Bostadsbyggandet i Göteborg

När vi glada i hågen satte oss att sammanfatta år 2013 så visste vi att det gått lite trögt under året, men när siffrorna framträdde svart på vitt slogs vi av häpnad. Både det pågående (bo)stadsbyggandet och antalet bostäder i nya planer på samråd har sjunkit kraftig under 2013. Och bostadsbyggandet faller från nivåer som aldrig varit i närheten att uppfylla målet om 2500 nya bostäder per år. Det här ser illa ut för framtiden så det är på sin plats med en djupare analys.

Analysen är av intresse om vi vill förstå bostadsproduktionen i Göteborg och om vi ska fundera över om något bör förändras. Den är också av intresse för att kunna tolka det som kommer att sägas i den kommande valrörelsen. Våra politiker kan välja att tala om påbörjade, färdigställda, antagna eller initierade planer så det behövs en något mer komplett bild för att kunna hänga med.

Fastighetskontoret presenterar kvartalsrapporter över bostadsbyggandet i Göteborg. Dessa rapporter ger dock en relativt begränsad bild om man vill söka historiska trender och spå in i framtiden. Därför har jag botaniserat i SCBs statistikdatabas för att plocka fram siffror på antal färdigställda och påbörjade lägenheter över längre tid.

Färdigställda bostäder

Vi börjar först med det som har kommit ut på banan och det är antalet färdigställda bostäder. 

Antal färdigställda lägenheter i nybyggda hus per kvartal. För varje kvartal summeras även de lägenheter som färdigställts under de senaste fyra kvartalen, dvs. under ett år. (Klicka på bilden för större.)

Här ska påpekas att vi tittar endast på nya lägenheter i nybyggda hus. Genom ombyggnad (t.ex. nya vindvåningar och omvandling av verksamhetslokaler) tillkommer ytterligare ca 200 nya bostäder per år.

Som synes har vi sedan dippen 2010 kvartal 1, som beror på finanskrisen 2008, haft ett långsamt ökande av antalet färdigställda lägenheter och det ser ut som att vi snart skulle kunna uppnå det uppsatta målet om 2500 bostäder per år. Men tittar vi över längre tid är det ingen markant förändring som har skett under de senaste 10 åren. Vi har haft liknande toppar 2004/2005, 2006/2007 och framförallt 2008/2009.

Studerar vi mandatperioder (med start kvartal 4 och slut kvartal 3) så färdigställdes år 2002-2006 i genomsnitt 1731 bostäder per år, år 2006-2010 färdigställdes 1464 bostäder per år och sedan 2010 kvartal 4 har det färdigställts 1951 bostäder per år. Som vi strax ska se så tyder tyvärr allt på att det nu kommer att vända neråt igen. Utgår vi från det antagandet så är det bara en skenbar ökning under innevarande mandatperiod som vi ser.

Påbörjade bostäder

Så långt har vi tittat på dåtid och nutid. Om vi ska studera vad som kommer att hända i den närmaste framtiden så är det de påbörjade lägenheterna som är intressanta.

Antal påbörjade lägenheter i nybyggda hus per kvartal. För varje kvartal summeras de lägenheter som påbörjats under de senaste fyra kvartalen, dvs. under ett år. (Klicka på bilden för större.)

Vi ser att vid årsskiftet 2010-2011 då målet var nära att nås (och det gjorde det kvartal 2 år 2010 till kvartal 1 år 2011 om vi också räknar med ombyggnad), men sedan dess har antalet påbörjade bostäder stadigt minskat för att kvartal 3 år 2013 vara nere på 1500 bostäder under det senaste året. Tittar vi på lite mer långsiktiga trender över mandatperioder så har antalet påbörjade bostäder i medel legatstill still runt 1800 bostäder per år i mer än 10 år.

Om vi lägger kurvan för de påbörjade tillsammans med den med de färdigställda så får vi en ganska bra överensstämmelse mellan kurvorna om den för de påbörjade lägenheterna är förskjuten sju kvartal framåt i tiden. Det vi påbörjar idag kommer att styra vad som färdigställs om drygt 1,5 år. Allt tyder på att vi kommer att få se en stagnerande och sjunkande bostadsproduktion och framförallt kommer inte något kraftigt lyft upp mot 2500 bostäder per år inom de närmaste 1,5 åren.

Antal påbörjade och färdigställda lägenheter i nybyggda hus per kvartal. För varje kvartal summeras även de lägenheter som färdigställts under de senaste fyra kvartalen, dvs. under ett år. Kurvan för påbörjade lägenheter är förskjuten sju kvartal framåt i tiden. (Klicka på bilden för större.)

Bostäder i samråd

Och ännu längre framåt i tiden blickar vi om vi studerar de detaljplaner som gått ut på samråd under de senaste åren. Här har jag utgått från Yimbys årliga sammanställningar där vi har filterat bort små serviceboenden och andra specialfall. Klicka på årtalen för att komma till sammanställningen för respektive år.

År: antal planer – antal bostäder
2009: 25 – 4050
2010: 10 – 1052
2011: 14 – 946
2012: 23 – 4285
2013:   9 – 1176

Under åren 2011-2013 så har i genomsnitt strax över 2000 bostäder per år gått ut på samråd, vilket ska jämföras med målet under samma period om 2500 bostäder per år. Över 3500 bostäder behöver gå ut på samråd under 2014 för att vi ska kunna närma oss målet. För att förstå tiden det tar från samråd till påbörjad och färdigställd bostad kan vi lista de stösta planerna som var på samråd år 2009: Skeppsbron, Stora Torp, Opaltorget, Kvibergs ängar och Sannegården Centrum. Av dessa är det är bara de två sista som startats. Så det låga antalet bostäder i planer på samråd kommer vi att få dras med flera år framöver.

Och protokollen från byggnadsnämnden ger att under 2013 har Stadsbyggnadskontoret tyvärr bara fått i uppdrag att sätta igång planarbete för ca 1500 bostäder. Det är svårt att hitta någon omedelbar ljusning.

Detaljplanen för Skeppsbron som var ute på samråd 2009 är fortfarande inte antagen.

Jämförelse med Stockholm och Malmö

Så långt har vi konstaterat att Göteborg inte når upp till sitt eget påtagna mål. Nästa steg är att fundera på hur bostadsproduktionen i Göteborg står sig i jämförelse med Malmö och Stockholm. Föga förvånande producerar Stockholm mest i absoluta tal, följt av Göteborg och Malmö, även om Malmö i perioder nått upp till Göteborgs produktion.

Antal påbörjade lägenheter i nybyggda hus. För varje kvartal summeras de lägenheter som påbörjats under de senaste fyra kvartalen, dvs. under ett år. (Klicka på bilden för större.)

Lite mer intressant bli det om vi tar hänsyn till de olika städernas storlek. Följande figur visar antalet påbörjade lägenheter i städerna per 1000 invånare.

Antal påbörjade lägenheter i nybyggda hus per 1000 invånare. För varje kvartal summeras de lägenheter som påbörjats under de senaste fyra kvartalen, dvs. under ett år. (Klicka på bilden för större.)

Det som framträder är att i perioder lyckas både Malmö och Stockholm påbörja dramatiskt många fler bostäder per invånare än Göteborg, t.ex. 2006/2007 och 2010/2011. Över en cykel producerar både Malmö och framförallt Stockholm betydligt fler bostäder än Göteborg. Notera att trenden senaste året är uppåt i Stockholm, svagt uppåt i Malmö medan den är fallande i Göteborg.

Vad är problemet?

Sammantaget med alla de längre trenderna så kan vi kanske enas om att det stora lyftet har helt uteblivet. Ett lyft som skulle innebära att produktionen svänger kring målet om 2500 bostäder per år istället för kring 1500-2000 bostäder per år. Under den senaste mandatperioden saknas 500 bostäder per år för att nå upp till målet oavsett om vi tittar på färdigställda, påbörjade eller vad som har gått ut på samråd. Över lite längre tid så levererar Göteborg klart sämre än Stockholm och även Malmö.

I våras tittade vi på inflyttning och bostadsproduktion över längre tid och konstaterade att målet i sig på 2500 bostäder per år är på tok för lågt. Behovet av bostäder ökar mycket snabbare än bostäder planeras och produceras även om vi skulle nå målet, vilket vi som synes inte är in närheten att göra. Dessutom tar den uppskattningen bara hänsyn till de som accepterar att packa ihop sig i det begränsade bostadsbetåndet med de kontraktsformer som erbjuds. Utöver dessa tillkommer alla de som väljer bort Göteborg på grund av bostadsbristen eller de som flyttar till kranskommunerna för att önskad bostad inte finns eller är för dyr.

Uppskattat bostadsbehov med antagande om 600 nya bostäder per 1000 nya invånare (typiskt för storstad) och antalet bostäder. 

Det är uppenbart att ambitionen behöver höjas och att något behöver göras så att målet verkligen uppfylls. Vad är problemet? För Göteborgs framtid och för alla de som vill vara en del av Göteborgs framtid måste problemet identifieras och lösas. Omedelbart.