Utskrift från gbg.yimby.se
....

Tillbaka till Framtiden

Av Hannes Johansson 27 Augusti 2012
68 kommentarer
 


Oj, vad tiden går!

Jag skrev för ett tag sedan ett inlägg om den låga byggtakten och bostadsbristen som är ett allvarligt problem för Göteborg. Speciellt gäller det bristen på hyresrätter. Den största aktören på hyresrättsmarknaden i Göteborg är Framtidenkoncernen, där de kommunala bostadsbolagen (Bostadsbolaget, Familjebostäder, Poseidon mfl) ingår. Framtiden äger ungefär hälften av alla hyresrätter i Göteborg. Vill man försöka förstå varför det byggs så lite hyresrätter i Göteborg kan det alltså vara intressant att ta en titt på Framtidens årsredovisningar för de senaste tio åren:

Framtidens årsredovisning 2002

Antal nyproducerade hyresrätter: 87

“
I Göteborg råder en stor efterfrågan på bostäder. Antalet lediga lägenheter minskar, även om det alltjämt finns ett mindre antal vakanta lägenheter att tillgå. Vid utgången av 2002 uppgick koncernens vakanser till cirka 0,2 procent vilket motsvarar 153 lägenheter. /.../

Nybyggnadstakten i Göteborg förväntas öka under de närmaste åren. Under perioden 2003-2005 beräknas nytillskottet av bostäder bli cirka 8 500 och befolkningsökningen för samma period är prognosticerad till cirka 14 000 personer.
”


Framtidens årsredovisning 2003

Antal nyproducerade hyresrätter: 107

“
Framtidenkoncernen har också kapacitet att stå för ungefär hälften av det nytillskott som Göteborgs bostadsmarknad behöver under de närmaste åren. Detta bidrar förstås i hög grad till att upprätthålla en god balans på den göteborgska bostadsmarknaden, trots stor efterfrågan.
”


Framtidens årsredovisning 2004

Antal nyproducerade hyresrätter: 482

“
Med en väl fungerande organisation, stabil ekonomi och en stark finansiell ställning fortsätter Framtidenkoncernen att utvecklas. Vi kan se tillbaka på 2004 som året då vi bland annat byggde fler småhus än något år tidigare. Vi kunde konstatera att våra hyresgäster både betalar lägre hyra och är nöjdare än allmännyttans hyresgäster i de andra storstäderna. Och vi har tagit ytterligare steg för att Göteborg ska vara en trygg stad att leva i.
”


Framtidens årsredovisning 2005

Antal nyproducerade hyresrätter: 385

“
Göteborgs befolkning ökade under 2005 med cirka 3 600 personer, vilket är en något högre ökningstakt än föregående år. Den relativt stabila situationen på arbetsmarknaden tillsammans med en växande befolkning gjorde att efterfrågan på bostäder var fortsatt mycket stor. Inom koncernens bostadsbestånd noterades en vakansgrad på 0,3 procent vid årsskiftet. Det är ungefär samma låga nivå som föregående år. På en väl fungerande marknad, med viss omsättning, är det i princip omöjligt att uppnå en lägre vakansgrad.
”


Framtidens årsredovisning 2006

Antal nyproducerade hyresrätter: 0

“
De kommande åren, fram till 2010, kommer Framtidenkoncernen att planera för en produktion av fler än 2 000 nya bostäder. Det behövs eftersom nettoinflyttningen till Göteborgsregionen väntas fortsätta i samma takt som idag.
”


Framtidens årsredovisning 2007

Antal nyproducerade hyresrätter: 87

“
Den kanske främsta uppgiften blir att skapa fler nya bostäder i attraktiva lägen och öka tempot i bostadsbyggandet. Koncernens ambition är att de kommande åren producera mellan 400 och 600 hyresrätter varje år. Till det kommer närmare 150 småhus och bostadsrätter. Tillskottet av nya bostäder ska ske i nära samarbete med andra långsiktiga fastighetsägare i Göteborg, framför allt genom förtätning av centrala områden med närhet till kollektivtrafik.
”


Framtidens årsredovisning 2008

Antal nyproducerade hyresrätter: 190

“
I dag är tillgången på lediga lägenheter hos de allmännyttiga bostadsföretagen i Framtidenkoncernen på historiskt låga nivåer. Vid årsskiftet fanns färre lediga lägenheter än någonsin tidigare under de senaste 15 åren. Av koncernens 69 000 lägenheter stod då 36 tomma. Idag är hyresrättens ställning stark och mycket talar för att just den boendeformen stärks ytterligare de närmaste åren. Därför är det utomordentligt angeläget att kunna möta efterfrågan på nya hyresrätter. /.../

Framtidenkoncernens bostadsbolag ska och vill bygga många nya hyresrätter de kommande åren i attraktiva lägen. Koncernen ska agera långsiktigt och med god uthållighet för att kunna hålla en hög produktionstakt av nya hyresrätter. Ambitionen är att producera mellan 400 och 600 hyresrätter per år för att Göteborg ska utvecklas och kunna växa.
”


Framtidens årsredovisning 2009

Antal nyproducerade hyresrätter: 122

“
Efterfrågan på hyresrätter är fortsatt hög – vi hade endast 37 lediga lägenheter vid årsskiftet – trots en kraftig nedgång i samhällsekonomin de senaste 18 månaderna. Vid tidigare lågkonjunkturer har både Framtidenkoncernen och andra fastighetsägare stått med tomma lägenheter, men så har inte varit fallet den här gången. Tvärtom har vi varit väl rustade och kunnat ta tillvara en period då kostnaderna för byggprojekt har fallit. /.../

Den främsta uppgiften är att skapa fler nya bostäder i attraktiva lägen och öka tempot i bostadsbyggandet. Koncernens ambition är att de kommande åren producera mellan 400 och 600 hyresrätter varje år. Till det kommer närmare 150 småhus och bostadsrätter. Koncernen har identifierat ett antal områden för nyproduktion och ska arbeta aktivt för att säkerställa att produktion startar.
”


Framtidens årsredovisning 2010

Antal nyproducerade hyresrätter: 257

“
Den främsta uppgiften är att skapa fler nya bostäder i attraktiva lägen och öka tempot i bostadsbyggandet. Koncernens ambition har under året varit att producera mellan 400 och 600 hyresrätter. Till det kommer närmare 150 småhus och bostadsrätter. Framåt är målet 600 inflyttningsklara lägenheter per år och en produktion på 1 000 lägenheter under 2011.
”


Framtidens årsredovisning 2011

Antal nyproducerade hyresrätter: 226

“
När det gäller nyproduktionen av bostäder arbetar vi i väldigt långa processer. Det tar i genomsnitt åtta år från idé till byggstart. Koncernens företag står beredda att bygga nya bostäder så snart som alla tillstånd är klara. Idag har vi över 1 500 bostäder i pågående detaljplaner. De senast tio åren har koncernen ansökt om mark för att bygga 24 000 bostäder – vi har anvisats mark för nästan 2 000 hyresrätter och 700 bostadsrätter och egna hem. Den låga tilldelningen av byggbar mark gör att vi har svårt att nå de mål som vår ägare satt upp, men vi kommer att prioritera denna fråga och försöka hitta kreativa lösningar.
”


Framtidenkoncernen lyckades under tio år få fram 1943 nya hyresrätter (om man räknar bort ombyggnationer och olika sorters specialbostäder, bl.a. 175 studentbostäder). Lägger man till de 252 hyresrätter som tillkom genom lokalomvandlingar i bl.a. Majorna så hamnar siffran på 2195. Det betyder alltså ungefär 220 nya hyresrätter per år.

Det betyder dock inte att det totala beståndet ökat med samma antal. 2002 hade Framtiden 68651 lägenheter och en lokalyta på 596002 kvm. 2011 hade antalet lägenheter ökat till 70084, dvs. en ökning med 1433 lägenheter på tio år eller ca 143 lägenheter per år och lokalytan minskat med 38000 kvm. Under samma tid har Göteborgs befolkning vuxit med 45481 personer, dvs. över 4500 personer per år.

Enligt en vanlig schablon så räknar man med 0,6 bostäder per person. Utifrån denna schablon så borde det alltså tillkommit ca 2700 bostäder per år under de senaste tio åren för att hålla jämn fart med befolkningsökningen. Ökningen av Framtidens lägenhetsbestånd har täckt ca 5 procent av detta bostadsbehov. Som Länsstyrelsen framhåller i sin analys av den regionala bostadsmarknaden 2012 så utmärker sig allmännyttan i Göteborgs stad genom sin låga nyproduktion, som står för endast 25 procent av de nya hyresrätterna.

Framtidens årsredovisningar är intressant läsning, inte minst de senaste fem åren då ambitionen varit att bygga mellan 400 och 600 bostäder per år. 2011 kommer plötsligt en förklaring till att målsättningarna inte uppfylls. Problemet är tydligen att man inte har blivit tilldelad tillräckligt med mark. Allt är uppenbarligen Fastighetskontorets fel.

Läser man Fastighetskontorets verksamhetsberättelse för 2011 så ges dock en annan förklaring till det låga bostadsbyggandet under perioden. Enligt Fastighetskontoret är det istället den ekonomiska krisen som gjort att det saknats byggvilja bland exploatörerna. Så då är vi tillbaka till Framtiden.

Oavsett vems felet är så är en sak klar: Vi behöver komma i gång nu!
Gå med i Yimby Göteborg

Yimby Göteborg om: , , , , ,

Bloggar om: , , , , ,

Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Skriv in kommentar
Kommentarer:
 0
Göran Åhman (27 Augusti 2012 02:07):
Gör något då, men gör något, kan inte någon göra något, varför gör ingen något, vem är någon förresten, vad är något...

Det märkliga är ju att man nästan verkat ha klippt och klistrat i ordbehandlingsprogrammet de senaste åren utan att någon gång lyckats uppnå målen. Det är gammalt hederligt workshopsarbete... Same procedure as last year? As every year James...och så snubblar man vidare på tigerhuvudet, eller lejonhuvudet kanske, det är ju Göteborg gubevars...
 0
Krister (27 Augusti 2012 09:05):
Framtiden flyttar hela tiden planerna 8-10 år framåt i tiden. Man har mark, man har pengar, men saknar handlingskraftig ledning. Politiskt tillsatta chefer utan andra ambitioner än att få behålla jobbet till pensioneringen.
 0
Patrik Höstmad (27 Augusti 2012 09:58):
Det är en skrämmande låg produktion. Både Framtiden och Fastighetskontoret lyder under våra politiker. Den låga produktionen har pågått under många år utan att någon gripit in, så den måste vara sanktionerad av våra politiker? Det är dags för våra politiker att visa handlingskraft och utnyttja makten de besitter. Att bara låta det rulla på av sig självt på en hårt reglerad marknad funkar uppenbarligen inte.
 0
Håkan Tendell (27 Augusti 2012 11:25):
Det är lätt att misströsta när man ser klena resultat år efter år, men de gör kanske så gott de kan. De levererar kanske på toppen av sin förmåga. Det är svårt att veta var i hjulet käpparna sitter. Mig känns det som ett sammelsurium med alla politiker, tjänstemän, byggherrar, byggdamer, nämnder, styrelser, kommittéer, kontor, samrådsgrupper och så vidare.

Jag är beredd att låta en del av mina skattepengar sponsra ett stort gäng från alla berörda instanser som får åka på studiebesök och lära sig av de allra bästa hur man bygger stad. Och även om det kanske är lika rörigt i den stan beträffande hur stadsbyggande egentligen går till, går det säkert att snappa upp något viktigt eller åtminstone bli inspirerad av byggandetakten, vilket kan leda till en nytändning och därmed bättre prestationer på hemmaplan när flygbussen från Landvetter öppnar dörrarna i Götet och resenärerna strömmar ut med glädje, otålighet och handlingskraft i ögonen.

http:​/​/​www.​newyorkyimby.​com/​#!/​20​12/​0​8/​top-​of-​rock-​mid.​.​
 0
k (27 Augusti 2012 12:09):
Om nu byggbar mark finns så kanske det handlar om att det behövs fler projektledare? någon som har tid att jobba med och driva ett projekt framåt.

ska mer bli gjort behöver man anställa mer folk.
 0
Gunnar Einarsson (27 Augusti 2012 13:08):
Jaja, jag minns en tid i mitten eller slutet av 80-talet när Göteborg hade bostadsöverskott och inte visste vad de skulle göra med alla halvtomma miljonprogram. Det var i och för sig innan den stora immigrationen till Sverige hade pågått särskilt länge.
 0
Mats O. (27 Augusti 2012 17:39):
Jag är av den uppfattningen att allmännyttan i Göteborg skulle må bättre av att krympa sin balnsräkning, det vill säga sälja av delar av fastighetsbeståndet.

Intäkterna från fastighetsförsäljningen skulle sedan gå till att rusta upp det befintliga beståndet med nödvändiga renoveringar och satsa ännu mera på nyproduktion.

Innan nån sosse sätter kaffet i halsen när jag säger utförsäljning av allmännyttan vill jag påpeka att det inte handlar om att sälja till bostadsrättsföreningar. Det är absolut inte den bästa samhällsekonomiska lösningen att alla ska vara hyresgäster hos banken med miljonlån på sin lägenhet.

Däremot finns det gott om långsiktiga privata fastighetsägare man kan sälja till, även stiftelser (Dicksonska), försäkringsbolag (Diligentia-Skandia) eller AP-fonderna (Willhem).

Överhuvudtaget skulle nog Göteborg må lite bättre av större konkurrens bland fastighetsägare, mer diversifierat och större valmöjligheter för dom boende att själva kunna välja den typen av hyresvärd som passar deras plånbok och livsstil.
 0
Daniel Bergqvist (27 Augusti 2012 17:42):
Inför BONUS till ledningen för varje nybyggs lägenhet. Bättre än mutor...
 0
Daniel Bergqvist (27 Augusti 2012 20:10):
Mitt tidigare inlägg för mer på skämt, men faktum är att det är genomförbart. Om de kommunala bolagen sitter på resurser och kompetens att investera krävs morötter.

Låt oss avsätta 2-5 miljoner per år till att börja med.

http:​/​/​hn.​se/​asikter/​ledare/​1.​1733114-​ratt-​anvand-​bonu.​.​
 0
Hans-Olof Hansson (27 Augusti 2012 23:56):
Vem som sitter med den politiska skulden, root cause, till denna sorgeliga läsning är väl tämligen självklart. De har ju varken lyckats med bostäder eller dagisplatser trots att de fått förnyat förtroende igen och igen. Dags för en förändring?
 0
Gunnar Einarsson (28 Augusti 2012 00:15):
Helt klart verkar oligopolet inom material- och byggsektorn samt kanske även vänskapskorruption i förhållande till beslutsfatttare - vem man av vana ger kontrakten åt - vara ett nyckelproblem. Men hur gör vi för att bryta upp detta oligopol, släppa in mindre byggare och öka konkurrensen rent praktiskt? Vad är det som lägger hinder i vägen, PBL eller något annat?
För i princip är det väl ändå lönsamt att som byggmästare investera i ett hyreshus? Om det var lönsamt 1906 så borde det väl vara lönsamt även idag?
Det känns så motsägelsefullt när de stora byggherrarna å ena sidan säger att allt är för dyrt förutom lyxbyggesborätter åt rika pensionärer och å andra sidan använder billigaste möjliga polska arbetskraft, skär ner på allt, nyttjar entreprenader på entreprenader, använder dåliga material, fuskbygger m.m.

Jag får det inte att gå ihop.
 0
Johannes Westlund (28 Augusti 2012 00:34):
Om byggbranschen slutade göra fel hela tiden när de byggde så skulle de spara mycket pengar. 30% av kostnaden för projekt är byggfel om jag inte minns fel. Fast det kanske blir någon annan än utföraren som betalar det, de liksom "stjälper över" det?
 0
Mats O. (28 Augusti 2012 07:12):
I Tyskland har man förenklat bygg- och detaljplanereglerna och tagit bort möjligheten att överklaga. Resultat: det byggs rekordmycket bostäder där just nu.

http:​/​/​sverigesradio.​se/​sida/​artikel.​aspx?​programid=​16.​.​
 0
Gunnar Einarsson (28 Augusti 2012 07:51):
Intressant inslag, Mats. Fast å andra sidan finns det ju en poäng med möjligheten att överklaga. Jag kanske inte vill ha en stad full av fulfunkis, med bortslösade gröna remsor mellan p-platsen och lokalgatan.
Överklagandereglerna borde kanske skärpas så att de slår mot rätt fenomen. Estetisk utformning och bevarande av kulturhistoriskt värdefulla miljöer kanske skulle vara grund för överklagan medan solbestrålning, siktlinjer, störande ljud och exploateringsgrad ej räknades som giltiga skäl?
Var inte Kv Kostern för övrigt resultatet av diverse överklagandeprocesser (en bekant jag stötte ihop med på Linnégatan hävdade detta)? Boende i Nya Masthugget ogillade att få sin hamnutsikt förstörd (läs: värdet på borätten påverkat) och följden blev ett smaklöst och monotont kvarter av tvärställda hus med plexiglasmurar och stendöda bottenvåningar.
Tänk dessutom ifall Wingårdh hade ha fått chansen att bygga sina hemska torn på Heden? Ibland måste bara vissa nybyggen stoppas!
 0
Gunnar Einarsson (28 Augusti 2012 08:05):
Johannes Westlund: Bra fråga. När Oskar Fredrikskolan renoverades häromåret på ett sätt som ledde till långa förseningar och behov att göra om undermåligt arbete till följd av diverse budgetkalkyler, så är det inte utan att man undrar över varför byggföretagen håller fast vid förbilligande rutiner som verkar leda till fördyringar.

Fast vad vet jag. Har ju inget insikt i branschen.
 0
Johannes Hulter (28 Augusti 2012 09:24):
Johannes/gunnar:

Om Kostern: http:​/​/​gbg.​yimby.​se/​20​10​/​0​4/​bygg_​849.​html#c9120​

Om byggsektorn: http:​/​/​gbg.​yimby.​se/​20​12/​0​3/​hardsmalta-​i-​byggsektorn_​1.​.​

Ang. överklaganden så är inte själva överklagandena problemet. Det är en rättstatlig nödvändighet. Det är dessutom bara en liten minoritet av överklaganden som faktiskt går igenom i sista instans. Problemet är att det tar 10 år att komma till sista instans. Men det är ju inte så svårt att lösa.

1. Korta ned processen (ta bort någon instans).
2. Ge öronmärkta pengar till instanserna för att se till att beta av ärendena snabbare (fler handläggare).

Voila! :)
 0
Johan Bengtsson (28 Augusti 2012 09:30):
Daniel Bergqvist (I går 17:42): Mer bonusdirektörer tror jag inte är lösningen. Sänk lönen istället, så kanske man får in chefer som faktiskt är intresserade och brinner för vad de gör. De flesta som arbetar i Sverige lyckas faktiskt ta sig ur sängen, gå till jobbet och göra det de skall utan en massa bonusar.
 0
Matthias H. (28 Augusti 2012 11:14):
Johannes, vad tror du om att också införa en avgift på säg 500 kr för ett överklagande som man får tillbaka om man får rätt. Ett sånt belopp hade kanske fått bort en del okynnesöverklaganden. Det kanske t o m räckt med en avgift på 200 kr.

Å andra sidan är kanske 200 kr inget/mycket lite om man verkligen är upprörd över något men 500 kr däremot kanske svider lite mer...
 0
Johannes Hulter (28 Augusti 2012 11:52):
Matthias: Nej, dels tycker jag att det är fel att avgiftsbelägga grundläggande rättsstatliga funktioner. Dels måste man komma ihåg att det räcker med en enda gnetig granne för att sätta igång överklagandeprocessen. Inte sällan rör det sig om välbärgade villa- eller bostadsrättsägare. Ett par hundra skulle knappast hindra dem från att överklaga.

Ett mycket smartare sätt är som sagt att korta processen. Låt folk överklaga men se till att man får ett avslut inom ett år. Ett annat sätt är att göra en stadsplan (egentligen en mycket stor detaljplan). När man väl har tröskat den juridiskt så har man byggklara tomter för 50 år framöver utan tjafs. Det är egentligen bisarrt att man gör så små detaljplaner när det tar så lång tid att processa dem.
 0
Matthias H. (28 Augusti 2012 12:46):
Ja, det är nog ett bra sätt att gå. Frågan är hur resurserna ska tillkomma för att skynda på ärenden då? Jag kan tänka mig att det finns en del effektiviseringar att göra men jag är väldigt långt ifrån den verksamheten så jag vet inte.
 0
Gunnar Einarsson (28 Augusti 2012 13:17):
Gillar Johannes förslag. Undrar dock hur juridiskt bundna turerna inom överklagandena är. Går rutinerna att förändra (droppa instanser) utan att avsevärt skriva om lagarna? Samma fråga har jag avseende den av oss eftersträvade stadsplanen. Stadsplanetänkandet är ju annorlunda dagens rutiner med detaljplaner. Förutsätter inte det att Plan- och Bygglagen (föreställer jag mig) måste skrivas om? Eller finns det exempelvis utrymme för en vidare tolkning av begreppet "detaljplan"?
Ja, jag erkänner att jag är för lat för att på studs lusläsa PBL. Förresten är jag tyvärr upptagen.
 0
Johannes Hulter (28 Augusti 2012 13:57):
Gunnar: Droppa instanser kräver ny PBL. Fler handläggare kräver mer pengar. Detaljplaner kan, vad jag förstår, rent formellt vara oerhört generella och ytmässigt omfattande. Men Länsstyrelserna mfl skulle förmodligen bekämpa en sådan användning av DP-instrumentet till det yttersta.
 0
Sven R (28 Augusti 2012 21:39):
Johannes, jag känner inte heller till om det finns några formella hinder mot att göra större detaljplaner som påminner om den äldre tidens stadsplaner. Det är nog genomförandetiden (ska anges till 5-15 år i planen) som är pudelns kärna. När genomförandetiden har gått ut så gäller fortfarande planen men byggherren har inte samma rättsskydd längre. Jag antar att den som ska bygga ändå vill ha en aktuell plan för att inte bli rättslös om någon hittar en sällsynt groda eller liknande.

Jag tror inte man behöver ändra så mycket i PBL. Däremot kan man odla en mer tillåtande kultur på SBK och länsstyrelsen. En plan måste ju behandla vissa problemomården men man behöver ju inte grotta ner sig i detaljerna. Då skulle samma antal personer kunna producera/processa fler planer.
 0
Johannes Hulter (28 Augusti 2012 21:51):
Sven: Men det är ju bara bra att planen uppdateras med jämna mellanrum (säg var tionde år). För byggaren spelar det ju knappast någon roll eftersom byggarna med ett sådant här system inte skulle vara inblandad i (bekosta) själva planprocessen, utan bara gå in och bygga.
 0
Johannes Hulter (28 Augusti 2012 22:06):
Sven: För att tydliggöra. Som jag uppfattar dagens planering så tar den sin utgångspunkt i ett exploateringsintresse (någon vill bygga något), givet ett exploateringsintresse så kommer kommunen in och styr upp en plan tillsammans med exploatören (som denne får pröjsa för), planen går efter sju sorger och åtta bedrövelser slutligen på samråd och överklagas sedan i tio år, för att eventuellt sedan byggas.

Idén med stadsplaner har en annan utgångspunkt. Där börjar man med att staden (och medborgarna) bestämmer hur man i grova drag vill att staden ska utvecklas. Gatudragningar, kvartersstruktur etc läggs fast och tomter styckas upp. Planeringen bekostas av staden. Sedan släpper man in exploatörerna, som kan börja bygga så fort de betalat för marken. Staden fungerar alltså i en mening som markspekulant.
 0
Sven R (28 Augusti 2012 22:58):
Johannes, jag förstår hur du menar. Att staden ska ta initiativet. Men det är det inget som hindrar med dagens lagstiftning heller. Man kan göra en fördjupad översiktsplan där saker som anses viktiga, t.ex gatunät, husens karaktär osv fastställs. Jag kan inte reglerna kring fastighetsbildning men jag antar att sådan är möjligt att göra utan att detaljplaner gjorts. Fastighetsindelningen är ju starkt styrande för hur marken sedan kan användas.

Tanken på att man ska bevilja bygglov på gamla detaljplaner känns främmande. Jag menar, förhållanden hinner ändras mycket på bara några år. Tänk dig själv, hur relevant skulle det kännas att förtäta t.ex i Bergsjön (som Björn Siesjö nyligen propagerade för) på gamla detaljplaner från 70-talet? Historien har visat att det är förmätet att tro att vi idag kan förutse hur man kommer att vilja bygga om flera decennier. Om man kollar på de gamla stadsplanerna som gjordes på 1800-talet för Göteborg så tvingades man ändra dem flera gånger inom man "fyllt ut" planlagd mark. Det finns egentligen inget som hindra att man gör likadana kartor idag i fördjupningar av översiktsplanen om man vill etablera en vision om hur staden bör växa.

Detaljplanen är ju ett juridiskt dokument. Innan man gör en affärstransaktion skulle iallafall jag vilja gå igenom alla detaljer i ett kontrakt så att inte motparten senare kan hitta kryphål. Eller tvärtom, att man reglerar onödigt mycket. Det skulle också kunna bli risken om man försöker sig på att göra stora generella detaljplaner. Att gå igenom detta, ja det är ju det som är planprocessen.
 0
Johannes Hulter (28 Augusti 2012 23:52):
Sven: Jag vet inte om vi missförstår varandra eller om jag kanske helt enkelt är för dåligt insatt i juridiken. Men jag antar precis som du att det egentligen inte finns något hinder för att göra detta inom ramen för nuvarande lagstiftning.

Naturligtvis kan man göra "stadsplanen" som en FÖP. Problemet är att man då har kvar det oändliga kattrakandet med DP.

Det jag intresserar mig för är om man inte helt enkelt kan göra en stor DP. Naturligtvis får man då också uppdatera den var femte-tionde år, men det är väl bara bra? Vad är problemet?
 0
Daniel Bergqvist (29 Augusti 2012 00:02):
Johan Bengtsson (I går 09:30):
Bonus kan finnas på alla nivåer. Det måste löna sig att arbeta för ökat byggande.
 0
Sven R (29 Augusti 2012 01:20):
Johannes: Tja, vad är problemet att bygga färdigt alla de detaljplaner som finns i SBK:s arkiv men inte har genomförts fullt ut? Var det inte så t.ex att kommunen har relativt färska detaljplaner som ingen vill bygga på ute i förorten? Det illustrerar väl problemet.

Problemet är helt enkelt att man inte kan förutse hur man kommer att vilja använda mark i framtiden. Och då vore det slöseri med planeringsresurser. Jag tror att detalplanens omfattande detaljering tjänar sitt syfte (byggare, sakägare och allmänhet måste få svar på komplicerade frågeställningar). Men det är fel instrument att använda för översiktig planering. Däremot kan man skära ner på kattrakandet genom t.ex mindre möjligheter att överklaga.
 0
Krister (29 Augusti 2012 07:24):
Nuvarande planprocess gör att investering i byggbar mark mest liknar ett lotteri. Skanska och andra stora exploatörer köper upp mark som de bedömer kommer att gå att bygga på. Skanska producerar ett förslag på planläggning för kommunen. Efter några decennier antas eventuellt Skanskas förslag och bygglov beviljas. I realiteten har alltså ett privat styrt stadsplaneringen i syfte att få mesta möjliga avkastning på investerade pengar. Självklart kan inte en lokal byggare delta i detta lotteri med 10-20 års väntan på bygglov.
 0
Johannes Hulter (29 Augusti 2012 07:56):
Sven: ja, problemet idag är just att det bara är på platser där exploateringsintresse saknas som kommunen går före och tar fram planer, som sedan blir liggande. Men skulle man göra detta i Älvstaden skulle det inte saknas intresse.

Naturligtvis skulle det vara ogörligt att planlägga hela staden med samma detaljeringsgrad som dagens DP. Därför ska man inte ha den detaljeringsgraden.

Poängen är ju just att bestämma hur staden långsiktigt ska utvecklas och inte överlåta det åt kvartalsrapporternas kastvindar. Långsiktigheten är själva poängen.
 0
Johan Bengtsson (29 Augusti 2012 09:08):
Daniel Bergqvist: Arbetet blir inte "olönsamt" bara för att det saknas bonusar. Det handlar om vad som motiverar människor, är det att tjäna mycket pengar och göra karriär eller yrkesstolthet och viljan att göra något bra för allas bästa?
 0
Daniel Bergqvist (29 Augusti 2012 09:14):
@Johan Bengtsson: uppenbarligen är organisationen och de anställda inriktade på att generera intäkter till kommunen, förvalta befintligt bestånd istället för att bygga nytt. Politiska direktiv kan öka byggandet via de kommunala fastighetbolagen, men eftersom de flesta drivs av pengar och incitamentssystem, tycker jag man skall pröva bonus för varje iordningställd lägenhet. Vi talar om förehållandevis små summor i början, eftersom det inte byggs någonting :)

Allt fint snack om att motivera människor än att tjäna pengar och göra karriär är inte affärsmässigt. Bolagen skall styras på marknadsmässiga villkor - har du missat den lagändring som kom?
 0
Johannes Hulter (29 Augusti 2012 09:20):
Jag vill bara påpeka att det som föreskrivs i den nya lagen är "affärsmässiga" villkor, vilket är något annat än "marknadsmässiga" villkor. Det är dock väldigt många som missar denna lilla men betydelsefulla begreppsmässiga skillnad.
 0
Johannes Hulter (29 Augusti 2012 09:26):
 0
Johan Bengtsson (29 Augusti 2012 09:57):
Daniel Bergqvist: Att de flesta drivs av pengar och incitamentssystem känner jag inte igen. Jag vet flera som har bytt till lägre betalda jobb för att få ett mer meningsfullt och stimulerande arbete. Och det finns väl många exempel där det gått dåligt för företag då direktörer optimerat verksamheten med hänsyn till sitt eget bonussystem.

Det kan inte vara "rocket science" att fixa mer byggande, därför tycker jag det är fel att kasta mer pengar efter folk som säkert redan har bra löner.
 0
Daniel Bergqvist (29 Augusti 2012 09:57):
@Johan Bengtsson: ett förtydligande; min poäng är att testa oprövade metoder för att öka byggandet. Spontant tycker jag incitamentsprogram är attraktivt i vissa sammanhang, speciellt då det inte avser vad bolaget skall prestera rent ekonomiskt, utan tex gällande arbetsmiljö, antal producerade enheter, effektivitet, produktivitet etc... Vad är fel i det?

@Johannes Å: korrekt påpekande!
 0
Daniel Bergqvist (29 Augusti 2012 10:09):
@Johan: jag vill öka byggandet! De metoder som medför det är i regel bra metoder. Du är fast i gamla hjulspår om solidaritet och drömmar om människors väl istället för att uppskatta metoder som KAN leda till ökad byggande. Du tror att det finns en motsättning mellan ett meningsfullt och stimulerande arbete och incitamentsprogram. Det är ett gammeldags tänkande!

Om en begränsad summa till de anställda leder till +100 fler lägenheter per år anser jag vara väl investerade pengar. Om fler lägenheter inte uppförs, får ingen bonus - svårt att greppa?
 0
Johan Bengtsson (29 Augusti 2012 16:19):
Daniel Bergqvist: Jag vill också öka byggandet, det vill väl alla i den här tråden antar jag. En fara jag ser med incitamentsprogram är att man kanske fokuserar för ensidigt på det mål man vill nå, typ polisens pinnjakt... Solidaritet har jag inte talat om i mitt inlägg, men jag fortsätter envist att hävda att det finns andra drivkrafter som är minst lika viktiga. Du är enligt min mening fast i en gammeldags nyliberal världsbild som inte alltid har så mycket med verkligeten att göra. Du verkar tro att det enda som motiverar individer är påfyllning av den egna plånboken. När jag ser mig omkring är det uppenbart att det inte är så, varför postar folk här på yimby t.ex.?

När det gäller ökat nybyggande tror jag ett stort problem kan vara politiker till både vänster och höger som är omedvetna eller jobbar åt fel håll. Som den här Skåne-moderaten som intervjuades idag i P1...
 0
Johan Bengtsson (29 Augusti 2012 16:24):
På tal om pengar och bonusar: en orsak till att det byggs på fel sätt är kanske att det är många som tjänar på det, byggföretag etc. De har kanske väldigt standardiserade arbetsmetoder och vill inte ändra sitt arbetssätt.
 0
Daniel Bergqvist (29 Augusti 2012 17:44):
@Johan: visst finns det faror med incitamentsprogram. Subprime-krisen är ett nära exempel. Du ger sken av att tro att att risken är lika stor för de program som är kopplade till annat än finansiellt resultat, vilket jag inte finner troligt. Om ledningen för "Framtiden" snackar gojja i årsredovisningen, rullar tummarna och har oklara ägardirektiv krävs en ändring. Jag säger inte att ett incitamentsprogram alltid faller väl ut, eller att det är den enda lösningen - men den är väl värd att testa.

Tjänar man inte på att bygga finns ingen anledning att bygga.
 0
Sven R (29 Augusti 2012 19:25):
Daniel B: Är det inte kopplat till finansiellt resultat att investera i nya bostäder? Hur tänker du nu?
 0
Daniel Bergqvist (29 Augusti 2012 19:33):
@Sven: jo såklart, men incitamentet är kopplat till produktion specifikt, inte ekonomiskt resultat. Kopplingen är indirekt. Tilläggas skall att incitamentsprogrammet bör vara progressivt med ett visst tak, uppsatt för att inte riskera för stora investeringar på för kort tid. Givetvis måste det finnas begränsningar, tex genom att bonus inte betalas ut för lägenheter med vakanser.
 0
Sven R (29 Augusti 2012 20:24):
Felet med ditt förslag är att du inför ett nytt mål som kan stå i konflikt med det som redan finns i affärsidén, att ge göteborgarna bra lägenheter till rätt pris. Huvudsakligen handlar bostadsföretagens verksamhet om förvaltande. Om man blir personligt belönad för att bygga massa bostäder finns risken att man inte tar affärsmässiga beslut längre. Du premierar risktagande och kortsiktighet. Och det är inte helt lyckat har vi lärt oss från bonussystemen inom banksektorn. Så länge bonusen är kopplad till det ekonomiska resultatet finns det en logik i belöningssystem, man får en del av en kaka man lyckats göra större. Men att man ska få pengar samtidigt som man bara ökar ägarnas (läs de boendes) ekonomiska risk.... det vore direkt stötande. Och i praktiken vore det svårt att genomföra eftersom bostadsproduktion har en ledtid från idé till inflyttning på kanske tio år. Då har väl VD redan hunnit pensionera sig.
 0
Daniel Bergqvist (29 Augusti 2012 21:40):
@Sven: jag håller till viss del med dig om problembeskrivningen, men anser det finnas metoder för att minska konflikten mellan långsiktig förvaltning och incitamentsprogram med ökat risktagande som konsekvens.

Grundtanken är att ta till vara på det kapital som de kommunala bostadsbolagen besitter och omsätta det för att öka produktionen: ett nytt verksamhetsmål.
Politikerna kan genom sina styrelseposter i tex "Framtiden" ge direktiv om att bolaget skall verkställa minst 2000 lägenheter, högst 8 000 lägenheter, för kommande 5-årsperiod. Intervallet skall baseras på affärsmässiga principer, där de riskmått som används i privata fastighetsbolag skall tillämpas. Bonussystemet skall progressivt följa resultatet. Uppfyller inte ledningen m.fl. uppsatta mål eller tar de för stora risker skall bonus ej utgå. Incitamentssystemets positiva verkan skall ej äventyras genom alltför frikostiga ersättningar.
 0
Mats O. (29 Augusti 2012 22:00):
Vill Göteborgs stad verkligen lösa den mest akuta bostadsbristen är det väl bara för nån av allmännyttans chefer att ringa till Flexator eller nån av dom andra modulfabrikanterna och beställa några moduler.

Behövs inga "bonusar".

http:​/​/​www.​flexator.​se/​boende/​Klockebo/​

http:​/​/​sverigesradio.​se/​sida/​artikel.​aspx?​programid=​10​.​.​
 0
EL (30 Augusti 2012 11:10):
MO
Nej några barackbyar skall vi inte bygga någonstans i Sveriges städer. Skapa slumområden, inte bra. Inga Soweto här tack.
 0
Krister (31 Augusti 2012 08:48):
Varför kan de bygga så mycket i Kungsbacka men inte i Gbg?
Såg en skylt i området Kolla: "här byggs 2000 nya lägenheter"
Norrut utmed vägen mot Lindome är också ett stort bostadsområde under uppförande. Troligtvis bygger man lika många lägenheter i Kba som i Göteborg de närmaste 10 åren.
 0
Sven R (31 Augusti 2012 12:52):
 0
EL (31 Augusti 2012 14:33):
Jättebra att det byggs i Kungsbacka. Samma pendlingstid Kba till Drottningtorget som från Frölunda Torg.
 0
Mats O. (31 Augusti 2012 18:05):
Göteborgs kommunalpolitiker är intresserade av två saker.

1. Evenemangsstaden Göteborg

2. Kollektivtrafik
 0
Hans-Olof Hansson (31 Augusti 2012 19:47):
@EL
Japp! Anledningen till det är att det går pendeltåg till Kungsbacka och spårvagn till Frölunda. Det är därför man tittar på pendeltåg till Torslanda istället för. Spårvagn, trots att avståndet kan tyckas kort för pendeltåg.
 0
Daniel Bergqvist (31 Augusti 2012 22:32):
I Kungsbacka är man heller inte intresserade av någon j*vla medborgardialog där ditten å datten skall "tycka till" (läs dra ut på tiden). Man tar närliggande mark i anspråk där konfliktpunkter saknas, upprättar detaljplan och låter exploatören investera. Punkt.
 0
Mikael Kreutz (1 September 2012 01:42):
Hansson; Är det inte dags för pendellinje #2 till Kungsbacka via Särö snart också? ;)
 0
Hans-Olof Hansson (1 September 2012 14:30):
@Mikael Kreutz
Absolut!
Just den korta sträckan Kungsbacka - Särö är min helt egna ide som jag inte sett någon annanstans.

Men till Särö finns det tankegångar om. Det är delvis därför som Västlänken har fått den utformning den har. Det är också det som avses med att "Västlänken är utvecklingsbar" i debattartikeln http:​/​/​www.​gp.​se/​nyheter/​debatt/​1.​10​450​40​-​hisingslanke.​.​
 0
Mats O. (1 September 2012 15:20):
Ja det var idiotiskt att dom rev upp den gamla rälsen på Säröbanan på 1960-talet.

Vet inte hur lätt det skulle gå att lägga ny räls mellan alla villaområden som dykt upp sedan dess men pendeltåg mellan Linnéplatsen-Askim-Särö-Vallda-Onsala hade ju varit kanon.
 0
Hans-Olof Hansson (1 September 2012 15:24):
Det finns ett spårreservat på sträckan, så omöjligt skall det väl inte vara. Att förlänga banan via Vallda till Kungsbacka känns nästan naturligt, när man ser hur kort den sträckan egentligen är.
 0
Sven R (1 September 2012 20:48):
 0
Gunnar Einarsson (1 September 2012 22:01):
Fast det finns väl en nackdel med pendeltåg på det spårreservatet, nämligen att det finns ett antal punkter söder om Marklandsgatan som hade förtjänat hållplatslägen. Pendeltåg kan dock inte förväntas stanna var tusende meter. Med en stadsbana mot Askim skulle det vara annorlunda. Kanske inte med ändhållplats i Särö, men tänkbart däremot i Hovås, Skintebo eller rentav i Billdal.
 0
Gunnar Einarsson (1 September 2012 22:20):
Johannes (28 Augusti 22:06),

Men det låter ju som upp och ned-vända världen! I naturliga fall borde väl ett exploateringsintresse inte förväntas uppkomma förrän någon förfogar över en tomt? Vad kommunen sedan skall lägga sig i och styra planeringen på tomten för ("detaljplan") och dessutom ta ut en avgift för sin onödiga verksamhet övergår mitt förstånd.

Det rimliga vore väl att byggherren anmälde vad han ville ha tomten till, anlitade en arkitekt och när ritningarna väl var färdiga tog kontakt med behöriga instanser, varpå det slutgiltigt blev stadsarkitektens uppgift att godkänna eller förkasta planen. Ett antal tjänstemän skulle med utgångspunkt i regelverk och stadsplanens kriterier förstås bistå stadsarkitekten med behandlingen av ärendet.

En sådan ärendehantering borde inte ta mer än någon månad på sin höjd.
 0
Gunnar Einarsson (1 September 2012 22:40):
Sven R och Johannes,
det är förstås glädjande att höra att detaljplanen trots allt är ett ganska flexibelt begrepp ifråga om generalitet och ytmässighet. Kunde man inte då tänka sig att utnyttja regelverket för att skapa vad som i praktiken är områdesspecifika stadsplaner med tomtindelning, exempelvis för Gullbergsvass, Frihamnen m.m?
Trots allt är det väl delvis detta man redan har gjort med Norra Masthugget och Skeppsbron?
Ja, det blir väl som sagt en strid inte bara med nuvarande systems försvarare inom kommunen utan dessutom med statens representanter i vår del av riket, men det är det ju värt.
 0
EL (2 September 2012 12:43):
Snabbtåg till Särö, bara att glömma. Likaså Snabbtåg till Torslanda, som är en obstinat stadsdel som egentligen inte vill tillhöra GBG. Bygg mer i Kba så att Västlänken får göra nytta, om den byggs vilket är tveksamt.
 0
Gunnar Einarsson (2 September 2012 12:53):
EL, Kungsbacka får väl sköta sin stadsplanering så sköter vi vår. I alla händelser kan pendling in till Göteborg i framtiden bli besvärligt när bränslepriserna skjuter i höjden. Vi torde få se en demografisk koncentration in mot centralorterna på en 20-30 års sikt.

För övrigt är det väl viktigt att gynna boendeområden som tillhör Göteborgs kommun så att medborgarna betalar skatt här och inte bara utnyttjar våra arbetstillfällen?
 0
Johannes Hulter (2 September 2012 16:52):
Gunnar: Ja, det är ju det jag föreslår. Jag har sett detaljplaner som omfattar stora ytor och jag har sett detaljplaner som är mycket generella. Vad jag förstått så finns det inget som hindrar att man gör en detaljplan som liknar tex Skeppsbron eller Gamlestaden men mer generell och gör den betydligt större. Men som sagt, systemförsvararna inom förvaltning och annorstädes skulle förstås bekämpa detta till det yttersta.
 0
Sven R (2 September 2012 20:27):
Johannes, vad menar du med "generell"? Att en typologi ska upprepas på ett stort område?
 0
Johannes Hulter (2 September 2012 20:58):
Sven: Förlåt, "övergripande" är kanske ett bättre ord. En planarkitekt jag talade med berättade att SBK börjat testa att göra detaljplaner som inte är så detaljerade, man ritar exv. inte ut exakt var huskroppen ska ligga utan specificerar bara byggbar/ej byggbar mark och lägger in några övergripande förhållningsregler (högsta tillåtna våningsantal etc). Jag tror detta är en dålig idé, som bara ger byggbolagen carte blanche att bygga punkthus men det visar att det är möjligt att göra mycket övergripande detaljplaner.

Vad jag skulle vilja se istället är att man specificerar formen (kvartersstad of course) och delar upp varje kvarter i ett antal olika fastigheter. Sedan sätter man några övergripande regler (lokalnorm, att man måste bygga ut i tomtgräns mot gata och grannhus osv) medan man lämnar andra saker helt fritt (våningsantal, parkeringsyta inom fastigheten etc). Och att man gör det över ett stort område, så man får många byggklara tomter.

Vad gäller typologi: Naturligtvis ska det vara en kvartersstadsmatta a la Lindhagen, Lilienberg et alia. För inspiration, kolla gärna Jubileumskartan från 1923, det fanns en hel del gluggar kvar men de visste var husen skulle komma: http:​/​/​s.​yimby.​se/​gbg/​289/​c94239ea-​f52f-​11e1-​8f93-​bc30​.​.​

Titta till exempel på Rosengatan, längs Sveagatan etc.
 0
Krister (17 September 2012 08:57):
Staden bör växa på Hisingsidan. Att så inte sker beror på dåliga förbindelser söder och österut. Tunnlar under älven både för bilar och kollektivtrafik är rätt medicin. Västlänken och trängselskatten gör ingen nytta för Hisingen.
 0
Hans-Olof Hansson (17 September 2012 09:49):
Krister,
hela Gullbergsvass och Gullbergsstrand skall bebyggas. Västlänken och dess station vid centralen hamnar perfekt mot denna bebyggelse.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 6740 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!

Mer information om oss
Gå med!

Yimby Göteborg på Twitter

Forum
Infrastruktur/Göteborg
Högbana i Göteborg?
2 Juni 20:05 av Hans Jörgensen
Allmänt
Uthyrningsdel
19 Mars 12:57 av Tom Keller
Arkitektur
Nytt hotell på Vasagatan 22
19 Januari 14:08 av Sebastian Dahl
Arkitektur
Welthauptstadt Germania vs. Berlin
6 Juli 2023 11:50 av Carl S
Allmänt/Göteborg
Göteborgsregionens folkmängd
10 November 2022 13:47 av Matthias H.
Forum

Andra bloggar
Andra Yimby-nätverk:
YIMBY Stockholm
YIMBY Uppsala
YIMBY Malmö

Andra bloggar:
Alliansen Göteborg (M, FP, KD, C)
Approximation (V)
Arbetsbok
Betongelit
Bios Politikos (S)
Cecilia Dalman Eek (S)
Christer Ljungbergs blogg (Trivector)
Chief Rocka
Ecoprofile
Hisingenftw
Inobi
Jagvillhabostad.nu
Jan Jörnmark
Jerker Söderlind
Levande Guldheden
Levande Staden
Min Vision
Operation Karlstad
Popvänster
Rickard Nordin (C)
Rödgrönt Göteborg (S, V, MP)
Självgod och Bitter
Stadsplanering.se
Stockholm Skyline
Super Sustainable City
Svensson
Sync Blog
Tidskriften Arkitektur
Urban Dynamic Planning Forum
Urbanisma
Viking Green
Öresundsbloggen

Observera att andra bloggar inte har någon koppling till YimbyGBG utan endast är länkade då de ofta har intressanta inlägg om stadsbyggnadsfrågor och/eller arkitektur.

RSS  RSS-flöde

 

Twitter Twitter


Politik Creeper