Utskrift från gbg.yimby.se
....

Tillbaka till Framtiden 2

 


Extra! Metro-artikel på ämnet med rubriken "Bara hälften av planerade hyresrätter blev byggda" där Yimby uttalar sig.

För ett år sedan gjorde Yimby en granskning av allmännyttans bidrag till bostadsproduktionen i Göteborg över de senaste 10 åren. Den visade på lågt satta mål, obefintlig måluppfyllelse och en mycket låg nyproduktion. Ytterligare ett år har lagts till handlingarna så det är återigen dags att granska hur vår allmännytta levererar. Den här gång tar vi även titt på vad den levererar.

Vi börjar med en kort summering av den analys som Yimby gjorde hösten 2012. Allmännyttan i form av Poseidon, Bostadsbolaget, Familjebostäder och Gårdstensbostäder är i Göteborg stuvade som dotterbolag under den kommunala bolagskoncernen Förvaltnings AB Framtiden. Framtidens årsredovisningar visade att nyproduktionen av hyresrätter hos allmännyttan har sett ut som följer: 

 

Det betyder alltså att i genomsnitt under 10 år hade de kommunala bostadsbolagen levererat ungefär 194 nybyggda hyresrätter per år. De senaste åren var ambitionen satt av våra politiker att allmännyttan skulle bygga 600 bostäder per år. Som synes i tabellen ovan var allmännyttan aldrig i närheten av att uppfylla detta men det kommenterades inte i årsredovisningarna förrän 2011. Framtiden skyllde då helt plötsligt på Fastighetskontoret.

Den låga tilldelningen av byggbar mark gör att vi har svårt att nå de mål som vår ägare satt upp, ...

Fastighetskontoret i sin tur pekade i verksamhetsberättelsen tillbaka och sa att den låga bostadsproduktionen berodde på att det saknats byggvilja bland exploatörerna på grund av den ekonomiska krisen 2008-2009.

Även Länsstyrelsen framhåller i sin analys av den regionala bostadsmarknaden 2012 att allmännyttan i Göteborg utmärker sig genom sin låga nyproduktion, som står för endast 25 procent av de nya hyresrätterna trots att den sitter på halva beståndet. De privata bostadsbolagen som sitter på andra halvan av beståndet leverarar alltså 75 procent av de nya hyresrätterna. Det är bara att konstatera att allmännyttan levererar betydligt sämre än de privata bostadsbolagen.

Nu ska alltså vi lägga ytterligare ett år till handlingarna och studera Framtidens årsredovisning för år 2012. Detta år levererade allmännyttan 339 prima färska och inflyttningsklara hyresrätter. Det motsvarar en ökning med mindre än fem promille av beståndet av hyresrätter som vid årets slut landade på drygt 70 400 lägenheter.

För att få något greppbart kan vi försöka kvantifiera antalet nybyggda hyresrätter med hjälp av stadsmässig produktion av idag. Jag tänker mig tre trappuppgångar, en våning lokal, sju våningar bostäder med tre lägenheter på varje våningsplan. Det vill säga 63 lägenheter i projektet. Ambitionen med 600 hyresrätter per år motsvarar alltså mindre än tio sådana fastigheter per år eller lite drygt två sådana fastigheter per dotterbolag (Poseidon, Bostadsbolaget, Familjebostäder och Gårdstensbostäder). Ambitionen måste väl rimligtvis vara högre?

NCC har just färdigställt 81 lägenheter fördelade på tre trappuppgångar i Kvillebäcken. Tänk något liknande men med lokaler i bottenplanet.

 

Och vad allmännytta till slut lyckats att levererat motsvarar alltså inte mer än lite drygt fem av dessa typfastigheter. Alltså knappt ett litet kvarter. Produktionen måste väl rimligtvis vara högre? Ja, självklart borde den vara högre och det förstår Framtiden mycket väl.

Under lång tid har för få bostäder byggts och därför är det nödvändigt att öka takten och skapa fler nya bostäder. Ett av koncernens viktigaste uppdrag är att bidra till detta genom målet minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter/egnahem per år.

Även den rapporterade vakansgraden på lägenheter som under de senaste åren legat på noll procent skvallrar om att för få bostäder har byggts.

Slutsatsen kan inte bli något annat än att 339 inflyttningsklara hyresrätter under 2012 är ett mycket dåligt resultat. Allmännyttan når inte mer än drygt halvvägs till det uppsatta målet – som i sig är lågt satt. Dessutom börjar man slingra sig genom att skjuta målet på framtiden.

Men det är ett långsiktigt mål och vi är på rätt väg. Vi räknar med att nå målet 2015. Som koncern har vi viljan, kunskapen och en finansiell ställning som ger oss de bästa förutsättningar för att öka byggandet i staden.

Tack, men jag känner mig ändå inte helt trygg.

Framtiden pekar igen på att tilldelningen av mark från Fastighetskontoret är för liten och därför var mycket av årets nyproduktion på egen mark. De talar om att det pågår ett intensivt arbete med att frigöra parkeringsmark inom koncernen vilket kommer att resultera i mer byggbar mark för bostäder.

Om vi ska hitta något positivt så verkar det som om Fastighetskontorets snålhet med ny mark har en god sak med sig. Det är helt enkelt bra att Framtiden tvingas att ställa om tanken till att förtäta ordentligt i sitt egna bestånd, på sin egen mark och på sina egna bilparkeringar.

Det är förstås inte bara intressant att titta på hur många hyresrätter allmännyttan levererar utan även vad man levererar, t.ex. i form av stadskvaliteter och typologi. Är det tät blandstad i kvartersform som Framtiden levererar med sin nyproduktion? Låt oss titta på de sex projekt som färdigställdes under 2012.

 

Anders Perssonsgatan (kvarteret Venus) 110 lägenheter:

"Kvarteret Venus i Gårda, som började byggas år 2008 av Poseidon, har varit koncernens största nyproduktionsprojekt på många år med sammanlagt 317 lägenheter. De första hyresgästerna flyttade in vid årsskiftet 2010/2011 och de sista 110 lägenheterna blev inflyttningsklara under året."

 

Riksdalersgatan 87 lägenheter:

"Lägenheterna finns i två punkthus med 5 respektive 10 våningar samt ett lamellhus med 4-8 våningar"

Vid det formella första spadtaget sa Anneli Hulthén "Jag tycker detta är ett bra exempel på så som vi vill att bostäder ska byggas i Göteborg." Hon syftar som tur är på förtätningen och inte på de stadsmässiga kvaliteterna.

 

Monsungatan (Dockhusen) 86 lägenheter:

"Dockhusen ligger i Västra Eriksberg där Bostadsbolaget har byggt sammanlagt 86 lägenheter i två lamellhus med 7-9 våningar."

 

Norra Dragspelsgatan 38 lägenheter:

"På Norra Dragspelsgatan i Västra Frölunda har tre punkthus byggts med sammanlagt 104 bostäder, varav ett med 38 hyreslägenheter som ägs av Bostadsbolaget."

 

Glasmästaregatan 18 lägenheter:

"Glasmästaregatan ligger i Krokslätt där Poseidon rustar upp 160 lägenheter och bygger på fastigheten med 110 nya lägenheter."

 

Sammantaget har vi fått lägenheter i fastigheter i ett monsterkvarter, i tre punkthus, i tre lamellhus och i en påbyggnad på ett långt slingrande skivhus. Kvarteret Venus där Posiedons innehav ingår har en av fyra sidor fyllda med lokaler samt ytterligare ett hörn. Resten är stängda fasader. Vid Monsungatan finns två lokaler mot promenaden längs dockan men inga mot de tre gatorna. Vid Riksdalersgatan och Norra Dragspelsgatan finns inga lokaler i fastigheterna. Glasmästaregatan är en svårtillgänglig modernistisk bostadsenklav i Krokslätt gömd på behörigt avstånd från alla stråk.

Det är inte direkt så att man hoppar av glädje. Det vi finner är att det är en stor avsaknad av hållbart byggande med stadskvalliteter. Samtidigt har vi en politiskt klubbad översiktsplan som säger att vi ska ha en

2. Attraktiv stadsmiljö
Göteborgs planering ska ge förutsättningar för en attraktiv stadsmiljö och ett rikt stadsliv. En attraktiv stad kännetecknas av komplexitet med blandning av funktioner, en visuell mångfald och möjligheter till möten mellan människor. Blandstad eftersträvas både vid omvandling av de centrala förnyelseområdena och vid komplettering av övriga områden. Människors möjligheter att röra sig och vistas i stadsrummen ska vara utgångspunkten i planeringen.

Vem ska vi nu peka på? Inte kan vi skylla på några "elaka byggbolag" som försöker tälja guld med smörkniv med fokus på nästa kvartalsrapport. Det är vår kommun som äger marken, det är vår kommun som äger planmonopolet, det är vår kommun som äger och styr allmännyttan. En allmännytta som har ett driftsöverskott på 2,9 miljarder år 2012 och det har legat över 2,5 miljarder varje år de senaste åren.

Det är lite märkligt att vi inte använder allmännyttan i symbios med Fastighetskontoret och Stadsbyggnadskontoret till att mata ut mängder av lägenheter i fastigheter med de stadskvaliteter som översiktsplanen beskriver. Det finns ju ingen vits med att ha kommunala bostadsbolag om de inte används till aktiv bostadspolitik, för annars kan vi lika gärna sälja dem till de privata aktörer som bevisligen ger oss fler bostäder. Om vi ska ha en allmännytta så borde den gå i bräschen och inte ligga i bakvattnet och guppa.

Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
+1
Johan Bengtsson (19 September 2013 09:50):
Utbyggnaden av miljonprogrammet fortsätter. Den tog bara en liten paus.:-(
 0
Mats O. (19 September 2013 12:39):
Det tror jag inte Johan.

En stor del av bostäderna i miljonprogrammet 1965-75 var villor och radhus långt ifrån städernas centrum.

En tydlig trend enligt byggbolaget JM (som byggde flerbostadshus på 1960-talet under sitt dåvarande namn John Mattsson Bygg) är att unga barnfamiljer i framtiden hellre kommer att vilja köpa nyproducerade lägenheter i centrumnära lägen än villor långt från centrum och arbetsplatser.
Den urbana medelklassen är också mera kräsen och vill till exempel ha stora balkonger för att få plats med kryddodlingar, plats för cyklar och så vidare.
 0
Matthias H. (19 September 2013 14:21):
De här var dyster statistik...
+1
Johan Bengtsson (19 September 2013 15:00):
Typiskt miljonprogram enligt min mening. Arkitektur = 1973. Inte mycket lokaler i bottenplan, lamellhus etc. Sorry, men många har nog väldigt svårt att skilja detta från miljonprogrammet.
 0
Krister (19 September 2013 18:56):
Förvaltnings AB Framtiden levererar i många sköna slantar till kommunens kassa. Skulle de bygga nya hyresrätter blir det svårare att leverera stora överskott till kommunen. Detta är en av orsakerna till den låga byggtakten. Privata aktörer får lova att bygga 25-50% hyresrätter vid nyproduktion. Man försöker förhandla ner procenten hyresrätter så mycket som möjligt. Detta alternativ finns ej att tillgå för allmännyttan.
+1
Håkan Tendell (19 September 2013 22:07):
Jag förstår inte hur våra styrande resonerar när de godkänner eller till och med uppmuntrar till 70-tal. Musiken och filmerna var härliga, men inte V-jeansen och sovstäderna. Kan det inte bara upphöra en gång för alla?

Samtidigt kan jag inte låta bli att reflektera över det eventuella antagande att det är min syn på hur stad ska byggas som är abnorm, oskön, världsfrånvänd. Hur skulle Göteborg se ut om jag fick styra hur ödemarkerna skulle bebyggas? Hur skulle den staden fungera? Hur skulle människorna må?

Jag växte upp i betongen (mestadels i Hammarkullen). När jag ser bilderna av Kvillebäcken ser jag för mitt inre ungdomar som sitter mot husväggar och sniffar thinner. Sovstaden är en styggelse. Tuff inte bara mot de svaga på savannen, utan även för de till en början starka, utlämnade till att plåga sig själva och andra på asfaltsytor tömda på vuxna medborgare. Möjligtvis är det en bidragande orsak till det i mitt inre som driver mig att vilja införa mer av levande stadsmiljöer.

Vad ska det bli av Göteborg? Egentligen?
 0
Matthias H. (19 September 2013 22:21):
Johan, håller med dig.
+1
Patrik Höstmad (19 September 2013 22:52):
Ja, Riksdalersgatan, Norra Dragspelsgatan och Glasmästaregatan är miljonprogramsliknande av den enkla anledningen att man lägger omotiverad stor vikt vid att det nya fastigheterna ska "passa in" bland de omgivande miljonprogramshusen.

Ungefär, ja, vi vet att lokallösa punkthus och lamellhus fungerar dåligt om vi vill skapa ÖPns "Attraktiv stadsmiljö" och "blandning av funktioner" men det är viktigare att kopiera omgivningen. Egentligen en ofattbart märklig prioritering.
 0
Krister Malmqvist (26 September 2013 07:49):
Småbutikerna i centrala Malmö kämpar för sin överlevnad. Många har redan lagt ner. Skälet är att hyresvärdarna successivt justerar upp alla butikshyror till en högre nivå.
För butiksägarna innebär detta ofta en chockhöjning av hyreskostnaderna. Nu varnar branschkännare för att Malmö centrum kan vara på väg mot en omfattande butiksdöd.
På Stora Nygatan, Kalendegatan, Djäknegatan, Södra Vallgatan och Storgatan finns ett femtontal tomma lokaler efter bland annat data-, mode-, foto- och möbelbutiker.
Butiksdöden har även nått Malmös främsta shoppingstråk.
Oron för kraftiga hyreshöjningar är stor bland alla affärsidkare i centrum.
Nils-Göran Larsson, regionchef på Sveriges Fastighetsägare, menar att det under senare år skapats utrymme i Malmö för ökad butiksomsättning och därmed också för ökade hyror:
Kvadratmeterpriset är nu cirka 4 000-5 000 per år. Enstaka lokaler i absoluta A-lägen ligger ännu högre.
 0
Matthias H. (26 September 2013 10:59):
Krister, intressant inlägg och lite oroande.
 0
Mats O. (26 September 2013 13:04):
Inte bara i Malmö Krister, utan lite varstans nu i svenska städer. Kan vara läge för nån typ av reglerade hyror för lokaler i bottenplan ?

Jag vet inte om Yimby bör driva något sådant krav gentemot politiker, planerare och fastighetsägare ?
 0
Olof Antonson (26 September 2013 13:15):
I Malmö kan man tacka köpcentret Emporia och liknande satsningar för det.
 0
Sven R (26 September 2013 15:46):
Mats O, med reglerade hyror skulle kedjorna i A-lägen kunna sänka sina priser och konkurrera ut ännu fler småbutiker i B- och C-lägen. Och intresset för att bygga/äga hus med lokaler kommer ju knappast öka. T.ex skulle ombyggnaderna av arkaderna i city inte blivit av. Vi skulle få samma stillestånd på kommersiella fastigheter som på bostadsmarknaden. Och det vill vi väl inte? Dynamik är bra för samhället.
 0
Sven R (26 September 2013 16:17):
Forts. Den enda reglering som behövs är den som finns i detaljplanen, som reglerar vad botttenvåningen får innehålla. En hyresreglering skulle ju bli helt ogörlig. Hur skulle man kunna avgöra ett bruksvärde för kommersiella lokaler?
 0
Patrik Höstmad (26 September 2013 16:46):
Det har varit ett antal intressanta artiklar om höga hyror och tomma lokaler i Lund på senare tid. Den här tar upp att fastigheten värderas av bankerna efter genomsnittlig hyresnivå per kvadratmeter. Att hyra ut billigt sänker därför de oftast (för?) högt belånade fastigheternas värde vilket gör dem överbelånade. Men om man inte alls hyr ut lokalen kan man skriva det som en "löpande driftskostnad" och därmed påverkas inte värdet.

http:​/​/​www.​sydsvenskan.​se/​lund/​fastighetsbranschen-​mas.​.​
 0
Hans Jörgensen (26 September 2013 21:29):
Lokalfrågan är ju intressant för alla som talar för blandstad, stadsliv och stadsgator.
En fundering utifrån klassiskt utbud-efterfråge-modell:

Höga hyror för lokaler borde vara ett tecken på brist av lokaler.
Kan det lösas genom att öka utbudet av lokaler? Spontant känns det inte riktigt så enkelt. Det finns ju en till komponenet nämligen att lägenheter kan ta platsen istället (om hyresvärden får välja).
Kanske kan en lösning vara att verkligen satsa på bokaler?
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 6715 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter