Krönika: Den levande staden kräver aktiv förvaltning av lokaler

Helena Holmberg skrev ett inlägg som är först publicerat i vår Facebookgrupp. Här ger Helena en reflektion kring lokaler i gatuplan och de svårigheter som möter den som är satt att förvalta dem. Helena har arbetat med frågorna under många år som bland annat verksamhetschef för BID Gamlestaden och BID-samordnare i stadsdelsförvaltningen Östra Göteborg.

Handelsstråk vid Oscar Fredriks kyrka. Liknande bilder används ofta används i mäklarsammanhang och i annonser för bostadsrättslägenheter. (Foto: Stadshem Fastighetsmäkleri)

DET ÄR VÄL BARA att inrätta lokaler på gatuplan. Helst med låg hyra. Så uppstår de där spännande, dynamiska verksamheterna och det livliga gatulivet av sig själv.

I verkligheten är lokalförvaltning en krävande verksamhet. Den är helt avgörande för den stadsmiljö vi alla får att leva i. Och den sköts ofta av amatörer. Eller nästan amatörer. Och ska liksom bara funka av sig själv, så där.

 

Inte enkelt förvalta lokaler

Blandstadens dröm är lokaler i gatuplan i bostadsfastighetshus. Det leder till att bostadsfastighetsägare ska hantera lokaluthyrning och -förvaltning vid sidan om huvudverksamheten, bostadsförvaltningen. Inte minst bostadsrättsföreningar, skötta av en styrelse som består av frivilliga som på kvällar och helger ska hantera allehanda förvaltningsfrågor och gnälliga grannar, ska ovanpå allt annat klara att förvalta sina lokaler.

Eriksbergsdockan. Mer önskat än en verksamhetslokal? (Foto: Patrik Höstmad)

Många fastighetsägare sitter fast med gamla lokalhyreskontrakt, som inte tillräckligt väl specificerar verksamheten som ska bedrivas i lokalerna och kvaliteten på skötsel, skyltning, öppettider mm. Verksamheterna kan ha bytt ägare i många omgångar och nya näringsidkare kan ha ärvt gamla omoderna lokalkontrakt och lokalägaren kanske inte har varit på alerten när tillfällena till omförhandling och eventuellt avslutande av hyresförhållandet har dykt upp.

Östra Eriksbergsgatan. Mer önskat än en verksamhetslokal? (Foto: Patrik Höstmad)

Okunskapen är stor hos en del om grundläggande frågor som fördelningen av ansvar mellan näringsidkare, fastighetsägare och kommunen. Vem ser till att lokalen är målad och snygg? Vem ser till att skyltningen funkar och är snygg utan att förbipasserande överfalls med en massa trottoarpratare och annat skräp? Vem sätter upp nödvändiga papperskorgar på gatan utanför?

Nedklottrad bottenvåning på Långängen, Kvillebäcken. (Foto: Johan Svensson)

En förutsättning för verksamheter som blommar, utvecklas eller åtminstone överlever är den inramning som platsen ger. Att verksamheter som stärker varandras konkurrenskraft är lokaliserade så att människor och köpkraft lockas dit. Men på samma gata eller plats finns normalt flera olika fastighetsägare och/eller bostadsrättsföreningar med lokaler på gatuplan. Platsens kvalitet är ett resultat av summan av allas agerande, men i default-läge har varje enskild lokalfastighetsägare incitament att trygga sina egna lokalhyresinstäkter först, även om det sker till priset av en sämre helhet. Kommunikation och samarbete och gemensamma utvecklingsstrategier är ju liksom inget som uppkommer av sig själv.

 

Svårt att agera när det blir problem

Det är aldrig lätt att avsluta relationen med en oönskad lokalhyresgäst. Det också dyrt. Juridiska processer tar tid och kostar mycket. En snabbare metod kan vara att köpa ut en dysfunktionell lokalhyresgäst. Det kostar också, men det är ju också etiskt mycket tveksamt och skapar tveksamma incitamentstrukturer. Inte sällan upptäcker lokalförvaltare att de har hyresgäster med kopplingar till organiserad kriminalitet av något slag. Och då kan hela situationen dessutom bli farlig.

Jag tror inte det finns statistik eller systematisk kunskap om det här, men mitt intryck - anekdotiskt - är att problemen i lokaluthyrningen ökar i intensitet just nu. Varför organiserade kriminella ligger på så hårt för att få kontroll över lokaler är en bra fråga. Några välinformerade gissningar är: Kontroll över till synes välordnade verksamheter i lokaler är ett verktyg för att tvätta pengar. Kontroll över lokaler kan vara ett sätt att upprätthålla territoriell kontroll över ett geografiskt område, ett torg eller en plats. Därmed kan man utifrån en eller flera lokaler bevaka så att inte ”obehöriga” tex försöker ta över narkotikahandel i det givna området och man kan spana och varna när polisen kommer. Därför kan man se små lokala frisörsalonger eller nagelsalonger helt dominerade av grupper av pojkar i tonåren, som har lokalen som hangout, men också med uppsikt över torget eller platsen.

 

Risk att kriminella grupperingar tar över

Tillgång till lokaler är också en förutsättning för att driva kriminell och svart lukrativ verksamhet. Det kan vara de gamla klassiska svartklubbarna, spelklubbar, vattenpipscaféer och liknande. Bordellverksamhet. Eller narkotikafabriker. Eller restaurang- eller tillverkningsverksamhet som bygger på människohandel och slavarbete. De människor som är offer för människohandel av olika slag ska också sova någonstans på nätterna. Även om förhållandena för dessa människor är eländiga bortom föreställningsförmåga har de oftast i alla fall någon form av tak över huvudet.

Johanna Bäckström Lerneby har i boken Familjen beskrivit flera exempel på hur organiserad kriminell verksamhet samspelar med lokaluthyrning och -förvaltning. Det handlar om de verksamheter som drivs i lokaler i Partihallsområdet, ägda och förvaltade av kommunala Higab. Det handlar om storskalig narkotikatillverkning i källarförråd i något av Bostadsbolagets hus i Hammarkullen. Och det handlar också om den fiktiva utpressningssituation en enskild caféägare i boken utsätts för.

Men jag kan också i sammanhanget berätta om fastighetsbesiktningspersonen jag känner som berättar om hur hen upptäckte ett boende för papperslös slavarbetskraft under en pizzeria i en bostadsrättsförening i en stadsdel i Göteborg. Eller uthyrningsansvarige i det stora väletablerade företaget som lever under hot sedan hen försökt avsluta ett kontrakt efter att en lokaluthyrning som såg bra ut på ytan gjorts till någon som visade sig ha koppling till organiserad kriminalitet.

Ytterligare läsning på ämnet finns i polisens rapport över ”särskilt utsatta områden” från 2017. Där beskrivs särskilt utsattheten hos små näringsidkare i förorternas centrum för ”övertagande” av kriminella grupperingar. Mitt intryck är att den utsattheten numera är utbredd långt bortanför de utpekade utsatta områdena, enligt logiken ovan.

Ett exempel från Friggagatan av hur svårt det är att styra över lokalinnehavare. Butikslokalen på bilden har, mig veterligt, inget med kriminalitet att göra, absolut inte på fastighetsägarsidan men inte heller på lokalhyresgästens sida. (Foto: Google Maps).

Mitt intryck är alltså att trycket på lokaler från organiserade kriminella krafter ökar i intensitet. Det är ändå skrivet med viss reservation. Medvetenheten kring många av de här problemen har ökat över tid. För tio och tjugo år sedan kunde lokalfastighetsägare hysa mängder av kriminella grupperingar, svart spelverksamhet med mera utan att ens förstå att det skulle vara något problem med det. Många har rensat upp i sina lokaler över tid. De förslummade förfallna industriområdena finns kvar, men blir nog färre. Tror jag. Och mitt intryck är alltså ändå att trycket på ”vanliga” lokaler i ”vanliga” områden ökar.

Ovanstående är kanske skrivet utifrån vinkeln att fastighetsägare skulle vara någon form av good guys och olika former av verksamheter potentiella bad guys. Självklart är det en förenkling. Det finns så klart mängder av exempel på ”elaka” lokalfastighetsägare som bara är ute efter att maximera sina hyresintäkter oavsett konsekvenserna de verksamheter som drivs i lokalerna och för stadsmiljön. Det är också en tidsfråga innan vi får påtagliga problem med att kriminella placerar sina pengar just i fastigheter - och därmed plötsligt ÄR de som ska idka fastighetsförvaltning med redlighet och kompetens.

Tomställd lokal i väntan på verkamhet, Tunnbindaregatan, Kvillebäcken. (Foto: Elin Hamfeldt)

Mina slutsatser av detta är:

• Den som fortfarande tror att det bara är att bygga ”rätt” och så ordnar allt sig av sig själv - tänk igen. Även om det så klart hjälper att ha byggt ”rätt” istället för ”fel”.
• Den som fortfarande tror att det bara är en polisiär fråga att förebygga kriminalitet - tänk om.
• Den som tror att det är ”kommunen” som fixar sånt som levande platser. Tänk igen.

Det finns behov av en snabb kunskapshöjning bland många förvaltare av lokaler. Branschorganen är på frågan, inte minst Fastighetsägarna har jobbat med detta i många år, men det handlar om tusentals små och stora aktörer som behöver göra en kunskapsresa. Och fler och fler bostadsrättsföreningar med lokaler i gatuplan tillkommer över tid, eftersom det byggs en hel del sådana nu.

Bostadsrättsföreningar, liksom alla andra fastighetsägare, behöver förstå att förvaltning med kvalitet kostar. De behöver köpa kvalificerad hjälp, helt enkelt.

Men det finns också mycket att vinna på att fastighetsägare och bostadsrättsföreningar samarbetar på ett organiserat och långsiktigt sätt - tillsammans tar fram strategier för att utveckla platser och samarbetar om verksamheter man vill ha in i sitt område. De större professionella organisationerna kan enkelt hjälpa mindre grannar i olika frågor. Men man kan också tillsammans göra saker som ingen enskild aktör klarar att göra på egen hand. Till exempel anlita professionell hantering av säkerhetsfrågor, organiserat samarbete med de olika myndigheter som driver tillsynsverksamhet.