Utskrift från gbg.yimby.se
....

Krönika: Vindsvåningar till Göteborg - snabbare förtätning av staden

 
Det finns idag på pappret en politisk konsensus om visionen att förtäta Göteborg för att bereda fler möjlighet till centralt boende, vara en attraktiv stad för arbete och utbildning samt ge en kostnadseffektiv tillgång till kollektivtrafik som kan hjälpa oss uppnå miljömålen. Den visionen finns sammanfattad i den kommunala Översiktsplanen.

Trots samstämmigheten på pappret kring den övergripande nödvändigheten att förtäta Göteborg är den likväl inte på väg att genomföras, tvärtom, det har gått åt fel håll. Sedan 1970 har kranskommunerna vuxit mer än kärnan med social segregation, stagnation och bilberoende som konsekvens vilket belysts genom Jan Jörnmarks artikelserie i Gt. Det har varit nästintill omöjligt för Göteborgs politiker att gå från vision till strategi till operativa insatser kring förtätningen. De senaste exemplen på missade chanser till förtätning omfattar:
Göteborg har hamnat på efterkälken gentemot Malmö, Stockholm och en rad andra mellanstäder i Sverige när det gäller förtätning av kärnan.
Förutom oförmågan att omvandla ÖP till verklighet står en annan sak i vägen för förtätning; det tar tid att planera och bygga större områden som idag ligger oanvända. Ett lysande exempel på det är den i sig nödvändiga exploateringen av Frihamnen som inte lär få mer än en park anlagd i tid till 400-årsjubileumet.
Från dess att ett område är bebyggt tills dess att det får ”själ” och blir levande stad på riktigt tar än längre tid. Det vittnar Lindholmen om. Skeppsbron, Frihamnen, Masthuggskajen och Gullbergsvass kommer bli områden med extremt långa ledtider från idé till att slutligen boende, förskolor och företag kan flytta in i nya byggnader. Ett nyfött barn som satts i bostadskö till något av dessa områden vid idéstadie ges, i bästa fall, möjlighet till inflyttning i samband med att studentmössan kastas i luften.
Där det finns mindre marktillgångar centralt - vilket det finns på flera ställen i Göteborg som ett av Europas minst tätbebyggda städer i dess storlek - kommer de antingen inte in i produktionsplanen eller så sätter överklaganden käppar i hjulen vilket orsakar långtgående förseningar.
Om vi på allvar ska få till en förtätning av staden inom en snar framtid kan vi inte enbart arbeta med fokus på idag oexploaterade områden, vi måste parallellt även se till snabbare lösningar.
Goda nyheter
Den goda nyheten är att det redan idag finns möjligheter att genomföra en snabb förtätning, utan att nya markområden tas i anspråk. Göteborg är fullt av outnyttjad, centralt belägen yta, i direkt anslutning till befintliga affärer, kollektivtrafik och arbetsplatser, utan behov av dyra markarbeten eller där grannar har fog att överklaga på grund av skymd utsikt. Vilken är den här ytan som skulle kunna vara en del i förtätningspusslet? En snabb blick mot himlen ger svaret:





 
Göteborg är fullkomligen nedlusat med centralt belägna vindar som skulle lämpa sig utmärkt för ombyggnad till bostäder. Utbyggda vindar skulle även ha andra positiva sidoeffekter såsom stärkt ekonomi för bostadsrättsföreningar samt utökade jobbtillfällen för arkitekter och inom byggsektorn.
Varför pågår inte den här utbyggnaden av vindsvåningar för fullt om det ligger inom linjen för stadens vision om förtätning och skulle vara relativt enkelt gentemot andra alternativ att åstadkomma? Det finns ett antal utmaningar:

Kunskap om regelverk:
  • Flertalet vindar är så belägna att det inte är möjligt att anpassa dem för tillgänglighet, det är oklart för många vilka avsteg som får göras vilket leder till att bostadsrättsföreningar inte ens utreder frågan om exploatering
Bostadsrättsföreningar generella kunskap om frågan:
  • Saknar generellt den beställarkompetens som krävs för komplicerade byggprojekt och kan dra sig för att initiera en potentiellt sätt riskfylld ombyggnad
     
  • Saknar analysen kring hur föreningens ekonomi kunde påverkas positivt (Försäljningspris för vinden samt månadsavgifter)
     
  • Saknar kontinuiteten i styrning – från idé till färdig vindsvåning kan styrelsen ha bytts ut både en och två gånger, vilket försvårar genomförandet
     
  • Saknar anställd personal som kan följa upp processen och bygget noggrant 
 
 
Vi vill föreslå två enkla åtgärder för att sätta fart på utbyggnaden av vindsvåningar i Göteborg:
 
 
        1.       Crowdsourcing kring vindsvåningar i Göteborg: Vi behöver lyckligtvis inte vänta på kommunen eller nya regelverk för att påskynda och stimulera byggandet av vindsvåningar. Crowdsourcing är ett effektivt sätt att snabbt samla information, vi har skapat en enkel Facebook-grupp ”Vindsvåningar till Göteborg – Snabbare förtätning av staden dit vi inbjuder alla att komma in med information, alltid med föreningens bästa i centrum. Hur går processen till från idé, till ansökan om bygglov till inflyttning? Vem är bästa vindsbyggaren i staden? Vad tar en arkitekt för en ritning? Vad är priset för en råvind i Vasastan eller Linné? Ta kort – vilka potentiella vindsvåningar ser du i stan? Vilka lyckade projekt har genomförts? Transparens i ämnet kan räcka långt!

2.       Proaktivt och dedikerat arbete från Stadsbyggnadskontoret i frågan: Stadsbyggnadskontoret bör tillsätta en dedikerad kontaktperson som blir den föreningar vänder sig till för all nödvändig information. En kunnig person som kan vägleda föreningar i djungeln av bygglovsprocesser. Arbetsbeskrivningen bör helst inte sluta med det, det borde även ingå att aktivt söka upp och informera lämpliga bostadsrättsföreningar kring möjligheten till ombyggnad samt underlätta tillståndsgivandet för vindsvåningar.
 

När vindsutbyggnaden börjar ske anser vi att bågen kan och bör spännas. Vi ser gärna spännande, utmanande arkitektur som sätter Göteborg på kartan. Paris vindsvåningar har inspirerat och gjort ett avtryck på många besökare, Göteborg har möjlighet att inom en snar framtid bli känt för att ha en fantastisk ”skyline” och det behöver till skillnad från visionsprojekten - om vi går från ord till handling - inte dröja tills dagens barn tar studenten innan det blir verklighet.Vi uppmanar de av YIMBY:s medlemmar som är intresserade av frågan att gå med i Facebook-gruppen. Fram till dess att Göteborg har nya vindsvåningar låter vi oss inspireras av de här takombyggnaderna:

http://www.flickr.com/photos/mathteacherguy/2537391445/

 

Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Daniel Bergqvist (3 Juni 2013 10:02):
Kul initiativ!

Några kommentarer:
* Att bygga på råvind förutsätter i många fall att vatten- och avloppsstammar byts/renoveras. (Vilket de iofs måste göra någon gång ändå)
* Det komplicerade regelverket kring brandskydd och tillgänglighet försvårar.
* Nya vindslägenheter utrustas på ett sådant sätt att de kan säljas till höga priser, annars ingen vinst.

Som exempel analyserade min tidigare brf möjligheten att bygga vindslägenheter. Byggkostnader uppskattades då till 35000 kr/kvm. Först med dagens kvm-pris är det lönsamt att bygga, även om byggkostnaderna säkert ökat med 10-15%.
 0
Daniel Ohlvin (3 Juni 2013 10:06):
Sådana här processer kan och bör inte styras politiskt. Lätta i stället upp reglerna för marknaden att komma med lösningar där det finns en efterfrågan, så uppstår de av sig självt. Det går inte att planekonomiskt detaljplanera var det ska finnas vindsvåningar och inte, däremot går det att sänka ribban vad gäller regler och skatter för att få företag och bostadsrättsföreningar att ta steget och se en chans att göra profit på utbyggnad.
 0
Daniel Bergqvist (3 Juni 2013 11:20):
@Daniel Ohlvin:
Det är väsentligt enklare att tillsätta kontaktperson på kommun som kan bistå föreningar med tips och råd jämfört med att förändra ett helt regelverk. Vad det däremot har för effekt är en annan femma.
 0
Daniel Ohlvin (3 Juni 2013 11:30):
Det behövs en vinstmarginal för att man skall investera, och finns det en tillräcklig vinstmarginal så kommer investeringarna att ske, då det som tur är finns många giriga typer som letar efter sätt att tjäna pengar (vilket tvingar dem att tillhandahålla tjänster och produkter som folk efterfrågar).

En särskild vindsvåningskontaktperson på kommunen kostar pengar som måste tas någonstans ifrån. Dessutom vore det en skattefinansierad konsult anställd enkom för att gynna aktörer på vindsvåningsmarknaden, något som de (vindslyxlirarna) gärna får betala för själva enligt min mening.
 0
Daniel Bergqvist (3 Juni 2013 12:08):
Låter ju bra, men skall du basera teoretiska argumentet i praktiken kan du inkludera några ord om transaktionskostnader och att individen inte alltid är lika rationell som den simpla nationalekonomin förutsätter.

Långa handläggningstider hos bygglovsavdelning och tillståndsmyndigheter är uppenbara transaktionskostnader. En idé är att ta fram ett särskild dokument som kommun kan skicka ut till stadens alla BRF - en lathund med tips och råd, kontaktperson och exempel på lyckades projekt. Det kan räcka långt...
 0
Daniel Bergqvist (3 Juni 2013 12:27):
Grundproblemet till varför så få råvindar byggs ut kan sammanfattas såhär:

* föråldrad el- och installationsteknik
* kunskapsluckor i föreningen
* bristande engagemang
* tvättstuga och förråd försvinner - oönskad effekt?
* byggprojekt tar tid - oönskade störningar?
* konstruktionsproblem: pillar man i den bärande konstruktionen måste man plötsligt bygga om med högre krav på brand, isolering och ljus
* Många BRF-stadgar förhindrar nya borätter. Tar tid att skriva om och rebalansera andelstalet eftersom hela kåken då måste inventeras/ mätas om.

...en del av ovan problem kan en BRF gå rund genom att sälja själva råvinden till någon risktagande profitör, men då blir ju avkastningen lägre...

...en rent juridisk poäng med att bygga vindlägenheter i hus med många lokaler i gatuplan är att gå från oäkta till äkta bostadsrättsförening (=andra skatteregler).
 0
Martin (4 Juni 2013 13:16):
Hej,

Bra initiativ.
Okidoki Arkitekter, arbetar med att sammanställa information för praktiserande arkitekter på www.archileaks.se

Syftet är att skapa en öppen kunskapsportal för arkitekter, med målet att förbättra arkitekturen.

På Archileaks finns Arkipedia - en wiki för innehåll liknande det ni är inne på. Om ni vill, så använd gärna den när ni sammanställer info om vindsrenoveringar.

Allt innehåll är open source / Creative Commons.

http:​/​/​archileaks.​se/​wiki/​?​sort=​date
 0
Gunnar Einarsson (4 Juni 2013 18:27):
En bra sak med vindar är att de ofta ger lägenheterna förrådsutrymme både på vinden och i källaren. Sedan vet jag inte om det ur bevarandesynpunkt känns så lockande att bygga om varenda vind i Göteborg till lägenheter. Ibland har resultatet inte blivit direkt lyckat och vi har väl inte så många vindar kvar ens i nuläget.

Dessutom känns det som en reträtt ur Yimby-perspektiv att nöja sig med vindsexploatering. Det är hyresrätter till rimliga priser staden behöver, helst med både källar- och vindsförråd, inte fler överprisatta bostadsrätter i syfte att ytterligare göda bostadsbubblan. BRF:er är inte framtiden som jag ser det.
 0
Fredrik Rosenhall (4 Juni 2013 19:57):
Det har ju byggts mängder av vindslägenheter de senaste 20 åren. Vete sjutton om man kan anse det vara någon avgörande fråga för stadens bostadsförsörjning. Vindslägenheter blir ju rätt speciella bostäder - ofta mycket påkostade bostadsrätter med höga prislappar och i vissa fall stora interiöra kvaliteter. Men fenomenet är inte okomplicerat. Bortsett från att de äldre husen kan förvanskas rätt hårt (Göteborg är dock i mitt tycke föredömligt restriktiva med att tillåta iögonfallande takkupor) dyker det upp problem med tillgänglighet, förråd och långsiktig förvaltning. Husen blir känsligare med alla uppvärmda tak. Askergren har skrivit en tänkvärd artikel på temat:

http:​/​/​www.​askergren.​com/​stenstadsekologi.​html
 0
Daniel Bergqvist (4 Juni 2013 23:35):
@Gunnar: så Yimby vill inte se blandade upplåtelseformer? Bara Hyresrätter? Och till rimliga priser dessutom? Märkligt...hittar inte den politiska inställningen i faktarutan till höger...
 0
Gunnar Einarsson (5 Juni 2013 08:18):
Daniel Bergqvist, påstår väl inte att ovanstående är officiell Yimby-policy, men var menar du å andra sidan att det står att Yimby bara vill ha bostadsrätter i centrum? För det är där vi är nu.
 0
Johannes Westlund (5 Juni 2013 13:26):
I centrum finns ganska gott om hyresrätter, och det är en ganska heterogen stadsdel. Vad Göteborg behöver är fler exklusiva bostadsrätter så att höginkomsttagare inte flyttar till kungsbacka och kommer med sina bilar och sunkar ner Götet utan istället väljer att bo i Göteborg, skatta här och cykla eller ta kollektivtrafik till jobbet. Göteborgs verkliga problem är att främst höginkomsttagare flyr stan vilket skapar stagnation och vikande skattebas. Ur det perspektivet är vindsvåningar en fantastisk utveckling. Jag håller med om att Göteborg också behöver hyresrätter, billiga sådana, men inte bara och det finns definitivt ingen motsättning mellan hyresrätter och exklusiva vindsvåningar.
 0
Gunnar Einarsson (5 Juni 2013 18:35):
Johannes W, idag råder det underskott på hyresrätter, det är ganska tydligt. Dyra bostadsrätter däremot kastar ju mäklarna efter dig. Det är med andra ord knappast bristen på flashiga våningar som 'driver' höginkomsttagarna till Kungsbacka, utan det har tydligen andra orsaker.
 0
Mats O. (5 Juni 2013 19:17):
Finns fler hyreslägenheter än bostadsrätter i Göteborgs centrum. Tyvärr för Gunnar och andra som vill ha en hyreslägenhet centralt så är det ju som så att dom sällan kommer ut på marknaden. Innehavarna av ett förstahandskontrakt i city vill inte så gärna släppa ifrån sig sina lägenheter.
Dessutom verkar inte dom borgerliga partierna vara intresserade av att avskaffa hyresregleringen som infördes på 1940-talet.

Däremot kan alla som önkedrömmer om att det ska produceras billiga hyreslägenheter centralt glömma detta. Det kommer aldrig att ske. Alla nyproducerade bostäder kommer att vara dyra.
 0
Gunnar Einarsson (5 Juni 2013 19:51):
Mats O:
"Finns fler hyreslägenheter än bostadsrätter i Göteborgs centrum. Tyvärr för Gunnar och andra som vill ha en hyreslägenhet centralt så är det ju som så att dom sällan kommer ut på marknaden."

Precis, de räcker inte till. Marknaden är med andra ord skev och utbudet lyckas inte möta efterfrågan på den nivå som köpkraften finns.

"Däremot kan alla som önkedrömmer om att det ska produceras billiga hyreslägenheter centralt glömma detta. Det kommer aldrig att ske. Alla nyproducerade bostäder kommer att vara dyra."

Varför anser du det? Beror det på att du utgår ifrån att dagens villkor inom byggsektor och bostadsmarknad kommer att gälla i all framtid eller syftar du på något mera fundamentalt? (Detta är ingen polemisk fråga.)

Allt annat lika (vilket det alltså kanske inte är), så anser jag att en nybyggd hyresrätt åtminstone inte behöver bli dyrare i fast penningvärde än före hyresregleringen och när man tänker på det så utgår rätt mycket av förhoppningarna på Yimby ifrån att bostadssektorns spelregler faktiskt går att radikalt förändra i grunden...
 0
Daniel Bergqvist (5 Juni 2013 20:10):
@Gunnar: att andelen bostadsrätter är hög i innerstaden är inte en konsekvens av stadsplanering eller frånvaron av stadsplanering, eftersom de flesta fastigheter i stenstaden har omvandlats från hyresrätter till bostadsrätter. I nyexploaterade områden är förutsättningarna annorlunda - även om det i sak inte är möjligt för kommun att i detaljplan styra upplåtelseform. Den modell för markanvisning som Gbg tillämpar med s.k "tomträttsavtal" för att stimulera uppförande av hyresrätter är unik och används inte på andra håll i Sverige. Dessutom finns inget lagstöd för att sådana avtal är tvingande.
Skall det byggas fler hyresrätter måste osäkerheten hos fastighetsägarna/ byggföretagen minska. Högre intjäning genom mer marknadsmässiga hyror, kortare handledningstider och/eller stadsbidrag.

Jag undrar också varför Yimby inte resonerat mer kring äganderättslägenheter? En sådan upplåtelseform har bättre förutsättningar än BRF i den täta och hållbara blandstaden.
 0
Johannes Westlund (5 Juni 2013 20:30):
Att ens beskriva det hela som en marknad är missvisande då de fundamentala marknadsreglerna är satta ur spel på diverse olika sätt. Hyresregleringen är en del, men absolut inte den viktigaste. Viktigare är att om jag inte äger en bit mark har jag ändå rätt att fördyra och förhindra att den biten mark används. En annan aspekt är att om jag bastar med kommunledningen ofta så får jag förmånliga deals på hela stadsdelar, men om jag inte gör det så får jag inte ens en tomt. Vad har detta med en marknad att göra? Bostäder planeras enligt någon obskyr planekonomisk modell av superdyrt snitt. Hade fri marknad rått hade vi haft en helt annan situation. Om det hade varit positivt eller negativt är dock en helt annan fråga.
+2
Mats O. (6 Juni 2013 10:43):
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH ger följande ganska dystra beskrivning av läget på bostadsmarknaden och dom olika aktörerna:

1. Kommunmedborgarna: dom överklagar alla nya detaljplaner i deras närområde, dom vill inte att det byggs i grönområdet, skogsdungen, ingen förtätning önskas. Dom bildar lokala aktionsgrupper etc.

2. Kommunledningarna: vill inte stöta sig med sina väljare, dom agerar genom att fatta icke-beslut. Oavsett politisk färg finns det heller inget intresse hos kommunledningarna för att bygga nya stora områden med hyresbostäder för folk med lägre inkomster eller inga inkomster alls eftersom detta generar låga skatteintäkter till kommunen.

3. Byggbolagen: dom är ganska nöjda med situationen som den är. Dom pyttsar ut lite projekt här och där och det finns en konstant efterfrågan på deras nyproduktionsobjekt.

4. Ägare av villor och bostadsrätter: den här gruppen har om den gick in i marknaden på 1990-talet eller tidigare blivit "miljonärer på pappret". Dom kan använda sin förmögenhet att överföra på sina barn och hjälpa till med kontantinsatsen på en lägenhet eller villa. Det viktigaste för denna grupp är att ränteavdraget (25 miljarder 2011) består.

5. Innehavare av ett förstahandskontrakt på en hyreslägenhet: det viktigaste för denna grupp är att hyresregleringen består. Hyresgäster har också möjligheten att deras barn kan stå i förtur för en ny hyreslägenhet hos fastighetsägaren. Internkö är det inget som det talas högt om men en hyresvärd väljer alltid en skötsam hyresgästs barn framför en okänd person.

Förlorare är sedan alla som står utanför dessa grupper.

Enligt Lind måste vi ha en total översyn och förändring av hela systemet om det ska till nån rejäl förändring -alltså ränteavdrag, plan- och bygglagen, hyresregleringar, möjligheten till överklaganden och så vidare.
 0
Daniel Bergqvist (6 Juni 2013 14:48):
@Mats: bra sammanfattat!
 0
Gunnar Einarsson (6 Juni 2013 20:40):
Mats, bra svar med mycket att bita i!

Inte minst Punkt 2 är ju intressant. Man kunde ju vänta sig att i normalfallet så hade kommuner gärna sett att en privat byggsektor byggde tillräckligt åt alla inkomstgrupper så länge de bidrog med ett positivt netto till kommunkassan, alltså oavsett storleken på den eventuella skatteintäkten.
Varför är det inte så i Sverige?
Kan det ha något att göra med inflödet av långsiktigt negativa skatteintäkter som man av politiska skäl inte kan säga nej till? Är den ensidiga satsningen på höginkomsttagare från kommunens sida att rentav betrakta som en slags kompensation för en sådan utveckling?
 0
Krister (9 Juni 2013 08:27):
Centrala staden kommer i framtiden behöva utökning av hemtjänsten eftersom flertalet som bosätter sig där är pensionärer.
 0
Syncronisera (23 Juni 2013 18:58):
Bra inlägg och intressant tråd :)


Stockholm har (tyvärr) nyss kört om GBG vad gäller information och hjälp i ämnet.
http:​/​/​www.​stockholm.​se/​PageFiles/​230​543/​Vindar_​LUppl_​.​.​
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5380 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter