Utskrift från gbg.yimby.se
....

Debatt: Allmännyttan bygger för lite och för dåligt

Yimby har tidigare granskat allmännyttan under rubrikerna Tillbaka till framtiden (år 2011) och Tillbaka till framtiden 2 (år 2012). Nu har vi tittat i årsredovisningen för år 2013 och det resulterade i en debattartikel i Göteborgs Fria tidning. Om du läst det vi skrivit tidigare i frågan så känner du säkert igen läget, tankegångarna och vissa av formuleringarna. Läget har inte förändrats ett dugg – det har om möjligt blivit sämre. Allmännyttans produktion är ofattbart låg och skapar som regel inte stadskvaliteter. Dessutom fick allmännyttan ingen marktilldelning alls under 2013 så det kommer inte bli mycket bättre på ett tag framöver. Debattartikeln följer i sin helhet.

Kvibergs terrasser. Allmännyttan 2014.

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Tillbaka till Framtiden 2


Extra! Metro-artikel på ämnet med rubriken "Bara hälften av planerade hyresrätter blev byggda" där Yimby uttalar sig.

För ett år sedan gjorde Yimby en granskning av allmännyttans bidrag till bostadsproduktionen i Göteborg över de senaste 10 åren. Den visade på lågt satta mål, obefintlig måluppfyllelse och en mycket låg nyproduktion. Ytterligare ett år har lagts till handlingarna så det är återigen dags att granska hur vår allmännytta levererar. Den här gång tar vi även titt på vad den levererar.

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Tillbaka till Framtiden



Oj, vad tiden går!

Jag skrev för ett tag sedan ett inlägg om den låga byggtakten och bostadsbristen som är ett allvarligt problem för Göteborg. Speciellt gäller det bristen på hyresrätter. Den största aktören på hyresrättsmarknaden i Göteborg är Framtidenkoncernen, där de kommunala bostadsbolagen (Bostadsbolaget, Familjebostäder, Poseidon mfl) ingår. Framtiden äger ungefär hälften av alla hyresrätter i Göteborg. Vill man försöka förstå varför det byggs så lite hyresrätter i Göteborg kan det alltså vara intressant att ta en titt på Framtidens årsredovisningar för de senaste tio åren:

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Bostadskris!

Idag rapporterar GP om det katastrofala läget för bostadsförsörjningen:

Finanskrisen och den efterföljande lågkonjunkturen slog igenom med full kraft på bostadsbyggandet under 2009. Bara cirka 3000 nya bostäder skapades i Västra Götaland jämfört med ett snitt på 5700 under åren 2006-2007.

- Inte helt överraskande med tanke på det ekonomiska läget, konstaterar länsbostadsdirektör Göran Carlsson, som är en av författarna till en färsk rapport om bostadsmarknaden i Västra Götaland. Samtidigt som bostadsbyggander har gjort en tvärnit redovisar över hälften av länets 49 kommuner att den har en generell bostadsbrist. Värst är bristen på små hyresrätter i centrala lägen

- Bostäder som är hett efterfrågade av både ungdomar och äldre som vill flytta till något mindre. Paradoxalt nog står just byggandet av hyresrätter för den brantaste dykningen. Under 2009 byggdes bara 500 i hela länet, jämfört med dryga 2000 året innan.

- Fast det var mer än väntat. Men var det skulle landa visste vi inte, säger Göran Carlsson. Att det var väntat beror på att det omdebatterade statliga investeringsstödet för hyresrätter, som infördes 2001, upphörde den 31 december 2008.

Prognosen för 2010 ser något lite ljusare ut. Totalt räknar länsstyrelsen med att 3600 bostäder byggs i länet, varav cirka 1500 är hyresrätter som kommit så långt i planeringen att de bedöms som hyfsat säkra. Men i rapporten finns en brasklapp om att siffrorna kan påverkas av valutgången.

- Oppositionen har ju ett förslag m att återinföra det statliga investeringsstödet för hyresrätter och då kan det tänkas att byggstarter fördröjs för att invänta hur det utformas om det blir ett skifte, säger Göran Carlsson.


Läs rapporten om bostadsmarknaden i Västra Götaland (PDF)

Ur rapporten:

Krönika: Hyckleri om marknadshyror

Under vinjetten "Krönika" så publiceras mer personligt hållna inlägg som inte nödvändigtvis håller sig inom Yimbys tvärpolitiska ramar och som inte heller alltid representerar Yimbys policy. Idag skriver Jan Wiklund, aktiv bl.a. inom Alternativ Stad, om sin syn på regeringens proposition "Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyresättningsregler". Yimby tar inte ställning i frågan om marknadshyror/hyresreglering men det är onekligen en viktig fråga. Vad tycker du?

Den 17-21 juni debatterar och röstar riksdagen om att införa ett marknadshyressystem:

- Hyrestaket tas bort.
 
- Självkostnadsprincipen för kommunala bostadsbolag slopas. Allmännyttan ska ”underkastas marknadsmässiga avkastningskrav”.
 
- Den skyddsregel mot för snabba hyreshöjningar som förelås i praktiken tillåter hyreshöjningar på 8,5 % per år.


Förslaget är ett stort hyckleri. Det legitimeras med marknadsliberala idéer - men den "marknad" förslagsställarna drömmer om snedvrids lik förbannat av två eller tre andra saker som man inte på något sätt vill ta bort.

För det första råder alltid monopolistiska förhållanden i växande storstäder, och monopol leder som bekant alltid till prisuppskörtning. Monopolet består i att det finns mycket få byggbara tomter. När Jagvillhabostad.nu intervjuade byggföretagen om varför de inte bygger hänvisade de till detta - kommunerna har nästan slutat stadsplanera, och det finns inga tomter att bygga på. Alltså kan ökande marknadspriser inte slå igenom i ökande utbud.

För det andra har politiker, planbyråkrater, markspekulanter och byggbolag i åttio års tid konspirerat om att erbjuda oss bostäder som vi inte vill ha. Folk har alltid velat bo centralt och tätt - vad vi har fått är ocentralt och glest. Så följaktligen går marknadspriserna i den täta staden upp, och utan begränsningar blir det bara de rikaste som har råd att bo där. En fullständigt konstlad brist har uppstått, och det görs mycket lite för att få bort den.

För det tredje subventioneras de dyraste områdena - de periferaste och glesaste - kraftigt i form av stora statliga och kommunala subventioner av infrastruktur. Enigt Göteborgs stadsbyggnadskontor kostar det dubbelt så mycket att bygga i periferin som i centrum om infrastrukturen räknas in. Men myndigheterna vet att ingen skulle bo där om de fick betala vad de kostade, alltså betalas överpriset över skatten.

Marknadshyror skulle leda till perversa konsekvenser. För det första skulle de som bor samhällsekonomiskt sparsamt, dvs i centrum, betala mer än de som bor samhällsekonomiskt slösaktigt, dvs i periferin. Detta skulle förstås öka efterfrågan i periferin vilket driver fram ännu mer subventioner av ännu mer infrastruktur som annars inte skulle ha behövts.

För det andra skulle stora förmögenheter föras över från boende till fastighetsägare utan att fastighetsägarna behöver göra ett dugg mer än att höja hyran. Skälet till att marknadshyrorna försvann för snart hundra år sen var att man då visste att det i en växande storstad alltid är lönsammare för fastighetsägare att höja hyran än att bygga nytt.

För det tredje blir det ännu mer segregation, och svenska storstäder hör redan till Europas mest segregerade. Inte minst på grund av utspriddheten. Det är möjligt att i någon sorts perfekt värld marknadshyror är bra. Men i den imperfekta värld vi har är det annat som behövs:

- Sluta subventionera infrastruktur som lockar fram ytterligare utglesning. Stopp för nya flotta vägar, som enligt Anders Hagson på Chalmers är det kraftfullaste stöd för utglesning och oekonomiskt transporterande som finns. Låt exploatörer betala infrastrukturen själva fullt ut. Detta kommer snabbt att sätta stopp för perifera lokaliseringar och istället locka till byggande centralt, där marknadspriserna är som högst - och därmed sänka dessa.

- Bort med lagar och regler som försvårar stadsmässigt byggande.
Bort med krav på avstånd mellan hus och aktiviteter, bort med förbud mot stadsgator utanför 1800-talsstaden. Bygg sådan stad folk vill ha och efterfrågar - och kommer att efterfråga ännu mer när oljepriserna går upp.

- Lägg ut stadsplaner av traditionellt slag, dvs vidsträckta planer av gator, torg, kvarter och parker som tillåter tätt byggande i kvarteren. Lagstifta om att alla växande städer ska ha planer för byggbar mark som täcker femti år av tillväxt. Melins, Kobbs & Prytz' plan för Göteborg 1864 var större än den då bebyggda ytan och räckte i femtio år.

- Subventionera byggande nära centrum, för att i någon mån gottgöra åttio år av motsatsen.

- Ge de kommunala bostadsbolagen tillbaka rollen som aggressiva byggare, som de hade för hundra år sen. Ge dem rollen att hålla nere marknadshyrorna genom att öka utbudet. Idag fungerar de som vilka fastighetsbolag som helst - något som skulle förstärkas med det asociala förslag som nu ligger till riksdagens behandling.

Brist på hyresrätter

Hittills i år har 36 hyreslägenheter börjat byggas. Ska vi ta det igen? Hittills i år har 36 hyreslägenheter börjat byggas. Trettiosex. Är våra politiska partier nöjda med detta? Om inte, vad tänker de göra åt saken? För varje högtflygande vision om småbåtshamnar, konstgjorda badstränder eller fantasiparker som våra folkvalda publicerar på GP Debatt, vill jag i fortsättningen se en konkret handlingsplan för hur vi ska bygga tät blandstad, med utrymme även för de som inte får banklån till bostadsrätt.

Ur GP:

"AB Framtiden har ambitionen att bygga mellan 400 och 600 hyreslägenheter per år, även om det dröjer 10 - 15 år tills de ger vinst. Dotterbolagen letar efter mark i attraktiva lägen, med plats för minst ett par hundra lägenheter. Familjebostäder jobbar hårt för att få chans att bygga tusen hyreslägenheter, halvcentralt i Svalebo.
- Om kalkylen ska gå runt krävs större volymer. Kostnaden minskar när vi kan göra större beställningar och ha längre etableringar på samma plats, säger Carl-Johan Korsås.
Byggviljan är stark, men Framtiden har flera gånger tvingats minska antalet lägenheter i planerade byggen. En förklaring är att stadsbyggnadskontoret försöker anpassa den nya bebyggelsen efter olika klago- och önskemål. Överklaganden gör att processen drar ut på tiden.
- Just nu finns 700 överklagade hyreslägenheter, som skulle börjat byggas på Friggagatan, vid Lindholmsallén och i Högsbo, berättar Owe Nilsson, s-ordförande i fastighetsnämnden.

För att öka antalet nya hyresrätter i Göteborg har fastighetsnämnden beslutat om en ny markpolicy, där hyresrätter får fördelar. Den som lovar bygga hyreshus får företräde till kommunal mark i attraktiva lägen, billigare tomtpris och möjlighet att också bygga bostadsrätter. Som exempel ska Ikano Fastigheter och Botrygg Bygg bygga en blandning av bostads- och hyresrätter på Hisingen.

HSB försökte tumma på reglerna, och överlåta planerade hyreshus till en annan byggherre. Kommunala Bostadsbolaget fick erbjudande om att bygga de båda hyreshus som ingår i detaljplanen för Västra Tuve. Som grädde på moset utlovades Bostadsbolaget att också få bygga det hyreshus som ingår bland planerade bostadsrätter i Björkekärr.
Bostadsbolagets v d Bertil Rignäs tackade nej. I måndags beslutade fastighetsnämnden att ompröva försäljningen av mark i Tuve.
- Så kan HSB inte gå in och ändra under resans gång. Samma regler måste gälla alla, säger Owe Nilsson.
Frågan är extra intressant eftersom HSB värvar unga bosparare genom att utlova förtur till lediga hyreslägenheter. Hittills har man köpt äldre fastigheter, och kan erbjuda bostad i den takt som tidigare hyresgäster flyttar. Förra året förmedlades 75 hyreslägenheter till medlemmar mellan 18 och 29 år.

Varför bygger ni bara bostadsrätter och inga egna hyreshus?
- Räntehöjningar och borttagna subventioner gör att det tar många år att få igen pengarna. Kostnaden i Västra Tuve beräknas hamna på 1 920 kronor per kvm och år. 8 000 kronor i månaden för 50 kvadrat är en hög hyresnivå, svarar Ulrika Palmblad, projektansvarig på HSB.
Några timmar senare ringer HSB:s vd i Göteborg, Lars-Göran Andersson, till GP för att berätta att man har tänkt om.
- Vi har insett att bostadsrätter och hyresrätter hänger ihop och är intresserade av att också bygga hyreshusen i egen regi. Men det blir jätteknepigt att få ihop kalkylerna och villkoren måste diskuteras, säger Lars-Göran Andersson."

Krönika: Delad stad



Från höger till vänster talas det om att Göteborg är Sveriges mest segregerade stad. Det är belagt i en rad forskningsrapporter och utredningar. Staden har högst bostadsbrist och flest hemlösa. Höginkomsttagare bor i villor och bostadsrätter i attraktiva områden, medan låginkomsttagare bor i hyreslägenheter i stadens förorter. Medelinkomsten i Askim, Majorna och Bergsjön är 308 000, 200 000 respektive 124 000 kr/år (2004). I Askim och Majorna är andelen utländska medborgare och svenska medborgare födda i utlandet bara omkring 10 procent. Situationen är inte mycket bättre i Stockholm och Malmö, och utvecklingen pekar åt samma håll i flera medelstora städer.

Bostadssegregation handlar främst om demografi (t.ex. ålder, kön och hushållssammansättning) och socioekonomiska respektive etniska faktorer. Olika tillgång till boende påverkar tillgången till andra samhällsresurser, som arbete och utbildning, och har betydande konsekvenser för samhället i stort. Hur segregationen ska vändas är en komplex fråga. De politiska partierna kommer med skiftande svar: de borgerliga vill sälja ut de kommunala bostadsbolagens bestånd, dvs vill att fler hyreslägenheter ska ombildas till bostadsrätt. Vänstern vill tvärtom öka andelen hyresrätter i kommunal regi. Jag tror inte det är så enkelt som någon av sidorna vill antyda.

Bostadsrätten kan betraktas som ett slags kooperativ boendeform. Fastigheten ägs av en förening, i vilken den boende äger en andel. I Sverige finns inte s k ägarlägenheter. Det är tänkbart att ombildning ökar egenmakten hos innehavaren, som de borgerliga anser, men utförsäljningen av allmännyttan gynnar främst en redan välmående medelklass. Enligt Mäklarsamfundet har bostadspriserna i Göteborg ökat med ca 366 procent de senaste 10 åren. Snittpriset är idag nära 24 000 kr/kvm. Att ta lån är inte vem som helst förunnat. Med de allmännyttiga bostadsföretagen finns det andra problem. Utan köer finns en lotteriartad svart marknad som utestänger unga och låginkomsttagare. Försäljning av förstahandskontrakt har inte varit ovanligt. Men på en återinförd bostadskö beror kötiden på hur attraktivt ett område är. Hur motverkar det bostadssegregationen?

Jag har själv inga lösningar. Däremot finns det några idéer som jag skulle vilja se prövas mer. T.ex. finns det bostadsrättsföreningar som stadgat att andelen inte får säljas dyrare än den köpts. Och i Claymore, en nedgången stadsdel i Sydney, Australien, tog det sociala företaget Argyle CHA över ansvaret för fastigheterna. Med stort förtroendekapital startades olika grannsamverkansprojekt, som i sin tur sporrade de boende att ta egna initiativ. Området rustades upp. Med hjälp av mikrokrediter kunde nya projekt startas, ett nedgånget shoppingcenter blev lokaler för företag, kooperativ och lärlingsprogram. I dag står människor på kö för att flytta till Claymore. Tänk om det fanns liknande bostadsföretag i Göteborg! Sociala företag med syfte att motverka bostadssegregation och gynna lokal demokrati och välfärd.

_________________

Redigerade versioner av texten har tidigare publicerats av Göteborgs Fria Tidning, Stockholms fria tidning och Strötankar och sentenser.
Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland Yimby Göteborg:s 6713 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY GÖTEBORG

Yimby Göteborg är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.
 
Vi vill att Göteborg ska växa och utvecklas som stad.

Idag byggs det för lite, för dyrt, för glest och för tråkigt. Det måste vi ändra på.

Yimby Göteborg vill ta fasta på de fungerande, levande och roliga stadsmiljöer som redan finns i Göteborg (t.ex. Långgatorna) och bygga mer, mycket mer, på det viset.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga dyra, likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett systemfel som måste rättas till.

Yimby Göteborg vill vara en positiv och konstruktiv röst i debatten, inte bara analysera problemen utan också diskutera möjligheterna. Det är vad Yimby handlar om!


Yimby Göteborg på Twitter