Utskrift från gbg.yimby.se
....

Göteborgarna: Bygg mer i Frihamnen!

 

Yimby har begärt ut de yttranden över programplanen för Frihamnen som kommit in till Stadsbyggnadskontoret. Det är både en glädjande och en skrämmande läsning. Det glädjande ligger i det som göteborgarna uttrycker och det skämmande ligger alla i de svagheter i planen som medborgare, företag, föreningar och förvaltningar lyfter fram. Vi kan lugnt säga att vi fått alla farhågor i Yimbys tidigare granskning av programplanen bekräftade. Samtidig är det många inkl. politiker som verkligen förstått vad stad, blandstad och innerstad betyder. Nu gäller det bara att få Stadsbyggnadskontoret och Älvstranden att leverera.

Se det vi skrivit tidigare om Programplanen för Frihamnen:

Frihamnen: Programplanen
Frihamnen: Ett nytt Skeppsbrohaveri
Frihamnen: Blandstad vs Blandstad
Yimbys yttrande
 

Folkets röster

Om vi börjar med privatpersoner så har lite mer än 100 personer skickat in yttranden, vilket måste vara något slags rekord för planer i Göteborg. Det är uppenbart att detta engagerar göteborgare över hela staden och inte bara några upprörda närboende.

Tio personer vill inte att Lundbyhamnen fylls igen, sju vill se lägre och/eller glesare bebyggelse, sex är oroliga för tillgängligheten med bil, sex vill se mer park, träskpark eller naturområde, tre värnar bevarandet av motorbanan och plats för Metal Town, två vill att det byggs någon annanstans.

Men nu till det riktigt glädjande. Hälften av alla som yttrat sig vill se tätare, högre och mer dynamisk stad. Allt från professorer i arkitektur till kända och okända Yimbyiter till närboende i Kvillestan. Inte mindre än 39 personer stödjer Yimbys yttrande och tio av dessa har dessutom utvecklat texten med egna perspektiv. Ytterligare några verkar ha bygg sina synpunkter på Yimbys analyser även om det inte uttryckligen står så. Sammantaget måste även detta vara ett rekord. Ytterligare 13 personer har skrivit egna yttranden med önskan om ökad täthet, högre bebyggelse och/eller mindre Jubileumspark.

Dessutom har 29 konstruktiva förslag inkommit som behandlar allt från stort till smått. Några har förslag på innehåll i Jubileumsparken med t.ex. spår med tak för rullskridskoåkare, skejtpark med inomhusmöjligheter och schack/backgammon-bord. Andra vill att inspirations hämtas från andra städer, t.ex. de flytande restaurangerna vid Aker Brygge i Oslo och aktiviteterna på piren Navy Pier i Chicago.

Aker Brygge i Oslo

Navy Pier i Chicago

 

Några framhåller vikten av officiella byggnader och en person vill göra hela Bananpiren till ett kulturellt matstråk. Någon vill se ett kanalsystem liknande det som fanns i innerstaden innan de fylldes igen. Någon annan vill att gångbanorna får ett utskjutande tak från husen så man kan gå i området utan att bli genomvåt i ösregn eller snöblask. Några framhåller vikten av att lägga, eller åtminstone att förbereda för, spårtrafik under mark i de tätaste delarna. Några vill se äldreboende med utsikt över älven. Det finns ingen ände på förslagen och de kreativa idéerna.

En person ställer dessutom en mycket relevant fråga som vi låter bli retorisk:

Finns det någon speciell anledning till varför jubileumsparken måste ligga där ni har tänkt er? Går det inte rent tekniskt att bygga hus där, eller?

Det kan noteras att i exploateringskalkylen beräknas kostnaden för Jubileumsparken beräknas vara i storleksordningen en halv miljard.

Sammantaget har vi har sju yttranden som förespråkar lägre och glesare bebyggelse och 52 yttaranden som förespråkar mer, tätare och högre bebyggelse. Jag upprepar, resultatet tätare stad vs gleare stad blev 52-7. Det är utklassningssiffror. Göteborgarna har sagt sitt.

Ett stort tack till alla som ansträng sig för att försöka få Frihamnen att bli en levande, dynamisk och hållbar blandstad.

 

 

Förvaltningar, företag och föreningar

Lika glädjande som privatpersonernas yttranden är, lika oroande är det att se att flera företag, organisationer och förvaltningar delar den oro för ett nytt Skeppsbrohaveri som vi skrivit om.

Ca 45 yttranden har inkommit. Knappt 20 kommer från kommunala förvaltningar och bolag och dessutom tillkommer sex tilläggsyrkanden från politikerna i olika nämnder. Ytterligare åtta kommer från olika myndigheter och bolag som Trafikverket, Sjöfartsverket och Räddningstjänsten. Åtta yttranden kommer från företag och organisationer kopplade till byggbranschen. Tre ideella föreningar ha lämnat bidrag: Yimby, Stadsplanering Centrala Hisingen och Medborgarkraften. Av dessa yttranden är flertalet snäva och behandlar specifika tekniska detaljer som t.ex. elnät, VA och bredband.

Av de som tar ett helhetsgrepp över området framför ca tio att det behövs högre exploatering, högre täthet och högre bebyggelsehöjder. Fastighetsägarna GFR framför ett rimligt förhållningssätt:

Grundprincipen för en växande stad bör vara att aldrig bygga glesare än vad den redan är.

I SDN Lundby lämnade FP och M ett yttrande som lika gärna hade kunnat vara skrivet av Yimby. De skriver bland annat
Den föreslagna byggnationen av hus med 3-5 våningar exempelvis på bananpiren framstår som ett stort slöseri med så attraktiv mark i Göteborgs Centrum. Låt oss inte upprepa misstagen från arbetet med Skeppsbron med alltför låg exploatering utan ta tillvara de möjligheter som finns att bygga högt i cityläge.

Dessutom framför många kritik dels mot de otydliga, obefintliga och svaga kopplingarna till omgivningen och dels mot att det saknas utredningar och underlag. Kritiken stämmer väl överens med den som Yimby tidigare framfört i inlägg och i yttrandet. Parkeringsbolaget påpekar att eftersom området kommer byggas ut etappvis finns det möjligheter till att nyttja ledig yta för provisoriska markparkeringar. Det blir en ganska skrämmande bild av en enklav längst ut på mittenpiren som inte bara är långt från övrig bebyggelse – den är dessutom omgiven av arealer av markparkering.

Utbyggnadsordningen med en första isolerad enklav i mitten.

 

Ett av de mest intressanta yttrandena kommer från det kommunala bolagskoncernen Framtiden som samlar Göteborgs allmännytta. Ett antal citat från denna tunga kommunala remissinstans får stå som beskrivning av den kritik som fler framför. Framtiden skriver

Det tycks som att underlaget för handel och verksamheter i nyutvecklade områden alltid skall komma från besökare. Frihamnen ligger mitt emellan två av göteborgsregionens starkaste marknadsplatser – Nordstan och Backaplan. Att tro att Frihamnen, som dessutom är omringat av barriärer, kommer att utvecklas till ett kommersiellt besöksmål, känns inte realistiskt. Då är det av stor vikt att Frihamnen i sig självt innehåller tillräckligt många bostäder och verksamheter för att bära sin egen detaljhandel. Vi tror att det krävs en betydligt högre boendetäthet för att uppnå detta.

Vidare ser de gärna en mindre Jubileumspark.

En park, en grön oas och en lunga vid vattnet tilltalar. Den känns viktig både för området och även för Göteborgaren i allmänhet. Möjligen borde den minskas något till fördel för fler bostäder, vilket medför en ökad täthet och en bättre exploateringsekonomi.

De konstaterar precis som vi tidigare gjort att programmet verkar ha forcerats fram utan tillräckliga resurser att utreda det som borde utredas på programnivå.

Många utredningar saknas eller är ofullständiga. Inte minst totalkalkylen för området. Därför är det svårt att lämna synpunkter. Planprogrammet behöver också uppdateras så att programhandling och bilagor överensstämmer.

Framtiden sågar även exploateringsekonomin totalt och visar på felaktigheter och brister i kalkylen.

Från det underlag som hittills redovisats kan vi inte uttala oss om annat än att exploateringsekonomin inte kommer att gå ihop. Det finns många kostnadsposter som är underskattade eller undantagna. Till exempel:

  • Momsen ingår inte. Vid produktion av bostäder är momsen en kostnad som tillkommer på alla kostnader, allt ifrån tidiga markberedningskostnader som kanske utförs av annan än byggherren till den slutliga marknadsföringen. Därför tillkommer 25 % på såväl byggkostnader som på stora delar av exploateringskostnaderna.
  • För omräkning mellan BTA och BOA/LOA har 0,8 använts, vilket är högt. Det är i och för sig bra för lönsamheten men olika krav gör att detta är oerhört svårt att nå. Framtidenkoncernen har endast lyckas klara det i något enstaka fall de senaste åren.
  • Ett antagande har gjorts om att byggnaderna uppförs med platta på mark. Med anledning av eventuella kommande krav på antalet våningar i kombination med dålig bärighet vore det bättre att kalkylera med pålning.
  • Parkering räknas som en pluspost i kalkylen. Beroende på om parkering läggs i underjordiskt garage eller i öppet parkeringsdäck, blir det oftast en förlustaffär av olika grad.
  • Här utöver finns en rad kostnadsposter som är underskattade till exempel långsiktig drift- och underhåll, byggherrens vinst vid bostadsrättsproduktion osv osv.

Det låter onekligen mycket oroande att underlaget inte är bättre och att exploateringsekonomin inte kommer att gå ihop.

Vad gäller exploateringskostnaden gör Wallenstam det intressanta påpekandet att den per kvm är 10 gånger större än i Östra Kvillebäcken. Det understryker de utmaningar Frihamnen står inför. Utrymmet för exploateringsfinansierat lull-lull är troligen kraftigt begränsat, speciellt om intäkterna ska begränsas av hyresregleringar.

Även Fastighetsägarna GFR är tveksamma.

Den politiska ambitionen att göra Frihamnen – modern tids största exploateringsprojekt i Göteborg – till en experimentverkstad för den sociala ingenjörskonstens oanade återuppståndelse, där man genom minutiös planering och ett synsätt på människor och verksamheter som statiska enheter, försöker skapa den perfekta mönsterstaden, ser vi som det enskilt största hotet mot att Frihamnen ska kunna bli en attraktiv och livskraftig ny stadsdel i Göteborg.

Det kan noteras Älvstranden gillar att programmet varit luddig och inte så konkret.

Vidare ser bolaget det som mycket positivt att programmet håller sig på en övergripande nivå och vill betona vikten av att kommande detaljplaner håller en flexibel och generell nivå.

Frågan är om det är carte blanche de ber om eller något stadsplaneliknande? För att få upp tempot i byggande föreslår Wallenstam något som ligger ett steg närmare en stadsplan. De vill se "skelettdetaljplaner" av den typ som använts i Västa Hamnen i Malmö. Skelettdetaljplanen görs i ett tidigt skede för infrastruktur och detaljplanerna i kvarteren görs senare och då med ett enkelt planförvarande.

 

Konsten att lyssna till kritik

Det är uppenbart att desto mer vi lämnar Vision Älvstaden och desto mer vi närmar oss den konkreta fysiska planeringen desto fler blir de kritiska synpunkterna. Den samsyn som framhållits i visionen finns inte när det kommer till att förverkligandet av visionen. Många medborgare, politiker, förvaltningar, föreningar och företag vill på avgörande punkter vill se något annat än den tolkning av visionen som Stadsbyggnadskontoret och Älvstranden har presenterat i programplanen för Frihamnen.

Vi får hoppas att Visions Älvstadens tal om dialoger, öppenhet och lyhördhet har nått hela vägen fram till den avgörande planeringsprocessen. Än så länge har vi bara ett förslag på en plan. Det blev 52-7 för en tätare blandstad och ett antal förvaltningar, föreningar och företag instämmer. Stadsbyggnadskontoret får lyssna till synpunkterna och skruva upp boendetätheten, stärka kopplingarna, göra utredningarna och få plus i ekonomin innan planen antas av våra politiker.

Slutligen, vad gäller återväxten för stadsplaneringsintresset så kan vi vara lugna. Det kommer finnas de som med engagemang tar över efter oss. Det är helt underbart att se detta yttrande:


Hej,
Jag vill att det ska byggas ett nytt Liseberg i nya Frihamnen. Med en jättelång
linbana så att man kan åka mellan nya och gamla Liseberg.
Hälsningar Theo, 6 1/2 år

Gå med i Yimby Göteborg
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
+1
Matthias H. (3 November 2014 13:15):
Tack Patrik. Politikerna i älvstrandens styrelse och byggnadsnämnden som själva säger att dom vill se tätare blandstad, borde inte dom nu äntligen agera och sträcka upp tjänstepersonerna inom de båda organisationerna? För jag tror tyvärr inte att Bo Aronsson och andra inblandade tjänstepersoner ens nu kommer ändra sitt tankesätt o beteende. Hur otroligt det än är låter för alla andra...
 0
W Wallin (4 November 2014 16:59):
Har läst lite av innehållet och som byggherre får man samma kalla kårar, som med andra "Projekt", som skall sjösättas i Göteborg.
Denna hysteri med "Planarbete", som ökar kostnader, drar ut på tiden och kommer att bli en överarbetad och överdimensionerad produkt till mycket hög kostnad.
Ingen kommer att ha nytta av de man försöker få med i "Planarbetet".

På Regeringskansliet i Stockholm har man räknat alla de "Planarbeten", man har runt om i Sverige och som inte är påbörjade eller kunnat användas.
De är hela 70 000 stycken "Planarbeten", som är framtagna till en astronomiskt kostnad och till absolut ingen nytta.
I alla kommuner fortsätter man denna framtagning av nya "Planärenden", utan att se sig om i samhället och vilka problem de kommer att medföra.

Man får en föraning om att samma sak kommer att hända i Frihamnen. Den kostnad man kommer fram till, för ett boende där, är inte möjlig att anskaffa för de, som idag behöver ett boende, de 60 000, som är i direkt behov av bostad och som står i kö på Boplats Göteborg.

Bygger man också bara stora flerfamiljshus, utarmar man det generella företagandet i staden, med att bara bygga bostäder, som inte behöver någon komplettering av material och hantverkstjänster, vare sig de är nya eller äldre.
Det är därför Boverket förtvivlat försöker utreda, hur man skall öka det enskilda villabyggandet i de större städerna. Vidare har man också en utredning om "Konkurrensen i byggsektorn". För att kunna ha konkurrens i byggsektorn, måste det vara på en "Fri öppen marknad" där alla byggbolag, stora som små, har samma regler och förutsättningar.
Då kan de, var och en erbjuda en produkt, som i kostnad är anpassad till var och en av sina respektive kunder.

Att man "Planlägger" på detta sätt strider emot alla regler om fritt företagande i landet. Den som handlägger den kommunala marken, skall endast ge byggherren en fastighetsbeteckning och ett avtal kopplat till respektive fastighet.
Därefter är hela processen ett förhållande mellan en kund och en säljare fram till färdig byggnad.
Vi kan ju här ha åsikter om det ena eller det andra, med utformning och annat, men då blir det ett "Planekonomisk socialistiskt byggprojekt", som handläggs av kommunens tjänstemän och då blir det heller inte ett affärsprojekt, på en "Fri öppen marknad".
Det är bara och välja "Planmonopol", eller en fri öppen marknad.
WW
 0
noname (9 November 2014 14:23):
Funderar själv emellanåt på om det faktiskt inte är *bra* med lämnade ytor som Jubileumsparken. Detta lämnar ju yta som senare kan bebyggas utan större problem. Vad hade alternativet varit i *praktiken*?

Yimby kan ju drömma om en ännu större, tätare, blandstad men det är vi väl på det klara med att det ändå inte blir?! Om byggplanerna skippar jubileumsparken så tror ju åtminstone jag att det hade resulterat i att resten av frihamnen hade fått 3 våningar mindre per hus och för nu finns det ju plats att sprida samma antal lägenheter/lokaler över en större yta!

Nä, istället tycker jag man borde låta politikerna bestämma och lova ett visst antal bostäder (done!) - efter det går man ut och propagerar för att Jubileumsparken måste bli DUBBELT så STOR (alt. täcka halva frihamnen)! På så vis tvingar man politikerna att se till att bygga tätt på den halvan av ytan som då skall bebyggas eftersom de redan bestämt antal bostäder som skall in. När bygger är klart är det dags att börja fundera på att bebygga andra halvan (parken) och kräver då minst lika stor täthet.

Det man bör akta sig för är ju meningslös osammanhängande ödslad mark som inte går att göra något vettigt av. Sån mark är ju dock inte Jubileumsparken, så därför förstår jag inte riktigt de kritiska rösterna. Visst hade det kanske kunnat bli billigare att göra rätt från början, men det ver vi ju att vi inte klarar av i denna staden. Är det då inte bättre att satsa på ett vettigt delmål och lämna möjligheterna öppna för framtiden?! Byggt är ju byggt och kommer aldrig igen verkar det som. Att lämna obebyggd mark är ju således en möjlighet.....

Går det inte att få upp lokaler/lägenheter för att öka tätheten, varför då inte spela med att försöka minska på ytan (för samma antal lokaler/lägenheter)?! I princip ger det ju nästan samma effekt.
 0
Mats O. (9 November 2014 16:34):
Noname

Hur ska politikerna kunna "lova" ett visst bestämt antal nybyggda bostäder i Göteborg?
I så fall får du införa en socialistisk planekonomi för staden.
 0
Patrik Höstmad (9 November 2014 18:29):
Noname, det handlar om att parken genererar utgifter också. Parkytan är en ren förlustaffär i den ekonomiska kalkylen. Trots ingen eller lite bebyggelse så kommer de få arbeta med grundförstärkning och säkring mot skred. Speciellt som de ska fylla ut Lundbyhamnen för att anlägga parken. Det blir dyrt. 500 miljoner säger den preliminära kalkylen. Bostäder, kontor och butiker är däremot en inkomst. Det gäller att på ett rimligt sätt balansera inkomster mot utgifter. Minder park och högre täthet på det som byggs kan gee plus i kalkylen.
http:​/​/​gbg.​yimby.​se/​20​13/​0​8/​hur-​betalar-​vi-​varldens-​d_​.​.​
 0
Erik Funck (9 November 2014 19:20):
Tyckte det lät intressant det om pålning. I andra förslag (om det var här på yimby?) så har det argumenterats för att det går fint att bygga skyskrapor på pirerna eftersom man ändå måste påla, om det nu går att bygga 3-5 våningar på platta men då inte få ihop ekonomin så känns ju alternativet pålning och ingen höjdbegränsning (ange minst antal våningar istället?) givet
 0
W WALLIN (24 November 2014 21:38):
Mats O och noname
Här i Göteborg är det redan så, att politikerna har inget att säga till om. Det beror på att man har tagit bort i Kommunallagen 6 kap. §§39, 40 och 41.
De §§ som bestämde att de "folkvalda", skulle bestämma över vad de "anställda" i kommunen skulle utföra för arbete, hur länge det skulle ta och hur de skulle arbeta. När de (tjänstemännen) inte längre behöver bry sig om vad "Politikerna" nu säger, har vi tillsammans med "Det kommunala Planmonopolet", redan och har så haft sedan tidigt -70 tal, ett "Socialistiskt Planekonomiskt Regelverk" i byggsektorn, fram till första spadtaget.
Därefter skall byggherren finansiera och bekosta bygget, som den demokratiska processen, tjänstemännen och alla andra tyckare har påverkat.

Det är inte undra på att det finns över 72 000 "Planärenden", på arkiven runt om i landet, som ingen vill, kan eller har råd att finansiera. Meningslöst arbete i miljard klassen.
Dessa Planområden hindrar även och blockerar andra möjliga byggobjekt, så länge de är liggande i arkiven.
Det enda som skulle kunna öppna upp denna paralyserande effekt de döda planerna har, är att man helt enkelt tar bort "Planmonopolet" och låter alla tyckare och demokratiska processer, arbeta med Översiktsplanen, som finns i alla kommuner.
Byggherren kan då från ÖP, gå direkt på bygglov och kan arbeta effektivt för sin kund, som skall betala vad han gör, på en "Fri Öppen Marknad", då blir det konkurrens och alla olika byggbolag, har samma möjligheter att bygga för sin respektive kund, efter hans/hennes önskemål.
När kommer v dit ???
WW
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 5380 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter