Utskrift från gbg.yimby.se
....

Lokaler i Centrala Älvstaden

 
En av de största utmaningarna med en yimbyistisk stadsbyggnad, åtminstone när det gäller att utveckla nya stadsdelar, är antagligen att få in många lokaler i bottenvåningarna. Som vi tidigare diskuterat på bloggen så är verksamhetslokaler i bottenvåningarna ur vårt perspektiv en nyckelfråga för att få den stadsmässighet och funktionsblandning som vi efterfrågar. Därför ritade vi in lokaler i samtliga bottenvåningar i den idéskiss till stadsplan som vi tidigare presenterat. Men man kan med rätta ifrågasätta hur rimligt det är att planera för så hög lokaltäthet. Jag vill lyfta fram vissa perspektiv och idéer till en lösning på den frågan.



Omöjligt många lokaler?

Jag skulle först vilja återvända till projektet Östra Kvillebäcken. Yimby har tidigare uttryckt åsikter om att planförslaget har en för låg lokalnorm, det vill säga att för få bottenvåningar där man tvingar fram en lokalanpassning. Lokalerna har koncentrerats till Gustaf Dahlénsgatan, medan man längs övriga gator medger (men inte kräver) lokalanpassning. Detta har visat sig i princip säkerställa att inga lokaler kommer etableras - att medge lokaler i bottenplan leder tydligen väldigt sällan till att exploatören väljer att faktiskt lokalanpassa.

Man har i projektet Östra Kvillebäcken pratat om att skapa en stadsmässighet och en utvidgning av Göteborgs innerstad - nu över till Hisingen. Därför antar jag att man allra helst hade sett ett större inslag av lokaler i bottenvåningarna även längs andra gator i området. Men man måste naturligtvis förhålla sig till en krass ekonomisk verklighet.

Östra Kvillebäcken har totalsanerats, och kostnaderna för detta får exploatörerna (åtminstone delvis) själva stå för. Varje projekt som en exploatör tar sig an måste självklart vara ekonomiskt försvarbart, så ett ekonomiskt redan pressat projekt som Östra Kvillebäcken innebär en stor utmaning. Nya lokaler är dyra, och det kan vara svårt för en blandning av verksamheter att etablera sig i dyra områden i någon större utsträckning. Då är boende en betydligt säkrare inkomstkälla för exploatörerna.

För att kommersiella verksamheter ska vara ekonomiskt starka och därmed kunna klara av de höga kostnader det innebär att ha en nybyggd lokal, så måste det finnas ett tillräckligt kundunderlag i området. När det står nybyggt kommer Östra Kvillebäcken vara ett ganska stadsmässigt isolerat område, och det är svårt att få ett tillräckligt kundunderlag. Dessutom finns ju redan shoppingcentret Backaplan alldeles i närheten.

Detta är antagligen åtminstone en tungt vägande anledning till varför den expert på etablering av  kommersiella verksamheter som man anlitade till projektet Östra Kvillebäcken gav rekommendationen att förlägga lokalerna längs Gustaf Dahlénsgatan. Det skulle för övrigt vara mycket intressant att få en bättre bild av de resonemang denne expertkonsult har fört.



Vi hade ritat fler ovaler på den här kartan.

Jag ser ett problem med denna typ av resonemang. Såvitt jag kan se har man utgått från Östra Kvillebäcken som det kommer se ut när det är precis färdigbyggt. Då kommer stadsdelen som sagt vara relativt isolerad från resten av centrum. Men målet är ju att det inte ska se ut så i framtiden, säg om 20-30 år. Då är ju ambitionen att stadsdelen ska vara en del av innerstaden och kan eventuellt komma att bli en stadsdel jämförbar med till exempel Vasastan.

Då kommer det högst sannolikt finnas underlag för fler lokaler i bottenvåningarna än de som finns längs Gustaf Dahlénsgatan. Men det spelar ju ingen roll, om man redan i byggnadsskedet cementerar funktionssepareringen. Då kommer det inte kunna etableras några verksamheter i även om underlaget finns. Såvida man inte omvandlar bostäder till verksamhetslokaler, men jag kan åtminstone inte komma på något nutida exempel där så har skett.

Låt oss leka med tanken att man skulle ta Linnéstaden, lyfta iväg stadsdelen och lägga den där som Östra Kvillebäcken kommer ligga. Hade samma expert gjort bedömningen att det fanns underlag för etablering av kommersiell verksamhet i den grad som finns i Linnéstaden idag, för att inte tala om den icke-kommersiella verksamhet som finns där? Det kan jag naturligtvis bara spekulera i, men jag har en stark känsla av att svaret skulle bli nej. Ändå vimlar det av verksamheter i Linnéstaden. Och det skulle det kanske kunna göra i framtiden i Östra Kvillebäcken också, om man inte bygger bort den möjligheten från början.

Att det inte skulle finnas tillräckligt befolkningsunderlag för en större innerstad - med lokaler i bottenvåningarna - än vi har idag verkar otroligt. Göteborgs innerstad har knappt förändrats i storlek eller fysisk struktur på över 100 år. Jag har just nu inga hårda data att luta mig mot, men jag är tämligen övertygad om att man hade lika många verksamheter integrerade i innerstaden längs bottenvåningarna då som vi har där nu. Sedan dess har Göteborgs invånarantal mer än fyrdubblats men storleken på innerstaden förblivit ungefär densamma.

Det framstår alltså som att man måste ha tillgodosett lokalbehovet på annat sätt än att integrera lokalerna i stadens bottenplan enligt blandstadsprincipen de senaste decennierna. Alternativt att man för 100 år sedan hade underlag för en innerstad som ändå hade kapacitet att försörja fyra gånger så många invånare.



Göteborgs innerstad 1909. Den har inte växt nämnvärt sedan dess. Ändå har vi mer än fyra gånger fler invånare.

Åter till vår skiss på stadsplan för Frihamnen, Ringön och Gullbergsvass. Skulle en expert på etablering av kommersiella verksamheter göra bedömningen att det fanns underlag för lokaler i alla bottenvåningar där? Sannolikt inte. Men det är viktigt att återigen inse att området i framtiden kommer utgöra Göteborgs absoluta centrum (även stadsmässigt, inte bara geografiskt). Då borde det finnas minst lika bra underlag för lokaler som i dagens Linnéstaden, till exempel.

Det är också viktigt att påpeka att det inte nödvändigtvis rör sig om uteslutande kommersiella verksamhetslokaler. Det finns ju ett behov även av andra, mer kapitalsvaga, verksamheter. Skolor, vårdlokaler, föreningsverksamhet, ungdomsgårdar, kulturverksamhet, och så vidare. Sådana verksamheter skulle kunna integreras i staden och uppnå samma effekter av funktionsblandning som kommersiella verksamheter.

Återigen är det en kostnadsfråga. Exploatörerna behöver göra ekonomisk vinst, lokaler är dyra, och bostäder är säkrare. Hur kan man lösa det? Vi har varit inne på några förslag tidigare och jag vill lyfta fram dem här återigen. Man skulle kunna använda tredimensionell fastighetsbildning och därmed bilda bostads- och hyresrätter ovanpå lokalerna. De kommunala förvaltningsbolagen skulle kunna vara mer aktiva och förvalta lokalerna i bottenvåningarna. En annan angreppspunkt skulle vara att kostnadskompensera exploatören genom att tillåta en eller ett par extra våningar bostäder och därmed få tryggare intäkter, under förutsättning att man lokalanpassar bottenvåningarna.

Den andra frågan man måste ställa sig är om man verkligen vill ha så många lokaler i bottenplan. Det är inte alla som gillar shopping, och vi kommer kanske framigenom bli tvingade att konsumera mindre vare sig vi vill eller ej. Det är inte alla som gillar att fika heller, säkerligen inte ens i Yimby, så det är ju inget självändamål att kanta gatorna med lattecaféer. Men återigen, det handlar inte bara om kommersiella verksamheter, utan även de verksamheter som under många årtienden har förpassats till perifera service-centrum eller koncentrerats till grannskapsenhetens centrum.



Linnégatan. Här finns lokaler även längs tvärgatorna. Vissa kommersiella, andra inte.

Vi tror att man kan skapa ett underlag för lokaler av varierad art i bottenvåningarna längs fler än en eller ett par huvudgator i centrala stadsdelar av Ringöns, Frihamnens eller Gullbergsvass storlek. Och även om underlaget kanske inte kommer finnas vid första inflyttningsdag, så finns det i alla fall all anledning att anpassa lokaler och gatustrukturer så att man möjliggör framtida omvandling till lokaler. I framtiden kommer ju området nämligen antagligen att vara det absoluta centrat av ett Göteborg med betydligt fler invånare.
Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Johannes Hulter (15 December 2010 20:34):
@ hannes: Bra inlägg. Men jag tycker du överdriver problemen. Såååå omöjligt att få in lokaler (eller få dem uthyrda) är det knappast. Det är en prioriteringsfråga. Det framgick tydlig när Kristina Gradin (NCC) var inne och kommenterade här: http:​/​/​gbg.​yimby.​se/​20​10​/​10​/​kvillebacken-​-​gott-​och-​bl_​.​.​

Dessutom kommer ju inte CÄ att byggas allt på en gång. Det kommer inte att stå X miljoner kvm butiksyta klar samtidigt.
 0
Hannes Johansson (15 December 2010 20:44):
@Johannes: Nej, visserligen kommer inte all butiksyta vara klar samtidigt, men å andra sidan kommer ju motsvarande bostäder inte heller vara klara.

Kärnan i mitt inlägg är annars att det gäller att se det i ett större perspektiv. Även om CÄ inte kommer vara en färdigbyggd innerstad från första inflyttningsdatum, så är ju ambitionen att bygga framtidens stadskärna. Då kan man inte utgå från vilka lokalbehov man bedömer att det finns i dagsläget.

Det är ju det som är en av poängerna med stadsplan också, att ge alla någonting att förhålla sig till. Man vet vad för helhet de byggnader man bygger kommer ingå i, och då inser man kanske att även om till exempel Östra Kvillebäcken inte ligger i centrum idag, så kommer det göra det om några decennier.
 0
Johannes Hulter (15 December 2010 20:57):
@ hannes: Jo, där är vi överens... :) Jag tror det skulle underlätta för alla parter med tydliga och gemensamma spelregler - det ska helt enkelt vara 4 meter i gatuplan och minst 50% lokalyta mot gatan och så är det inte mer med det... :)

Svensk byggindustri mår gött och kommer inte att konka bara för att de börjar hålla samma lokaltäthet som på nya Friggagatan överallt.
 0
Håkan Cullberg (15 December 2010 20:58):
Hannes har helt rätt - självklart skall alla bottenvåningar ha så generell utforming avsende rumshöjd, entréer, fönsterutformning planutformning mm så att verksamheter av olika slag kan flytta in i dessa lokaler. Dessutom är det viktigt att nära fasaderna vid i bottenvåningen vid gatunivå lägga en publik zon. Denna yta kan knappast göras om till en privat zon. Om man vill uppnå en tät och högt exploaterad blandstad blir detta en nödvändighet.
 0
Jens Ekengren (15 December 2010 21:44):
Ett inte helt seriöst argument för (mot, till...) de som tycker att det inte finns avsättning och behov för lokaler i varje plan, kanske:

I dagsläget bor det ingen i området - så det finns bevisligen inte avsättning för bostäder. Var ska alla boende komma från?

Det kanske får dem att tänka ett varv till ;)
 0
Karl H (15 December 2010 23:56):
Håkan. Vill du utveckla det där om den publika zonen är du snäll?

I princip vill du ha bredare trottoarer än vad som planeras idag, eller?

Om det du menar håller jag med dig till fullo. Det är som att vi (pga. bla. SCAFT i förorten) glömt bort att forska på hur bred lokaler-i-bottenvåning-blandstads-trottoaren skall vara. Idag ritar vi dem så att gång- och cykeltrafiken knappt får plats. Vi har helt glömt bort att blomsteraffären, fruktaffären, cafét mfl verksamheten har behov av en trottoar som är bredare än så.
 0
Anders Norén (16 December 2010 14:31):
Ni missar en enkel lösning: bygg bostäder i bottenvåningarna, men anpassa dem för en framtida omställning till verksamhetslokaler. Det kräver tre saker: tillräcklig inre takhöjd (ca 3,6 meter), möjlighet att ordna entré från gatan och möjlighet att ordna skyltfönster. Exempel på sådana lokaler är "bokalerna" längs Hammarby allé i Stockholm, där man ville bygga butikslokaler men ville gardera sig mot låg efterfrågan, nybyggena i stadsdelen Kungsängen i Uppsala och MKB:s nybyggen på Lundavägen och Fredsgatan i Malmö. Kontakta stadsbyggnadskontoren i städerna och be om mer detaljerad information, vetja.

Hela diskussionen om att det blir för dyrt att bygga butikslokaler faller ju platt när det visar sig att det går utmärkt att förbereda bottenvåningarna för framtida omställning.
 0
Hannes Johansson (16 December 2010 16:10):
@Anders: Vi missar inte den lösningen, tvärtom är det en lösning vi ofta förespråkar :) Beklagar om det inte gick fram i inlägget som en önskvärd lösning.

Problemet är nog att det ändå är lite mindre lönsamt att förbereda för omställning än att inte göra det.
 0
Olof Antonson (17 December 2010 13:29):
Det är otroligt viktigt att den nya bebyggelsen inte betingas med en sorts inbyggd kronisk inflexibilitet. Vi kan inte veta vad det finns för behov i framtiden - och det är just därför som det är så viktigt att gardera sig med anpassningsbara lokaler (precis som man gjort förr i tiden, 100+ år gamla byggnader fungerar fortfarande i innerstan). I en sådan stad kan en lokal gå från att vara ett väveri till balettstudio till klädbutik utan större problem, medan inflexibla lokaler är dödsdömda.

Jörnmark har tagit upp exempel från Stockholm där de river enorma kontorskomplex från 80-talet, eftersom ingen vill hyra dem idag (små fönster, trångt och eländigt, byggt för en tid innan Internet osv.). När väl behovet av fler lokaler uppstår i Kvillebäcken, och dylika tilltänkta stadsdelar, så kanske de är inkompatibla till förändring, och helt enkelt obsoleta. Skall vi då behöva riva (eller göra kostsamma åtgärder) på byggnader som kanske då inte är mer än 20 år gamla, för att de redan från planeringsstadiet låsts fast i en inflexibel struktur?

Sedan har vi allt det där med att skapa ett offentligt rum och publika zoner, som Håkan säger.
 0
Anders Svensson (17 December 2010 14:19):
Jag har tidigare kommenterat detta i tråden om Kvillebäcken.
Sant är ju att vi med plantekniska medel alltid måste skapa förutsättningar för de användningar vi lägger fast.
Att skriva bostäder i attraktiva lägen är ofta ganska konfliktlöst. Att lägga fast handel som användning kräver
ju att det finns kundunderlag i området - åtminstone i en nära framtid. Vi har varit väldigt tydliga med att vissa
stråk skall vara förbindande mellan stadsdelarna. Längs dessa stråk kommer människor att röra sig, det kan
man vara helt säker på. Det ena viktiga stråket är mellan Wieselgrensplatsen och Backaplan, där en ny
bro i ett slag medför en attraktivare promenadväg än Hjalmar Brantingsgatan som är ju är och förblir ett
trafikdike. Långängen och Färgfabriksgatan kommer att fungera som de öst-västliga stråken. Sedan har vi
planerat en promenadslinga som förbinder dessa båda längs Gamla Tuvevägen. Diagonalt genom området
löper ett sick-sack stråk mellan kvarteren. Gustaf Dalénsgatan förbinder Tuvevägen i norr med Brämaregården
och blir områdets huvudstråk - den officiella huvudgatan. Längs dessa stråk har vi markerat alla hörnlägen -
där ju bostäder inte är så käckt i bottenvåningen - som lokaler. Jag räknar också med att Gustaf Dalénsgatan
måste byggas för lokaler i bottenvåningen, för här blir det problem med bullernivåerna för vanliga lägenheter.
Resten är ju som ni mycket väl vet, en ekvation. Lokalhyran måste betalas av någon. Ett förslag är ju att bygga
s k "bokaler" och hyra ut dessa som bostäder i första skedet. Planen tillåter allt detta och har styrande bestämmelser i de lägen där vi kunde få igenom det. Vi gör så gott vi kan för att skapa en levande blandstad det kan ni räkna med men ibland är verkligheten mera komplex än man tror.
 0
Jens Ekengren (17 December 2010 15:55):
Anders: jättebra att ni läser här, men när du skriver att ni "planerat en promenadslinga" så visar du att ni ser området som färdigt och att det inte behövs någon utveckling på sikt. Vi vet inte vilka stråk som blir populära, särskilt inte när grannområdena ändrar på sig.

Sedan tidigare verkar det tydligt att det inte räcker att "tillåta" flexibla lokaler är att det inte blir några byggda. Om man tvingar lokaler vid GD-gatan och "lokalförberedda" gatuplan i resten av området finns flexibiliteten. Om man tillåter inflexibla lokaler i gatuplan kommer man däremot att garantera att det inte händer något spännande där.
 0
Daniel Andersson (17 December 2010 17:07):
@Anders:
Hjalmar Brantingsgatan som är ju är och förblir ett trafikdike.

Lite väl defaitistisk syn kan jag tycka. Trafiken vid Kvillebäcken är 25000 fordon per dygn vilket motsvarar trafiken på Övre Husargatan vid Skanstorget. Den senare fungerar i hyfsad utsträckning som ett urbant stråk trots att gaturummet getts en inte alltför spännande, trafikprioriterad utformning. Det bör vara möjligt att utveckla även Hjalmar Brantingsgatan, för vilken det dessutom ju finns planer längre västerut runt Wieselgrensplatsen. Dessutom borde trafiken komma att minska i framtiden med den föreslagna nya tvärförbindelsen över Backaplan som borde ta över trafiken mot Björlandavägen och med en sänkning av hastighetsstandarden längre västerut minskar genomfartstrafiken mot Biskopsgården.
 0
Johannes Hulter (17 December 2010 17:33):
@ anders: Jag vill bara säga att vi är många som vet att ni gör ett jättejobb för att få till bra stadsplanering och att det hade varit tio resor värre om inte ni hade kämpat med näbbar och klor för att värna urbana kvaliteter. Det ska ni ha rejält med kredd för. Men vår ambition är att förbättra själva förutsättningarna, så att det ska bli lättare för er att få igenom bra grejer.

Just nu får ni slåss med båda händerna bakom ryggen, vi vill få loss åtminstone ena armen på er. :)

Jag har sagt det förut och säger det gärna igen, Göteborg har många fantastiska tjänstemän med bred kompetens och en djup förståelse för det urbana. Det är inte minst översiktsplanen ett exempel på. Men ni behöver vidare ramar. Det är det vi jobbar på. Vi vill pusha de där ramarna.

Det finns ingen anledning att sänka ribban. All ny bebyggelse ska vara riktig blandstad (social, funktionell, estetisk) på minst kvartersnivå. Det är kravspecen. Går inte det pga dagens adminsitrativa, juridiska och ekonomiska förutsättningar så är lösningen inte att ge upp och sänka kraven, utan att ändra på förutsättningarna.
 0
karl (19 December 2010 16:39):
@Jens
När Anders säger att man vet vilka stråk som kommer användas spontan-antar jag att han menar att de faktiskt har någotsånär seriösa belägg för det, såsom en Space-Syntax studie eller liknande.
 0
Jens Ekengren (19 December 2010 17:09):
Karl: då faller min invändning en smula, i alla fall...

Jag tycker ändå att det är trist att tillåta att man förstelnar var lokaler hamnar redan på planeringsstadiet.
 0
Karl H (20 December 2010 06:35):
@Karl: På vad har man gjort en space-syntax studie? Det förutsätter väl att man redan har någon typ av helhetsplan över dessa områden? Om den helhetsplanen innehåller bostadsenklaver, en ohanterad motorled/hamnbana och några arbetsområden, då förstår jag om det uppstår väldigt tydliga stråk i en space-syntax. Men varför blir då den studien ett seriöst belägg för en levande blandstad?

Det skulle vara spännande om man gjorde en sådan på Yimbys stadsplan. Skulle den visa att fler länkar skulle kunna fungera som stråk?
 0
Johannes Hulter (20 December 2010 10:17):
Instämmer med Karl H. Dessutom tycker jag det verkar konstigt att inte Färgfabriksgatan skulle bli en viktig länk utifrån en space syntax-analys. Det är ju en av få öst-västliga stråk (pga Kvillebäcken).

Ska nog försöka få tag på den där "konsultrapporten"...
 0
Carolina (19 September 2011 16:36):
Hej. jag undrar vart du har hittat kartan över Göteborgs stadsplanering 1909?! jag skulle behöva den i ett större format! tack på förhand
Carolina
 0
Hannes Johansson (19 September 2011 20:16):
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 6732 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter

Göteborgsregionens folkmängd
1 Augusti 08:24 av Matthias H.
Spamanvändare?
15 December 2021 13:42 av Erik Westberg
Att gräva upp Västra och Östra Hamnkanalerna?
2 September 2021 13:18 av Michael Dundee