Frihamnen: Ett nytt Skeppsbrohaveri

"Programplanen" med höjdreglering.

Som nämndes i första inlägget är exploateringsgraden i Frihamnen något vi bevakat sedan de första bilderna på området dök upp. I den liggande planen har pirerna bebyggelse i 3-5 våningar, huvuddelen 6-8 och runt Hjalmar Brantingsgatan 6-14 med inslag av högre hus. Jämför det med att nybyggda hus i Linné har 8-9 våningar. Det är bara vissa hus i ett av delområdena i Frihamnen som kommer upp till detta.

9-10 våningar på Linnegatan

Vi behöver några fler våningar än i äldre bebyggelse eftersom vi inte bor lika trångbott idag och eftersom innergårdarna generellt görs större och med färre gårdshus. Givet en viss kvartersstorlek är det höjden som det går att laborera med. Vi har skrivit om detta tidigare och diskuterat lösningar med småskalig fastighetsindelning och varierade höjder om ljusinsläpp till innergården är prioriterat.

Typkvarter med varierade hushöjder.

Så hur tätt är Frihamnen? Frihamnen planeras för 9 000 lägenheter (som sägs motsvara 18 000 invånare) och på sikt 15 000 arbetsplatser. Följande jämförande lista på boendetätheten går att hitta i programplanen.

Haga: ca 120 inv/ha
Masthugget: ca 196 inv/ha
Frihamnen: ca 225 inv/ha
Olivedal: ca 284 inv/ha

Det ser ju hyggligt ut även om Frihamnen inte når Olivedals täthet. Olivedal är en av våra få stadsdelar med väl fungerande funktionsblandning. I det finstilta visar det sig att täthetstalet för Frihamnen är beräknat utan vattenytan på 20 ha. Vattnet ska rimligen ses som en del av området då det till stora delar ligger mellan bebyggelsen och därmed är något som separerar delar och bryter kontinuiteten likt gröna kilar. Med vattenytorna blir tätheten 180 inv/ha.

Dessutom utgår programplanen från två personer per lägenhet i Frihamnen. Genomsnittet i Göteborg är 1,2 personer per lägenhet. Uppskattningen utgår ifrån att två personer och två inkomster behövs för nyproduktionen i Frihamnen. Men sedan den uppskattningen gjordes har Älvstrandens politiska styrelse tagit beslutet att 50% av hyresrätterna ska regleras till priser markant eller drastiskt under bruksvärdespriset, vilket sannolikt drar till sig en större andel singelhushåll. Med vattenytan medräknad och ned mot 1,2 personer per lägenhet kan tätheten bli så låg som 120 inv/ha, dvs glesare än en gammal sanerad stadsdel med träkåksskala och lägre än UN-Habitats rekommendation på minst 150 inv/ha för att bryta bilberoendet. Det indikerar en uppenbar risk att exploateringen är för låg för att kunna stödja ett stort utbud av lokal service.

Dagbefolkningen från de 15 000 arbetsplatserna ger visst stöd. Frihamnen får 188 arbetande/ha som tillsammans med 120-225 inv/ha ger en dag och natt befolkningen på 308-413 personer/ha. Olivedal har 89 arbetande/ha, 284 inv/ha och en dag- och nattbefolknning på 373 pers/ha. Min tes är att det behövs en hög boendetäthet för att få till blandstaden. Det är viktigare än arbetsplatserna som dödar områden efter kl 18 om det blir för många (vilket vi ser på Lindholmen, i Västra Nordstan och egentligen i hela området innanför vallgraven).

Och det är precis vad programplanen landar i. Trots talet och skrifterna om blandstad och vikten av billiga lokaler så ska lokaler och service koncentreras till stråk och knutpunkter. Detta faktum kommer belysas tydligare i ett separat inlägg. Men vi kan redan här konstatera att exploateringen uppenbarligen inte är tillräckligt hög för att upprätthålla ett stort utbud av lokal service över hela området.

Frihamnen blir Kvillebäcken 2.0?

Det finns fler element som skapar oro vid noggran läsning. Det är solklart att programarbetet har forcerats igenom utan tillräckliga resurser. Frågan är om inte de vanligaste förekommande fraserna är på temat "En fortsatt utredning ska visa ...", "... är under fortsatt utredning.", "... kommer att studeras vidare." och "... kommer att behöva övervägas.".

Självklart ligger en stor del av besluten i detaljplanearbetet och i exploatörernas lösningar, men tyvärr saknas även ordentliga utredningar som borde ligga till grund för programplanens utformning. Exempel är oklarheter i vilka kopplingar det blir till omgivningen, lösningar för parkering och trafik inkl. spårvagnsdragningar, vilket skydd för högvattennivåer som ska användas, grundläggning och markhöjd, stabilitet, föroreningar, mm, mm. Tyvärr är det flera av dessa frågor som kommer att ha en avgörande inverkan på exploateringskostnaderna. Trots den stora okunskapen om lösningar och kostnader så sätts gladligen höjdbegränsningar som kommer hålla nere intäkterna. Det finns en uppenbar risk att intäkterna till slut blir lägre än kostnaderna.

Det kan mycket väl vara så att vi till slut står med för låg exploatering givet exploateringskostnaderna. Den ekonomiska kalkyl som finns bifogad är på marginalen på grund av den extremt dåliga marken och de långa kajerna, och därmed mycket dyra grundläggningen. Och då har inte momsen tagits med i beräkningarna. Med moms är frågan om det går att få till ett plus i kalkylen. Särskilt när, som sagt, hela projektet ska bli ett pilotförsök för lokalpolitisk reglering av hyror. Tanken är att de 50% reglerade hyresrätterna skulle kompenseras av 25% lyxlägenheter med fri hyressättning. Den lokala regleringen och "marknadshyror" är ett försök som går helt mot den nationella lagstiftningens intentioner om en bruksvärdeshyra. Dessutom behöver de fria priserna på lyxlägenheterna blir så höga för att få ihop ekonomin, att det inte kommer att finnas någon efterfrågan. Bruksvärdeshyrorna i nybyggt ligger i princip redan idag på marknadspris.

Försöket är lovvärt för att få till den sociala blandningen, men frågan är om inte detta först borde testats i mindre skala istället för att stå och falla med Göteborgs just nu viktigaste stadsutvecklingsområde. Ett område som redan från början har en stor utmaning i de höga exploateringskostnaderna. Lika goda men kostsamma intentioner och dåliga exploateringsekonomi har kantat projektet vid Skeppsbron, vilket har lett till inget byggts på snart 10 år, och vi står med miljardkostnader för staden om det någon gång skulle börja byggas. Frihamnen kan mycket väl vara på väg mot samma öde som Skeppsbron. Det får inte hända. Istället för att hitta på ett ett eget lokalt hyresregleringsstystem borde staden utgå från de erfarenheter som finns av socialt byggande i många andra länder och testa i mindre skala. Det behövs lite mer marginal och den får vi genom att höja exploateringen med betydligt högre bebyggelse och genom att göra Jubileumsparken mindre.

Vi har inte råd med ännu ett stadsutvecklingshaveri.