Utskrift från gbg.yimby.se
....

Frihamnen: Ett nytt Skeppsbrohaveri

 
Vi fortsätter vår serie som granskar programplanen för Frihamnen med att fundera kring exploateringsgrad, hyresreglering och ekonomi. Det finns tyvärr mycket som tyder på att Frihamnen blir ett nytt Skeppsbrohaveri, dvs ett projekt som blir näst intill omöjligt att ro i land på grund av låg exploatering kombinerat med en räcka av kostsamma ambitioner.

"Programplanen" med höjdreglering.

Som nämndes i första inlägget är exploateringsgraden i Frihamnen något vi bevakat sedan de första bilderna på området dök upp. I den liggande planen har pirerna bebyggelse i 3-5 våningar, huvuddelen 6-8 och runt Hjalmar Brantingsgatan 6-14 med inslag av högre hus. Jämför det med att nybyggda hus i Linné har 8-9 våningar. Det är bara vissa hus i ett av delområdena i Frihamnen som kommer upp till detta.

9-10 våningar på Linnegatan

 

Vi behöver några fler våningar än i äldre bebyggelse eftersom vi inte bor lika trångbott idag och eftersom innergårdarna generellt görs större och med färre gårdshus. Givet en viss kvartersstorlek är det höjden som det går att laborera med. Vi har skrivit om detta tidigare och diskuterat lösningar med småskalig fastighetsindelning och varierade höjder om ljusinsläpp till innergården är prioriterat.

Typkvarter med varierade hushöjder.

 

Så hur tätt är Frihamnen? Frihamnen planeras för 9 000 lägenheter (som sägs motsvara 18 000 invånare) och på sikt 15 000 arbetsplatser. Följande jämförande lista på boendetätheten går att hitta i programplanen.

Haga: ca 120 inv/ha
Masthugget: ca 196 inv/ha
Frihamnen: ca 225 inv/ha
Olivedal: ca 284 inv/ha

Det ser ju hyggligt ut även om Frihamnen inte når Olivedals täthet. Olivedal är en av våra få stadsdelar med väl fungerande funktionsblandning. I det finstilta visar det sig att täthetstalet för Frihamnen är beräknat utan vattenytan på 20 ha. Vattnet ska rimligen ses som en del av området då det till stora delar ligger mellan bebyggelsen och därmed är något som separerar delar och bryter kontinuiteten likt gröna kilar. Med vattenytorna blir tätheten 180 inv/ha.

Dessutom utgår programplanen från två personer per lägenhet i Frihamnen. Genomsnittet i Göteborg är 1,2 personer per lägenhet. Uppskattningen utgår ifrån att två personer och två inkomster behövs för nyproduktionen i Frihamnen. Men sedan den uppskattningen gjordes har Älvstrandens politiska styrelse tagit beslutet att 50% av hyresrätterna ska regleras till priser markant eller drastiskt under bruksvärdespriset, vilket sannolikt drar till sig en större andel singelhushåll. Med vattenytan medräknad och ned mot 1,2 personer per lägenhet kan tätheten bli så låg som 120 inv/ha, dvs glesare än en gammal sanerad stadsdel med träkåksskala och lägre än UN-Habitats rekommendation på minst 150 inv/ha för att bryta bilberoendet. Det indikerar en uppenbar risk att exploateringen är för låg för att kunna stödja ett stort utbud av lokal service.

Dagbefolkningen från de 15 000 arbetsplatserna ger visst stöd. Frihamnen får 188 arbetande/ha som tillsammans med 120-225 inv/ha ger en dag och natt befolkningen på 308-413 personer/ha. Olivedal har 89 arbetande/ha, 284 inv/ha och en dag- och nattbefolknning på 373 pers/ha. Min tes är att det behövs en hög boendetäthet för att få till blandstaden. Det är viktigare än arbetsplatserna som dödar områden efter kl 18 om det blir för många (vilket vi ser på Lindholmen, i Västra Nordstan och egentligen i hela området innanför vallgraven).

Och det är precis vad programplanen landar i. Trots talet och skrifterna om blandstad och vikten av billiga lokaler så ska lokaler och service koncentreras till stråk och knutpunkter. Detta faktum kommer belysas tydligare i ett separat inlägg. Men vi kan redan här konstatera att exploateringen uppenbarligen inte är tillräckligt hög för att upprätthålla ett stort utbud av lokal service över hela området.

Frihamnen blir Kvillebäcken 2.0?

 

Det finns fler element som skapar oro vid noggran läsning. Det är solklart att programarbetet har forcerats igenom utan tillräckliga resurser. Frågan är om inte de vanligaste förekommande fraserna är på temat "En fortsatt utredning ska visa ...", "... är under fortsatt utredning.", "... kommer att studeras vidare." och "... kommer att behöva övervägas.".

Självklart ligger en stor del av besluten i detaljplanearbetet och i exploatörernas lösningar, men tyvärr saknas även ordentliga utredningar som borde ligga till grund för programplanens utformning. Exempel är oklarheter i vilka kopplingar det blir till omgivningen, lösningar för parkering och trafik inkl. spårvagnsdragningar, vilket skydd för högvattennivåer som ska användas, grundläggning och markhöjd, stabilitet, föroreningar, mm, mm. Tyvärr är det flera av dessa frågor som kommer att ha en avgörande inverkan på exploateringskostnaderna. Trots den stora okunskapen om lösningar och kostnader så sätts gladligen höjdbegränsningar som kommer hålla nere intäkterna. Det finns en uppenbar risk att intäkterna till slut blir lägre än kostnaderna.

Det kan mycket väl vara så att vi till slut står med för låg exploatering givet exploateringskostnaderna. Den ekonomiska kalkyl som finns bifogad är på marginalen på grund av den extremt dåliga marken och de långa kajerna, och därmed mycket dyra grundläggningen. Och då har inte momsen tagits med i beräkningarna. Med moms är frågan om det går att få till ett plus i kalkylen. Särskilt när, som sagt, hela projektet ska bli ett pilotförsök för lokalpolitisk reglering av hyror. Tanken är att de 50% reglerade hyresrätterna skulle kompenseras av 25% lyxlägenheter med fri hyressättning. Den lokala regleringen och "marknadshyror" är ett försök som går helt mot den nationella lagstiftningens intentioner om en bruksvärdeshyra. Dessutom behöver de fria priserna på lyxlägenheterna blir så höga för att få ihop ekonomin, att det inte kommer att finnas någon efterfrågan. Bruksvärdeshyrorna i nybyggt ligger i princip redan idag på marknadspris.

Försöket är lovvärt för att få till den sociala blandningen, men frågan är om inte detta först borde testats i mindre skala istället för att stå och falla med Göteborgs just nu viktigaste stadsutvecklingsområde. Ett område som redan från början har en stor utmaning i de höga exploateringskostnaderna. Lika goda men kostsamma intentioner och dåliga exploateringsekonomi har kantat projektet vid Skeppsbron, vilket har lett till inget byggts på snart 10 år, och vi står med miljardkostnader för staden om det någon gång skulle börja byggas. Frihamnen kan mycket väl vara på väg mot samma öde som Skeppsbron. Det får inte hända. Istället för att hitta på ett ett eget lokalt hyresregleringsstystem borde staden utgå från de erfarenheter som finns av socialt byggande i många andra länder och testa i mindre skala. Det behövs lite mer marginal och den får vi genom att höja exploateringen med betydligt högre bebyggelse och genom att göra Jubileumsparken mindre.

Vi har inte råd med ännu ett stadsutvecklingshaveri.

Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Alexander Åkerman (25 Augusti 2014 01:13):
Oklarheter om invånare/bostad är ju ganska intressant. Det känns ju som att dessa siffror snyggas till lite för att passa målet. Samtidigt tycker jag att du är lite snäv vad gäller deras metoder - att inte räkna med vattenytorna är nog inte mindre rätt än att räkna med ALLA vattenytorna i planområdet.

En intressant jämförelse vore exploateringstalen för dina exempel (på stadsdelsnivå). Om man vill göra en riktigt tät stad i paritet med de få exempel som faktiskt finns i Sverige så borde exploateringstalen för stadsdelen åtminstone närma sig 3.0 oräknat vattenytorna ...
 0
Patrik Höstmad (25 Augusti 2014 01:26):
Ja, det finns alltid en diskussion om vad man ska räkna med. Tar man vattenytorna som ligger mellan bebyggelsen och som under vintertid kan likställas vid en obeträdd park så är det halva vattenytan som ska vara med. Min poäng var att visa att det finns en risk att området inte kommer att fungera som ett område med den angivna tätheten.

Exploateringstalen
Boulevardstaden 2,8
Alléstaden 2,6
Hamnstaden 1,3
Ringön 2,1
Jubileumsparken 0,0(?)
+1
Kristoffer Hultberg (25 Augusti 2014 09:14):
Det är bråttom, bråttom, bråttom..
Det märks i en stor del av planarbetet som görs nu. Som konsult sitter du med för både lite tid och pengar för att kunna göra en vettig utredning i frågorna som nämns ovan. Det är ju som vanligt, hehe.
Men den främsta anledningen till ovanstående formuleringar, typ "kommer att studeras vidare.. ", är att det inte finns färdigt underlag till utredningarna ifråga.
 0
Patrik Höstmad (25 Augusti 2014 09:24):
Ja, det kan inte vara lätt att leverera något vettigt. Alla inblandade som jag talat med uttrycker en stor frustration över hur processen skötts.
 0
Johannes Hulter (25 Augusti 2014 12:52):
Ja, tänk, det är redan lite mer än fyra år sedan man drog igång Centrala Älvstaden-projektet, som tog två år och 20 miljoner. Tänk om man hade gjort lite mer ordentliga, planförberedande utredningar för pengarna. Men vi fick i alla fall fina bilder med myskoxar...
 0
Alexander Åkerman (25 Augusti 2014 13:14):
@Johannes: Jag har en naiv tro på att alla intetsägande plankartor med blubbar och färgfält bara är en extern grej. Internt BORDE de ju ha mer detaljerade analyser eller?
 0
Johannes Hulter (25 Augusti 2014 13:41):
Alexander: Det borde naturligtvis vara så. Dessvärre är det inte så, enligt vad jag hört...
 0
Sven R (25 Augusti 2014 14:06):
3-5 våningar på pirarna och vid Kanalhuset. Det är t.o.m lägre skala än Sannegårdshamnen. Det går inte att få ekonomi i sådan låg exploatering. Och hur kul vore det arkitektoniskt? Jämför med hur Oslo bygger i bästa läge vid vattnet, Björvika:

http:​/​/​gfx.​dagbladet.​no/​labrador/​268/​2680​0​2/​2680​0​213/​j.​.​

Sannegårdshamnen:

http:​/​/​www.​vsbk-​gbg.​se/​images/​uploaded/​170​.​jpg
 0
Patrik Höstmad (25 Augusti 2014 16:45):
Är det någon som hittat en motivering till den låga bebyggelsen vid Kanalhuset?
 0
Krister (25 Augusti 2014 19:40):
Stena skall lämna Danmarksterminalen och ersättas med byggbar mark. Möjligen är det på bananpiren. De får då marken för en billig penning som kvittas mot Danmarksterminalen.
+1
Håkan Tendell (25 Augusti 2014 22:24):
Även om vindarna 2014 tycks ha vänt till den täta blandstadens fördel är det inte omöjligt att det ännu finns kvar två typer av krafter i maktens korridorer som aktivt hämmar byggande av riktig stad.

Dels kan det finnas politiker och tjänstemän som av princip avskyr höga hus.

Dels kan det finnas de som inte delar uppfattningen att Frihamnen borde bli livlig innerstad med folk i gathörnen, utan hellre ser att Frihamnen blir ett gigantiskt Sannegården för folk som vill ha det tyst och stilla på balkongen samt utsikt över sin segelbåt nere vid kajen.

Den låga exploateringen behöver alltså inte bero på felräkningar, utan kan tvärtom vara ett medvetet val. Man talar sig varm för blandstad och målar diffusa bilder i glada vattenfärger i ett försök att blidka den störiga opinionen, men är hela tiden inställd på att bygga som man nästan alltid gjort de senaste årtiondena.

Förhoppningsvis har jag fel. En fråga som ständigt gnager inom mig är ändå: Varför tar man inte bara Frihamnen och planerar för ett nytt Hong Kong med dubbeldäckarspårvagnar och hela klabbet? Varför gör man det inte? Varför målar de hellre buskar och badbollar än Otterhällan, St. Mary Axe och Woolworth Building?
 0
Hans Jörgensen (27 Augusti 2014 20:56):
En kanske lite spekulativ tanke:
Kan det vara så att staden helt enkelt vill ha en begränsning i befolkningsmängd (dag + natt) i Frihamnen o Centrala Hisingen, av det skälet att kommunikationerna tvärs älven inte klarar hur mycket som helst..?

Alltså, dagens Göta-Älvbro är något av en flaskhals i rusningstid. Nya Hisingsbron lär inte få märkbart ökad kapacitet för något trafikslag. Dessutom blir den lägre och får fler öppningar, utan tvekan. Samtidigt ska en stort steg i befolkningsmängd tas främst på Hisingssidan, men på sikt också strax söder om älven vid Gullbergsvass.
Detta kommer förstås generera ökat behov av kommunikationer tvärs älven.
Och den infrastruktur som finns och planeras kommer antagligen inte palla så mycket som vi önskar av befolkningstäthet.

Då invänder vi yimbyiter förstås att vi ska ha fler älvförbindelser, läs lågbroar. Vi vill främst ha en från Lilla Bommen eller Operan över till Frihamnen.
Där har staden ritat in en skyttelfärja i de skisser jag sett. Alltid något, men det är ju bro som borde komma på plats där. Det hade förstås avlastat rätt bra för cyklister/gående. Men det ger ingen avlastning för k-trafik, biltrafik. Den nya älvförbindelsen för fordon (utöver Hisingsbron, som alltså bara är en sorts replacement-in-kind) är ju Marieholmstunneln. Den kommer nog bara ge en marginell avlastning på det centrala älvsnittet, eftersom mycket av biltrafiken och i princip allt av k-trafiken där är "lokal" (har målpunkt / hållplats i brofästenas närområde).
 0
Alexander Åkerman (31 Augusti 2014 09:36):
En intressant parallell till planeringen i Frihamnen är planerna för Nordhavn i Köpenhamn, ett liknande hamnområde där planeringen har kommit lite längre. Kan tänka mig att man från Göteborg kommer att studera detta noga...
 0
Krister (2 September 2014 06:52):
Stora projekt med många inblandade parter har en tendens att alltid överskrida budget. Som exempel kan nämnas Berlins nya flygplats BER, Stuttgarts planerade underjordiska centralstation, Finlands kärnkraftsbygge i Outkompo, Hallandsåstunneln. Frågan är om något miljardprojekt någonstans lyckats hålla budgetramarna.
 0
bahnhof (4 September 2014 00:15):
Norra länken i Stockholm är klar tidigare än beräknat och mer än en miljard under budget.
Men tunnelbyggen i sthlm drivs ofta genom granit. Inte grus och lera...
 0
Hans-Olof Hansson (8 September 2014 19:44):
Det är faktiskt mer grus i Stockholm än Göteborg. Här har vi hård granit alternativt lera. Men grus har vi ingenstans.
 0
Hans-Olof Hansson (8 September 2014 20:17):
Krister,
Du behöver inte gå så långt bort. Både Citytunneln i Malmö och Citybanan i Stockholm går under budget och tid.
 0
Daniel Andersson (8 September 2014 22:28):
Hajade också till på det där med grus och lera. Men, vi har ju faktiskt göteborgsmoränen i Bagaregården, i Mossen är det torv och i Sanna/Sandarna sand. Fast det ligger inte i Västlänkens sträckning.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5380 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter