Lokaler i Centrala Älvstaden

En av de största utmaningarna med en yimbyistisk stadsbyggnad, åtminstone när det gäller att utveckla nya stadsdelar, är antagligen att få in många lokaler i bottenvåningarna. Som vi tidigare diskuterat på bloggen så är verksamhetslokaler i bottenvåningarna ur vårt perspektiv en nyckelfråga för att få den stadsmässighet och funktionsblandning som vi efterfrågar. Därför ritade vi in lokaler i samtliga bottenvåningar i den idéskiss till stadsplan som vi tidigare presenterat. Men man kan med rätta ifrågasätta hur rimligt det är att planera för så hög lokaltäthet. Jag vill lyfta fram vissa perspektiv och idéer till en lösning på den frågan.



Omöjligt många lokaler?

Jag skulle först vilja återvända till projektet Östra Kvillebäcken. Yimby har tidigare uttryckt åsikter om att planförslaget har en för låg lokalnorm, det vill säga att för få bottenvåningar där man tvingar fram en lokalanpassning. Lokalerna har koncentrerats till Gustaf Dahlénsgatan, medan man längs övriga gator medger (men inte kräver) lokalanpassning. Detta har visat sig i princip säkerställa att inga lokaler kommer etableras - att medge lokaler i bottenplan leder tydligen väldigt sällan till att exploatören väljer att faktiskt lokalanpassa.

Man har i projektet Östra Kvillebäcken pratat om att skapa en stadsmässighet och en utvidgning av Göteborgs innerstad - nu över till Hisingen. Därför antar jag att man allra helst hade sett ett större inslag av lokaler i bottenvåningarna även längs andra gator i området. Men man måste naturligtvis förhålla sig till en krass ekonomisk verklighet.

Östra Kvillebäcken har totalsanerats, och kostnaderna för detta får exploatörerna (åtminstone delvis) själva stå för. Varje projekt som en exploatör tar sig an måste självklart vara ekonomiskt försvarbart, så ett ekonomiskt redan pressat projekt som Östra Kvillebäcken innebär en stor utmaning. Nya lokaler är dyra, och det kan vara svårt för en blandning av verksamheter att etablera sig i dyra områden i någon större utsträckning. Då är boende en betydligt säkrare inkomstkälla för exploatörerna.

För att kommersiella verksamheter ska vara ekonomiskt starka och därmed kunna klara av de höga kostnader det innebär att ha en nybyggd lokal, så måste det finnas ett tillräckligt kundunderlag i området. När det står nybyggt kommer Östra Kvillebäcken vara ett ganska stadsmässigt isolerat område, och det är svårt att få ett tillräckligt kundunderlag. Dessutom finns ju redan shoppingcentret Backaplan alldeles i närheten.

Detta är antagligen åtminstone en tungt vägande anledning till varför den expert på etablering av  kommersiella verksamheter som man anlitade till projektet Östra Kvillebäcken gav rekommendationen att förlägga lokalerna längs Gustaf Dahlénsgatan. Det skulle för övrigt vara mycket intressant att få en bättre bild av de resonemang denne expertkonsult har fört.



Vi hade ritat fler ovaler på den här kartan.

Jag ser ett problem med denna typ av resonemang. Såvitt jag kan se har man utgått från Östra Kvillebäcken som det kommer se ut när det är precis färdigbyggt. Då kommer stadsdelen som sagt vara relativt isolerad från resten av centrum. Men målet är ju att det inte ska se ut så i framtiden, säg om 20-30 år. Då är ju ambitionen att stadsdelen ska vara en del av innerstaden och kan eventuellt komma att bli en stadsdel jämförbar med till exempel Vasastan.

Då kommer det högst sannolikt finnas underlag för fler lokaler i bottenvåningarna än de som finns längs Gustaf Dahlénsgatan. Men det spelar ju ingen roll, om man redan i byggnadsskedet cementerar funktionssepareringen. Då kommer det inte kunna etableras några verksamheter i även om underlaget finns. Såvida man inte omvandlar bostäder till verksamhetslokaler, men jag kan åtminstone inte komma på något nutida exempel där så har skett.

Låt oss leka med tanken att man skulle ta Linnéstaden, lyfta iväg stadsdelen och lägga den där som Östra Kvillebäcken kommer ligga. Hade samma expert gjort bedömningen att det fanns underlag för etablering av kommersiell verksamhet i den grad som finns i Linnéstaden idag, för att inte tala om den icke-kommersiella verksamhet som finns där? Det kan jag naturligtvis bara spekulera i, men jag har en stark känsla av att svaret skulle bli nej. Ändå vimlar det av verksamheter i Linnéstaden. Och det skulle det kanske kunna göra i framtiden i Östra Kvillebäcken också, om man inte bygger bort den möjligheten från början.

Att det inte skulle finnas tillräckligt befolkningsunderlag för en större innerstad - med lokaler i bottenvåningarna - än vi har idag verkar otroligt. Göteborgs innerstad har knappt förändrats i storlek eller fysisk struktur på över 100 år. Jag har just nu inga hårda data att luta mig mot, men jag är tämligen övertygad om att man hade lika många verksamheter integrerade i innerstaden längs bottenvåningarna då som vi har där nu. Sedan dess har Göteborgs invånarantal mer än fyrdubblats men storleken på innerstaden förblivit ungefär densamma.

Det framstår alltså som att man måste ha tillgodosett lokalbehovet på annat sätt än att integrera lokalerna i stadens bottenplan enligt blandstadsprincipen de senaste decennierna. Alternativt att man för 100 år sedan hade underlag för en innerstad som ändå hade kapacitet att försörja fyra gånger så många invånare.



Göteborgs innerstad 1909. Den har inte växt nämnvärt sedan dess. Ändå har vi mer än fyra gånger fler invånare.

Åter till vår skiss på stadsplan för Frihamnen, Ringön och Gullbergsvass. Skulle en expert på etablering av kommersiella verksamheter göra bedömningen att det fanns underlag för lokaler i alla bottenvåningar där? Sannolikt inte. Men det är viktigt att återigen inse att området i framtiden kommer utgöra Göteborgs absoluta centrum (även stadsmässigt, inte bara geografiskt). Då borde det finnas minst lika bra underlag för lokaler som i dagens Linnéstaden, till exempel.

Det är också viktigt att påpeka att det inte nödvändigtvis rör sig om uteslutande kommersiella verksamhetslokaler. Det finns ju ett behov även av andra, mer kapitalsvaga, verksamheter. Skolor, vårdlokaler, föreningsverksamhet, ungdomsgårdar, kulturverksamhet, och så vidare. Sådana verksamheter skulle kunna integreras i staden och uppnå samma effekter av funktionsblandning som kommersiella verksamheter.

Återigen är det en kostnadsfråga. Exploatörerna behöver göra ekonomisk vinst, lokaler är dyra, och bostäder är säkrare. Hur kan man lösa det? Vi har varit inne på några förslag tidigare och jag vill lyfta fram dem här återigen. Man skulle kunna använda tredimensionell fastighetsbildning och därmed bilda bostads- och hyresrätter ovanpå lokalerna. De kommunala förvaltningsbolagen skulle kunna vara mer aktiva och förvalta lokalerna i bottenvåningarna. En annan angreppspunkt skulle vara att kostnadskompensera exploatören genom att tillåta en eller ett par extra våningar bostäder och därmed få tryggare intäkter, under förutsättning att man lokalanpassar bottenvåningarna.

Den andra frågan man måste ställa sig är om man verkligen vill ha så många lokaler i bottenplan. Det är inte alla som gillar shopping, och vi kommer kanske framigenom bli tvingade att konsumera mindre vare sig vi vill eller ej. Det är inte alla som gillar att fika heller, säkerligen inte ens i Yimby, så det är ju inget självändamål att kanta gatorna med lattecaféer. Men återigen, det handlar inte bara om kommersiella verksamheter, utan även de verksamheter som under många årtienden har förpassats till perifera service-centrum eller koncentrerats till grannskapsenhetens centrum.



Linnégatan. Här finns lokaler även längs tvärgatorna. Vissa kommersiella, andra inte.

Vi tror att man kan skapa ett underlag för lokaler av varierad art i bottenvåningarna längs fler än en eller ett par huvudgator i centrala stadsdelar av Ringöns, Frihamnens eller Gullbergsvass storlek. Och även om underlaget kanske inte kommer finnas vid första inflyttningsdag, så finns det i alla fall all anledning att anpassa lokaler och gatustrukturer så att man möjliggör framtida omvandling till lokaler. I framtiden kommer ju området nämligen antagligen att vara det absoluta centrat av ett Göteborg med betydligt fler invånare.