Utskrift från gbg.yimby.se
....

Favorit i repris: Staden och kontoren

 
Yimby Göteborg har nu funnits i över tre år och vi har skrivit hundratals inlägg som man kan hitta genom att leta i vårt arkiv. Några av dem tycker vi dock är värda att lyfta upp lite extra. En sådan klassiker är "Staden och kontoren" som skrevs av Olle Jansson (numera i exil i Uppsala) för nästan exakt två år sedan. Enjoy!

Modern stadsplanering har i hög grad präglats av funktionsseparering. Bostäder, arbetsplatser och service i enklaver var för sig och däremellan trafiklösningar. Detta uppfattades som ett mer rationellt sätt att strukturera upp en stads olika funktioner, i motsats till äldre stadskärnors ofta vid första blicken kaotiska blandning. Med lite distans har det dock visat sig att de flesta av oss, som kan gå och tugga tuggummi samtidigt, inte har några problem att hantera flera funktioner på samma plats. I många fall är det även mer rationellt från individens perspektiv, då vi alla har behov av olika funktioner i vårt dagliga liv.

Däremot inte sagt att det finns vissa funktionssepareringar som varit mycket praktiska. Även den mest förlåtande och positiva boende torde bli lite försiktigt nervös om någon planerar en skurpulverfabrik på bakgården, strax bakom gungorna och sandlådan. En annan, allt viktigare funktion i stadens ekonomi, som förvånande nog i fortsatt hög grad separeras från övrig bebyggelse är kontoren. Som boende finns det relativt få problem med kontor i närheten. Trots detta är det inte ovanligt att kontor byggts och byggs avskilt från övriga delar av staden.


Kontorskomplexen vid lilla Bommen försöker verkligen se ut som stad


Det finns även en liten park och exempelvis en blomsteraffär


Men för att ta sig till ett annat monofunktionellt område samt kollektivtrafiken tarvas en tunnel över trafikbarriärer

Det finns många vinster i att återigen och i högre utsträckning än i nuläget blanda kontor med bostäder i Göteborg och andra städer. Jag skall nedan ta upp några exempel på de vinster vi kan uppnå genom detta.

Först och kanske främst finns det stora fördelar för stadens kommunikationer och göra det lättare för människor att ta sig till och från arbetet. Nu kanske det är någon som vill invända och påpeka att det är orealistiskt att tro att vi kommer att kunna bo i samma stadsdel som vi arbetar. Förvisso, men det finns ändå möjligheter att göra våra transporter mer effektiva genom en ökad funktionsblandning.

Jag tror inte att jag är den enda som någon gång så att säga åkt mot strömmen i Göteborgs kollektivtrafiksystem. Där sitter man nästan ensam i en hel spårvagn och passerar fullknökade vagnar på väg åt andra håller medan ens egen vagn stilla skumpar bort mot ändhållplatsen på Hisingen.

De flesta torde förstå att vagnar och vägar är tomma åt ena håller mellan systemet är överutnyttjat åt det andra håller. Detta beror på att människor transporterar sig ungefär samtidigt från område B (bostäder) till område A (arbete) på morgonen. I början av dagen så går stombussarna i ett ut mot Lindholmens kontor exempelvis. Att blanda upp mer så att transporterna sker mellan ett område aB och ett Ab så finns det bara på så sätt möjligheter att göra det enklare och effektivare (både ekonomiskt och för den resande) att komma till och från sitt arbete. Inte att förringa ökar dessutom möjligheterna att upprätthålla god kollektivtrafik dagen lång.

Sedan när vi kommit fram till kontoret finns det än fler vinster med blandstaden. När YimbyGBG förordar mer lokaler i gatuplan får vi ofta höra att det inte finns underlag för fler verksamheter. De flesta bostadsområden utanför den äldre  stadskärnan är planerad utifrån principen om grannskapsenheten. Den utgår från att  den lokala servicen är till för de som bor i enklaven. På samma sätt efterfrågar  ofta kontorsarbetare tillgång till service nära sin arbetsplats (kan ha något att göra med att såväl boende och kontorsarbetare är människor).

På YimbyGBG:s forum har det diskuterats en del kring ett planerat kontorskomplex vid Ullevi kallat Ullevi Park (nej, det finns ingen park!). På dess sida på nätet framhävs just det liv och rörelse som finns i området. Som boende i Göteborg låter dessa påståenden om inte osanna så rätt rejält kryddade (så länge inte U2 är i stan) och uppvisar en väldigt liberal använding av ordet fakta. För att stilla eventuell oro så utlovas dock kafé, restaurang och annan service i huset.

För det är så det ofta är. Om det finns någon service i direkt anslutning till kontoret har den inte allt för sällan ett slags "naturligt monopol" på samma sätt som vi ofta får en pizzeria, en frisör, en kiosk och en blomsterhandel ute i våra förorter. Även om avståndet till staden inte brukar vara så långt i meter räknat innebär en önskan efter ett annat kafé eller någon annan slags service (kanske ett apotek exempelvis) att vår kontorsarbetare trotsar impediment, viadukter och motorleder (från initierade källor har vi förstått att det inte ens finns något vettigt fikabröd att köpa i Lindholmen).

Genom att kombinera kontor och bostäder på samma plats kan kaféer, restauranger och kiosker sälja sina varor och tjänster till kontorsarbetare på dagen och till de boende på kvällen. Detta kan innebära ett bättre och mer varierat utbud för såväl kontorsarbetaren som den boende. Dessutom kan de använda samma hållplatser utan att någon grupp måste smyga iväg i mörka, otrygga viadukter eller åka med någon buss som kommer förbi en gång i timmen.

För i många avseenden efterfrågar kontoren samma saker som de boende. Även om det finns ett överskott på kontor så är marknaden bättre balans centralt där utbudet av service och kommunikationer är bättre.


Att bygga stad med mest bostäder är komplicerat. Här en bild från Sannegården med kontorslokaler i ändarna, men för bostäderna emellan verkar ärligt talat fransk balkong i bottenplan mot Sannegårdsgatan inte vidare attraktivt.

För några veckor sedan hade DN en artikel om överskotten på kontor. I en intervju med Åsa Linder, analyschef på fastighetsanalysbolaget Jones Lang Lasalle konstarerade hon vad marknaden efterfrågar:

" – Välbelägna kontor som är effektiva, med plats för många personer på liten yta och nära till kommunikationer och service, klarar sig bäst."

Kontorscheferna kanske inte i första hand tänker på sina anställda, men även när det handlar om att öppna upp representationskontot för tilltänkta kunder är det näppeligen någon nackdel att det är gångavstånd från sammanträdesrummet till ett rikare matutbud än några hundra meters promenad i ingenmansland till motorvägsavfarten och en snabbmatsrestaurang.


Det stora området Lindholmen Science park innehåller mestadels kontor


Även om det nu görs försök att bygga in bostäder, som de här studentbostäderna mot Lindholmsallén med lokaler i bottenplan



Med kontorshus mot hamndockan ser det nästan exakt ut som Sannegården. Om två våningar kontor per hus i kontorsenklaven Lindholmen bytt plats med två våningar bostäder i bostadsområdet Sannegården hade vi istället fått blandstad


När Lindholmens gamla varvsområden med en väldigt fart skulle bli Lindholmen Science Park var företagen inte intresserade av att blanda in några bostäder. Samtidigt fanns det en förhoppning av att en tillströmning av tusentals unga ingenjörer, som representanter för Richard Floridas "kreativa klass" , skulle ge området liv och rörelse dygnet runt; blandstad utan blandning således. Så blev näppeligen fallet. Istället kommer och går det mesta livet på Lindholmen med stombussarna som fyller och tömmer kontoren i samma takt som bilarna åker till och från parkeringsplatserna. Nu är de flesta lunchrestaurangerna stängda för sommaren.

Service och kommunikationer är två saker som kan förbättras med en ökad blandning men det finns även andra aspekter värda att lyfta fram i sammanhanget. Bland stadens alla fördelar finns det även en del saker som är mindre uppskattade. Exempelvis buller, mörker och insyn är företeelser som vi alla i varierande grad vill undvika. Geom att placera kontor i de nedre våningarna av en byggnad kan detta problem delvis övervinnas samtidigt som exploateringstalet kan höjas.


Ni kommer ihåg spårvagnsresan? Om det är vinter sitter man oftast och fryser i sin tomma vagn. I den fulla vagnen står ofta folk och svettas i sina varma vinterjackor. Vi åker alla spårvagn men jag vill ha värme och de lite kallare luft. Det finns även energivinster med att kombinera bostäder och kontor. Medan den största energikostnaden för bostäder är uppvärmning så är nedkylning en stor kostnad för kontoren. Denna konceptbild har jag hämtat från bloggen Betongelit.


Sammanfattningsvis finns det här vinster att göra för att nå social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet i vår stad.

Så vad väntar vi på? Jag tror att vi kan finna i alla fall två sammanlänkade förklaringar till detta. För det första har vi den planeringstradition med funktionsseparering som norm som skapat våra nuvarande plan- och bygglagar samt -normer. För det andra är fastighetsmarknaden, säkerligen delvis på grund av sagda tradition, en tämligen segmenterad sådan. Just att det finns ett överskott på kontorsfastigheter samtidigt som underskottet på bostäder består är i sig en indikation på detta.


Ett relativt lyckat exempel på funktionsblandning och service på Vågmästaregatan. Till höger ligger kontor ut mot Hjalmar Brantingsleden. I bottenplan på huset i mitten ligger flera restauranger som går att nå från både Vågmästaregatan och Kvilletorget, där det ligger bostäder.


Det är kommunen, i Göteborgs fall genom SBK, som tar fram detaljplaner. Även om dessa i huvudsak gör sken av att se till vad som objektivt och bäst för det allmänna är det givetvis inte så i realiteten. Kommunen har inte lust eller möjlighet att själva finansiera, bygga och förvalta alla fastigheter. I en process blir därför förhandlingen mellan kommunen och intressenter av avgörande betydelse för slutresultatet. Om ett bostadsbolag vill ha bostäder eller ett kontorsfastighetsbolag vill ha kontor driver de på sin linje mellan processens formella steg och har, till skillnad från nimbyn vars utsikt hotas, inget incitament att föra en öppen debatt eller överklaga beslut.

Jag undrar om det i dagsläget inte skulle vara bättre att kommunen var öppnare med vilka parter som är drivande och genom att agera som en samordnare skapa planer som inte bara är till gagn för ett eller en sorts bolag. Med tillkomsten av lagen för 3D-fastigheter, det vill säga att olika bolag kan äga olika våningar i ett hus, kan vi finna synergieffekter som på sikt skulle gynna såväl bolag som boende och kontorsanställda.


---
Post scriptum

Några dagar efter att denna artikel först publicerades presenterade Kristina Alvendal, Stockholms stads moderata stadsbyggnads- och fastighetsborgarråd ett initiativ på DN Debatt för att omvandla kontor till bostäder i centrala Stockholm.

Genom att bygga om sina egna centrala fastigheter, öppna en dialog med övriga fastighetsägare och använda sig av planmonopolet för att i framtiden se till att framtida byggen i centrala Stockholm även innehåller bostäder.

Detta initiativ handlar förstås delvis om att flytta över resurser från en marknad med ett överskott, marknaden för kontorslokaler, till en marknad med en bestående brist, bostadsmarknaden. Men det är också ett initiativ för att komma till rätta med några av efterkrigstidens misstag i efterkrigstidens stadsplaneringen. I mångt och mycket är Alvendals analys snarlik den ovan.

Kan vi vänta oss ett liknande initiativ från politiskt håll även här i Göteborg?

Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
+1
Johan K. Sch. (1 Augusti 2011 09:58):
Skulle man inte kunna säga att vi yimbyiter förordar en tredimensionellt funktionsblandad stad till skillnad från dagens tvådimensionella? Dvs: Stadens olika funktioner bör få samexistera på höjden (lokaler under kontor under bostäder), snarare än sida vid sida (bostadsområde, kontorsområde, köpcentrum).
 0
Hannes Johansson (1 Augusti 2011 11:03):
Johan: Det är mycket riktigt att Yimby flera gånger har förespråkat tredimensionell fastighetsbildning som en potentiell lösning till problem som uteblivna intäkter vid lokalanpassning av bottenvåningarna istället för att bygga mer ekonomiskt säkra bostäder, bullerproblem osv.
 0
Johannes Hulter (1 Augusti 2011 11:59):
Johan: Ett mycket bra sätt att uttrycka det! :)
 0
Niklas Öhrström (1 Augusti 2011 15:31):
Har det hänt något på dessa två år. Eller har det bara nått debattnivå?
 0
Göran Åhman (2 Augusti 2011 20:18):
Lokaler under kontor under bostäder... Lysande!
 0
Jan Jörnmark (3 Augusti 2011 18:53):
Skulle vara kul att se satistik på hur många kontor och hotell som byggts om till lägenheter av brf:er i Gbg och Stockholm de sista tio åren. Rätt många, faktiskt.

Annars vore det kul om någon skrev en bra doktorsavhadling om kontorens utveckling i svenska städer efter 1950. Kanske är Olle den som känner sig manad??? Jag kan lova dig att det skulle bli intressant och vara hyfsat genomförbart.
+2
Olle Jansson (7 Augusti 2011 14:36):
Nej du, Jan. Mitt avhandlingsarbete rör mindre politiskt och ekonomiskt känsliga frågor kring invandring och arbetsmarknad.
 0
Jan Jörnmark (8 Augusti 2011 19:28):
 0
Mikael Kreutz (9 Augusti 2011 00:06):
Utsikt över stora hamnkanalen vore ju inte helt fel! Kul att det omvandlas i ett så centralt läge.
 0
Daniel (9 Augusti 2011 08:22):
@JJ

Ett nytt BRF Hasselbladska Huset i både omfattning och utseende. Man ska inte lita på Hans. Han är ju trots allt utsedd till Göteborgs sämsta hyresvärd.

För övrigt så är ju huset en gammal privatbostad/arbetsplats.
Wijkska huset. Ett gammalt gigantiskt enfamiljshus.
 0
Patrik Höstmad (9 Augusti 2011 10:07):
En vän till mig var inblandad i ombyggnaden. Delar av huset stått tomma så det har varit mycket skadegörelse på gamla fina originaldetaljer. Det har nog varit smidigt för ägaren att inte behöva ta hänsyn till det vid ombyggnaden. Men det är ju iaf positivt att byggnaden inte har brunnit ner som brukligt är.

Det vackra tornrummet användes för övrigt som serverrum....
 0
Mats O. (9 Augusti 2011 14:29):
@ Daniel

Du hann före ! Satt just och tänkte på Hasselbladska och skojarna som sålde lägenheterna där, men jag tror att Wallenstam borgar för lite mer kvalitet.

Sen tycker jag du har lite fel när du säger att H W skulle vara Göteborgs sämsta hyresvärld. Jag har aldrig bott i ett W-hus men skulle nog föredra dom fram att hyra av Newsec eller Bovista (som förvaltar danska Centerplans konkursade fastigheter). I Bergsjön och Hjällbo finns det några privata världar som haft återkommande problem med fukt och mögel i badrummen enligt G-P.

Den bästa hyresvärlden i Göteborg ska enligt hyresgästerna själva finnas på Prästgårdsängen, Danska vägen i Örgryte (Örgrytehus?).
 0
Jan Jörnmark (9 Augusti 2011 19:39):
Det där klarar nog Wallenstam på ett vettigt sätt. Hasselbladska är trots allt undantaget i de sista årens brf-byggande.

Har väl varit kontor i huset sista halvseklet, minst?
 0
Jan Jörnmark (10 Augusti 2011 08:16):
Lite OT, men här har vi en annan ombyggnad till brf som pågår nu. Visar också på dynamiken: här fanns mycket billiga hyreslägenheter, ägaren klarade inte renoveringskostnaderna, banken tog fram en ny ägare. Nu blir det brf-er.

Förutom hyresrätterna som blir br, nyproduceras dessutom 400 kvadrat på vinden, samt ett 500 kvadrats gym som blir lägenheter. Så i och för sig kan man ju se att det tillförs lägenheter den här vägen också.

Tycker att själva den här ombyggnadsdynamiken är mycket intressant, tyvärr skrivs det ingenting om det, trots att stan säkert tillförs uppskattningsvis
20 000 kvadrat bostäder om året den här vägen.
http:​/​/​www.​ahre.​se/​landeriet/​
 0
Johannes Hulter (10 Augusti 2011 11:39):
Vill påminna om att undvika kommentarer med personangrepp/ad hominem/karaktärsmord etc.
 0
Daniel (10 Augusti 2011 13:12):
@Johannes. ber om ursäkt.
 0
Johannes Hulter (10 Augusti 2011 13:54):
C'est cool!
 0
Joakim (10 Augusti 2011 16:17):
Läste om Yimby i tidningen idag. Bra debatter och idéer. Men det med endast verksamheter på bottenplan motsätter jag mig. Bor själv på bottenplan i centrala Göteborg och tycker det läget verkligen bidrar till en levande stad.
 0
Johannes Hulter (10 Augusti 2011 18:28):
@ joakim: Välkommen! :) Vilken tidning var det?

En och annan bostad i gatuplan är ju helt OK, särskilt om det är någon som gillar att bo på botten. Många gånger brukar dock bottenlägenheter se ganska tillknäppta ut (neddragna persienner, höga häckar framför). vilket tyder på att den som bor där inte direkt trivs med läget. Men visst kan bostäder vara mer intressant än förråd/soprum eller ingenting i gatuplan.

Det viktiga är ju att större delen av gatuplanet är lokaler (för kommersiell, kommunal eller ideell verksamhet). Jämför södra och norra sidan av Allmänna vägen eller mitten av Landsvägsgatan mot början och slutet så förstår du vad jag menar. :)
 0
Jimmy (10 Augusti 2011 19:08):
Man behöver inte dogmatiskt följa ett visst tankesätt eller ideologi. Skulle det råka bli en och annan bostad i bottenplanet eller ett hus med bara kontor eller bara bostäder så gör det ingenting. Just den hårda planeringen var ju ett av problemen med miljonprogrammet...

Har bott på bottenvåningen i en förort, och där var det verkligen så att man gömde sig bakom gardinerna och var tacksam att hyresvärden lät häcken växa. Men det berodde just på att det var så ödsligt större delen av dygnet att man kände sig utsatt. Hade det istället varit mer liv och rörelse utanför hela dygnet hade man paradoxalt nog troligen öppnat upp mer. Ingen lär kasta in en sten eller göra inbrott med en massa vittnen. Att folk satt och kurade bakom fördragna gardiner gjorde dessutom att det kändes ännu mer ödsligt än det var.

Tanken med butiker, restauranger, frisersalonger och annat som behöver skyltfönster/fönster ut i bottenplan, följt av kontor, typ banker, försäkringsbolag o.s.v, följt av (åtminstone i högre hus), bostäder tycker jag låter som en bra idé.

Sedan verkligen hatar jag "kontorskomplex" en bit utanför en stads centrum. Det brukar bara finnas en eller ett par tråkiga, dyra restauranger. Man hinner omöjligt åka in till stan och göra några ärenden på lunchrasten som de som jobbar inne i stan kan göra. Att det blivit så kan nog bero på att Sverige var ett industriland fram till sjuttiotalet, och som sagt, vem vill bo granne med en industri som bullrar, bolmar ut rök och hanterar farliga kemikalier... Många politiker tänker kanske fortfarande så.
 0
Joakim (11 Augusti 2011 00:06):
@Johannes Åsberg. Hehe..tyckte jag kände igen namnet.
Nä jag reagerade bara lite på ordet måste i din önskelista angående nya bostadshus.
Jag hoppas att när de väl börjar bygga vid älven ;att de som bestämmer lyssnar till alla möjliga förslag och bygger en stad för alla.
Hur mer som byggs så kan de som inte trivs med läget flytta en våning upp om de bor på bottenplan( jag tycker också neddraget ser tråkigt ut). Men bra artikel. Hyresgäster i väster ifall nån undrar vad tidningen heter. Ha det gött. Joakim
 0
Johannes Hulter (11 Augusti 2011 11:10):
Jimmy/Joakim: instämmer! :)
+5
Pär Ekström (21 Augusti 2011 16:21):
Ett nytt stort kontorshus öster om polishuset skall upp på fastighetsnämnderna möte den 5 september. Skall se om jag kan få med majoriteten på att kräva två våningsplan bostäder.

/Pär
 0
Mikael Kreutz (21 Augusti 2011 23:04):
Pär Ekström: Ullevi Park eller gäller det ett annat kontorshus?
 0
Daniel (22 Augusti 2011 09:06):
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 6716 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter