Favorit i repris: Staden och kontoren

Yimby Göteborg har nu funnits i över tre år och vi har skrivit hundratals inlägg som man kan hitta genom att leta i vårt arkiv. Några av dem tycker vi dock är värda att lyfta upp lite extra. En sådan klassiker är "Staden och kontoren" som skrevs av Olle Jansson (numera i exil i Uppsala) för nästan exakt två år sedan. Enjoy!

Modern stadsplanering har i hög grad präglats av funktionsseparering. Bostäder, arbetsplatser och service i enklaver var för sig och däremellan trafiklösningar. Detta uppfattades som ett mer rationellt sätt att strukturera upp en stads olika funktioner, i motsats till äldre stadskärnors ofta vid första blicken kaotiska blandning. Med lite distans har det dock visat sig att de flesta av oss, som kan gå och tugga tuggummi samtidigt, inte har några problem att hantera flera funktioner på samma plats. I många fall är det även mer rationellt från individens perspektiv, då vi alla har behov av olika funktioner i vårt dagliga liv.

Däremot inte sagt att det finns vissa funktionssepareringar som varit mycket praktiska. Även den mest förlåtande och positiva boende torde bli lite försiktigt nervös om någon planerar en skurpulverfabrik på bakgården, strax bakom gungorna och sandlådan. En annan, allt viktigare funktion i stadens ekonomi, som förvånande nog i fortsatt hög grad separeras från övrig bebyggelse är kontoren. Som boende finns det relativt få problem med kontor i närheten. Trots detta är det inte ovanligt att kontor byggts och byggs avskilt från övriga delar av staden.


Kontorskomplexen vid lilla Bommen försöker verkligen se ut som stad


Det finns även en liten park och exempelvis en blomsteraffär


Men för att ta sig till ett annat monofunktionellt område samt kollektivtrafiken tarvas en tunnel över trafikbarriärer

Det finns många vinster i att återigen och i högre utsträckning än i nuläget blanda kontor med bostäder i Göteborg och andra städer. Jag skall nedan ta upp några exempel på de vinster vi kan uppnå genom detta.

Först och kanske främst finns det stora fördelar för stadens kommunikationer och göra det lättare för människor att ta sig till och från arbetet. Nu kanske det är någon som vill invända och påpeka att det är orealistiskt att tro att vi kommer att kunna bo i samma stadsdel som vi arbetar. Förvisso, men det finns ändå möjligheter att göra våra transporter mer effektiva genom en ökad funktionsblandning.

Jag tror inte att jag är den enda som någon gång så att säga åkt mot strömmen i Göteborgs kollektivtrafiksystem. Där sitter man nästan ensam i en hel spårvagn och passerar fullknökade vagnar på väg åt andra håller medan ens egen vagn stilla skumpar bort mot ändhållplatsen på Hisingen.

De flesta torde förstå att vagnar och vägar är tomma åt ena håller mellan systemet är överutnyttjat åt det andra håller. Detta beror på att människor transporterar sig ungefär samtidigt från område B (bostäder) till område A (arbete) på morgonen. I början av dagen så går stombussarna i ett ut mot Lindholmens kontor exempelvis. Att blanda upp mer så att transporterna sker mellan ett område aB och ett Ab så finns det bara på så sätt möjligheter att göra det enklare och effektivare (både ekonomiskt och för den resande) att komma till och från sitt arbete. Inte att förringa ökar dessutom möjligheterna att upprätthålla god kollektivtrafik dagen lång.

Sedan när vi kommit fram till kontoret finns det än fler vinster med blandstaden. När YimbyGBG förordar mer lokaler i gatuplan får vi ofta höra att det inte finns underlag för fler verksamheter. De flesta bostadsområden utanför den äldre  stadskärnan är planerad utifrån principen om grannskapsenheten. Den utgår från att  den lokala servicen är till för de som bor i enklaven. På samma sätt efterfrågar  ofta kontorsarbetare tillgång till service nära sin arbetsplats (kan ha något att göra med att såväl boende och kontorsarbetare är människor).

På YimbyGBG:s forum har det diskuterats en del kring ett planerat kontorskomplex vid Ullevi kallat Ullevi Park (nej, det finns ingen park!). På dess sida på nätet framhävs just det liv och rörelse som finns i området. Som boende i Göteborg låter dessa påståenden om inte osanna så rätt rejält kryddade (så länge inte U2 är i stan) och uppvisar en väldigt liberal använding av ordet fakta. För att stilla eventuell oro så utlovas dock kafé, restaurang och annan service i huset.

För det är så det ofta är. Om det finns någon service i direkt anslutning till kontoret har den inte allt för sällan ett slags "naturligt monopol" på samma sätt som vi ofta får en pizzeria, en frisör, en kiosk och en blomsterhandel ute i våra förorter. Även om avståndet till staden inte brukar vara så långt i meter räknat innebär en önskan efter ett annat kafé eller någon annan slags service (kanske ett apotek exempelvis) att vår kontorsarbetare trotsar impediment, viadukter och motorleder (från initierade källor har vi förstått att det inte ens finns något vettigt fikabröd att köpa i Lindholmen).

Genom att kombinera kontor och bostäder på samma plats kan kaféer, restauranger och kiosker sälja sina varor och tjänster till kontorsarbetare på dagen och till de boende på kvällen. Detta kan innebära ett bättre och mer varierat utbud för såväl kontorsarbetaren som den boende. Dessutom kan de använda samma hållplatser utan att någon grupp måste smyga iväg i mörka, otrygga viadukter eller åka med någon buss som kommer förbi en gång i timmen.

För i många avseenden efterfrågar kontoren samma saker som de boende. Även om det finns ett överskott på kontor så är marknaden bättre balans centralt där utbudet av service och kommunikationer är bättre.


Att bygga stad med mest bostäder är komplicerat. Här en bild från Sannegården med kontorslokaler i ändarna, men för bostäderna emellan verkar ärligt talat fransk balkong i bottenplan mot Sannegårdsgatan inte vidare attraktivt.

För några veckor sedan hade DN en artikel om överskotten på kontor. I en intervju med Åsa Linder, analyschef på fastighetsanalysbolaget Jones Lang Lasalle konstarerade hon vad marknaden efterfrågar:

" – Välbelägna kontor som är effektiva, med plats för många personer på liten yta och nära till kommunikationer och service, klarar sig bäst."

Kontorscheferna kanske inte i första hand tänker på sina anställda, men även när det handlar om att öppna upp representationskontot för tilltänkta kunder är det näppeligen någon nackdel att det är gångavstånd från sammanträdesrummet till ett rikare matutbud än några hundra meters promenad i ingenmansland till motorvägsavfarten och en snabbmatsrestaurang.


Det stora området Lindholmen Science park innehåller mestadels kontor


Även om det nu görs försök att bygga in bostäder, som de här studentbostäderna mot Lindholmsallén med lokaler i bottenplan


Med kontorshus mot hamndockan ser det nästan exakt ut som Sannegården. Om två våningar kontor per hus i kontorsenklaven Lindholmen bytt plats med två våningar bostäder i bostadsområdet Sannegården hade vi istället fått blandstad

När Lindholmens gamla varvsområden med en väldigt fart skulle bli Lindholmen Science Park var företagen inte intresserade av att blanda in några bostäder. Samtidigt fanns det en förhoppning av att en tillströmning av tusentals unga ingenjörer, som representanter för Richard Floridas "kreativa klass" , skulle ge området liv och rörelse dygnet runt; blandstad utan blandning således. Så blev näppeligen fallet. Istället kommer och går det mesta livet på Lindholmen med stombussarna som fyller och tömmer kontoren i samma takt som bilarna åker till och från parkeringsplatserna. Nu är de flesta lunchrestaurangerna stängda för sommaren.

Service och kommunikationer är två saker som kan förbättras med en ökad blandning men det finns även andra aspekter värda att lyfta fram i sammanhanget. Bland stadens alla fördelar finns det även en del saker som är mindre uppskattade. Exempelvis buller, mörker och insyn är företeelser som vi alla i varierande grad vill undvika. Geom att placera kontor i de nedre våningarna av en byggnad kan detta problem delvis övervinnas samtidigt som exploateringstalet kan höjas.


Ni kommer ihåg spårvagnsresan? Om det är vinter sitter man oftast och fryser i sin tomma vagn. I den fulla vagnen står ofta folk och svettas i sina varma vinterjackor. Vi åker alla spårvagn men jag vill ha värme och de lite kallare luft. Det finns även energivinster med att kombinera bostäder och kontor. Medan den största energikostnaden för bostäder är uppvärmning så är nedkylning en stor kostnad för kontoren. Denna konceptbild har jag hämtat från bloggen Betongelit.

Sammanfattningsvis finns det här vinster att göra för att nå social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet i vår stad.

Så vad väntar vi på? Jag tror att vi kan finna i alla fall två sammanlänkade förklaringar till detta. För det första har vi den planeringstradition med funktionsseparering som norm som skapat våra nuvarande plan- och bygglagar samt -normer. För det andra är fastighetsmarknaden, säkerligen delvis på grund av sagda tradition, en tämligen segmenterad sådan. Just att det finns ett överskott på kontorsfastigheter samtidigt som underskottet på bostäder består är i sig en indikation på detta.


Ett relativt lyckat exempel på funktionsblandning och service på Vågmästaregatan. Till höger ligger kontor ut mot Hjalmar Brantingsleden. I bottenplan på huset i mitten ligger flera restauranger som går att nå från både Vågmästaregatan och Kvilletorget, där det ligger bostäder.

Det är kommunen, i Göteborgs fall genom SBK, som tar fram detaljplaner. Även om dessa i huvudsak gör sken av att se till vad som objektivt och bäst för det allmänna är det givetvis inte så i realiteten. Kommunen har inte lust eller möjlighet att själva finansiera, bygga och förvalta alla fastigheter. I en process blir därför förhandlingen mellan kommunen och intressenter av avgörande betydelse för slutresultatet. Om ett bostadsbolag vill ha bostäder eller ett kontorsfastighetsbolag vill ha kontor driver de på sin linje mellan processens formella steg och har, till skillnad från nimbyn vars utsikt hotas, inget incitament att föra en öppen debatt eller överklaga beslut.

Jag undrar om det i dagsläget inte skulle vara bättre att kommunen var öppnare med vilka parter som är drivande och genom att agera som en samordnare skapa planer som inte bara är till gagn för ett eller en sorts bolag. Med tillkomsten av lagen för 3D-fastigheter, det vill säga att olika bolag kan äga olika våningar i ett hus, kan vi finna synergieffekter som på sikt skulle gynna såväl bolag som boende och kontorsanställda.

---
Post scriptum

Några dagar efter att denna artikel först publicerades presenterade Kristina Alvendal, Stockholms stads moderata stadsbyggnads- och fastighetsborgarråd ett initiativ på DN Debatt för att omvandla kontor till bostäder i centrala Stockholm.

Genom att bygga om sina egna centrala fastigheter, öppna en dialog med övriga fastighetsägare och använda sig av planmonopolet för att i framtiden se till att framtida byggen i centrala Stockholm även innehåller bostäder.

Detta initiativ handlar förstås delvis om att flytta över resurser från en marknad med ett överskott, marknaden för kontorslokaler, till en marknad med en bestående brist, bostadsmarknaden. Men det är också ett initiativ för att komma till rätta med några av efterkrigstidens misstag i efterkrigstidens stadsplaneringen. I mångt och mycket är Alvendals analys snarlik den ovan.

Kan vi vänta oss ett liknande initiativ från politiskt håll även här i Göteborg?