Garagen sätter P för bostäder

Parkeringsbolaget har just tagit fram ett förslag för sin verksamhet 2014-2023 där ett antal P-garage som SBK har i sina planer har prioriteras bort. Det kommer troligtvis bli svårt att genomföra ett antal stadsutvecklingsprojekt.

I vårt sökande efter hur vi får stadsbyggnadskontoret, Älvstranden Utveckling och byggherrarna att börja leverera mer stad och med högre kvalitet har vi tidigare tittat på SBKs akuta resursbrist med anledning av framförallt västsvenska paketet. Nu har turen kommit till hur vi löser bilparkeringen.

Möte med P-bolaget

I förra veckan träffade jag P-bolagets ordförande Elisabeth Undén (MP), styrelsesuppleanten Jonas Forslind (S) och fyra tjänstepersoner för att diskutera situationen för parkering i Göteborg, möjliga parkeringslösningar och prioriteringsförslaget.

Vi börjar med lite allmänna fakta och funderingar innan vi kommer till de bortprioriterade projekten. Diskussionen handlade generellt om hur man kan handskas med parkeringsbehovet i Göteborg. Intressant är att P-bolaget konsekvent använder termen "tillgänglighet" när de diskuterar parkeringsbehov.

Parkering under mark är det mycket svårt att få ekonomi i då produktionskostnaden är i storleksordningen 300.000 kr/plats. Men P-bolaget menar att parkering i mark under bostäder inte nödvändigtvis direkt drabbar brf:er och hyresgäster. Bostadsrättspriser och hyresavgifter sätts i princip oberoende av om det finns parkering eller inte. Det som framförallt påverkas är byggherrarnas vinst och därmed vilja att investera. De som bygger hyresrätter och som har tänkt att själva förvalta dessa är mer skeptiska till p-garage än de som producerar brf:er.

Som exempel så har Wallenstam beräknat att deras typiska hyresgäster inte har ekonomi att betala för en nyproducerad p-plats i garage. De har därför uttalat slutat bygga i centrala Göteborg för att slippa dyra tomma garagelösningar, de fokuserar istället på mellanstaden där markparkering är möjlig. Notera hur p-behoven-/kraven troligen är en av krafterna som driver fram punkthus och markparkering ...

Jag framförde att prisbilden för bostadsägaren/hyresgästen kanske påverkas indirekt då p-krav leder till att vissa projekt inte genomförs och att vissa bostäder därför inte byggs, vilket driver upp priserna på de bostäder som finns. Ytan som infarter mm tar i fasaden hade kunnat användas till verksamhetslokaler som ger inkomster och brf:ers lån är rimligen större med garage. P-bolaget höll i princip med i detta.

Jag föreslog att som idé att istället för dyra p-garage som är svåra att använda till något annat (många platser i nya garage står tomma idag) så skulle de kanske jobba mer med p-hus och kantstensparkering. Framförallt gillades de idén om p-hus integrerade i kvarter som kan omvandlas/rivas vid förändrade behov. Kantstensparkering fanns det en lite mer skeptisk inställning till då det genererar söktrafik men samtidigt upplevs kantstensparkering som betydligt tryggare än garage under mark.

P-hus med verksamhetslokaler

Temporärt P-hus i två våningar.

P-bolaget talade också om en strategi med högre grad av samutnyttjande mellan arbetsplatser, butiker och boende då behoven ligger olika i tid över dygnet. Det är tyvärr i praktiken svårt att få till samnyttjande i garage under mark då brf:er/hyrevärdar ofta inte vill släppa in "allmänheten" i "sitt hus" trots lediga platser. Noterbart är också att P-bolaget har fått stänga p-garaget vid nya Pedagogen på kvällar/nätter på grund av att ljusskygg verksamhet flyttade de dit – så det kan inte användas av de boende som tänkt.

Ett stort problem är att boendeparkeringen på gatan är så mycket billigare än nyanlagda garageplatser. Samtidigt finns ingen acceptans för så kraftigt höjda priser för boendeparkering som skulle behövas för att garage ska vara attraktivt. Dessutom fås ett dubbelt problem varje gång man vill bebygga "redan hårdgjorda ytor" som Nimbys gillar att hänvisa till. Den nya lösningen måste ofta ersätta även de existerande parkeringarna där man skall bygga och Inte bara skapa parkering för nybygget...

Vidare, NKs P-hus som har den dyraste tim-taxan i staden (37 kr/tim) är välutnyttjat men ändå har NK gjort om en del till kontor och vill göra om allt till kontor och butik. Yimby har tidigare talat om att parkeringsbehovet borde lösas på en öppen kommerciell marknad. Men kommer det att fungera? Släpper vi marknaden fri finns det stor risk för att all parkering byggs bort i attraktiva lägen. Är det eftersträvansvärt med tanke på tillgänglighet? Samtidigt som NK vill bygga bort sina platser ropar handlarna efter parkering på Heden. Under mark och med önskade max 20 kr/tim så är det högst tveksamt att det blir ekonomi i garaget.

NKs P-hus blir allt mer och mer kontor.

Det som framgår i Heden-projektet och andra är att ofta har SBK planerat dåliga parkeringslösningar som gör parkering dyrare än vad som hade behövts om det funnits kunskap i processen. Inte mist har vi blivit varse om att SBK inte räknar på ekonomin i sin process. Som jag tolkar det vill P-bolaget gärna vara med tidigt i planeringsprocessen och gärna arbeta med att se över större områden istället för inom små detaljplaner. Detta låter precis som de stadsplaner / områdesplaner Yimby propagerar för. Men SBK kör på med sina detaljplaneprocesser och P-bolagets enda påverkan är i samrådet genom yttranden, och då vet vi av erfarenhet hur svårt det är att få något ändrat. Jag tycker det är uppenbart att P-bolaget borde vara med tidigare i processerna om SBK nu använder parkeringstal och lösningar där de förväntar sig att P-bolaget ska göra investeringar.

De prioriterade och de bortprioriterade projekten

Och så till den stora akuta problematiken. Parkeringsbolaget har just skickat ett "Förslag till prioriteringsprinciper för investeringar för Parkeringsbolaget 2014-2023" på remiss till förvaltningarna. Om man följer Fastighetskontorets och Stadsbyggnadskontorets planering är det hela 3.6 miljarder som P-bolaget kommer att behöva investera i garage över de närmaste 10 åren.

Parkeringsprojekt enligt FN/SBKs planer
 

P-bolaget har begränsade resurser att göra investeringar och vill inte ta hur stor risk som helst. Därför har de gjort en lista över vilka av dessa projekt där de förväntas gå in i som de faktiskt kan tänka sig gå in i.

P-bolaget förslag på prioriterade projekt

Resten tänker P-bolaget inte investera en krona i och de föreslår alternativa lösningar i vissa projekt men i andra är det svårt att hitta en lösning överhuvudtaget.  De projekt som är bortprioriterade är:

Heden  etapp  3, "...i dagsläget är det osäkert hur det framtida behovet av parkeringsplatser totalt ser ut..."

Skanstorget, "...lönsamheten är osäker för ett sådant underjordiskt garage som föreslås i alla alternativa förslag ..."

Gullbergsvass (Bro över Göta älv), "... lösning av parkeringsplatser föreslås lösas av andra aktörer ..."

Angereds P-hus, "Det långsiktiga behovet av P-­platser är osäkert."

Carlanderplatsen, "En tidigare utredning har visat behov på ett garage med 150 platser men Carlanderplatsen måste ses i ett större område ..."

(Nya) Munkebäck, "I detaljplan finns parkeringsgarage under en förskola planerad. Bolaget ifrågasätter den långsiktiga lönsamheten i ett garage under mark eftersom boendeparkering är gratis på gatan i området, därför finns inte detta projekt med i förslaget."

Samtidigt föreslår P-bolaget en gemensam P-­köpsmodell för staden, som innebär att fastighetsägaren står för en del av finansieringen i samband med nybyggnation vilket skulle kunna bidra till förbättrade kalkyler.

Nya Munkebäck stoppas?

Ett av de projekt som verkar kunna falla är just Nya Munkebäck. Även om Byggnadsnämnden godkänner planen så kommer inte P-bolaget att bygga p-garaget. Ingen annan investerare bedöms vilja bygga och ta förlusten. Genomgående är att det är mycket svårt att få ekonomi i bilparkering.

Kommer Nya Munkebäck att kunna genomföras?

Jag föreslog att men bygg då alla byggnaderna utom ett och bygg ett temporärt p-hus i två-tre våningar (det är bara 50 platser som behövs). Som jag tolkade det tyckte P-bolaget att det var en bra idé, men det påpekades att SBK kommer inte vilja ändra någon plan i detta skede – då måste hela planprocessen tas om från början. Jag noterar hur oflexibla detaljplanerna är och hur dåliga de är att på att möte en föränderlig framtid. Redan innan planen är antagen är den förlegad...

Ett svar på P-bolagets remiss ska vara inne senast den 30 juni 2014. Så hur löser vi detta? Både den akuta lösningen för Nya Munkebäck och det långsiktiga lösningen för Göteborg