter ökar också sin risknivå.

I vilket fall som helst är det svårt att se hur prisnivån skulle kunna fortsätta uppåt på ett hållbart sätt. Rimligen skulle det också leda till en allt hårdare segregation i stadskärnorna. Scenariot skulle vara att allt större delar av innerstaden domineras av den övre medelklassen, samtidigt som grupper med lägre inkomster skjuts mot periferin. En aktiv mekanism i skiktningen är ombildningsverksamheten, för efterhand som låginkomsttagare säljer sina nybildade brf-er ökar ”gentrifieringen”.



På Kungsholmen rivs just nu 60000 kvadratmeter kontor och garage. I nybygget ryms både kontor och 135 bostadsrätter.

Frågan blir då vad man kan göra åt det här. ”Billiga hyresrätter” är inte ens en möjlighet, för om sådana kunde byggas skulle de omvandlas till brf-er på nolltid. En sak som man i alla fall kan konstatera är att det begränsade utbudet och NIMBY-ismen rimligen bidrar till att prisstegringen snabbas på, samtidigt som prisokänsligheten i nyproduktionen ökar.
Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Karl (22 December 2010 09:43):
Ett politiskt beslut om att omedelbart upphöra med ombildningen av nuvarande allmännyttiga hyresrätter är väl en början, fast det är väl i och för sig redan för sent för att det skulle göra någon skillnad.

Jag misstänker tyvärr att segregering är ofrånkomligt i en stad. Rika kommer alltid bo där det är attraktivt och fattiga där det inte är attraktivt, och infrastruktur och resurser kommer att centreras runt de attraktiva områden och runt sådan infrastruktur som efterfrågas av de kapitalstarka. Den enda lösningen på detta torde vara en revolutionär politisk förändring.
 0
Jan Jörnmark (22 December 2010 10:05):
Karl, i Göteborg har det sammanlagt ombildats 54 centrala allmännyttiga hyreslägenheter de sista decennierna. Det var en fastighet på Skanstorget som såldes 2002. 99% av alla ombildningar i den här staden är alltså enskilt ägda fastigheter som blivit brf:er.
Men vad gäller prisuppgången kan jag få en känsla av att det pågår något pyramidspelsliknande i Stockholm nu.
 0
Rickard Nordin (22 December 2010 10:15):
Intressant!
Speciellt för mig som går i köpe-tankar...

Det som är intressant i sammanhanget är ju också att utbudet är mycket lägre just nu jämfört med för ett år sedan, det håller priserna stabila.
 0
Jan Jörnmark (22 December 2010 10:26):
Rickard, jag har både köpt och sålt många bostadsrätter själv, och dessutom hjälpt många andra.
Skulle säga så här: Stockholm känns värre än Göteborg, och i båda städerna bedömer jag det ändå som att det fortfarande finns prisvärda områden. Det man framförallt ska titta efter är det område som står i tur att "gentrifieras". Det gör att centrala Hisingen just nu känns intressantast här i stan.
Det här pressmeddelandet är ganska talande:
http:​/​/​www.​wallenstam.​se/​om/​finansiell-​information/​pre.​.​
 0
Bengt (22 December 2010 10:38):
Sålde nog mina gamla föräldrars hus "i tid" eftersom jag sett att utgångspriserna gått ner för motsvarande objekt i samma område. (mycket attraktivt förortsområde till Gbg med gångavstånd till pendel och all offentlig och kommersiell service) Detta på ca 4 månader.
 0
Oskar Granehed (22 December 2010 10:39):
Just Göteborg har på storhusmarknaden dvs hyresfastigheter, stora kontorshus och liknande ett rykte om sig att vara en trög marknad beroende på att många gamla byggmästarebolag ligger kvar på sina fastigheter dom säljs inte i samma takt som i Stockholm eller Malmö. Dessa fastigheter är ofta välskötta och har byggts av samma ägare som idag äger och förvaltar dessa. Oftast är det just typ ett kvarter som säljs av något gammalt byggmästarebolag, ex: Einar Mattsson i Sthlm till ett fastighetsbolag som korssäljer till andra fastighetsbolag, driver upp priserna för att sedan ombilda till BRF.
Allmännyttan i den mån de ombildar, som ex. delar av främst Stockholms kranskommuner vilket var de första riktigt stora miljonprogramsområdena och där man väljer att sälja som bostadsrätter istället för att gå in i ROT entreprenader för dessa områden som nu närmar sig femtioårsstrecket och har gått över renoveringsintervallet med flera år (ca 35år).
 0
Daniel (22 December 2010 11:04):
Frågan är också när det gäller nyproduktion, hur stor marknad finns det för 1,5 miljonerslägenheter? Och med tanke på nybyggda lägenheters hyror (6500-7600 kr för 43m2 i kv. Venus) så undrar man hur stor marknaden finns. Jag som medianinkomsttagare för män (22000kr i månaden före skatt) så hade inte jag velat betala halva min lön för att bo på 43m2, och då det finns väldigt många som tjänar mindre så borde kommunen ta tag i detta och ställa krav på att byggarna bygger billigare (vilket är möjligt om dom slopar all krimskrans såsom golvvärme, handdukstork, parkett, inglasade balkonger m.m. för detta driver upp hyrorna pga standardhöjningen. Folk pratar om handikappsanpassade toaletter och för tjocka väggar men bara på dom grejerna som jag rabblar upp ovan minskar hyran med 100-200kr i månaden om man hoppar över det.
 0
Daniel Andersson (22 December 2010 11:21):
Några funderingar: Är prisuppgången lika stor (procentuellt) på villamarknaden? Är nybyggandet lika reglerat och begränsat där? Annars borde en del av efterfrågan söka sig dit när lägenhetspriserna stiger och motverka att priserna blir hur höga som helst.
 0
Oskar Granehed (22 December 2010 11:44):
En fråga som kanske ska ställas direkt till Jan Jörnmark är om det är så att det finns en globalt rullande nedgång, där Sverige ligger senare i en konjunkturcykel? Om man tittar på 1990tals krisen så låg vi i det fallet några år efter Norge och Danmark som iaf på byggsidan var stendöda under slutet av 80talet med resultatet att det kryllade av norska och danska yrkesmän i Sverige, något som vända totalt 91-95.
Visserligen finns det strukturella skillnader i kriserna mellan länderna, där vi i slutet av 80 talet var närmare Irland, men bortsett från detta så kvarstår ju skillnaden mellan högt värderad ekonomi innan en krasch och justerade värden efter. Och att fastighetsbolag och som du nämner privatpersoner blir förmögna, kan ju snabbt raderas ut vid ett 15-20-30% prisfall och säkerheterna/panter blir värdelösa, höga belåningar blir ohållbara, osv osv osv... Redan nu kan ju inte ca 40% av hushållen skaka fram 10.000 på en månad om det behövs trots teoretiska förmögenheter i boendet.
Är det troligt att vi då varken vi vill eller inte kommer se ett prisfall under de närmsta åren som ett resultat av en "naturlig konjunkturcykel"?
 0
Jan Jörnmark (22 December 2010 12:38):
Någon rullande bubbla finns det väl knappast, men däremot verkar det ju verkligen som att man lyckas åstadkomma dessa bubblor med periodiska intervall. Man glömmer snabbt.

Villorna har också stigit i pris, men inte fullt så mycket som bostadsrätter. Jag tror inte man ska glömma det jag skrev om i början av krönikan - att bostadsrätter var "objektivt" felvärderade under en stor del av 1990-talet. Marknadsstrukturen förändrades på ett sanslöst sätt efter nätets genombrott 1998-2002.

TILLÄGG:
Som ett exempel på detta med förändrade priser villor-br:
I mars 1994 köpte jag en lägenhet på Sveaplan på 132 kvadrat, avgift 5000/månad. Priset var 250 000 kronor. Samtidigt köpte en kompis en villa i Karlstad för ungefär 750 000 spänn. Jag funderade mycket på hur det där hängde ihop, utan att riktigt förstå skillnaderna.

Idag står Sveaplanslägenheten (jag bor inte kvar) i cirka 4,5 miljoner medan Karlstadsvillan skulle gå för 2,5 milj.
 0
Jan Jörnmark (22 December 2010 13:18):
Det här med den förändrade marknadsstrukturen och oklarheten i den tidens br-marknad har man sällan talat om och jag tror att orsaken oftast ligger i att man inte upplevde den tiden på riktigt. Själv hade jag råturen att snubbla rätt in i den.

Som exempel: 132-kvadrataren ovan lär idag vara ommätt till minst 140 kvm. Ytorna hade oftast ökats, inte minst under 1930-talet när kakelugnarna revs, vilket ingen hade tänkt på.

Eller ta den lägenheten jag bor i nu. Den sattes till 180 och visade sig sedan vara 186. Ännu mer talande är att mäklaren inte hade tillgång till vindsnyckeln, så han "trodde" att det nog fanns ett förråd. Det visade sig finnas två, på sammanlagt nästan 30 kvadrat.

Han trodde dessutom att föreningen hade en hyreslägenhet, när den egentligen hade tre, och avgiften var satt till 682 kronor, när den egentligen var noll. Dessutom fanns det en styrelse som gjorde fullständigt godtyckliga bedömningar om vem som fick bo i fastigheten, vilket begränsade den möjliga kretsen av köpare. Vi skulle till exempel inte få köpa först "för att vi hade barn". Den verkliga orsaken var nog att jag var för långhårig och hade hästsvans.

Vi fick i alla fall köpa till sist, för 16000 kronor per kvadrat. I samma vecka som det avslutet gjordes (i januari 2000) såldes en lägenhet två kvarter bort för 27000 kronor per kvadrat, trots att avgiften där var på 4000 för 140 kvadrat.
Vi pratar alltså om en rent slumpmässigt fiungerande vilda västern marknad. Allt det där var borta runt år 2001 i Stockholm och ungefär 2003 i Göteborg. Då fanns det stabila priser och genomskinlighet i marknaderna.
 0
Olle Hellblom (22 December 2010 13:58):
"”Billiga hyresrätter” är inte ens en möjlighet, för om sådana kunde byggas skulle de omvandlas till brf-er på nolltid."

"Karl, i Göteborg har det sammanlagt ombildats 54 centrala allmännyttiga hyreslägenheter de sista decennierna. Det var en fastighet på Skanstorget som såldes 2002. 99% av alla ombildningar i den här staden är alltså enskilt ägda fastigheter som blivit brf:er."

Talar inte dessa citat emot varandra, i alla fall delvis? Om de allmännyttiga bolagen bygger billiga hyresrätter kommer de väl kunna stå emot ombildning? Redan idag ligger ju de allmännyttiga bolagens hyror på en ganska rimlig nivå och om man bortser från senaste tidens händelser så har de väl ett ganska bra rykte? Jag bor själv i en av allmännyttans lägenheter och jag betalar ca halva hyran, per kvadratmeter räknat, än flera av mina vänner som bor i studentlägenheter. Det är kanske ingen hundraprocentigt relevant jämförelse men att skillnaderna är så stora är ändå skrämmande.
 0
Jan Jörnmark (22 December 2010 14:26):
Olle, problemet är att allmännyttan inte producerar billiga lägenheter. I nybygget kvarteret Venus i Gårda ligger hyrorna på cirka 1600 kronor/kvadrat och år, vilket ger de hyror för tvåor som du ser på länken nedan.
http:​/​/​www.​poseidon.​goteborg.​se/​sv/​Kv-​Venus/​Lagenheter.​.​

Om sedan allmännyttan ändå kunde ta fram verkligt billiga nybyggen (till exempel genom korssubventionering) skulle problemet vara att de som en gång hade fått de billiga lägenheterna aldrig skulle vara villiga att flytta. Dessutom finns det ett akut fördelnings- och rättviseproblem här också: vem skulle det vara som hade gjort sig förtjänt av att bo i de billiga lägenheterna?
 0
Johannes Hulter (22 December 2010 15:00):
@ jan: Där har man nog lite olika syn beroende på vilken politisk ideologi man har... ;)
 0
Krister (22 December 2010 15:01):
Om man kan skaka fram c:a 200.000:- kontant kan man förvärva en insastslägenhet annars inte. Hittills har detta automatiskt medfört en tryggad ålderdom, långt mycket bättre än övrigt sparande som pensionsförsäkringar eller aktier. Låna därför Era tonåringar 200.000 så de kan köpa sig en bostadrätt. Själva får de inte låna. Bästa sättet att få ungdomarna "på fötter".
 0
Daniel (22 December 2010 15:49):
@Krister

Det finns väldigt många som inte kan låna ut 200000 till sina barn. Min sambo har inte det, och mina föräldrar tycker att jag ska klara mig själv. Och när jag tänker efter så har jag bara en kompis vars föräldrar kan låna ut pengar men dom flesta har inte så gott ställt. Medianinkomsten för män är 22000 före skatt, och för kvinnor 16500 före skatt.
 0
Gunnar Einarsson (22 December 2010 18:00):
Daniel: "Frågan är också när det gäller nyproduktion, hur stor marknad finns det för 1,5 miljonerslägenheter? Och med tanke på nybyggda lägenheters hyror (6500-7600 kr för 43m2 i kv. Venus) så undrar man hur stor marknaden finns."

Haha, när min far flyttade in i en nybyggd tvåa i Kortedala 1952 skulle hyran enligt uppgift ha legat på 200 kr/mån. Omräknat enligt konsumentprisindex motsvarar det ca 2700 kr i 2009 års penningvärde, ergo mindre än hälften av vad Allmännyttan tar ut idag för i realiteten exakt samma nybyggda 2 rum och kök.
http:​/​/​www.​historia.​se/​
 0
Jan Jörnmark (22 December 2010 18:12):
Gunnar, dom tar ut mellan 8000-10000 i månaden för en nybyggd tvåa!
Det är tre-fyra gånger 1952 års pris.
http:​/​/​www.​poseidon.​goteborg.​se/​sv/​Kv-​Venus/​Lagenheter.​.​
 0
Gunnar Einarsson (22 December 2010 18:19):
Jag fattar inte... Hur är det möjligt? Borde inte drygt ett halvt sekel av produktivitetsökningar inom byggnadssektorn leda till sjunkande eller i alla fall platta realboendekostnader? Istället det skett en ökning på 300%!
 0
Jan Jörnmark (22 December 2010 18:30):
Johannes, 15.00:
Egentligen tänker jag att det här är den sektor i ekonomin som man ska se på med så avideologiserade ögon som möjligt.

Regleringar, ideologiska myter och vanföreställningar har regerat här i decennier, och det enda resultatet har blivit brister, cynism och skenande kostnader.
 0
Ola E (22 December 2010 19:11):
"Om sedan allmännyttan ändå kunde ta fram verkligt billiga nybyggen (till exempel genom korssubventionering) skulle problemet vara att de som en gång hade fått de billiga lägenheterna aldrig skulle vara villiga att flytta. Dessutom finns det ett akut fördelnings- och rättviseproblem här också: vem skulle det vara som hade gjort sig förtjänt av att bo i de billiga lägenheterna?"

Men vi förespråkar ju ändå en massiv ökning av bostadsbyggandet i yimby, eller hur? Så visst skulle det vara en exklusiv lyx att få bo i en billig nybyggd hyresrätt till en början, men i den framtida täta blandstaden så skulle det la vara mer av en självklarhet med billiga nybyggda hyresrätter.
För övrigt låter det ju fantastiskt att det bara är 54 centrala hyresrätter som har ombildats i centrala Göteborg, hur ser den siffran ut i resten av staden?
 0
Jan Jörnmark (22 December 2010 19:24):
Ola E: Totalt sett har drygt 13 000 hyresrätter ombildats i Gbg sista decenniet. Det är allmännyttan som inte ombildar, många privata fatighetsägare säljer när priset är det rätta. Wallenstam, Fast Partner och Castellum (Eklandia) har deltagit i ombildningarna av tusentals lägenheter.

För mer om mekanismerna bakom ombildningarna, se:
http:​/​/​www.​svefast.​se/​BinaryLoader.​axd?​OwnerID=​9a9ae28.​.​
 0
Johannes Hulter (22 December 2010 19:52):
@ jan: "Om sedan allmännyttan ändå kunde ta fram verkligt billiga nybyggen (till exempel genom korssubventionering) skulle problemet vara att de som en gång hade fått de billiga lägenheterna aldrig skulle vara villiga att flytta."

Vad gör det om hyresgästerna gärna vill bo kvar?

"Dessutom finns det ett akut fördelnings- och rättviseproblem här också: vem skulle det vara som hade gjort sig förtjänt av att bo i de billiga lägenheterna?"

T.ex. de som stått i bostadskö (om det hade funnits).

Hur man ställer sig det de här frågorna handlar om ideologi. Vissa tycker att det är rättvist att den med mest pengar bestämmer, andra tycker det är orättvist.

Jag personligen tycker att det handlar dels om att det allmänna är skyldiga enligt grundlagen att säkra rätten till bostad (även för de som inte har så mycket pengar) och dels om att vi vill ha en socialt blandad stad och då behövs det ju billiga lägenheter även i attraktiva lägen.

Men där har man som sagt olika perspektiv beroende på ideologi.
 0
Krister Malmqvist (22 December 2010 20:33):
Om vi återskapar räntesubventioner enbart till rena hyreshus de första 10 åren efter färdigställandet så kan hyrorna sänkas i hyresrätterna. Detta system gällde tidigare. En succesiv avtrappning av räntesubventionen sker fr.o.m år 5. På så sätt blir hyrorna lägre i hyresrätter. Tillsammans med detta kan man lägga ut fastighetsskatten på insatslägenheter så att varje bostadsrätt betalar sin andel av fastighetsskatten i förhållande till andelstalet i fastigheten. Detta gör insatslägenheterna något dyrare att bo i.
 0
Jan Jörnmark (22 December 2010 21:28):
Johannes: det är den låga rörligheten som jag ser som problemet. En rörlig hyresmarknad med varierade priser känns som det önskvärda målet.

Och naturligtvis är ideologi viktigt, det är bara det att den förvandlas till något annat när den utövas i praktiken. Just den svenska hyresmarknaden kan få mig att tänka på Orwells klassiker Djurfarmen.

Krister M: Subventioner kan möjligen skjuta på problemen, men dom löser dom inte. Det är bara att se hur det såg ut i slutet av 1980-talet när subventionerna till stor del avvecklades: vi hade minst av allt en väl fungerande bostadssektor på den tiden heller. Själv minns jag hela 80-talet som en ständig bostadsbrist och ett evigt vandrande mellan tredje- och fjärdehandsboende.

Apropå skatter kan man också konstatera att Reinfelds reformer av fastighetsskatten och schablonskatten betydde att brf:erna gynnades på ett makalöst sätt. Det har möjliggjort betydande sänkningar av månadsavgifterna, vilket självklart gett utrymme för ytterligare prisstegringar på själva lägenheterna. Däremot betydde Borgs förändring av uppskovslagen att omsättningen på marknaden minskade, vilket dragit ned utbudet rejält.
 0
Mats O. (22 December 2010 21:40):
Hade också varit intressant att få reda på sambandet mellan antalet nyanlända flyktingar/anhöriginvandring, till ett antal städer i Sverige och hur detta påverkar bostadssituationen i dessa städer.
 0
Jan (22 December 2010 22:37):
Naturligtvis kan hyresrätten inte konkurrera med bostadsrätten eftersom ränteavdragen mot inkomst för bostadsrättsinnehavarna innebär att kapitalkostnaden för bostadsrätten i praktiken är lägra än för hyresrätten. Och i dag läggs i regel en betydligt större del av lånen på föreningsmedlemmarna i nyproduktion än tidigare. De räntesubventionerna som ränteavdragen innebär för de med ägda bostäder har i praktiken enbart inneburit att markvärden och produktionskostnader har pressats upp.

Istället för att subventionera hyresrätter borde det vara klokare att avskaffa de subventioner som avdragsrätten för ränteutgifter innebär för de som äger sin bostad.
 0
John Henriksson (23 December 2010 12:05):
En andrahandsmarknad baserad på hyresreglering och hyresrätt torde vara bättre för alla än en andrahandsmarknad utan hyresreglering och dyra bostadsrätter i bakgrunden.

Det är paradoxalt att politiker, företagsledare mfl vill ha ökad rörlighet samtidigt som man bla skattemässigt gynnar att folk investerar fast sig i sina bostäder. Räntesubventioner var nog bra för småhusbyggande på 80-talet men idag verkar det bara ge negativa effekter.

Kanske en blandstad förverkligas med blandade upplåtelseformet? Allt är politiskt, och som regeringsskiftet visat kan även den mest förhärdade nyliberal falla för detaljregleringens sirensång..
 0
Daniel (23 December 2010 13:16):
@John.

En liten rättelse bara i all välmening.

Nyliberal är egentligen ett annat ord för neokonservativ. Tänk som så att vissa "liberaler" har Sarah Paulin som förebild.
 0
Jan Jörnmark (23 December 2010 13:18):
John, det är just det där du skriver på slutet som får mig att vilja se bort bakom ideologin. Bostadssektorn blir alltid något annat än det man vill att den ska vara.

Något som sätter fast folk mer än Borgs beslut att ta bort rätten till uppskov med vinsten är är svårt att hitta. Hörde senast igår en kvinna från Sthlm som berättade för mig att deras lägenhet på Söder blivit för stor när kidsen stuckit men, som hon sade, "vi har inte råd att byta ned oss till en mindre, så vi får bre ut oss nu".

Apropå det du säger om reglerad hyresmarknad och expanderande brf-marknad är det precis så jag tror det kommer att se ut de närmsta decennierna också. Byggkostnaderna kommer att fortsätta att vara höga och planerings- och protestfrågorna kommer att vara lika besvärliga som dom alltid varit.

Det gör att nyproduktionen kommer att vara dyr och att marknaden för äldre hyresreglerade lägenheter kommer att präglas av allt växande brister (efterfrågeöverskott). "Bristen" blir naturligtvis ännu värre av att äldre billiga lägenheter kontinuerligt omvandlas till brf:er. Någonstans där har vi väl också nycklarna till att först brf-marknaden: den blir en funktion av inkomstnivån, räntenivån, inflyttningen och viljan av att köpa sig fri från åratal av väntande.

Allt det där gör att det blir ruskigt viktigt att det finns röster som Yimby som talar för dom som inte bor, och att man själv baserar sina beslut på så mycket kunskap som möjligt.
 0
Olof Antonson (23 December 2010 14:08):
Mycket intressant, Jan.

Jag hörde ett program på radion (har jag för mig, det var ett tag sedan) som handlade om att det blir allt vanligare att föräldrar köper bostadsrätter till sina barn för att de skulle kunna studera. Det var främst ettor som var villebråd, vilket är intressant eftersom de tidigare inte varit så heta för de målgrupper som brukar köpa lägenheter, med tanke på den begränsade storleken.
 0
Daniel (23 December 2010 15:30):
Någon måste betala för omvandlingen av fastighetsskatten till fastighetsavgiften.
 0
Patrik Sterky (24 December 2010 00:22):
Tycker några faktorer glömts bort. Privata och kommunala fastighetsvärdar har sålt lägenheter till underpris jämfört med marknadsvärdet. Marknaden har enbart i Stockholm subventionerats med 50+ miljarder kronor.

Alla som inte gjort "bostadskarriär" eller som bytt upp sig har lånat stora summor pengar. Hushållens andel lån i förhållande till disponibel inkomst har ökat mycket snabbare än vad som är långsiktigt hållbart. Än så länge har det till stor del kompenserats av sjunkande räntor.

En annan ekonomisk chock som kan uppstå om priserna slutar öka eller börjar sjunka är att "bostadsautomaten" (folk lånar pengar på sitt boende för konsumption, bilar, resor, renovering etc). Detta har enskilt bidragit mer till BNP tillväxten i Sverige än våra samlade löneökningar de senaste åren...

Men samtidigt byggs det förhålandevis lite...
 0
Jan Jörnmark (24 December 2010 09:51):
Patrik, det är viktigt att betona att vare sig privata eller kommunala bolag säljer under marknadsvärdet. Det pris som Wallenstam eller Svenska Bostäder får är baserat på de kontrollerade hyror som sätts av bruksvärdessystemet. Äldre lägenheter har ofta relativt låga hyror och det är mycket svårt att höja dem.

När sedan lägenheterna blir brf:er försvinner denna begränsning. De går alltså från att vara priskontrollerade produkter till en helt fri prissättning.

Det här är också förklaringen till att det finns fastighetsföretag som systematiskt tömmer sina fastigheter på hyresgäster. Tanken är att man själv ska kunna sälja de tomma lägenheterna till ett mycket högre pris efter ombildningen.

Och helt klart har du rätt i att omvandlingen och ombildningarna varit viktiga faktorer i svensk ekonomi de sista decennierna. I rapporten som jag lade en länk till här uppe hade jag med en uppskattning på (tror jag) en ökad köpkraft i Stockholms innerstad på 18 miljarder p g a den befolkningsökning som skett under ombildningseran.
 0
Jan (24 December 2010 19:08):
RE: Tommas Gunnarsson

Lite ner i ämnet. SEB: Varning för bobubbla http:​/​/​www.​affarsvarlden.​se/​hem/​bostad/​article751849.​e.​.​
 0
Mats O. (25 December 2010 20:03):
 0
Nybliven Pensionär Med Villa (25 December 2010 21:39):
En vacker våning på Rosengatan närmast Slottskogen är vad jag söker. Även Masthugget och övriga Linnestadn kan i nödfall duga. Haga är lite trist. Långgatorna är mest för hippies och MP. Likaså Majorna. Norra Masthugget har chansen bli lyckat. Risken är bara att det blir för dyrt
 0
Daniel Bergqvist (5 Januari 2011 00:04):
Som parallell till diskussionen om vilka områden som står inför en framtida gentrifiering är det intressant att studera spekulanternas drivkrafter...

Detta är viktigast när spekulanterna väljer bostadsområde
1 Tryggt område med låg kriminalitet
2 Attraktivt område så att bostaden är lätt att sälja
3 Nära till nöjen
4 Öppna och trevliga grannar
5 Att jag kan identifiera mig med invånarna i området
6 Hög andel bostäder och låg andel kontor
7 Låg genomströmning av människor som inte bor där
8 Att jag känner folk i området
9 Hög status på området
10 Bostadsområde med blandade olika åldersgrupper

Källa: Eriks Olsson Fastighetsförmedlings senaste Visningsbarometer
http:​/​/​www.​expressen.​se/​levabo/​1.​2277921/​stockholmarna.​.​

...kommentarer överflödiga :p
 0
Olof Antonson (5 Januari 2011 12:53):
"Låg genomströmning av människor som inte bor där"

Hmm, får mig att tänka på alla sura gubbar som man busade hos förr ...


De måste utgå från renodlade bostadsområden. Genomströmning av människor i en stadsdel som inte bor där borde ju rimligtvis vara en fördel för eventuella verksamheter. Det skulle väl till och med spekulanterna kunna förstå?
 0
Daniel Bergqvist (6 Januari 2011 22:24):
http:​/​/​www.​newsmill.​se/​artikel/​20​11/​0​1/​0​5/​tyv-​rr-​finns.​.​

"Rigida plan- och bygglagar, korrupta byggföretag, protektionistiska fackföreningar och en "not in my back yard" attityd har gjort att nyproduktion av bostäder i Stockholm är extremt lågt. Medan Malmö i alla fall har en skyskrapa är det ont om höga hus i Stockholm, samtidigt om expansionen förhindras av överklaganden av de som är rädda för att förlora sina grönområden. Hyresmarknaden präglas än idag av en reglering som blev kvar efter andra världskriget och gör det helt omöjligt att på kort tid få tag på en hyresrätt. Precis som ryssarna under Sovjettiden fick stå i brödkön får svenskarna stå i bostadskön, av exakt samma anledning."
 0
Mats O. (27 Januari 2012 10:56):
 0
Olof Antonson (27 Januari 2012 11:38):
Intressant artikel, Mats!
 0
Daniel Bergqvist (27 Januari 2012 13:33):
...kan också ses som att betalningsviljan förskjuts från MalmöCity till attraktiva Lomma och Limhamn. I vilket fall bra med fler h-rätter!
 0
Mats O. (27 Januari 2012 15:27):
@ Daniel

Lediga hyreslägenheter i Malmö just nu, vad sägs om en 2:a i Turning Torso för 19664 kr ?

http:​/​/​www.​boservicesyd.​se/​Pages/​Lagenheter.​aspx?​Visa=​.​.​
 0
Daniel Bergqvist (27 Januari 2012 17:59):
@Mats: på 100 kvm.

Hur som helst: företag föredrar att hyra lägenheter till anställda framför insatslägenhet. Mer flexibelt och lägre risk. Dessutom är hyran avdragsgill. Således olika marknader för dyra hyresrätter och dyra bostadsrätter.
 0
Mikael Kreutz (27 Januari 2012 20:43):
Mats O: Finns en etta på 46kvm, 27 våningar upp med 10,199kr i hyra. Jag pröjsar över 6000 för en etta på 34kvm med utsikt över bangården här i stan. Ca 40 spänn mer i hyra per kvm i Turning Torso, och då kan jag garantera att utsikten är fan så mycket bättre. Edit: Den har dessutom tvättmaskin i lägenheten.

Man kanske skulle flytta till Malmö...
 0
Mats O. (12 Februari 2012 21:02):
"Ser bra ut på bomarknaden ? -så fan heller !"

Snart spricker den nyliberala lekstugan säger professor Pålsson-Syll http:​/​/​larspsyll.​wordpress.​com/​20​12/​0​2/​11/​ser-​bra-​ut-​p.​.​
 0
Daniel Bergqvist (12 Februari 2012 22:15):
Jag tycker det är märkligt med alla dessa polariserade åsikter om bubblor hit och dit. Varför inte nöja sig med ett resonemang om hur de långsiktiga effekterna av ökad skuldsättningsgrad kan hanteras?
 0
Daniel Bergqvist (12 April 2012 18:25):
Det händer saker i juridikträsket: http:​/​/​www.​regeringen.​se/​content/​1/​c6/​19/​0​5/​0​2/​2b10​2c2.​.​

...kanske får vi ser vi en effekt i denna stad? Att kunna hyra ut ett rum till högre pris är en bra buffert vid hög belåningsgrad - jag förstår inte varför inte fler utnyttjar detta, men nu kanske!
 0
Mats O. (12 April 2012 21:21):
Daniel

Lagförslaget öppnar upp för buy-to-let, något som är vanligt i England och USA.

Grannsämjan i bostadsrättsföreningen eller radhusområdet lär inte bli det bästa om buy-to-let ägaren vill göra sig en hacka genom att hyra ut till migrationsverket eller socialförvaltningen.
 0
Daniel Andersson (12 April 2012 23:48):
Daniel B:
Intressant förslag. Vad jag förstår innebär det i praktiken att man inför marknadshyror (exklusive vinst, möjligen) vid andrahandsuthyrning. Marknadshyror har ju varit kontroversiellt tidigare, så det borde väcka reaktioner även nu. Problematiskt att göra andrahandsuthyrning mer lönsamt än förstahandsuthyrning. Hyresvärdar lockas omvandla huset till bostadsrätter som de köper själva för att sedan hyra ut lägenheterna i andra hand.
I promemorian pratar de om 1. Ökad tillgång på lägenheter genom ökad uthyrning av privatägda bostäder. Vad jag förstår avser detta även bostadsrätter. Det är då fel att prata om privatägda bostäder. Bostadsrätten innehas av den/de boende, lägenheten ägs av bostadsrättsföreningen. Det föreslås även att ge bostadsrättshavare rätt att besluta om uthyrning utom i fall då särskilda skäl föreligger. Vad jag ser innebär detta en inskränkning i bostadsrättsföreningens äganderätt. I andra sammanhang brukar Alliansen säga sig värna en stark äganderätt, men det gäller uppenbarligen inte bostadsrättsföreningar.
 0
Daniel Bergqvist (13 April 2012 09:20):
Känslig fråga, många reaktioner. Det skall bli intressant att studera effekter om 2-3 år, om nu förslaget går igenom (vilket är troligt då Magdalena Andersson (s) utryckt sitt stöd).

Den viktigaste reformen i förslaget tror jag är möjligheten att gå förbi föreningarnas "veto".

@Mats O.: vänstern får väl betrakta detta som ett integrationsprojekt? För övrigt verkar de röda anse att det bättre att min lägenhet stor tom. Ideologi i överdos tenderar leda till dårskap.
 0
Mats O. (13 April 2012 10:17):
Daniel, jag är lite kluven. Såklart bra att man öppnar upp för alla möjligheter på bostadsmarknaden.

Samtidigt öppnar man upp bakvägen för i princip marknadshyror, men bara när det gäller andrahandsboende.
Risken är att det öppnar sig en ny stor marknad/nisch för Jan-Emanuelföretagare med goda kontakter i kommunens socialförvaltningar -lägenheter blir buy-to-let objekt.
 0
Daniel (13 April 2012 11:34):
Då föreningar ofta har informationsansvar till bankerna ifall en bostadsrätt hyrs ut så är många styrelser inte glada idag om detta ska släppas på än mer.
Hörde att en förening kommer att informera köpare om att bostadsrätten har varit mycket uthyrd och köparen borde därmed göra en grundlig besiktning för att hitta dolda fel. Många bostadsrättsinnehavare har ju svårt att förstå detta med ansvar för den egna lägenhetens skick, och är det då en andrahandsinnehavare så kanske det slarvas än mer.
 0
Krister (13 April 2012 15:24):
Det är rätt vanligt även i stora centrala hyresrätter att flera personer hyr i 2:a hand av den som har hyresavtalet. Det går därför att tjäna en hacka om man har 1:a handskontrakt på en attraktiv hyresrätt.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 6712 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter