Nya Grimmeredstaden

I Grimmereds industriområde finns en fastighetsägare med ambitioner att skapa blandstad av gamla industribyggnader. Det är en mycket spännande idé som skulle kunna ge en karaktär som i princip inte finns i Göteborg idag. Men förvaltningarna har visat en total oförmåga att svara upp mot idén. Nu har fastighetsägaren tröttnat och helt enkelt kört igång en egen öppen dialogprocess.

Vi har tidigare skrivit om det låga bostadsbyggandet, eller framförallt det låga antalet bostäder i planer som gick ut på samråd 2013 och att SBK har bristande resurser för att kunna leverera planer som efterfrågas. Den här gången ska vi beskriva hur kommunikationen med SBK och Fastighetskontoret  kan upplevas från en fastighetsägares perspektiv. På köpet får vi insikt i ett intressant koncept för stadsutveckling i Grimmereds industriområde och ett intressant försök till dialogprocess.

Grimmereds industriområde

I slutat av april besökte jag och Olof Antonson fastighetsägaren Johan Aldergren, JPA Fastigheter, på plats i Grimmereds industriområde. Området ligger utmed Västerleden mellan Frölunda torg och Gnistängstunneln. Området planlades på 1960-talet och byggdes ut 1968-75.

Flygfoto över området.

Johan Aldegren visar området och beskriver tankarna om Nya Grimmeredstaden. I bakgrunden syns Selga-fastigheten som tidigare huserat en baskethall, och nu är tänkt att bli verksamhetslokaler med bostäder ovanpå.

Ballograf-fastigheten. Byggnadens tak hålls upp av långa balkar med få pelarstöd vilket är idealiskt för livsmedelshandel.

Området har med tiden blivit malplacerat där det ligger just i mötespunkten mellan villorna i norr och väster, och lägenheterna i syd. Idag utgör området snarare ett hål i stadsväven som skapar en barriär såvida man inte passerar genom området med bil. Intrycket domineras av storskalig trafikapparat, nedgångna byggnader, asfaltsytor, stängsel och taggtråd.

Men det finns potential att skapa en mötespunkt istället för ett stadsvakuum — i närområdet finns inte mindre än ca 12.000 personer på gång och cykelavstånd.

Fastigheterna är omringade av bostäder och industriområdet har med tiden blivit malplacerat.

Nya Grimmeredstaden

JPA har tagit fram ett förslag på hur deras fastigheter skulle kunna utvecklas till ett trevligt torg med småskalig känsla och med en blandning av handel, närservice, kontor och bostäder. I en av fastigheterna har det tidigare funnits en baskethall varför det även skulle kunna gå att utveckla en ny idrottshall igen. JPA öppnar upp för kulturhall, utställningar, vårdcentral, bibliotek eller vad som kan behövas. Förslaget har fått namnet Nya Grimmeredstaden.

Möjlig framtida lösning med bostäder, butiker, kontor och service. Skiss: GAJD Arkitekter.

Bostäderna är tänkta att byggas ovanpå befintiliga byggnader och i form av ett punkthus. JPA har som filosofi att renovera/utveckla befintliga byggnader istället för att riva och bygga nytt. Även ett nytt kontorshus kan uppföras på området. Den industrihall som idag huserar Ballograf är dessutom perfekt för att inrymma en större matbutik – något som saknas i området.

En gammal industribyggnad kan bli handel med bostäder ovan på. Skiss: GAJD Arkitekter.

Processen

I drygt treårs tid har JPA Fastigheter försökt att få till en planändring som medger utveckling av fastigheterna. Planändringarna ligger i linje med det program som SBK gjorde för området 2005/2006 där Grimmered pekas ut som ett nytt handelsområde. Fastighetsdirektören på Fastighetskontoret har skrivit under ett remissyttrande som pekar ut Norra Grimmered som allra mest lämplig för en handelsomvandling. En ny detaljplan för Södra Grimmered som medger handel antogs så sent som 2010. Allt pekar mot att Norra Grimmered är tänkt som ett område med inslag av handel.

Men förvaltningarnas respons har varken varit snabb eller tydlig och en massa konstiga hypoteser om varför omvandlingen inte kanske inte kan ske dras fram. En etablering i Grimmered har beskrivits som externhandel, vilket den styrande majoriteten inte vill ha mer av. Området har sagts kunna konkurrera med den framtida verksamheten vid Opaltorget, något av ett politiskt skötebarn, som kommunen vill skydda från konkurrens. Men för det mesta har det varit otydliga besked om varför inte en planändring och utveckling kan ske.

Förvaltningarna efterfrågade en handels- och trafikutredning för att kunna gå vidare och JPA bekostade själva den relativt dyra utredningen som gjordes av WSP. Utredningen lyckades avliva de konkreta invändningar som fastighetskontoret och stadsbyggnadskontoret har kommit med.

Nej, Grimmered är inte ett externhandelsområde där det ligger omgivet av bostäder. En livsmedelbutik i Grimmered är fördelaktig för miljön. WSPs utredning visar att rundkörningstrafiken minskar med 1 miljon fordonskilometer per år och koldioxid utsläppen med 200 ton per år. Förenklat kan man säga att fler får gångavstånd till en livsmedelsbutik och de som sätter sig i bilen för att handla åker en kortare sträcka. Framförallt Sisjöns handelsområde som ligger en bra bit bort används idag av de närboende som använder bil.

Nej, Grimmered konkurrerar inte alls ut den planerade framtida verksamheten vid Opaltorget. Faktum är istället att Västra Göteborg är underförsörjt på livsmedel. En livsmedelsbutik i Grimmered är fördelaktigt då boende i närområdet som valt bort bil kan göra större inköp lokalt.

Ja, den befintliga infrastrukturen i Grimmered klarar ett ökat inslag av handel utan att behöva byggas ut. Dessutom ligger området beläget mycket nära kollektivtrafik och en bussknutpunkt.

När så utredningen var klar var förvaltningarnas respons ljummen. Frågan sköts på obestämd framtid flera gånger. Förvaltningarna sa sig sedan behöva tid att läsa in sig på utredningen. När så väl ett möte sent om sider kom till stånd så visade det sig att tjänstepersonerna fortfarande inte läst utredningen.

Även om progamplanen bara talar om möjliggöra handel så har JPA även snappat upp att staden är intresserade av att skapa blandstad, varför de även inkluderat bostäder i sitt idéförslag. Förslaget ligger linje med kommunens prioriterade mål att skapa mer bostäder, en grönare, tätare och mer blandad stad. Dessutom stärker man med förslaget den stadsmässiga kopplingen längs stråket Frölunda Torg – Grimmered – Grimmereds by – Kungsten/Sandarna – Kungsladugård – Majorna.

Men får JPA inget tydligt svar på vad förvaltningarna tycker saknas. Johan Aldergren uttryckte något i stil med "Men bara förvaltningarna kunde tala om för oss hur vi ska göra för att få utveckla fastigheterna så gör vi gärna det. Vi vill gärna vara med och bidra till det allmänna. Vi vet att kommunen inte ser detta som ett industriområde framöver men vi vet inte vad de vill se istället eller varför de inte vill stödja oss."

Hela processen har runnit i sanden med förhalningar, oklarheter och otydligheter med hur det är möjligt att gå vidare. Samtidigt säger inte förvaltningarna heller nej. Det verkar saknas ett samarbete mellan Fastighetskontoret och Stadsbyggnadskontoret om hur processen ska drivas. Det har också visat sig att inga/få av kontakterna som JPA har haft med förvaltningarna har blivit diarieförda. Där någonstans tröttnade JPA på den officiella vägen där förhandling sker i enskilda telefonsamtal och möten med tjänstepersoner som ger otydliga besked och utan allmän insyn och utan att något diarieförs. Det var dags att gå en annan väg...

Dialogen

Då JPA Fastigheter tröttnade på att inte få klara besked från korridorerna valde man satsa på att få till öppenhet, transparens och delaktighet och att ta diskussionen om området ut till medborgarna. En diskussion med medborgarna som kommunen inte själva haft.

I det omfattande informations- och dialogarbetet har det skyltats på fastigheterna om planerna (se första fotot), en ny hemsida har skapats, utskick ska göras till de ca 12 000 boende i närområdet och de planerar att bygga upp ett dialogkotor på området där man kan besöka, informera sig, diskutera och lämna synpunkter. Dessutom vill man få med en bredare allmänhet och inte minst Yimby att komma med önskemål och återkoppling. Besök gärna hemsidan och lämna synpunkter/kommentarer.

Inspiration för den framtida miljön.

Inspiration för den framtida miljön.

Idén om denna typ av dialogprocessen kommer Nya Hovås där den drivits framgångrikt. Genom att köra med öppna kort tidigt i processen utvecklas en samklang mellan kommun, utvecklare, boende och andra intressenter och delaktigheten och informationsgraden ökar. Samtidigt minskar risken för överklaganden och ledtiderna i planprocessen kortas.

Det är väl just sådana här initiativ från små fastighetsägare som våra politiker och förvaltningarna ska svara upp på istället för att tala om att bilda "pakter" med de stora etablerade byggbolagen? Eller gör åtminstone både och. Glöm inte de små fastighetsägarna i den vilda jakten på de 7000 bostäderna per år!