Blandad stad - Ekonomiskt perspektiv

Hej alla,
Idag hade vi en föreläsning av Mårten Dunér chef för planenheten på Boverket.
Föreläsningen handlade om genomförandet av planer och hur det nuförtiden behövs starka ekonomiska incitament och starka aktörer för att planer skall bli genomförda. Det jag reagerade på var att han sa att det byggs inget annat än 10vånings flerbostadshus eller villamattor eftersom det är det enda som är ekonomiskt. Han lade fram flera argument till varför det är mycket billigare med att dra upp 100 villor i direkt anslutning till varandra i en modernistisk anda, men han visade även på argument för en additativ planering, alltså en typ av förtätande planering som jag uppfattade det. Alltså det jag egentligen vill ha ut av den här tråden är, hur ska man kunna lösa problemet med ekonomin och få entreprenörer/exploatörer att vara intresserade av infill-tomter, eller mer kompletterande byggnation, utan att den ska kosta enorma pengar för eventuell köpare?.

Ytterligare en sak som jag reagerade på var att han sa att den modernistiska perioden av planering var från 1945-1994, vilket han baserade på att det var åren av bostadssubventioner från staten till kommunerna. Enligt min åsikt så är väl det egentligen perioden av socialistisk planering och att den modernistiska planideologin fortfarande tyvärr blomstrar?

Han var iaf väldigt intressant även om han kanske gav en något negativ dystopisk bild av framtiden.

Ber om ursäkt om det här redan varit uppe men kunde inte hitta något liknande, direkt.

Man kan ställa sig frågan vad som är billigast.
Villamattor och annan zonering kräver klart mer infrastruktur per capita än en kvartersstad. Var detta med räknat i kalkylen?

Sedan har vi de kostnaderna för förstärkandet av segregation. Det är svårt att mäta i kronor och ören.

Tyvärr kan jag inte besvara din fråga.

Som jag förstod det var det helt en fråga om pengakapital och sociala eller kulturella kapital hade inte vägts in. Det var nog heller inte frågan om någon större budget som hade uträknats utan helt enkelt så är det så att våra företag formade att bygga just villamattor? Det säger sig egentligen självt att för byggföretagen så är det mindre risk och mer lukrativt att bygga 20 bostäder på ett gärde som dom gjort 10000ggr som dom redan sålt 70% av innan byggnationen startar. Känns som om vi skulle behöva ha lite bra exempel på blandstad som är relativt nybyggd här i Sverige.

Det är ju mycket en fråga om för vem det är ekonomiskt. För de stora byggjättarna så är det billigare att bygga enbart bostäder, för det är där man har sin kompetens, och så länge ingen ställer högre krav så fortsätter man på det inslagna, lukrativa spåret. JM bygger bostäder, kommer det krav på att de skall funktionsblanda stretar de emot så länge de kan, sedan får de i princip köpa in den tjänsten eftersom det inte ingår i deras eget koncept. För kommunens del är det ju lättare att snabbt sälja mark än att "krångla till det" och ställa krav på exploatörerna. Sedan kommer kostnaderna för samhället någon annan stans än på exploateringskontoren.

Det stämmer nog att det är mycket slentrian i vad som byggs. För t.ex arkitekter och byggnadsingenjörer är det nog enklare att köra med copy&paste än att försöka vara kreativ. Jag har lite svårt att tro att det egentligen är så ekonomiskt att bygga glest, men det är ju förmodligen staten/kommunen som står för de högre kostnaderna t.ex kostnader för bygge och drift vägar, kollektivtrafik etc.

Om det skulle finnas en politisk vilja att bygga tätt skulle det i och för sig vara enkelt att skapa ekonomiska incitament för det. T.ex skulle man kunna införa en fastighetsskatt som enbart grundar sig på tomtstorleken eller man kunde låta byggherrar i glesa områden själva bära kostnaden även för infrastruktur.

Men eftersom kommunen har planmonopol är det nog kommunens ambitioner den viktigaste faktorn för huruvida det byggs tätt eller glest. Det är väl för det mesta där kommunen planerar nya områden som det byggs?

En annan aspekt som borde förbättra blandningen är att det borde vara enklare att ändra användning mellan kontor/boende. Särskillt i områden där det är underskott av någondera borde det motsatta användandet gynnas.

Martin: i genomförandebeskrivningen som tillhör detaljplanen brukar anges att t.ex exploatören som bygger husen även skall stå för infrastruktur, vilket oftast sker när det är en exploatering initierad av exploatören. Samtidigt ska sägas att det oftast är shared-effort och kommunen slänger till pengar.

Du måste skilja på tjänstemännens vilja (vi som planerare) och politikerna/exploatörerna. Vi planerare bestämmer inte utan det är kommunpolitikerna, vi ger råd och vägledning i deras beslut men i dagsläget är det helt dom som slutgiltigen bestämmer.

Jag är av uppfattningen att de flesta i planerarkåren är medvetna om att en blandad stad är något vi vill uppnå men problemet är att politiker/exploatörer inte sett någon efterfrågan på det från allmänheten som jag förstått det.

Fair enough.


Det låter ju bra, det var faktist i grunden det som jag ville ha sagt med mitt inlägg att vi behöver skapa en politisk vilja, dvs en stark opinion för att bygga mer stadsmässigt då lär fler politiker engagera sig för frågan. Det borde faktiskt inte vara så svårt eftersom jag är övertygad om att de flesta egentligen heller bor i stadsmässig blandstad än i modernistisk förort. Det är ju bara att jämföra marknadspriser mellan bostadsrätter i olika områden t.ex Bergshamra med Gamla Råsunda.

När det gäller villor är det nog dock svårare att väcka opinion, för det är nog många som gärna bor i villa, men i Stockholm borde man absolut testa att bygga fler stadsradhus i bra lägen för att undersöka om det kan vara ett alternativ till villamattor. Stadsradhus kan ju ha i princip samma täthet som innerstaden.

---

Senast ändrad 12 september 2009 02:33

Sociala och kulturella kapital blir i längden ekonomiskt viktiga då det handlar om stadens attraktion, dynamik och image. Att med dessa argument motivera exploatörer förstår jag är problematiskt då dom har mera egna kortsiktiga ekonomiska intressen snarare än långsiktiga, men det gör det hela inte mindre sant.

Martin och Adam, jag håller helt med er.

Stadsradhus med möjlighet för verksamhet i bottenvåning är något jag tycker verkar spännande, även utan verksamhet i bottenvåningen för kanske inte lika centrala lägen är ju klart bra.

Samtidigt läste jag på Jerker Söderlinds blogg att det fanns intresse från exploatörer/allmänhet att bygga tät blandstad men att det var stora problem på plansidan med olika restriktioner, måste jag läsa på lite mer om så jag inte missuppfattat dock.

Har du en länk?
Mycket intressant iaf. Byggbolagen borde ju av ren självbevarelsedrift kunna se det stora tryck som finns på de få täta stadsmiljöer vi idag har.

"Men det stämmer att många byggare gärna skulle vilja bygga täta blandade städer av förmodernistiskt snitt, eftersom det är den sortens stadsmiljö som betingar de högsta priserna. Byggarna är intresserade av att tjäna pengar. Eftersom lönsamhet har en viss koppling till utbud och efterfrågan är dagens innerstad högre prissatt än den skulle vara om innerstaden hade varit låt säga tre gånger så stor. Att utvidga innerstaden är dock en omöjlig uppgift, eftersom alla som bor i den glesa staden är emot förtätningar, av förklarliga skäl eftersom de inte har något att vinna på detta."

http://jerkersoderlind.blogspot.com/2009/06/med-bil-till-den-glesa-hallbara-byn.html

Var det jag tänkte på

Jag minns att Göteborgs stadsbyggnadskontor gjorde en byggekonomisk utredning 1978 och fann att en kvadratmeter i periferin var dubbelt så dyr som en kvadratmeter i centrum eftersom infrastrukturen kostade så mycket mer i periferin. Jag vet att exploatören får betala infrastruktur inom exploateringsområdet, men så tillkommer ju infrastrukturen dit också. Enda skälet till att vi riskerar att drabbas av motorvägar för minst 70 miljarder är ju att Stockholm är så glest som det är. Och T-banan subventioneras för flera miljarder varje år medan Stockholms Spårvägar på 40-talet gick med vinst.

Men det finns också andra ekonomiska betraktelser att göra.

Vad kostar det till exempel att staden enbart byggs som bostadsområden, dvs att ekonomisk verksamhet i princip är förbjuden och måste äga rum i skymundan? Vad kostar transporterna för medborgarna? Vad kostar de för näringsidkarna? Vad kostar funktionsuppdelningen i termer av att allt måste dubbleras?

Jag kan tänka mig att det här är ett klassiskt exempel på social fälla, dvs att varje aktör gör som är bäst för honom men att kostnaderna för alla blir skyhöga. I ett sådant läge gäller det förstås att subventionera och förlita sig till att man hämtar tillbaka pengarna i ett senare skede när ett nytt läge har uppstått. Alltså i det här fallet slå fast planer enligt lindhagen.2 och helt simpelt tvinga byggherrar att anpassa sig till detta. Kanske det blir dyrt tills byggbolagen har lärt sig, men sen bör det rimligen bli mycket billigare.

---

Senast ändrad 22 september 2009 16:19

I många kommuner subventioneras de längre ledningar som krävs i en bebyggelse som karaktäriseras av utglesning.Taxan för anslutning till va-systemen är uppbyggd så att priset för varje enskild byggherre blir detsamma oavsett mängden ledning som byggs. Det finns alltså ingenting där som ger ekonomiska fördelar till en tätare planering av staden.

I Växjö kommun har man de senaste 20 åren byggt 7 500 bostäder bara genom att förtäta och lägga till. Det är sällan ett projekt är större än 100 bostäder; det typiska projektet är på ca 30 bostäder. Om ett större område ska exploateras så delar man upp det i mindre delar så att så många entreprenörer som möjligt ska få chansen. Växjös stadsarkitekt menar att små projekt blir billigare i längden eftersom de stora byggbolagen gynnas av allt för stora projekt vilket är dåligt för konkurrensen. (Allt enligt dagens föreläsning av stadsarkitekt Erland Ullstad.)

Det är alltså möjligt att bygga annat än villamattor eller 10-våningshus, om bara den politiska viljan och tjänstemännens engagemang finns.

Anders

---

Senast ändrad 6 oktober 2009 19:49

Intressant, Linda! Med andra ord subventionerar kommunerna fortfarande urban sprawl. Undrar varför. Borde väl vara dags att ändra på det?

Samtidigt bygger dom Villagetthon ute vid Kronoberg och är rädda för hus högre än 5 våningar i innerstaden.