"Göteborg - mellan segregation och kreativitet" - en studie av den svenska bostadsmarknaden. Del 1.

Om ett par veckor kommer min nya bok "Göteborg – mellan segregation och kreativitet". I mycket högre grad än titeln berättar är den en genomgång av både internationella och nationella trender i stadsbyggande det sista seklet och dessutom löper en jämförelse mellan Göteborg och Stockholm i stort sett kontinuerligt genom boken. Den har alltså ett visst intresse även för dom som inte lystrar till det stolta namnet Glenn. Det ska också sägas att den är illustrerad med ett sjuttiotal fotografier för att öka läsupplevelsen.

De sista två faserna är därför mycket mer spännande att analysera. Den inledande av dessa dominerades av de stora förändringar som gjordes för prissättningen och subventionssystemen mellan 1969-1975. Under de här åren försvann alla regleringar av både villa- och bostadsrättspriser och som en följd av det exploderade framförallt villamarkaden på 1970-talet.

Den andra stora förändringen kom i början av 1990-talet när den borgerliga regeringen –dock i samförstånd med den socialdemokratiska oppositionen- inledde saneringen av statsfinanserna genom att avsubventionera byggmarknaden.

Man ser effekterna av de två stora förändringarna i grafen här intill: under den första växer villamarknaden explosivt, samtidigt som produktionen av flerfamiljshus rasar. Det vi ser i det kraftiga fallet är inget mindre än "miljonprogrammets" sammanbrott, när just den nya villamarknaden gjorde det som på den tiden kallades "betongförorter" överflödiga. Istället blev tiotusentals lägenheter stående tomma.

Antal färdigställda lägenheter i småhus resp. flerfamiljshus.

Det var sedan dessa enorma mängder tomma lägenheter som gjorde nya och mycket större subventioner nödvändiga. Dessa tog i hög grad formen av generella och stora stöd till nyproduktionen, men också i form av ROT-renoveringar som var något hela annat än dagens ROT system. Den tidens ROT kanaliserades till stora byggföretag, som fick subventionerade lån för att köpa in och renovera de förfallna flerfamiljshusen i landets större städer.

Lånesystemen konstruerades inte bara på ett sådant sätt att allmännyttan gynnades. Dessutom syftade de till att få kontroll över bostadsmarknaden genom att renovera bort smålägenheter. Medlet som användes var att slå ihop dem till större. Under ROT-perioden mellan 1975-1992 försvann det därför 12 300 lägenheter i Stockholm och drygt 7000 i Göteborg. Alla dessa lägenheter försvann alltså på grund av ombyggnationer och inte genom rivningar.

Det som hände fram till 1992 blir dock verkligt intressant i ljuset av det som skedde när bostadsproduktionen i nästa skede avsubventionerades. Som vi alla vet är det då som den verkliga återkomsten för de urbana värdena skedde i Sverige. Kopplingen till regelförändringarna är tydlig, även om mig veterligen ingen skrivit om det förut.

Först av allt kan vi se av grafen att utvecklingen på nyproduktionsmarknaden blev lika dramatisk på 1990-talet som på 1970-talet, med den skillnaden att det den här gången var villamarknaden som haft svårast att återhämta sig. Det som sedan kom tillbaka var en klassisk innerstadsmarknad av en typ som inte existerat i Sverige sedan åtminstone 1930-talet. Det är också vid denna tidpunkt som befolkningen i Stockholm innanför tullarna återigen börjar växa och föryngras i snabbare takt. I slutet av 1990-talet fick det alla planerare att häpna, när det inte fanns vare sig barnstugor eller skolor som kunde härbergera alla de nya barn som plötsligt fanns i centrum.

Den nya avsubventionerade omgivningen var egentligen lika främmande för byggarna. Det viktigaste blev att identifiera var det fanns värden som kunde motivera antingen nybyggnationer eller ombyggnationer av äldre fastigheter. Pionjärerna för den nya marknaden var otvivelaktigt JM, som blev tidiga med att köpa upp annorlunda objekt i citynära lägen. Antingen handlade det om industriområden som revs eller också var det helt annorlunda objekt som konverterades till bostäder. Ett av de tidigaste och mest uppmärksammade projekten genomfördes på Södermalm, när Eriksdalsskolans pannrum och kolförråd byggdes om till bostadsrätter 1994.

Eriksdalsskolan

Projektet är dessutom betecknande för det som hände därefter. Nyproduktionen försköts inte bara mot innerstäderna, dessutom vändes den gamla bortbyggnationerna av centrala lägenheter i sin totala motsats: efter 1993 har det tillkommit 12 700 antal lägenheter i Stockholm och drygt 5 000 i Göteborg genom ombyggnationer av äldre fastigheter. Det har handlat om äldre kontor, hotell, garage eller panncentraler som byggts om. Vi har alltså att göra med en total spegelvändning mot det som skedde innan.

Det som hände var att bostadsrättsmarknadens betydelse växte på ett oproportionellt sätt. I den nya avreglerade omgivningen kunde bara projekt som bar sina egna kostnader genomföras. Eftersom hyrorna fortsatte att vara bruksvärdesreglerade var den marknaden både oflexibel och osäker. Den ökade efterfrågan absorberades därför genom framväxten av en ny –och som det skulle visa sig– mycket dynamisk bostadsrättsmarknad. De stigande priserna på den marknaden har sedan i allt högre grad gjort det möjligt för boende att konkurrera med andra användningsformer för centrala ytor. Det har helt enkelt skett en relativ prisförändring i och med bostadsrättsmarknadens genombrott. I diskussionen om eventuella prisbubblor har den här dynamiken egentligen aldrig diskuterats.

Fortsättning följer...